2005-11-08 13:42

http://blog.drapt.com/zinon/841131424963557

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2005-11-08 11:11

http://blog.drapt.com/zinon/841131415910510

출처 : 동백태양 부동산

원문 : http://blog.drapt.com/bewhoyou

오늘 한 회사의 모델하우스를 갔다 왔습니다 항상 느끼는 거지만 시행사는 PR에 바쁘더군요 피할것은 피하고,알릴것은 알린다는 PR 시행사가 알리고자 하는 것은 이미 언론에 노출되어 있고 모델하우스 곳곳에 자료가 준비되어 있지만, 피하고자 하는 것은 감추어 놨기에 잘 보이지 않습니다 시행사가 숨기고 있는 것을 찾는 동백태양만의 노하우 아닌 노하우를 공개하겠읍니다 1.세대수 세대수는 400세대 이상이 적정합니다 (택지지구는 별도로 함) 400세대 이상은 되어야 단지내 상가도 활성화 되고 생활이 편리하며,관리비도 적게 나옵니다 2.층수 요즘은 10층 이상을 로얄층으로 보기에 층수가 높을수록 좋치요 청약시 당첨되었을 경우 15층은 10층 이상이 1/3 밖에 안되지만 20층은 1/2이라 로얄층 당첨될 확률이 1.5배 높습니다 3.상가면적 상가 투자자는 상가면적이 작을수록 좋치만 청약자 입장에서는 상가면적이 클수록 좋치요,상가면적이 크면 그만큼 생활편의시설이 단지내 상가에 많이 입주하게 됩니다 4.건폐율 작을수록 좋습니다.조망권을 중시하는 요즘 풍토에서는 건폐율이 낮을수로 단지내 조경이 뛰어 납니다 5.주차대수 1가구2차량 가구가 늘고 있습니다. 세대수 만큼만 주차대수를 확보한 단지는 입주후 틀림없이 주차난에 시달립니다 6.분양가격 분양가 산정시는 보통 분양가/공급면적으로 하여 계산하지만,동일 택지지구 내 타 단지 또는 그 이전에 분양했던 아파트와 분양가 비교 계산시는 분양가/전용면적 으로 계산하여야 합니다 공식적으로 발표되는 분양평수는 전용면적 주거공용면적이기에 그렇습니다 7.계약면적 계약면적이 클수록 좋겠지요,서비스 면적이 추가됩니다 분양가격 비교후에는 계약면적 비교도 같이 하시면 좋습니다 8.대지지분 클수록 생활환경이 쾌적합니다.요즘 분양하는 주상복합 및 고층 아파트는 예외 9.계약금 비율 계약금 비율이 높을수록 시행사가 분양성을 자신하는 단지입니다 입주시에도 계약금 비율이 높은 단지는 가격하락이 적습니다 , 그러나,2003년,2004년처럼 아파트 시장이 과열될때는 계약금 비율이 작을수록 투자 수익률은 높게 나옵니다. 10.중도금 이자 후불제인가 무이자 인가에 따라서 계약자 부담이 많이 차이가 집니다 이것도 계약금 비율처럼 분양시점이 비수기인가 과열기인가를 구분 지어야 합니다 실수요자인 경우 일반적으로는 중도금 이자를 내는 단지가 좋습니다 11.입주예정일 및 중도금 불입 기간 분양을 해놓고 입주시기가 늦은 아파트가 있습니다 여러가지 이유로 입주시기를 일부로 늦춘 아파트가 있습니다 , 그 이유정도는 모델하우스에서 물어 보셔야 합니다 적정선은 중도금 각 회차별 사이가 3개월이 무난합니다 12.청약접수 장소 모델하우스 접수와 은행접수가 있는데 은행접수 청약 단지가 청약도 편리하고 시행사가 분양을 자신하는 단지입니다 13.계약자 유의사항 처음 내용은 읽어볼 필요없고 뒷 부터 읽어 보세요 14.옵션가격 조금은 억울한 느낌이 드지만 당첨될경우 거의 신청을 해야할 품목이기에 분양가에 합산해서 계산을 하셔야 합니다 15.대형평형의 단지내 위치 어떤 아파트 단지이든 대형평형이 가장 좋은 자리에 있습니다 대형 평형을 기준으로 자신이 청약할 평형의 조망권을 생각하여 보시면 조망권에 대한 답이 나옵니다 16.평형에서 시각처리 보통 사람은 각 평형 유니트에서 출입구에 서서 실내을 봅니다 실내 악세사리를 배치한 사람의 의도 마찬가지입니다. 반대로 보세요, 출입구에서 평형 을 보시지 말고 베란다에서 출입구를 보세요 17.판촉물 수도권은 그렇치 않은데 지방 모델하우스에 가보면 고가의 판촉물을 주는 경우가 있습니다.고가의 판촉물이 제공될수록 모델하우스 관람객에 허수가 많이 나옵니다 판촉물이 비싸면 무조건 좋다고 하시면 안됩니다 18.관람객 아이를 동반한 부부 관람객이 많을수록 실수요자가 많습니다 주부들이 몰려 다니든가, 여자 혼자,남자 혼자 몰려다니는 단지는 실수요가 약합니다 19.주차장 차량번호 안타깝지만 투자의 선수들은 강남에 많이 삽니다 강남 번호와 분당번호가 주차장에 많이 주차되어 있으면 투자에서 1등급 아파트라 할수 있읍니다 20.현장방문은 필수 현장 방문은 필수입니다 모델하우스에서 가져온 카타로그를 땅에 놓고 동서남북을 맞추어서 보시면 각 동별로 위치를 거의 정확하게 찾을 수 있읍니다 남쪽을 모르시겠으면 해를 보세요 낮 12시에 해가 있는 방향이 남향입니다 따라서,오후 3시에 해가 떠있는 방향은 남서향이 됩니다 21.혐오시설 유무 똑같은 혐오시설이라 하더라도 표현 방법에 따라 틀리게 들립니다 정신병원은 알코올 환자 요양시설이 될수 있고, 쓰레기 매립장은 생태공원이 됩니다 직접 확인 하세요,,표현되는 그대로 믿지 마시고요 22.초등학교와 거리 30평형대의 아파트의 주수요층은 30대가 많습니다 . 30대 부모들이 가장관심을 갖는 것은 초등학교 위치입니다 단지내에서 가까울 수록 좋고,길을 횡단 하지않고 학교를 통학할수 있는 단지가 좋습니다 *** 이상은 동백태양이 아는대로 적어 봤습니다 다들 알고 계시겠지만 혹시나 모르시는 분을 위해서,,, 참고 하시기를***

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2005-11-07 17:51

http://blog.drapt.com/zinon/841131353511476

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