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비정상적인 시장의 끝은 언제-리원 |best of best

2010-03-22 15:53

http://blog.drapt.com/yunsuhk/347161269240794903 주소복사

작년 4/4분기부터 이어진 정책에 의해 거래가 단절된
비정상적인 시장의 끝은 언제일까요?




2002년이나 2006년의 상승과 2004~5년과 2008~9년의 역전세난 등은
국내외적인 경제상황은 차치하더라도 공급과 밀접한 관계가 있습니다.
상승시기의 공급물량은 미래의 실수요자와 투자자들까지 몰려들어
미래의 어느 시점부터는 매수세가 약한 공백기를 만들어 냅니다.
그 공백기때 몇몇 지역은 역전세난을 경험하게 됩니다.

여기에 정부의 뒷북 정책은 급등한 후에 규제를 가함으로 정상정인 거래를 막아 버립니다.
시장 보다 뛰어나지 못한 정부가 어설픈 뒷북 정책을 시장에 내보내니
꼭 필요한 실수요자도 예측못할 변동성에 주저주저 할 수 밖에 없습니다.
그래서 거시경제에 밝고 정보력과 자본력이 갖춘 계층에서만
정책에 앞서 시장을 선점하는 형태가 반복적으로 이루어 집니다.

또한 경기와도 큰 연관이 있습니다.
일정한 흐름을 보이는 경기싸이클은 상승기에는 1인가구나 분가하는 세대가 늘어나지만
경기가 하강하게 되면 합가를 하거나 결혼을 미루는 등 수요가 줄어들게 됩니다.

지난 2/4분기나 3/4분기의 높은 경기상승은 주택가격 회복에도 영향을 주었고
규제가 다시 시작된 4/4분기와 올해 /4분기도 100년만의 폭설과 혹한과 설 명절도 있었기에
올해 성장률의 평균에 못미치는 낮은 성장률을 보일 것으로 보입니다.

그렇다면 평균에 맞춰질려면 하반기로 갈수록 성장률은 더 높아지겠죠?
이렇듯 경기상승과 하락은 약간의 시차를 두거나 그와 동시에 집값에도 영향을 미칩니다.

즉 경기와 공급과 정책에 영향을 받으면서 시장은 등락을 거듭하게 됩니다.
완만한 등락이 경제에 건강하나 위와 같은 어설픈 정책들이 끼어들어
심리에 영향을 미쳐 한 지점에 에너지가 몰리고 그 등락도 완만한 물결모양이 아닌
지리한 시장이 갑자기 크게 튀어 오르는 등의 형태로 나타나게 됩니다.





작년에 분양시장은 어느 정도 갈증을 풀었습니다.
기존 주택시장은 목턱까지 차오르는 전세가 상승이 매우 불안해 보입니다.
전세는 현재만을 반영합니다. 미래가치를 위해 현재 전세를 있는 분은 없을테니까요.
지방까지도 문제가 되기 시작한 전세는 현재 소형의 매매가를 밀어올리고 있지만
곧 수도권 외곽의 30평대까지도 밀어올리게 될 것입니다.
인위적으로 막아진 비정상적 시장의 흐름은 에너지의 응축과정만을 길게 하고 있습니다.
언제까지나 예금 적금만 할 수는 없고 경기는 회복되기 때문입니다.

올해 다주택자에 대한 매도 매수 모두에 대한 양도세 일반과세 기간안에
상당한 거래량이 동반된 흐름이 이뤄지지 않는다면 감당할 수 없는 상황까지 갈 것 같습니다.
금융위기시 급매물은 다 흡수되었고 다 주택자는 올해안에 포트폴리의 조정을 못한다면
내년부터는 높은 세금물면서 매도할 이유가 없으니 보유하게 되고
금융위기로 인한 공급의 위축은 올 하반기부터 수급에 영향을 미치게 되기 때문입니다.

또한 경기상승과 더불어 늘어난 가구수와 그동안 미뤄왔던 이사수요와
경기악화로 잠시 늦춘 결혼 수요까지 본격적으로 시장에 뛰어들면서
본격적인 상승기로 접어들게 됩니다.




DTI 등의 규제완화나 해제는 당분간 어려울 것 같습니다.
구지 완화할 필요도 없습니다.
어떠한 규제를 동반하더라도 경기가 상승하면 개선된 심리는 보상심리까지 끌어들여
시장은 반응하면서 당국의 더 강력한 규제를 이끌어 낼 뿐입니다.

이제 꽃샘추위도 끝나고 이제부터는 봄을 느낄 수 있을 것 같네요.
언론의 어떠한 기사에도 현혹되지 마시기 바랍니다.
눈으로 보기에 잔잔한 것 같은 시장은 전세난에서 보듯 이미 기름에 달궈지고 있고
어떠한 시그널 하나만 주어줘도 기름을 튈 것입니다.

2/4분기는 현 싯점을 돌파할 것입니다.




'리원'

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누가 정상인가-조혜경 |best of best

2010-03-17 21:14

http://blog.drapt.com/yunsuhk/347161268828089794 주소복사

수욜은 항상 신경이 곤두서는데
오늘 하루 지나가서 일주일이 또 다 간 느낌과 함께 편하다는 생각이 듭니다
전 수욜 이맘때가 참 좋습니다.
 
요즘엔 누가 정상인가?란 생각이 종종 들어 혼자 웃곤 합니다.
혼자 중얼거리거나, 혼자 웃는 사람과는 상대하면 안되다는 이야기가 생각나
그리고나선 또 혼자 웃습니다. ㅜㅜ
허공을 보고 그러면 문제이겠으나,
컴을 보고 그러는 것이니 병적인 것은 아니라는ㅋㅋ~
 
요즘엔 관련 자료들을 한번에 모아놓은 것을 이용하기 위해
잡다한 카페에 눈팅족 회원으로 가입해서 모아진 기사 등을
훓어보곤 합니다. 도움이 되는 것도 아닌 것도 있는데,
 
참 안타까운 것인지, 답답한 것인지, 아님 내가 비정상인지
주택폭락을 염려하는 분들의 글을 보다가 그냥 웃습니다.
최근에 전세보증금도 위험하다까지로 번졌기에
경매넘어가는 집도 아니고,,,,주택가격 하락으로 전세금을 제대로 못챙길 것을
염려하는 지경이니, 그러면 전세가격 비중이 매매가격 대비 확 낮은
고가주택을 선택하거나 월세로 전환해야 하는데, 또 그건 굉장히 싫어하죠.
일어날 가능성이 적은 일을 벌써부터 지레짐작으로 걱정하는 것, 지나칩니다.
 
더구나 내집 필요없다
빚없이 저축해서 현금을 가지고 편하게 노후까지 살자란 식으로
재무설계를 해주는 모습도 봅니다. 자산의 움직임엔 여러 변수가 있는 것인데
그것은 결국 집값이 하락하거나 오르지 못한다는 전제를 가진 것입니다.
전세가격은 물가오름폭과는 별 상관없이 늘 일정해야 하고요.
 
나라마다 재정적자를 줄이라는 경고를 받으면서,
그러나 경기문제로 금리는 올리지 못하고,
그러니 역시 모호한,  웃기는 상황인 것입니다.
아줌마가 되었어도 절대 나이들어보이면 안되고
44 사이즈만 입어야 한다는 것과 같아보입니다.  
 
재정적자를 줄이려면 지출을 대폭 축소하고, 세금을 왕창 걷어들이거나,
정부가 영리사업을 하거나(?) 아님 국채 등을 발행해야죠.
재정적자 축소는 경기가 어려운 상황에서 유일한 내지는 강력한
소비주체의 소비를 틀어막아버리는 역할도 하게 됩니다.
경기 어려우면 정부가 돈을 시중에 푸는 정책을 사용하잖습니까.
괜히 안해도 되는 국도변의 풀 뽑는 일에 사람들 고용해서 돈주고
정부부처 전산 시스탬 확 바꿔서 기업 물건도 사줘도 보고 등등...
 
국채를 대량 발행하려면 금리가 올라갑니다.
국채가 늘어난다는 것은, 결국은 시중의 돈이 늘어난다는 것이고,
돈이 늘면 돈가치가 하락하는 것이니 기회비용인 이자라도 많이 줘야
현금성 상품인 국채를 투자하지
누가 손해볼 것을 예상하면서 국채를 사겠습니까. 막 버려도 되는 돈이 있으면 모를까.
금리를 대폭 올리면 안되는 상황에선
재정적자를 대폭 줄이고 또 복지자금은 곳곳에서 늘려야 하고,
참으로 어려운 주문이죠.
 
그런가 하면 개인 부채가 늘었다고
개인의 부실화가 심각하다고 비난하고 걱정하면서
금리를 대폭 올려서 부채가 더 이상 늘지 못하도록 해야 한다는
상반된 주장도 재미있습니다.
개인은 고사하고, 근근히 세월 좋아지기를 기대하면서 허리 띠를 졸라맨 채  버티는
자영업자 분이나 영세업체를 더빨리 붕괴시켜버릴 것 같은데요.
금리인상론자들은 이미 금융위기 이전으로 실세금리가 형성되고 있음을
알고는 있을까요. 새로 나온 코픽스상품도 가산금리가 다 3퍼센트대 아닌가요.
3개월물 CD 2.88 정도, 여기에 가산금리 얹으면  이미 6% 전후하지 않습니까.
신용대출 금리는 더 높고요.
 
부동산 시장은 DTI 가 문제가 아니라 신규진입자는
이미 대출부담 자체가 만만치 않은 상황입니다.
그런데도 기준금리 자체가 낮으니 저금리란 착각 속에서 부동산 시장을
일단 공격하는 것이죠.
 
실제 공격대상은 알고 하는 것이든
뭔지도 모르고 남 따라 무작정 금리 인상을 주장하는 것이든
간혹 이상과 정의심에 불타 국가재건을 기원하는 마음으로 주장을 하는 것이든
정책금리 인상의 화살을 맞을 최종 타깃은 
2년 전만 해도 1퍼센트대의 가산금리를 받았던
신용등급 최상층이라 할 수 있습니다.
금융기관의 신용등급 최상층이란
주로 안정적이 직장을 지닌 샐러리맨들입니다.
이런 시기엔 그나마 직장을 가진 분들이 소비주체인데요...
 
가산금리 1퍼센트대의 사람들은
아직도 대략 4~5퍼센트 초반 정도로 이자비용을 무는데
이들의 대출부담을 확 높이려면 기준금리를 올라가도록 해야죠.
기준금리가 올라가면 은행권의 역마진 부분이 해소되므로
가산금리는 점차 내려갈 것이나, 정책금리가 인상되므로 실세 금리 수준은
한동안은 약간 오르거나 비슷한 수준에서 유지될 것 같습니다만
전반적으로는 기존 대출자들 중심의 대출자들의 부담은 증가를 하는
상황이 연출될 것입니다.
만일 최종타깃을 알고 겨누는 것이라면(?), 물론 그럴리는 없을 것이나  
가진자를  미워하는 사회란 생각이 들기도 합니다.  
 
물론 저 역시도 주택가격 등이 다 오를 것이란
전제를 깔고 있지는 않습니다. 오르는 지역도 있고,
내리는 지역도 있고, 보합인듯 보이나 물가상승을 기준으로 보면
손해인 경우 등 다양한 경우가 상존할 것으로 봅니다.
개인들의 소득이 증가한다는 증거보다는 곳곳에서 양극화로 간다는
통계들이 나오는데다, 특히 20~30대의 소득이 늘어야 하는데
그렇지가 못하다는 모습에서 일본마냥 부동산의 차별화 또한
심할 것으로 보기 때문입니다.
현재 일본의 부동산가격이 지역에 따라 천차만별입니다.
점장이처럼 모든 것을 다 알면 다른 나라 등의 사례를 보지 않을 것이나
모르니 대입하고, 유추해서 보는 것이겠지요.
 
이 글의 결론은 내지 않습니다만
내가 살아가야 하는 세상 속의 아웅다웅하는 모습들이
피곤하다는 생각이 듭니다. 그 작은 하나라도 모든 것들이 상관관계를 지니고
다 유기적으로 돌아가는 것이기에,  무엇이든 극단적으로 강하게 주장하기보다는
중도를 찾고 그냥 열심히 살고 노력하면
그 자체만으로도 충분한 세상이 되면 안되는 것인가 싶어서요.  

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