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다이내믹 코리아-유미숙 |best of best

2011-06-08 17:56

http://blog.drapt.com/yunsuhk/347161307523388534 주소복사

여름이 겨울보다 좋은 것 중의 하나는 야외에서 푸른 초목을 즐길 수 있다는 것이 아닌가
생각되고, 식탁에 올릴 수 있는 싱싱한 야채와 과일이 많아서 좋은 점도 있습니다.
그 야채를 내가 직접 심고 가꾼 것이라면 맛이 배가 됩니다.
 
친시장 성향의 국토부 장관이 취임하고 이런저런 발언들이 나오고 있는데 아직은 립스비스에
불과하고 구체적인 결과물은 없습니다. 주어진 시간이 많지 않으니까 오래 끌지는 못할 것
입니다. 분양가상한제 폐지 관련해서 한나라당이 이번에 범위를 좁혀서 재건축/재개발 지역
만이라도  우선 시행하자는 법안을 6월 국회에 제출하였습니다.  야당이 반대한다지만 작금의
돌아가는 분위기가 이번 만큼은 야당도 강력 반대가 싶지 않고( 내년 봄 총선에서 서울 및 수
도권에서 득표 계산) 신임 국회 국토위 위원장의 의지도 확고해 보이고, 건설협회에서도
적극적인 모임을 갖고 있는 것으로 보아 저는 통과될 가능성을 더 높게 보고 있습니다.
 
보금자리 하남 감일지구 주민들이 제기한 지구지정 취소 소송의 1심 판결이 다음주에 있을
예정이고 강동구, 과천 주민들은 5차 지구 지정 취소 서명에 돌입하였다고 하는데 정부
여당이 언제까지 유주택 국민들에게 돌을 던지려 할 것인 지, 그러고도 내년 선거에서 무사
할 수 있을지 지켜볼 부분 입니다.  지난 30년간 신규 분양 시장만 신경써 왔는데 이제는
주택보급율도 높아 졌으니 정부 정책도 기존 재고 시장을 중시해야 할 때가 왔습니다.
 
오늘은 지난 번 제가 글을 올렸던 이후 몇몇 분들에 의하여 뜨거운 격론이 있었던 가계부채와
5월말 발표된 지난 해 인구센서스 결과 그리고 이런 내용들과 연계해서 하반기 부동산시장은
어디로 갈것인지를 고민해 보려고 합니다. 오늘 글이 좀 길어 질 것 같습니다.
 
1. 가계부채 바르게 이해합시다
 
지난 번 제가 올린 글 중 소득 대비 부채비율에 대하여 많은 분들의 격론을 지켜봤습니다.
이런 얘기가 있지요. 달을 보라고 하는데 달은 보지 않고 달을 가르키는 손가락만 쳐다 본다
는 애기 말입니다. 제가 전달하려는 메시지를 보시지 않고 엉뚱한 곳을 보려 하신다는 것
입니다. 지난 번 제 글이 제시한 명제는 두가지 였습니다.
 
첫째는, 가처분소득 대비 부채비율을  미국 등과 비교하며 언론들이 야단법석을 뜨는데
임대보증금을 제외하면 가계 부채비율은 외국보다 심각하지 않다 는 것이었고
 
둘째는, 자영업 비중이 높은 한국 통계 자료를 미국 경제 등과 단순 비교하는 것은 무리다
라는 것입니다.
 
위의 명제 1과 2는 서로 연관되어 있기도 합니다. 설명을 드리기 전에 우선 가계부채 현황을
부문별로 살펴보시죠.    아래 내용은 2010년말 기준 한국은행 발표 자료입니다.
 
구분            단위:조원          주택담보대출    기타 대출      합계    
-------------------------------------------------------------------
예금은행                                  289.6           141.8       431.5
비은행예금기관 (농협,저축은행  등)   73.2          91.2       164.4
------------------------------------------------------------------
소계                                       362.8           233.0       595.9
기타금융기관 ( 보험,여신전문,국민주택기금 등)                 150.1
------------------------------------------------------------------
총계                                                                       746.0
 
위의 746조원을 가계대출이라고 하고 생활비 등으로 매월 지출하는 카드 사용 등 49.4조원을
포함하면 795.4조원이 되는데 여기까지를 가계신용 이라고 표현합니다.
 
약 400 조원으로 추정되는 임대보증금을 제외하면 우리나라 부채비율은 100 % 이하라고
설명드린 지난 번의 저의 글에 대하여 , 어떤 분은 임대보증금이 위의 795조원 중에 포함되지
않는다고 하시는 것 같았는데 ( 그렇게 주장하지 않았다면 다행이구요) 제가 전세보증금을
제외해야 한다는 설명은 위의 795조원에서 제외해야 한다는 뜻이 아니랍니다. 금융기관
전산 시스템에서 임대보증금을 어떻게 집계할 수 있겠습니까?  말이 안되죠. 뒤에서 차차
설명 드리겠습니다.
 
가.  위의 한국은행 가계대출 자료에는 약간의 허수도 숨어 있습니다.
 
제가 위의 자료를 담보대출과 기타 대출로 나누어 보여 드리는 이유는 기타 대출 부문을 잘
이해하셔야 한다는 측면이 있기 때문입니다. 은행과 비은행 예금취급기관의 기타대출이
총 233 조원인데 신용대출이 대부분이고 신용대출 중에는 마이너스 대출 비중이 높습니다.
그런데 마이너스 대출은 약정만 하고 항상 쓰는 대출이 아니고 필요할 때만 사용합니다.
저의 가족도 마이너스 개설 금액이 5천만원은 족히 될 것 같은데 평소에는 플러스 수준을
유지하고 있습니다.
 
그렇지만 마이너스 대출은 쓰던 안쓰던 대출로 집계가 됩니다. 따라서 기타 대출 233조원
적게는 50조 많게는 100 조원 정도가 실제 실행된 대출이 아니고 통계상의 대출이라는
점을 이해하셔야 합니다.
 
요즘 매월 1조원 수준으로 늘어나는 전세대출이 있는데 전세대출은 1,2 금융권의 기타 대출
(신용대출) 또는 국민주택기금의 대출 부문에 포함되어 있습니다. 엄격히 따지면 전세대출은
소비해서 다쓰버린 돈이 아니고 집주인에게 맡겨둔 자산이고 나중에 돌려받을 거니까 가계
대출이긴 하지만 나중에 회복하기 어려운 심각한 부채가 아니랍니다.
 
나. 통계의 오류와 맹신에서 벗어나기
 
지난 번 제글이 있고 난 후 어떤 분이 열심히 연구를 하셔서 한은의 자금순환동향과 국민계정
자료를 언급하시면서 언론에서 얘기한 가계부채비율 146 %는 여기 두 자료를 근거로 산출
된 것으로 보인다고 설명하셨는데  정확히 보신 것입니다. 통상 언론에 발표되는 가처분소득
대비 부체바율은 국민계정에 집계된 "순처분가능소득"을 근거로 계산된 것이 맞습니다.
국제적으로 통일된 기준이니까요.
 
** 용어가 어려워지기 시작하는데 참고로 기업에 제무제표가 있다면 국가 전체의
제무제표에 해당하는 것이 국민계정이라고 이해하시면 됩니다. 
 
문제는 국민계정에 나타나는 순처분가능소득이 경제실상을 제대로 반영하지 못하는
자료라는 것입니다. 그 이유는 이렇습니다.
 
1)  자금순환계정의 개인은 가계와 범주가 다르며 법인이 아닌 모든 개인기업과 비영리민간
단체가 포함되어 있으므로 가계부채보다 단위가 훨씬 크게 나타납니다. 가정경제를
보기에는 적합지 않은 자료입니다.
 
2) 한은과 통계청 등이 지난 해 합동 실시한 가계금융설문조사를 보면 급여소득과 자영업
소득 수준은 거의 비슷한 수준입니다. 그런데 국민계정상의 자영업소득은 임금소득자의 
60 % 수준 밖에 되지 않습니다. 이것은 상식에 맞지 않고 이런 불일치가 일어나는 이유는
자영업자들이 조세회피를 위하여 매출을 축소 신고하기 때문입니다. 경제학자들이 국민
계정은 우리 경제 실상을 정확히 반영하지 못한다고 주장하는 핵심 이유가 바로 여기에
있습니다.
 
3) 국민계정은 유엔에서 제정하여 국제적으로 적용되는 통계 방식인데 자영업 비중이
30 % 정도로 높은 한국경제에는 적합하지 않습니다. 최근 5월말부터 해방 이래 처음으로
"경제총조사" 라는 것이 진행되고 있습니다. 수만명을 동원하여 수백억을 투입하는 대규모
조사이며 이른바 경제의 대동여지도를 만든다는 초대형 프로젝트 입니다. 국민계정이
현실을 제대로 반영한다면 330만 자영업 등록자는 물론이고 비등록자까지도 포함한 이런
대규모 조사를 굳이 실시할 필요가 없을 것이고, 이런 조사를 한다는 것 자체가 국민계정은
정확하지 않다는 것을 반증하는 것입니다.
 
다. 가처분소득 대비 부채비율을 보려면 어떤 자료를 보아야 하는가 ?
 
선진국에서 가계의 가처분소득 대비 부채비율을 보는 것은 부채 상환 능력을 보기 위함
입니다. 현존하는 우리 자료중 이것을 가장 정확하게 보여줄 자료는 없다고 보는 것이 맞을
것이고  그나마 가장 근접한 자료를 찾아야 하는데 저는 이것이 지난 년말 통계청, 한국은행,
금융감독원 등이 합동으로 조사한 "가계금융조사" 라고 보는 것입니다.
 
앞서 말씀드린대로 국민계정은 실상에 맞지 않은 점이 있지만 가계금융조사는 전국의 1만
가구를 선정하여 패널 조사하는 것으로 정치인 지지도 조사 하듯이 전화 한 통으로 선호도
물어 보는 허접한 조사 방식이 아니고 훈련받은 요원이 장기간에 걸쳐서 반복 면담조사
하는 방식이며 그래서 정확도가 높습니다.
 
자금순환계정이나 국민계정에서 자영업의 부채는 고스란히 있는 그대로 금융시스템에 집계
되지만 소득은 과소하게 집계되는 모순이 있습니다. 이에 반하여 한국은행의 가계금융조사는
당사자인  가계를  직접 조사해서 얻은 결과물이므로 여기서 나타나는 부채비율이 더 신뢰성
이 있다는 것이고 이 자료에서는 임대보증금을 제외하면 가처분소득 대비 부채비율이 99 %
입니다. 그래서 제가 지난 번에 100 % 이하라고 한 것입니다.
 
한은 자료 : 가처분 소득: 2,912 만원, 금융부채 : 2,884 만원,  임대보증금 부채 ;  1,380 만원
 
여기서 주인이 받은 임대보증금 부채는 주택에 대한 것 만이 아니고 상가 공장 창고 등 다양한
자산의 임대보증금을 포함하고 있습니다.
  
또 다른 시각에서 한국 가계의 부채가 미국보다 심각하다는 것에 동의할 수 없는 이유가
있습니다. 주택담보대출 연체율의 경우 국내 1 금융권은 0.53 %, 미국 프라임 모기지는
4 % 대이고 제2금융권을 포함하면 한국은 1.63 % 인데 반하여 미국은 서브프라임 포함하면
8.22 % 입니다. 한국 가계부채가 더 심각하다면 연체율도 당연히 한국이 높아야 하는 것이 상식적이지 않겠습니까?
 
라. 가계부채가 집값 상승의 장애요인은 되지 못합니다
 
외국 대비 한국 가계대출이 더 나쁘다고 주장하는 것에는 동의하지 못하지만 10년전 대비
우리의 가계부채가 악화 되었다는 점에 대해서는 일정 부분 수긍가는 면도 있습니다.
 
그런데 주택담보 대출은 집을 팔아서 갚을 수 있고, 전세 대출은 전세금 빼서 갚을 수 있지만
진짜 문제는 신용대출 이라고 생각합니다. 특히 저신용자 또는 저소득자들의 신용대출
입니다. 시간이 지나도 갚을 가능성이 별로 보이지 않기 때문이죠. 하지만 이러한 저소득
또는 저신용자들의 대출이 부실화 된다 해서 주택시장을 크게 흔들지는 못할 것입니다.
아무리 선진국이라 해도 인구의 3분지 1은 어차피 집을 살 형편이 못됩니다.
 
분기별 가계대출 발표할 때마다 일부 언론은 사상 최고치라고 하는데, 사상최고치가
가계대출만이 아니고 가계금융자산도 최고치이고 국민 총생산액도 사상 최고치입니다.
경제규모가 크지면 수출입을 포함해서 대부분의 경제 수치가 사상 최고치가 되는 것은
당연지사 인데 가계부채만을 콕 집어서 매번 사상최고치 라고 하면 어쩌자는 얘기인가요.
자산 대비 비율이나 소득 대비 비율 그리고 증가 속도 등을 종합적으로 보면서 균형잡힌
판단을 해야 함을 말씀드리는 것입니다.  
 
2. 2010년 인구센서스 결과 발표에 대하여, 인구가 줄어든다고요?
 
지난 해 11월 실시한 인구센서스 최종 결과가 지난 주에 발표 되었습니다. 방송 뉴스나
신문기사를 보면 하나같이 65세 이상 노령화 비율이 높아 졌다는 것에 초점을 맞추고
있습니다.
 
그런데 이번에 확정 발표된 내용을 보면 2005년 인구센서스에서 직전 5년간 인구 증가율이
2..5 % 였으나,  2010년에는 직전 5년간 2.8 % 였습니다. 지금까지 항상 인구가 줄어든다고
하였는데 그런 주장을 뒤집는 결과가 나온 것입니다. 2005년 인구센서스 이후 통계층이 미래
예측을 하면서 2018년에 인구 정점을 찍고 이후 총인구가 줄어 든다고 발표를 하여 이것이
국민상식화 되었고 약방의 감초처럼 지난 5년간 모든 자료에 인용되어 왔습니다.
 
그런데 이번 인구 센서스 최종 결과를 보면 인구 증가율이 오히려 높아지고 있는데
통계청은 왜 일언반구 말이 없으며 노령화만 강조하고 있는지, 언론들은 왜 이런 내용을
기사화 하지 않는 지 아니면 아직 눈치를 채지 못한 것인지 앞으로 지켜 볼 대목입니다.
 
비슷하게 진행된 불란스 사례를 보면서 우리나라 인구는 앞으로 줄지 않을 것이라 생각되고
다만, 노령화는 더 진행될 수 있다는 점에 이의가 없을 것입니다. 최근 14개월 연속해서
출생율이 증가하고 있다는 사실을 알고 계시는지요?
 
재태크에 관심있는 제가 가계부채와 인구 문제를 얘기하는 이유는 이런 이슈들을 가지고
집값이 하락 할 것이라는 사람들이 많기 때문에 그렇지 않다는 것을 반박하려는 것 입니다.
 
3. 부동산 시장 어디로 흘러 갈까요?
 
부동산 시장이 요즘처럼 다소 어수선한 분위기로 흐르는 것은 정부가 양립힐 수 없는
두마리 토끼를 쫓으려 하기 때문입니다. 가격 상승 없는 거래활성화는 있을 수 없는데
MB와 그 보좌진들은 이것이 가능하다고 착각하는 것이 아닌가 합니다. 규제 완화와 보금자리
공급 발표를 번갈아 쏟아 내는데 탱고 리듬에 발을 맞추라고 하는 것인지 브루스 리듬에 발을
맞추라고 하는 것인지 시장 참여자들이 도무지 헷갈려서 춤을 출 수가 없다는 것이죠. 계속
헷갈리는 음악을 틀면 디스크자키가 화난 군중들에 의해서 쫒겨 날 수 있습니다
 
컵에 물이 반 정도 있을 때 부정적인 사람은 컵에 물이 반만 있다고 하고 긍정적인 사람은
컵에 아직도 물이 반이나 있다고 합니다. 저는 항상 긍정의 편에서 살아 왔습니다.
정부의 정책적 요소를 배제하고 주택시장 회복에 긍정적인 요소는 어떤 것이 있겠습니까?
 
소리소문없이 미분양이 줄고 있습니다. 전국적으로 고루 감소합니다. 7만 2천여 가구인데
이는 4년만에 최저치라고 합니다. 지난 주부터 전세 시장이 다시 꿈틀거리고 있습니다.
학군, 결혼 등 예상 가능한 수요 외에 서울시내 하반기 이주 수요의 크기에도 많은 영향을
받게 될 것입니다.  강풍이 될 수도 있고 태풍급이 될 수도 있습니다. 전월세상한제 도입
해서 전세 문제 해결 될 수 있다면 세상사는게 너무 쉽지 않겠습니까?
 
한은이 기준금리를 4회에 걸쳐서 2%를 3 % 로 올렸지만 시중 실세금리 지표인 국고채
3년물의 금리는 0.2 - 0.3 % 수준 밖에 오르지 않았습니다. 돈은 많은데 돈을 쓸 사람이
적다는 의미 입니다. 물가는 4% 대인데 실질금리가 3 % 중반에 머무르고 있으면
은행에 돈을 넣어 두기가 싫어 질 것입니다. G2 (미국, 중국) 경제가 지난 해 같지 않고
유럽과 일본은 말할 것도 없어서 당분간 주요국 금리가 바닥을 길 것으로 예상된다면 국내
금리도 상당기간 정상화되기 힘든 구조입니다.
 
글로벌 경기가 다시 침체로 빠지면서 수출 증가율이 둔화될 조짐을 보이고 있습니다.
MB가 최근 내각에 내수경기 활성화 방안을 찾으라고 주문한 것은 내년도 선거를 의식한
측면도 있지만 수출 둔화을 이미 알고 있는 것이 아닌가 생각합니다. 내수 경기 활성화의
핵심은 일자리 창출이고 건설과 부동산 활성화를 의미하는 것은 아니라고 애둘러 설명하는
장관이 있었는데 건설과 부동산 활성화 하지 않고 단기간에 일자리 늘릴 수 있는 무슨
특별히 용빼는 재주가 있을 지 다 함께 지켜보시지요.
 
7월1일부터 발효되는 한/EU FTA는 우리 경제에 적지 않은 영향을 미치게 될 것이고 내년
3월에는 핵확산 방지 국제회의가 서울에서 개최됩니다. G20 회의 보다 2 배가 더 많은
40-50개 국가의 정상들이 참석하는 대규모 국제회의인지라 전세게에 강한 한국을 보여주려면
내수 경기의 활성화는 선택이 아니고 필수라는 생각이 듭니다.
 
IMF가 지난 3년 후 2000년 쯤에 사회 분위기를 회상해보면 젊은 세대들이 집을 사지 않고
어떤 자동차를 살까 고민합니다. 이자 내어 가면서 부동산 왜 사냐. 돈 있으면 차라리
주식하자.  부동산은 이제 끝났다, 뭐 이런 분위기가 많았습니다. 그 때도 전세금이 슬슬
오르면서 신호를 주고 있었는데 방심하고 살았던 것이죠. 결과는 참담했습니다. 2006년
가을 집값 폭등이 있기 3개월 전에 매일경제 신문기사에서 전문가 5-6 명이 세미나 비숫한
것을 하면서 주고 받은 내용이 있었는데 집값이 하향 안정세를 보이게 될 것이라고 이구동성
으로 맞장구를 쳤습니다.
 
부동산은 첨도가 높은 산업입니다. 1주일에 백만원씩 오르면 누구나 다 오르는 것 보면서
천천히 사려하겠지요. 하지만 오를 때는 자고 나면 오르고 한 주에도 수 천만원씩 오르는
특성이 있습니다. 오를 때는 그 많던 매물이 다 마파람에 게 눈 감추던 하지 않던가요.
그래서 미리 사 두는 것입니다.
 
아시권에서 머무르던 한류 열풍이 요즘 유럽에 상륙하고 확산되는 모습을 보면서 한국과
한국인의 역동성에 무한한 자긍심을 갖게 되고 때로는 눈물이 날 때가 있습니다. 정부가
CNN 등 외국 매체에 광고하는 내용 중에 다이내믹 코리아( Dynamic Korea) 라는 광고
문구를 자주 사용하는데 살아 숨쉬는 한국경제의 역동성을 보면서 다이내믹 코리아는
향후에도 쭉 이어질 것이라 생각 합니다. 한국 경제가 앞으로 나아간다면 국부의 근간이
되는 부동산은 절대로 뒤로 후퇴하지 않습니다.
 

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걱정도 팔자-유미숙 |best of best

2011-05-11 20:45

http://blog.drapt.com/yunsuhk/347161305114305283 주소복사

"초파일에 비가 오면 48일 동안 가물고, 날씨가 좋으면 풍년이 든다" 는 말도
있는데 그런 점괘가 맞지 않았으면 좋겠습니다.
 
한동안 글을 올리지 않았습니다. 요즘 이 아주머니는 무엇하나 하고
궁금해하시는 분들도 일부 있겠다 생각합니다. 인생은 짧고 예술은 길다 라는
말도 있지만 저도 요즘 이런저런 일로 눈코뜰새 없이 바쁘답니다.
 
서울 근교에 조그만한 텃밭을 하나 가지고 있는데 농번기가 되니 밭을 일구어
이것저것 심고 가꾸느라 여념이 없습니다. 잡초와의 전쟁을 대비해서 비닐 멀칭도
해야 하고 상추, 감자, 고추, 콩, 두룹, 들깨 등등 이것 저것 관심있는 작물을
조금씩 심었습니다. 농사를 짓다보면 비가 안와도 걱정, 너무 자주 와도 걱정입니다.
 
제가 바쁜 또 다른 이유는 서울과 수도권 여기저기를 다니며 좋은 물건을 고르고
있는데 시간은 왜 그렇게 잘 가는 지 몇군데 안가봐도 금방 하루가 지나 갑니다.
그래도 몇일전에는 급매물 나온 아파트 하나를 잡았습니다. 지하철 공사가 진행중인
곳인데 가격이 너무 착해서 줏어 담던 하였습니다. 전세값이 65 % 수준이었으니까요.
 
1. 지금 상황은 하우스 푸어가 유행하던 지난해와는 다릅니다.
 
가끔 여기 사이트를 들러서 글을 읽고 있습니다. 향후 집값이 오른다 내린다 의견들이
많으시더군요. 각자 판단은 다르겠지만 저의 예상은 한국경제에 제2의 IMF 와 같은
돌발적인 상황이 오지 않는 한 집값이 내려가지는 않을 것입니다. 최근의 침체는  하우스
푸어 라는 신조어가 유행하면서 극심한 침체 현상을 보였던 지난 해 2/4 분기와는 분명히
다른 양상입니다. 그렇게 보는 몇 가지 이유가 있지요. 지난 가을부터 봄까지 전세난을 겪어
면서 입주 물량이 부족하다는 것을 왠만한 국민들은 다 깨달았습니다.  전월세가 오르면서
2주택 이상 집주인들의 자금력이 보강 되었습니다. 금융위기후 침체기가 계속되면서 약한
자는 많이 쓰려졌고 남은 자는 버티는 힘이 강해졌습니다.
 
2. 분당민란이 부동산시장에 미치는 영향
 
4.27 보궐선거 결과를 두고 선거가 아니고 민란이었다는 표현이 많습니다.
민란이 투표의 형식으로 표출 된 것이라 합니다. 70-80년대 표심이 종종 군부독재에 대한
민심을 보여준 것이라면 이번 분당 선거 결과는 부동산시장에 대한 억압정책을 더는 참지
못하고 강하게 중산층이 저항한 것이라고 생각합니다. 이 번 선거를 통해서 정부 여당이
안게 된 과제는 확실 해졌습니다. 집값은 적정 수준으로 올리고 전월세 값은 내려야 한다는
것입니다. 그렇게 되도록 향후 정책이 펼 쳐 질 것이고 5.1 대책도 그런 과정의 시작이라고
봅니다.
 
1929년 대공황 이후 미국 선거에서 체감경기가 나쁠 때 여당이 승리한 경우는 단 한차례의
예외도 없었다는 것을 아시나요. 민주화가 더 이상 이슈가 될 수 없는 우리나라에서 먹고 사는
문제만큼 중요한 것은 없습니다. 동의하시죠.
 
3. 겉보기에 침체되어 보이지만 시장 여건은 많은 에너지를 모으고 있습니다.
 
미분양이 8만가구 미만으로 떨어지며 4년만에 최저 수준으로 떨어 졌습니다. 수도권의
매매 대비 전세 비율이 50 %를 상회하였습니다. 지난 가을부터 올 봄까지 전월세난이 진행
될 때 지난해 하반기의 풍부한 입주 물량과 쌓였던 미분양이 탈출구 역활을 톡톡히 해
냈습니다. 제가 일관되게 주장하였지만 지금까지는 그냥 전세난이고 "전세 대란"은 올 가을
부터 시작됩니다.  미분양이 줄어든 상태에서 전세공급이 딸리기 시작하면 대책이 쉽지
않습니다. 결국 매매가격 대비 전세가격 비율이 크게 상승하게 될 것이고, 전세를 찾지 못한
세입자들이 조금 무리를 해서라도 집을 사게 될 것입니다. 
 
6월이 되면 건설사 신용 재평가 즉, 구조 조정 결과가 발표됩니다. 20 여개 정도의 건설사가
퇴출될 것이라는 설이 있고 10 대 건설사 중 한 곳 정도는 어쩌면 걸려들 것이라는 예측이
있습니다. 2000년대초 건설 경기 호황에 편승하여 주택 건설 업체가 너무 많아진 것도
사실이고 이들이 끊임없이 미분양을 양산하며 정부에 손을 벌리고 있다는 것을 고려하면
이 번 기회에 과감히 수술을 하겠다는 정부의 의지가 어느 때보다도 강하게 나타날 것입니다.
 
7월에는 2020년 장기주택공급 종합계획을 발표할 것이라고 하는데 지난해 있었던
인구 센서스 결과 등을 반영할 것으로 보이고,  약발이 다한 보금자리 출구 전락도 여기에
포함될 것이라 생각합니다. 참여 정부에서 계획했던 임대 주택 100 만 가구는 그 절반도
진행하지 못하고 MB 정부에서 폐기되었습니다. 보금자리도 이미 4차 까지 발표한 것만 해도
실행하기 어려울 듯 한데 추가로 더 지정해봐야 차기 정부에서 사문화 될 것 입니다.
그린벨트 헐어 짓는 보금자리 분양가격이 평당 800-900 만원인데 요즘은 수도권내에
보금자리 예정 지구보다 인프라가 잘 갖어진 곳 중에서도 잘만 고르면 평당 1000만원이하에
좋은 물건이 많습니다. 구태여 이런저런 조건이 붙은 보금자리 청약할 이유가 없어 졌습니다.
 
4. 다주택자 수요 유인책은 아직 2 % 부족합니다.
 
5.1 대책을 포함하여 최근 정부가 쏟아내는 대책을 보면 리츠나 펀드 등 기업형
임대사업자 또는 다주택자를 겨냥한 내용이 많습니다. 그런데 다주택자는 바보가
아니고 정부보다 더 똑똑하기 때문에 아직 까지 동기부여가 약합니다.
신문 기사들을 보면 다주택자에 대한 양도세중과 영구 폐지를 해야 다주택자가 움직일
것이라고 하는데 정답이 아닙니다. 중과세 폐지는 이미 한시적으로 폐지되어 있고 영구
폐지도 당연한 것입니다. 현재 부족한 것은 다주택자에 대한 장기보유 특별공제를
부활해야 한다는 것입니다.
 
1가구 1주택 9억이하는 거주와 상관없이 양도세 폐지 되었습니다. 9억이 넘어도 장기
보유를 했으면 최대 80 % 까지 양도세 감면 됩니다. 다주택자들도 2004년 이전에는 3년이상
보유하면 1년에 3 % 씩 최고 30 %까지 양도세 감면을 해 주었습니다. 요컨데 물가인상율
만큼의 가격 상승을 인정해 주었다는 것이죠. 좀 더 전향적으로 본다면 다주택자도 본인이
5년이상 장기 거주한 주택은 당해 주택에 한하여 1가구 1주택과 동일하게 세제 혜택을 제공
해야 합니다. 이러한 조치들이 없이 현재까지의 대책은 다주택자를 적극적으로 매매시장으로
유인하지 못합니다. 재주는 곰이 넘고 돈은 누가 챙긴다는 식으로 고생과 위험 부담은 
다주택자가 하고  세금은 정부가 챙겨가는 시스템하에서는 바보가 아닌 다음에야
다주택자가 그리 쉽게 움직이지 않습니다.
 
그래서 저는 개인적으로 시장 침체가 더 지속되었으면 합니다. 국회의원 총선거가
일년도 안남았는데 급한 것은 집 주인들이 아니고 정부 여당이니까요.
 
5. 걱정도 팔자
 
우리 속담에 걱정도 팔자라는 말이 있지요. 집값이 오른다 내린다 말들이 많은데
집값 내릴까 집 못사는 무주택자들을 보면서 참 걱정도 팔자 라는 생각을 하게 됩니다.
4년씩이나 침체기를 거치며 조정을 받았는데 내리지도 않겠지만 내리면 얼마나 더 내릴까요.
특히 서울의 6억미만, 수도권의 4억미만 주택은 더 더욱 그렇지요.
 
몇일 전 인천도시공사가 2차 구조 조정 결과를 발표하였습니다. 검단 신도시 2차 지구 포기
등 각종 개발 사업을 포기 또는 연기 한다는 내용입니다. 주택공급 은 크게 민간과 공기업이
분담하고 있는데 LH 뿐만아니라 SH공사, 인천 도시공사, 경기도시공사 등 공기업들도
공급을 못하고 있습니다. 금년상반기에 민간분양도 수도권은 많이 위축되어 있지요.
2008년부터 시작된 주택 공급 부족은 향후3-4년간 영향을 주게 될 것입니다.
 
7월 1일부터 발효되는 유럽과의 FTA도 우리 경제에 적지 않은 영향을 줄 것이고,
경제성장율, 수출 호전, 물가 상승, 임금 상승 등을 감한하고 주택 수급 여건을 종합해보면
답은 정해져 있습니다. 시간의 기다림만 남아 있을 뿐이죠.  가처분소득 대비 부채비율이
146 %에서 149 %로 높아졌다며 세계 최고인 영국보다는 낮지만 미국과 일본보다 높다고
야단법석을 떠는 기사들이 난무합니다. 그런데 이건 최소한 2 가지 측면에서 왜곡된 내용을
담고 있지요. 전세보증금이 오르면서 집주인의 부채로 계산되니 부채비율이 늘어납니다.
400-500 조 규모로 추정되는 전세보증금을 빼고 계산하면 가처분 소득 대비 부채비율은
100 % 미만입니다. 우리나라는 자영업자 비울이 30 %인데 이들의 소득이 국세청에 축소
신고됩니다, 미국,영국,일본과 비교하면 가처분 소득 계산에 누락된 부분이 많이 있다는
것입니다. 따라서 가처분 소득 대비 부채 비율을 제대로 계산하면 90 % 미만이 될 것
입니다.
 
가계지출 중 식료품과 사교육비가 20 % 대이고 이자 지출 비율은 10 % 수준입니다.
가계대출 연체율은 0.63 % 이지만 순수 주택담보 연체율은 0.51 % 정도라서 세계 어느
국가와 비교해도 손색이 없습니다. 쉽게 말하면 다른 나라 국민들도 일정 부분 이자 지불
하면서 그렇게 살아간다는 얘기입니다.  전세제도가 발달했던 우리리나라는 그러지 않다가
최근들어 그런 경향을 보이니까 이상하다고 느끼는 것입니다.
 
이번에 새로 권력을 쥐게 된 한나라당 지도부가 전월세상한제를 부분적으로 실시 할 수
있다는 기사가 있더군요. 이것은 양날의 칼입니다. 미국 경제학자들의 90 %가 동의하는
경제 이론중에 가격상한제는 성공하지 못한다는 것입니다. 올 가을 이후 전세 대란이 오게
될 때 물량 자체가 없는데 상한제를 실시하면 가격을 떠나서 물량은 더욱 더 숨어버릴 것이
고 , 집주인을 겨냥한 칼이 한나라당의 숨통을 끊어 놓을 수도 있습니다. 
 
다른 한편으로는 한나라당 서울시지부에서 재건축재개발 촉진을 위한 위원회가 가동되기
시작하였고 리모델링은 분당선거 때 양당이 다 약속한 것이니까 조만간 가시적인 결과가
나올 것입니다.  신임 박재완 기재부 장관의 일성이 거시경제지표와 체감경기 간의 간격을
줄이는데 노력 하겠다는 것이었죠. 체감경기는 무엇으로 활성화 시키나요. 권도엽 국토부
장관에 대하여 부정적인 생각을하시는 분도 많은 것 같은데 노무현 정부 때는 그 정부가
원하는 답을 낸 것이고 지금은 현 상황에 맞게 필요한 답을 찾아 낼 능력이 있는 분이라
생각합니다. 원래는 친시장주의자 였습니다. 요컨데 내년 4월 총선 전까지 내수경기
활성화를 위한 각종 대책이 봇물을  이룰 것이라는 것이죠.
 
집값이 비싸다고 하는데 비싼 것 맞습니다.  그런데 상품이나 서비스 요금 중 어디 비싸지
않은 것이 한가지라도 있습니까? 싸다고 생각하시는 것이 있으면 말씀해보시죠.
3-4 개월이 지난 후에 뒤를 돌아 보시면 그래도 4-5 월이 바닥이었구나 하고 생각하게
될 것 같은데요.  난리통에 부자 난다는 말이 있는데 침체기에 시장을 잘 훓어보시기
바랍니다.
 
P.S.  강남권은 위례신도시, 강서권은 마곡지구 분양을 받으려고 대기하시는 분들이
많으것 같은데 2년도 더 기다려야 할 뿐더러 분양 당첨이 내 능력으로 되는 것도 아니고
운이 따라야 하며 좋은 곳 일수록 경쟁은 더 치열하다는 것을 생각하면 기존 주택 중 잘
고르는 것이 더 현실적일 수 도 있습니다.

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뚝심과 갈대-유미숙 |best of best

2011-04-11 11:34

http://blog.drapt.com/yunsuhk/347161302489292227 주소복사

3.22 대책이 마무리 되는 것을 본후 글을 쓰려다가 많은 분들이 혼란스러워
하시는 것 같아 이렇게 글을 쓰게 됩니다.
 
정부의 3.22 부동산 대책이 매듭을 못짓고 표류하면서 시장은 멈추어 섰습니다.
급하게 파셔야 할 사정이 있는 분들은 애간장이 탑니다. 소급 적용해준다는데도 불신이
팽배합니다. 믿음을 받지 못하는  정부가 더 큰 책임이 있지만 믿지 못하는 사람들도
조금은 문제입니다. 한나라당내에서 요즘 취득세 인하에 대해서 부정적인 얘기를 하는
사람들은 주로 친박계 사람들입니다. 부동산이 정치와 정책의 영향을 받아 왔기 때문에 
어떤 정치인이 무슨 소리하나 하고 항상 눈여겨 보고 있습니다.
 
우여곡절을 거치겠지만 4.27 보궐선거도 있고, 선거가 아니라도 현 상황을 무책임하게
방치할 수 없을 것이므로 곧 대책이 나올 것이라 생각합니다. 빠르면 월요일쯤 나올
것이라는 예상도 있더군요. 그 만큼 물밑작업이 활발히 진행중이라는 뜻이고, 지자체도
현 상황이 길어지면 세수부족이 더 심해질 것이니 오래 버티지는 못할 것입니다.
 
지자체의 속내는 취득세가 한 번 내려가면 한시적이라 하지만 아마도 영구적이 될 수
있음을 걱정하기 때문일 것입니다. 옛날에는 과세 표준액에 대하여 매겼으나 지금은 시세에
적용하는만큼 주거용 부동산의 적정 취득세는 1 %미만이 되어야 정상입니다.
특히 다주택자가 구입하는주택은 세율을 절반 정도로 낮추어야 하는데 현실은 정반대로
2배 입니다. 집살때 세금이 많으면 세입자에게 부담이 전가 됩니다. 최종 소비자가
항상 세금의 최종 부담자가 된다는 것을 정부도 알터이나 모든 정책이 투기 방지책에
맞추어져 있는 것이 전월세 급등의 이유이기도 합니다.
 
1. 경제가 계속 성장하고 있는데 건설업은 쓰러지고 있습니다. 
 
지금 이 순간도 한국 경제는 성장하고 있고 국가의 부는 축적되고 있습니다.
예전에는 원유가격이 오르면 원유 수입액이 크게 오르고 쉽게 무역적자로 연결되었는데
요즘은 4대 정유회사가 휘발유,경유 등 정제된 완제품을 해외로 역수출하면서
석유화학제품이 수출 1 위 품목이 되고 있을 만큼 한국 경제와 무역구조는 튼튼하답니다.
 
그런데 유독 건설업만 사경을 헤매고 있습니다. 4-5년 계속된 불황을 견디낼 제간이 없지요.
2007년 128조원을 정점으로 건설 수주액이 해마다 줄어 들고 있습니다. 금년에 100조원
이라도 하면 다행일 것이라는 예상입니다. 등록된 수 천개의 건설업체중 지난해 집을 한
채도 짓지 못한 업체가 무려 93 %라고 합니다. 81개 대형 건설사 중심의  한국주택협회
소속 건설사중 절반이 워커 아웃이나 법정 관리 상태에 있습니다. 건설업이 피폐해져
주택건설을 못한다는 것은 길게보면 집값에는 큰 호재이기도 하지요. 실제 공급 부족
으로 나타나고 있구요.
 
2. 금리정책 약발 없으니 환율정책으로 전환하였는데 내수경기는 어떻게되나요 ?
 
지난해 7월 첫번째 금리 인상전 3년 만기 국고채 금리는 3.86 % 였는데 금리를 4차례
올린 요즘 3.68 % 입니다. 시중 실세 금리가 낮으니까 요즘 회사채를 발행하는 기업들이
싱글벙글이라 합니다. 외국인들이 주식만 사는 것이 아니고 채권도 꾸준히 사들이고
있습니다. 은행들은 돈이 들어와도 돈을 굴릴 곳이 없으니 요몇일째 예금이자 다시
내리고 있습니다.
 
자고나면 오르는 물가를 금리만으로는 잡을 수 없으니 결국 수입물가를 잡기 위하여 
환율카드를 들고 나온 것인데, 이렇게 되면 수출에는 분명 타격이 갈 것이고 수출부문
제조업 활황으로 고용을 유지해 왔는데 실업율의 안정을 계속 유지하려면 내수 경기
부양을 할 수 밖에 없을 것입니다. 10억 매출에 17명의 고용유발 효과를 낼 만큼 건설업은
탁월한 고용창출효과가 있다고들 하지요.  여기에 곁들여 부동산업과 건설업을 합치면
국가경제의 14 % 수준입니다.
 
한국에서 부동산은 거대한 시스템 자산입니다. 국부의 근간이라는 것이죠.  유동화채권의
40%가 부동산에 근거하고 있읍니다. 부동산이 무너지면 금융이 멀쩡할 수 없는 구조
입니다. MB 정부 들어서고 한 번도 체감경기가 호전되지 못하는 것은 부동산 경기가
한 번도 좋은 적이 없었기 때문입니다. 지금의 민심이반과 결코 무관하지 않을 것입니다.
전세값 안정을 위해서도 주택거래활성화가 필요하겠지만 고용촉진과 내년 총선 대선을
위해서도 주택경기 부양은 필연적 수순이 될 것입니다. 아니면 정치적 자살을 하던지요. 
 
3. 수명이 다한 반값 로또와  악화되고 있는 주택수급 
 
보금자리는 대통령 체면도 있고 하여 명맥은 이어가겠지만 흥행은 끝났습니다.
조상대대로 농사짓던 땅을 공익이라는 이유로 강제 수용하면서 개인의 사유재산을
침해하였으면 공공임대 아파트 정도나 짓는 것이 헌법 정신에도 맞지 않을까 하는 주장들이
많았습니다. 반값 로또는 공익도 아니고 강제 수용당한 억울함을 설명하지 못합니다.
예전 정부에서 쭉 해왔던 택지개발이나 지금의 보금자리나 무슨 차이가 있나요?
이름만 참 요상할 뿐이죠. 반값 로또 폐기한다는 기사에 달린 수많은 댓글 보면서,
그동안 일장춘몽을 하였던 사람들이 참 많았구나 하는 생각이 들었습니다.
 
먹을것 입을것 참고 한푼두푼 악착같이 아껴서 성실하게 집을 구입한 사람들 입장에서
보면 반값 로또 당첨자는 사회 정의가 설명되지 않습니다. 로또 폐기한다고 반대하는
사람들은 공짜 바라지 말고 스스로 부끄러운줄 아셔야 합니다.
 
 
3. 전월세 상한제 - 언론과 정치권 도대체 깊이가 없습니다.
 
전월세상한제가 실시되면 전월세시장과 더 크게는 부동산시장 전체에 어떤 파장이
일어날지 그 결과를 예측조차 하기 힘들지만 요즘 정치권과 언론들의 보도를 보면서
참으로 깊이가 없다는 생각을 갖게 됩니다.
 
외국에서도 일부 전월세 상한제를 한다고요. 그래요 그렇다치죠. 그런데 외국에서
전월세 상한제를 한 결과 집주인들은 현재 임대수익율을 어느정도 거두고 있느지에
대해서는 도통 말이 없습니다. 알고 있기는 한 것인지.
 
얼마전 모 연구소에서 조사한 자료를 보니 수도권에서 아파트의 자본환원율(집을 산 금액
대비 이익율)이 전세는 불과 1.9 % 월세는 3.3 %라고 하더군요. 그런데 미국은 주거용
부동산이 5-8 %라고 합니다. 미국은 2차 세계대전 직후 맨허탄에 인구는 몰려들고 전쟁중에
집을 짓지 못했으니 집이 부족한 특수상황에서 고리사채놀이로 폭리를 취하듯 집주인들이
절대적으로 부족한 집을 이용하여 월세 폭리를 취하니까 임대료상한제가 도입된 역사적
배경이 있습니다.
 
우리처럼 수도권 아파트 전세 수익율이 1.9 %밖에 안되는데 임대료상한제 도입하자
그러면 어떤 결과가 나타날지 깊이 생각해 볼 필요도 없지요. 외국에서 상한제 도입한다는
겉모습만 보지말고, 그럼에도불구하고 외국은 집주인들이 은행이자율 이상으로 수입을
올리고 있다는 중요한 사항을 왜 고려하지 않는 지 답답할 따름입니다. 임대료 상한제를
지키는 집주인들에게는 세제혜택도 많다고 합니다.
 
4. 가계대출 건전화하고 싶으면 분양단계에서부터 DTI 적용하는 것이 답입니다.
 
8.29 대책으로 DTI 완화이후 담보대출이 늘어났다고 합니다. 그런데 이것은 공교롭게도
지난 하반기 신규 입주물량이 늘어나서 이들 아파트 잔금용으로 집단 대출 수요가 있었기
때문입니다. 까마귀날자 배 떨어진 결과이죠. 향후에는 신규 입주 아파트가 계속 감소하니까
담보 대출이 줋어들 것입니다. 그러면 금융당국이나 좌파 언론들은 뭐라고 떠들까요.
그것봐라 4월부터 DTI 다시 규제하니 대출이 크게 줄어들지 않느냐 하겠지요.
금융당국은 담보대출 관련 자료를 더 세밀하게 분석하고 투명하게 공개해야
합니다. 지금의 모습은 무슨 금융마피아 같은 모습입니다.
 
금융당국이 진정성을 가지고 가계대출 건전성을 도모하고 싶으면 아파트 신규 뷴양
계약서 작성할 때부터 DTI 적용하여야 합니다. 물론 그러면 신규 분양시장은 절반
죽어 버리겠죠. DTI 규제는 은행 건전성을 위한 것이라는 말을 금융당국이 입에 달고
살지 않나요. 신규분양 시장 어떻게 되든 개의치 말고 금융당국은 금융 건전성만 챙기면
됩니다. 분양시장 침체는 국토부에서 다른 정책 수단을 강구하든지 무슨 수가 있겠지요.
빈정되는 것이 아니고 정말로 분양단계에서 DTI 적용해야 부실대출 막을 수 있습니다. 
아니면 선분양제를 폐지하고 외국처럼 완공후 분양해야 가계대출의 부실이 예방됩니다.
계약금만 달랑 들고 분양을 받으면 입주때 반드시 문제가 된다는 것을 지겹도록 보고
있지 않습니까?
 
5.. 기본을 알면 뚝심있게 견딜 수 있으며 시류에 흔들리는 갈대가 되지 않습니다.
 
최근 한 달간 여러가지 복잡한 요인으로 시장이 침체되니 불안해하는 사람들이 많은 듯
합니다. 특히 이런저런 사정으로 매도를 해야 하실 분들은 더 그렇겠죠. 그런데 요즘
매수대기자들도 불안해하기는 마찬가지 입니다. 갈수록 입주물량이 줄어들어 전세값은
계속 상승할 것이라 그러죠. 취득세 완화하고 분양가 상한제 폐지한다 그러죠.
믿었던 보금자리 로또 없애고 시세에 근접하게 분양한다 그러죠. 모든 물가가 다 오르는데
건축비는 안오르겠나 싶죠. 시중에 돈은 넘쳐흐른다 하지요. 실제로 시중자금의 단기
유동화가 심화되고 있다는 보도도 있습니다.  매수대기자들의 불안감도 매도인 못지 않게
매수 타이밍 저울질하느라 불안하기는 마찬가지라는 것을 아셔야 합니다.
 
기본에 충실해서 시장을 바라보세요. 여기서 기본이라 함은 우리 경제의 기초체력과
지속적인 성장, 금융 규모의 팽창, 부동산과 관련된 모든 긍정적 데이타와 과거의 경험
등을 뜻하는 것입니다. 제가 가진 여러가지 데이타를 설명 드릴 것없이 정부 자료 하나를
인용해드리죠. 최근 국토부가 당정협의 자료로 작성한 내용이 언론에 살짝 유출되었는데
 " 주택공급 부족으로 향후 지속적인 집값 상승이 예상된다" 라고 전망하고 있습니다.
 
정부 정책으로 일시적으로 흔들린 시장은 정책이 안정화되면 제자리로 돌아 갑니다.
정부의 정책 기조는 거래 활성화입니다. 지난 해 취득세 징수가 안되어 살림살이가
어려웠던 수도권 지자체도 거래활성화를 간절히 바라고 있습니다. 
 
최근 노동계가 제시한 최저임금 인상율이 25 % 입니다. 중국 얘기가 아니고
한국의 노동계 얘기 입니다. 금융위기후 가파르게 오른 물가에 비하면 임금은 정체
되어 있었으므로 노동계의 임금 인상 요구는 이유있는 주장입니다. 대기업의
잉여이익 유보율이 1,200 %라고 하니 그 돈 좀 풀어야 합니다. 특히 대기업
임직원보다 협력사 직원들에게 혜택을 베풀어야 구매력이 커져서 대기업도 이익이
됩니다. 물가,임금,전월세,집값 등 앞으로 순차적으로 어떤일이 벌어질지 자문해
보시기 바랍니다.
 

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