지난주에는 10년 근속휴가로 아내와 일본 북알프스 트레킹을 다녀와 한주 칼럼을 쉬었습니다. 휴가를 다녀오니 주택시장은 전세값 상승이 이슈로 떠오르고 있더군요.

그래서 이번 주 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 최근 전세값 상승 원인과 전세값 상승이 집값을 끌어올릴 것인지를 분석하겠습니다.

최근 수도권 전세값 동향

먼저 문답식으로 정리한, 최근 수도권 전세값 시장동향입니다.

1. 진짜 전세난인가?

중소형 전세물건이 귀한 전세난이 맞습니다. 지난 8월 말부터 서울 강남과 도심에서 시작된 전세난이 경기, 인천지역까지 번지고 있습니다. 지난주 수도권에서는 입주물량 여파로 하락한 파주시, 인천 계양구를 제외하고 전 지역에서 전세값이 올랐습니다.

2. 진짜 전세난이라면 이유는? 전세난이 심한 지역은?

아파트(집)에 대한 투자수요 감소가 가장 큰 원인입니다. 주택시장 침체가 계속되면서 과거처럼 대출을 통해 집을 사도 크게 오르기 힘들 거란 우려가 높고, 장기전세, 보금자리주택 공급 등을 통해 20~30대 젊은층에서 집에 대한 인식이 소유에서 거주개념으로 전환되는 양상입니다.

집값 상승 기대심리가 약하니 취등록세, 재산세 등 세금에 대한 부담이 커졌고, 경기회복에 따른 금리인상도 매수부담으로 작용하고 있습니다.

전세에 살고 있는 잠재적 내집마련 수요자들은 8.29대책에도 불구하고 매매시장이 활성화되지 않자 전세 계약기간을 연장하다보니 신규 전세물건은 나오지 않고 있습니다. 반면 신혼부부 등 가을이사철 수요는 지속적으로 발생하고 있어 전세난으로 번지고 있습니다.

강남, 용산, 광명시 등 수도권 대부분 지역에서 중소형 전세값이 상승했습니다. 송파구 잠실동 일대도 입주 2년차 전세물건이 나오면 전세가 하락을 예상했는데 전세값을 높여서라도 재계약하는 세입자가 예상보다 많고, 학군 편의시설 등이 워낙 좋다보니 외부에서 유입되는 수요도 많아 전세값이 오히려 올랐습니다.

“전세값 상승은 집값 폭락의 전조다?”

대표적인 비관주의자인 케씨는 ‘전세가 오른다고 집값 오르지 않는다’는 칼럼에서 이런 글을 남겼더군요.

“사실 최근의 전세가 상승세는 무리하게 빚을 내 집을 소유하고 있는 ‘하우스푸어’ 들이 금융비용 부담을 줄이기 위해 전세가를 올리는 측면이 작용하고 있는 것으로 봐야 합니다. 집주인들이 이렇게 할 수 있는 데는 상당수 언론들의 선동보도도 한몫하고 있음은 물론입니다. 하지만 더욱 근본적으로는 적어도 과거처럼 집값이 오르기 어렵다고 판단하는 사람들이 주택 매수를 포기하고 전세로 눌러앉거나 주택을 매도한 뒤 전세를 넓혀가는 현상 때문으로 판단됩니다. 이들 매수포기 수요 또는 매도 후 전세전환 수요는 상대적으로 자금 여력이 있는 사람들로 중대형 아파트 위주의 전세를 선호할 가능성이 높습니다. 따라서 최근의 전세가 상승이 과거와 달리 중대형 아파트 위주로 뛰고 있다는 점을 설명할 수 있는 것입니다.

이런 사정을 감안할 때 최근 서울의 전세가 상승세가 집값을 밀어 올릴 가능성은 극히 낮으며 오히려 과거와 같은 집값 상승을 전망하는 가계가 급감하고 있는 징표라는 점에서 오히려 집값 하락이 지속될 것임을 예고하고 있습니다.”

비관주의자(폭락

론자)들은 대세하락기에서는 집값 하락과 전세값 상승 현상이 발생하며 이후 전세대출이 늘어나고 금리가 오르면 결국 집값이 폭락하게 된다고 주장하고 있습니다.

케씨의 칼럼에 한 누리꾼이 남긴 덧글인데 부자노트 독자님들이 깊이 새겨야 할 내용이라 그대로 옮깁니다.

“님 글은 작년부터 가끔 읽어보곤 합니다만, 처음과 지금의 모습은 정말 인기 있는 자의 오만함이 가득하군요. 통계지표나 데이터는 보는 사람의 관점에 따라 다르게 보입니다. 미국과 일본에 무슨 전세가 있길래 붕괴초기가 비슷하다고 하시는지요?

미분양은 부동산 활성시기인 2008년에도 7만가구였고 10만가구에서 현재 7만가구입니다.

저 역시 집값이 떨어지면 좋지만 영향력 있으신 분이 개인적인 견해를 마치 사실인양 데이터 임의로 써가면서 사람들은 현혹하지 마세요.

만약에 하나 정말 만약에 님 말씀처럼 내년 혹은 내후년에 집값이 1/6로 떨어지는 것이 아니라 물가상승률 만큼 조금이라도 오른다면 혹은 큰 폭으로 상승이 생긴다면 집 없는 서민의 구매시기를 놓쳐 버리면 또 많은 사람들이 절망과 박탈감에 시달릴 것입니다. 또한 당신을 얼마나 미워할 것인지 잠이나 잘 주무실까 걱정입니다. 혹시 책임은 져주시나요? 글에 따른 책임은 물론 지지 않으실꺼 아닙니까?

인터넷에 올라오는 폭락, 폭등 이런거 너무 믿지마시고, 집 때문에 걱정이라면 주변 부동산과 매물정보 금리인상 등 직접 발로 뛰고 확인하고 알아보면서 판단하세요. 남이 책임져 주지 않습니다.”

전세값외 집값 상승 요인들

전세값 상승만으로 집값을 끌어올리기는 힘든 상황입니다. 투자자들이 주택시장에서 상당수 떠난 상태인데다 내집마련 실수요자들도 집값 하락에 대한 불안심리로 매수의지가 워낙 낮고 금리인상이 예고돼 있어 이자부담이 크기 때문입니다.

하지만 전세값 상승이 장기화돼 전세값과 집값 차이가 줄어들고 신규 주택공급물량 감소 효과가 본격화된다면 집값 불안심리로 실수요자들의 매수세가 살아나면서 2011년 전후로 집값은 강보합세-상승세로 반전될 가능성이 높습니다.

관건은 현재 전세값 상승이 전세값 급등으로 이어질 것이냐, 또 지속될 것이냐에 달려있습니다. 통상 가을 이사철이 마무리되는 10월 말까지는 전세값 상승이 계속될 것으로 보이며 11, 12월 중순까지 일시적으로 보합세를 보이다 다시 12월 말부터 신학기 수요로 전세값이 오를 것으로 예상됩니다.

전세값 급등이 2011년 들어서도 계속될 경우 집값을 끌어올릴 가능성이 높습니다. 문제는 이런 상황이 2011년에도 지속될 가능성이 높다는 것입니다.

먼저 서울 등 수도권 핵심지역의 주택공급물량이 급감하고 있습니다. 서울 신규 주택물량은 2000년에서 2003년까지 매년 10만가구 이상 공급해왔습니다. 하지만 2004년 5만가구로 줄어들고 2008년 4만8천가구, 2009년 3만6천가구로 급감했습니다.

여기에 뉴타운 등으로 멸실주택이 급증하고 있어 전세난을 부채질하고 있습니다. 서울 멸실주택은 2009년 2만가구, 2010년 9만8천가구, 2011년 3만1천가구에 달합니다. 이에 따라 신규 주택공급물량보다 헐리는 멸실주택이 더 많아 주택부족분이 2011년 4만5천가구, 2012년 6만가구로 절정에 달할 전망입니다.

멸실주택을 감안한 2010~2012년 서울 실질 주택공급물량은 2000년대 초보다 3분의 1 수준으로 격감한 상황입니다.

경기권에서도 구리시 인창동 수택동 뉴타운 이주가구수가 2만가구가 넘고, 남양주 덕소 도농 지금동 퇴계원 뉴타운 이주가구수가 4만가구가 넘는 상황입니다. 구리 남양주 뉴타운은 2010년 이후 본격적으로 개발이 시작될 예정입니다.

판교신도시 등 신규 입주물량 여파로 올해 큰 폭으로 하락한 신도시 분당, 용인시 집값은 최근 중소형 급매물이 하나 둘씩 거래되고 있습니다. 가격 하락폭이 크고 전세비율이 높은 수도권 외곽지역을 시작으로 중소형 매매가부터 상승세가 제한적으로 시작될 가능성이 높습니다.

참고만하세요. 통상 아파트 전세가 상승은 소형 아파트 매매가 상승, 중대형 매매가 상승으로 이어지는 게 정상입니다. 그리고 2000년 이후 수도권 아파트값 통계 추이를 보면 전세값 약세가 1~2년 지속되다 다음해 상승으로 반전되면 그 다음해에 매매가 상승으로 이어졌습니다. 이 통계 추이가 유효하다면 전세값이 2007~2008년 약세였다가 2009년 상승했으니 그 다음해인 2010년에는 매매가가 상승해야 합니다. 하지만 9월 현재까지는 그렇지 않네요.

정부가 최근 부동산 대책과 관련해 실시한 여론조사에서 ‘부양책으로 주택 가격을 올려야 한다'는 내용보다 ‘아직 더 떨어져야 한다'는 의견이 우세했던 것으로 알려졌다. 이 때문에 여당의 총부채상환비율(DTI·소득 수준에 따른 대출 한도) 완화 요구에 정부가 선뜻 맞장구치지 못하고 있는 것으로 보인다.

하지만 “이사를 못하고 있는 1주택자 혹은 일시적 2주택자는 구제해야 한다”고 정부 내부에서 의견을 모았다. 따라서 금명간 발표될 부동산거래 활성화 대책은 병목현상만 풀어주는 ‘국지적 수술'에 가까운 것으로 알려졌다. 부동산 실수요자에 한해 제한적으로 DTI를 완화해주고 다주택자 양도세 중과세 감면을 2년 정도 연장하는 방안이 유력하다.

윤증현 기획재정부 장관, 정종환 국토해양부 장관, 진동수 금융위원장, 김종창 금융감독원장 등 부동산대책 수장들은 25일 청와대에서 긴급 경제장관회의를 열고 부동산 대책을 조율했다. 대책 발표 시점도 임박했다. 정부가 최근 실시한 부동산거래 실태조사 결과와 대책을 쟁점별로 소개한다.

○ 적정한 집값 수준

현재 집값이 과도하게 떨어지고 있는 것인지, 아니면 거품이 걷히고 정상화되고 있는 것인지 판단하기 위해 최근 국토부가 수도권 중심으로 설문조사를 실시했다.

그 결과 경기 용인과 고양 등 일부 지역을 제외하고는 모두 ‘집값이 더 떨어져야 한다'는 의견이 많은 것으로 알려졌다. 경제부처 당국자는 “미입주 아파트가 많은 지역 주민 빼고는 대부분 집값 안정 기조를 반기고 있다”며 “정부 대책은 이사를 제때 못하는 실수요자들에게 초점을 맞출 것”이라고 말했다. 그는 “실수요자 역시 현재 가격보다 1억 원 이상 낮추면 거래가 될 것인데 여전히 높은 가격을 고수하고 있는 것도 문제”라고 덧붙였다.

본보가 서울 중계동 상계동 금호동 잠실동 대치동, 경기 고양시 화정동 등 6개 지역의 부동산중개업체에 확인하자 “현 시세에서 1억 원 이상 낮추면 대부분 거래된다”고 입을 모았다.

○ 실수요자는 누구

정부가 부동산거래 활성화 대책을 만들 때 1차적인 고민은 ‘누구를 위한 정책을 펼 것인가' 하는 문제였다. 특히 집을 사려는 무주택자까지 대상으로 봐야 할지가 고민이었다. 무주택자는 부동산 가격 하락을 가장 반기고 있어 이들을 감안하면 거래 활성화 대책 마련이 쉽지 않기 때문이다. 재정부 고위 당국자들은 ‘DTI를 완화해 부동산거래를 활성화하느냐'고 기자들이 질문할 때마다 “그럼 무주택자는 어떻게 하라는 말인가”라고 반문했다.

하지만 시간이 흐를수록 이사를 해야 하는데 기존 집이 팔리지 않는 사람을 구제해야 한다는 데 힘이 실렸다. 따라서 정부는 부동산거래 활성화를 통해 구제할 실수요자로 ‘이사를 해야 하는 1주택자'와 ‘기존 집이 팔리지 않아 새집에 이사하지 못하는 일시적 2주택자'에 초점을 맞추기로 했다.

○ 대량 미입주의 원인은

실수요자 중 정부가 가장 눈여겨보는 계층은 집을 사놓고도 입주를 하지 못하는 일시적 2주택자였다. 국토부는 새집에 입주하지 못하는 이유를 파악하기 위해 대량 미입주 사태가 벌어진 아파트단지 실태를 조사하기도 했다.

정부는 미입주의 핵심 원인은 ‘기존에 살던 집이 팔리지 않기 때문'으로 결론을 내린 것으로 알려졌다. 실제 고양시 원당지구의 한 아파트는 이달부터 입주를 시작했지만 1486채 중 절반 이상이 입주를 하지 못했다. 이 단지를 지은 건설회사 측은 “아직 입주를 못한 가구는 99m²(30평)형 이상 중대형 아파트를 산 경우”라며 “기존에 가지고 있던 집이 안 팔려 잔금을 치르지 못하기 때문에 대형 평형 구매자 중 80%는 입주하지 못했다”고 말했다.

지난달부터 입주를 시작한 경기 용인시 성복지구의 한 아파트의 경우 입주율이 10%대에 불과하다. 총 2500채로 모두 129m²(39평)형 이상의 중대형이다.

○ DTI 완화 영향력 분석

금융위는 주택 관련 대출을 받은 사람들의 대출 행태를 분석했다. 이들의 평균 DTI는 18% 정도. 정부는 강남 3구의 DTI를 40%로 묶어놨지만 실제 은행돈을 빌려 집을 사는 사람들의 DTI는 20%가 채 되지 않았다. 또 주택담보대출을 받은 사람들의 사용처를 분석한 결과 약 60%는 다른 집을 샀지만 나머지 40%는 생활자금으로 활용하는 것으로 드러났다. 이 때문에 “DTI를 완화하더라도 실수요자에게 미치는 효과는 미미할 것”이라는 주장이 힘을 얻었다.

DTI 완화는 부동산 구매심리에 불을 지를 수 있다는 점도 문제다. 지난해 초 서울 강남권 재건축단지를 중심으로 집값이 오르자 정부는 9, 10월에 DTI 규제를 강화했다. 당시 집값이 곧바로 잡힐 정도로 DTI의 위력은 컸다.

이에 따라 정부는 특정 대상자에게 여러 조건을 달아 제한적으로 DTI를 완화하는 방안을 검토하고 있다. 예를 들면 4·23대책을 확대해 이사를 가려는 실수요자의 기존 집을 살 경우에 DTI를 완화해주는 방안 등이다. 4·23대책에서 조건으로 달아놨던 전용면적 85m² 이하, 매매가 6억 원 이하, 투기지역 제외 등도 완화한다는 방침이다. 또 다주택자 양도세 중과 감면조치를 2년 정도 연장하기로 부처 간에 의견을 모았다.

박형준 기자 lovesong@donga.com

정혜진 기자 hyejin@donga.com

부형권 기자 bookum90@donga.com