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한국50년과 부동산5 -김현정 |best of best

2011-07-22 17:53

http://blog.drapt.com/yunsuhk/347161311324812888 주소복사

김현정(elly0526)
 
조회 425   등록일 2011/07/21  |  추천 19
 
위나라의 조조, 촉의 유비, 그리고 오의 손권 이 세사람은 삼국지를 본 분이시라면 대부분 아시겠죠.

자 이 세사람 중에 누가 최후의 승리자인가요?

세력이 가장 컸던 조조인가요?
아니면, 삼국지에서 정통성의 장본인인 유비인가요?
손권인가요?

이 세사람 중 누구도 통일을 하지는 못했죠?
그럼 승리자라 할 수 있을지는 곰곰이 생각할 문제가 아닌가 하네요. 삼국을 통일한 것은 바로 진(晋)나라죠.

조조때부터 조조의 모사로서 위나라의 중신인 사마의는 제갈량과 의 북벌전쟁이 끝난후 위나라의 2대황제(조예)가죽자 사실상 위나라 조정을 장악해 버린답니다. 그래서 위나라 의 모든 실권은 사마의에게 있었는데 사마의가 249년에 죽자 그의 장남인 사마사가 뒤를 이어 위나라 실권은 장악하죠. 하지만 사마사도 병들어 죽고 동생인 사마소가 실권을 장악하는데, 후에 사마소의 아들 사마염이 위나라 황제를 몰아내고 위나라를 멸망시켜 서기 265년 진나라를 세운답니다.
비슷한 시기에, 이미 유비의 촉나라는 유비가 죽고, 사마소가 위나라 실권을 장악하고 있을때 사마소의 명으로 종회, 등애가 이미 서기 263년에 멸망시켰답니다.
결국 촉나라는 위나라가 멸망당하기2년 전인263년에 망했고 위나라는 내부분열로 인한 사마염의 진나라에게 멸망당했죠.
오나라는 사마염이 진나라를 건국한지15년 후인 280년. 진나라의 공격으로 멸망당해 손권의 차남인 손화의 아들 손호가 4대황제로 즉위하고 있을때 멸망당했죠.
결국 위촉오 세나라를 통일한 국가는 사마의의 후손인 사마염이 세운 진나라(晋)랍니다.

잠시 여기서 위,촉,오나라의 황제가 된 계기를 좀 볼가요?

위나라는 조조가 한나라 마지막 황제 헌제를 압박해 자신을 왕으로 봉해달라고 하였는데, 헌제는 압박을 견디지 못해 조조를 위왕으로 봉했죠. 이렇게 해서 위나라가 생겨났지만 아직 조조는 황제가 되지 못했답니다. 그의 아들인 조비가 한나라 황제 헌제를 내쫓으면서 자신이 황위에 올라 그 때부터 위나라가 정식으로 황제나라가 된 것이죠.

촉나라는 조조가 위왕으로 봉해지고 왕위의 오르자 유비도 역적 조조 따위가 왕이 되었는데 나라고 못될 것이있느냐? 하며 자신도 왕위의 올라 촉나라가 세워졌죠. 그 후 관우가 죽는 사건이 있고, 조조가 죽은 후 그의 아들 조비가 황제 자리의 오르자 유비는 역적이 한 황실을 모욕하였다며 한 황실의 정통은 유비에게 있다는 것을 증명하기 위해 황제자리의 오르죠. 그 때 부터 촉나라는 촉한이라고도 불러진 것이랍니다.

이처럼 위나라와 촉나라는 자주적으로 세워진 것에 비해 오나라는 위나라의 의해서 세워진 것이나 다름 없답니다. 그 이유는 바로 촉나라와의 전쟁에 있죠. 촉나라 유비가 관우의 원수를 갚겠다며 70만 대군을 이끌고 오나라로 쳐들어갔는데, 이에 놀란 손권이 위 황제 조비에게 자신이 신하가 되겠다며 구원병을 요청하였고, 조비는 그 청을 받아 들여 손권을 오왕으로 봉해준 것이죠. 이러니 손권은 자신이 직접 왕위의 오른 것이 아니라. 조비에 의해서 왕위에 오르게 된 것이랍니다. 그러다가 후의 유비가 죽고 제갈량이 위나라를 공격해 위나라와 촉나라가 전쟁을 하는 틈을 타 오왕 손권은 황제 자리의 올라 오나라도 황제의 나라가 되게 된 것이랍니다.

결론적으로 오나라의 황제는 손권이 자리의 올랐고, 그후 3대째까지 이르다가 3대 황제 손호가 진나라 황제 사마염에게 항복하면서 천하가 통일하게 된다.

여기까지는 단순히 조조, 유비, 손권이 황제가 된 줄거리를 간단히 이야기 했죠. 중요한 것은 바로 이 삼국을 합친 ‘진나라’의 사마염인데, 그렇다면 사마의를 볼 필요가 있답니다. 삼국지의 제일의 모사인 제갈량과 사마의를 비교해 볼 필요가 있겠죠. 바로 이들을 통해서, 성공하는 인재상 중, 나는 어디에 속하느냐도 볼 필요가 있답니다.

간단히 조금씩만 언급하다보니, ‘삼국지’에 대하여 이야기도 한번 나중에 하고 싶네요. 삼국지를 읽다보면, 사람과의 관계에서부터 인생의 계획을 어디에 맞추어야하는지, 그리고 자신은 어느 부류에 속하는 사람이기 때문에 무엇을 준비해야하는지가 보인답니다.

사람마다 무릇 태어나면서 그 그릇의 크기와 변치않는 성향을 가지고 태어나기에, 조조가 유비가 되거나, 손권이 제갈량이 될 수는 없답니다. 그러니, 자신이 어떤 사람이고 어떤 그릇과 어떤 성향을 가지고 있는지를 명확히 알고, 최대한 자신의 장점을 살릴 수만 있다면 이 보다 더 좋을 수가 없겠죠.

한번 나중에 기회가 되면, ‘삼국지’를 통해서 세상과 사람이 어찌 돌아가는지도 이야기 해 보고 싶네요.

‘제갈량과 사마의’ 이야기는 다음 이야기때 또 해보죠.

지난번 ‘강남’개발의 시작인 1970년대를 이야기하다 말았죠?

1970년대는 전국적인 토지개발을 진행하면서도 문제가 되었던 것이 바로 ‘사대문’이었답니다. 돈 있고 힘있는 사람들은 모두가 사대문 안에 모여살았고, 이곳만이 집중적으로 돈이 투자되어 그때는 사대문안이 지금의 강남과 같았으니까요.

1972년에 서울시가 ‘도심지의 인구 과밀 억제를 위해 서울시 주요 지역 내에 백화점과 도매시장, 공장 등의 신규 허가를 금지한다.’고 발표했죠. 이곳에만 집중적으로 개인자본이 많이 투자되었으니까요. 그리고 1975년 한강 이북 지역의 택지개발을 중단했답니다.

1978년 박정희는 도심에 있지 않아도 되는 시설들. 그중에서도 대부분의 관공서와 공공기관, 사법부를 4대문 밖으로 강제 이전시켰답니다.

또한, 수도권의 인구를 전국적으로 분산시키기 위해서 1977년 7월 대전의 대덕연구단지 등을 비롯해서 임시 행정수도 건설을 위한 특별법을 제정했죠. 노무현 정부때 처음으로 문제를 제기한 것이 아니라, 실은 박정희 정부때가 최초로 시도된 것이죠. 이를위해서 정부는 충남 논산일대에 부지도 확보했죠. 하지만 1979년 10.26사태로 박정희 대통령이 서거하자 계획이 중단되었답니다.

아마 그때 박정희 대통령이 죽지 않았다면, 지금의 서울이나 수도권의 모습은 절대 찾아볼수 없었겠죠. 충청의 대전을 기반으로 남한의 중심이 생겨서 전국적으로 고른 발전을 찾았을텐데, 노무현 정부에서 이 일을 추진하기에는 힘에서 그리고 경험에서 너무나 많이 부족했기에 실패를 한 것이죠.

지금 생각해봐도, 박정희 대통령만한 인물이 나오기 쉽지 않을 듯 하네요. 인물도 인물이지만, 시대도 잘 맞아 떨어졌기에 박정희란 인물이 더욱더 부각될 수 밖에 없지 않나 합니다.

예전에 이야기한 70년대 강남을 다시 이야기 해 볼까요?
70년대 강남은 어떠하였을까요?

그때를 기억하시는 분들도 계시겠지만, 기억이 안 되시는 (젊은 분)분들을 위해 잠시 이야기 하자면, 강남은 그야말로 우리가 고속도로를 타고 멀리 지방에 가면 볼 수 있는 논과 밭이 즐비하였고, 시골길에 집도 없고, 사람도 없고, 도대체 있는 것이라고는 산에 뛰어 노는 야생동물과 그야말로 풀 밖에 없는 시골이나 마찬가지였습니다.

그곳에 사시는 많은 분들이 대부분이 농사를 지었죠.

1970년대 4공화국 시절 불어닥친 ‘새마을 운동’은 바로 강/남북간의 소득불평등이라는 것을 줄이는 시발점도 되었습니다.
이는 사대문안에 묶여져 있는 모든 경제/교육/문화를 그 밖으로 끄집어 내고자하는 의도도 다분히 있었죠.

그 일환으로 강남의 개발은 시작되었고 그 시초는 바로 끝이 안보일 정도의 배밭이었던 압구정동일대에 대규모 아파트 단지를 조성하는 것이었습니다.

이곳이 바로 현재 압구정 현대 아파트 입니다.
온통 난개발로 인하여 좁은 도로와 꾸불꾸불한 강북의 길과는 반대로 강남에 서울 최초로 넓은 직선형 도로를 조성하였는데 그 도로가 바로 ‘압구정로’ 였고요.

하지만 그런 아파트단지 하나 조성하고 넓은 길 하나 있다고 해서 강북의 위상이 꺽일것이라 생각했다면 큰 오산이었죠. 그 당시 강북의 위상은 지금은 강남은 비교도 안될 정도였습니다. 양반이라 생각한다면 무조건 강북에서 살았었죠. 그래서 박대통령은 우리나라 사람들이 특히 중요시 하는 교육에 손을 댔죠.

바로 명문학교의 이전입니다.

이에 1974년 고교평준화 이전, 그 당시 이름을 날리던 경기고, 서울고, 휘문고를 강남으로 이전시키기 시작했습니다.
이로 인한 ‘교육인구이동’은 강남으로의 이동계기가 되었고, 이는 현대아파트에 많은 수요자를 끌게 되었으며 이는 현대아파트 주변에 또 다른 명문고를 탄생시켰습니다.
바로 현대고등학교라는 명문고가 만들어졌던 것이지요.

이러한 교육정책에 힘입어 인구가 지속적으로 늘자, 넘치는 수요에 건설사들은 압구정동 옆 신사동에 지금의 ‘신 현대 아파트’를 건설하였고, 후에 그 효과는 도미노처럼 청담동과 그 주변에 한양아파트를 짓는 결과를 만들었지요.

또한 휘문고를 비롯한 명문고가 위치한 대치동에는 그 주변을 중심으로 80~90년대 8학군을 형성하면서 이른바 ‘학원’들이 들어서기 시작 하였습니다. 이러한 교육정책으로 인구는 지속적으로 유입되었고, 이는 다시 선경, 은마, 미도, 쌍용, 강남, 우성아파트로의 도미노식 파급효과를 나타냈지요.

이러한 개발열풍은 강북으로 집중된 ‘자본’을 강남개발로 인한 이동을 촉진시켰고, 바로 현재의 테헤란로를 만드는 기초가 되었던 것이지요.

여기에 불을 붙인 것이 당시 ‘판검사’가 최고였던 그 분위기를 몰아 ‘서초동’에 현재의 법원과 검찰청이 이전하게 된 것입니다.
이는 우수집단인 법조인의 이동. 다시 말해 서초, 반포, 양재, 방배로의 파급효과를 일으켰으며, 이는 삼풍, 삼호, 우성아파트 등으로 그 세력을 넓힌 것이지요.

돈이 되다 보니, ‘압구정현대, 한양, 잠실 롯데, 무역센터 현대, 서초 뉴코아, 대치 그랜드, 서초 삼풍백화점’으로 이른바 ‘로열층’을 대변하 는 백화점들이 경쟁적으로 생겨나기 시작한 것입니다.

자 이것을 보면서 강북에서 ‘강남’으로의 자본이동에는 바로 기본적인 2가지 반복되는 해답을 찾아야 합니다.

바로 ‘교육’ 과 ‘먹거리’ 입니다.

60~70년대, 대부분의 먹거리는 동대문, 남대문등 사대문 안에 가내 수공업 형식이거나 자그만 점포를 중심으로 세력이 형성되어 있었고, 교육 또한 그 사대문 안을 벗어나지 못하였지요.

현재는 어떠한가요?
강북에서 그 두 가지의 실종이 바로 현재의 지역 차를 불러온 것입니다.

현재도 마찬가지 입니다.
구불한 길과 교육 그리고 찾기 힘든 먹거리(직장)은 분명 그 차이를 존재하게 하지요.
물론 강북의 노원을 중심으로한 교육환경은 분명 ‘먹거리’의 이동과 ‘인구’의 이동을 불러일으키기에 충분합니다.

그렇다면 무엇이 문제여서 강남의 8학군을 대체하지 못하고 있는 것 일까요?

기존에 강남의 발전상은 분명 ‘교육정책’의 중심이 큰 핵심을 이루었지만, 그 위에는 바로 ‘국가의 의지’가 바탕이 되었었기에 가능한 일이었습니다. 현재의 강북이 강남과의 차이를 줄이기 위해서는 행정을 비롯한 여러 중요정부기관들을 옮겨야 하는데 그 문제가 그리 쉽지 만은 않다는 것이죠. 이것을 알기에 참여정부에서 정부기관을 옮기려 했던 것이고요.
하지만, 기득권이라는 세력의 힘이 그리 호락호락하지 않기에 힘든 문제였고, 일본도 그와 비슷한 ‘국가균형발전’을 위한 정책을 시행했지만, 현재는 다시 원점으로의 회귀로 돌아왔죠.

이와 더불어 ‘먹거리’의 기반이 다져지기 위해서 ‘기업이동’을 통한 ‘일자리 확충’이 절실한데, 이 또한 정부의 의지가 반영되지 않는다면 쉽지 않은 문제입니다.

‘먹거리’의 중요성을 보여주는 대표적인 것이 바로, 강남을 기준으로 한 한강 이남의 경부축! 즉, 버블쎄븐이 될 수 밖에 없었던 까닭은 바로 ‘대기업의 제조업’을 비롯한 여러 먹거리들이 즐비하게 그 축을 따라 늘어져 있었기 때문입니다.

하지만 바로 모든 것은 '반복과 회귀'이라는 원칙이 있죠.

몇 년전에 서울의 강북 쪽의 그린밸트와 개발제한구역을 풀겠다는 기사나 나왔습니다.
이것이 시사하는 바는 크죠.
아직까지 그래도 ‘한강 이남의 경부라인’ 보다 저렴한 부지의 제공은 기업들에게 무엇보다도 반길만한 소식이고, 이는 바로 ‘한강이북’ 쪽으로 먹거리가 이동될 수 있는 기회를 뜻합니다.

하지만, 기업이 경기 이북으로 공장을 짓거나 이전한다면 무슨 merit를 줄 것이며, ‘공장이전’이나 ‘신규투자’를 뒷받침 할 만한 내수가 일어나느냐를 기업들이 결정할 수 있느냐 입니다. 이와 더불어, 그 답을 그리고 실행을 지금의 정부에서 어떻게 하느냐에 모든 것이 달려있겠죠!

세금이나 일시적 수요로(뉴타운등으로 인한) 일어난 집값은 바로 ‘먹거리’ 와 ‘정부의 의지’그리고 ‘교육’이 뒷받침 되지 않는다면 그 지속성을 가지기가 쉽지 않습니다.

3~4년전쯤 강북의 다세대 빌라를 중심으로 ‘뉴타운 개발’ 붐이 불었습니다. 제가 볼 때 좀 과하다 싶을 정도라기 보다는 우려스러울 정도 였죠.

예전에 말씀 드렸던, ‘특정투기세력’이 아닌 이른바 ‘서민 형 가수요’가 그 주축을 이루고 있는 것이 더욱 문제이지요. 이들은 바로 우리모습이고 우리 옆집에 사는 일반적인 서민들이지요.
절대 투기세력이 아니고 바로 서민의 모습입니다.

현재 은평뉴타운에서 보듯, ‘먹거리’ 와 ‘교육’에 기반을 두지 않은 개발은 분명 삭막한 시장을 형성합니다.

비슷한 시기 잠실 또한 비슷한 문제에 봉착해 있었습니다.

하지만 미래관점에서라기 보다 현재의 관점에서 볼 때, 두 지역의 문제는 그 원인은 약간 다릅니다.
하나는 ‘먹거리와 교육’의 문제이고, 하나는 바로 ‘세금’의 문제이죠.

뭐 ‘먹거리와 교육’은 위 제가 말씀 드린 ‘정부의 의지’ 바탕에 깔리면 모두 저절로 따라오는 것입니다.

진정으로 그리고 긴 안목으로 볼 때, 과거의 경험이 보여주듯 강북/경기이북이 발전되기 위해서는 ‘뉴타운’ 을 통한 ‘재개발’ 이전에 근본적인 원인에 대응해야만 해결책이 될 수 있습니다.
선거때만 되면, ‘뉴타운’이니 ‘재개발’이니 하는 것도 중요하지만, 그것보다 더 중요한 것이 바로, 그들이 강남을 부러워할 필요가 없는 환경을 국가가 앞서서 만들어 주는 것이지요.

만일 덩그러니 압구정동에 현대아파트만 있었다면, 현재의 압구정동은 없었겠죠?

요즘 주변에서 보듯, 돈이라는 것은 막아 놓는다면 분명 다시 다른 길로 그들의 ‘확장성’만을 키우겠죠. 그 확장성이 옳은 방향으로의 이동이라면 좋을 수도 있지만, 확장된 자본유입 뒤에 순간적이 자본의 이탈이라도 이루어진다면 분명 서민들만 힘들어지는 결과를 초래할 것입니다.

그 대표적인 예가 규제로 인해 집값을 잡으니, 전세가 오르는 것이랍니다.

‘특정지역의 상승’ 만이 좋은 것인지 아니면 ‘확장성으로 인한 전 지역으로의 확대’ 가 좋은지는 제가 판단 할 문제는 아닌 것 같군요.
이 모두가 다 서로서로의 이해관계가 걸린 문제이니, 무엇이 옳다 그르다 표현하기에는 ‘객관성’이 아닌 ‘주관성’이 짙은 의견일 테니까요.

몇 년전의 부동산 게시판에 올린 글을 그대로 배껴서 여기에 오늘 쓰게 되네요.

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한국50년과 부동산4-김현정 |best of best

2011-07-22 17:51

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한국50년과 부동산4   김현정(elly0526)
 
조회 1137   등록일 2011/07/19  |  추천 35 
 
많은 분들이 제게 경제를 공부하려면 무슨 책을 읽어야 하냐 이리 질문을 많이들 하신답니다.
 
책 몇권 읽는다고 돈 돌아가는 모양세를 안다면 얼마나 좋겠나요?
 
그런 책은 세상에 당연히 없겠죠.

모든 움직임과 현상이라는 것은 쉽게 ‘기본’에서 생각하면 참 쉽답니다.
 
왜 이리도 기본을 이야기하냐면, 이유는 간단하답니다.
 
사람이 모든 사회의 구성원이고, 사람이 만들다 보니,
 
사람의 마음속을 넘어설 수 있는 것은 주변에 없으니,
 
우선 사람을 알면 나머지는 그냥 시간을 투자해서 지식을 습득하는 공부만 하면
 
그만이라는 생각이 아직도 변함이 없답니다.

그런 이유인 즉, 지금까지 읽은 책 중에서 아직 ‘삼국지’만한 책을 보지 못한 듯 보이네요.
 
이 책에는 세상 사람들이 생각하는 여러 종류의 생각과 행동이 나타나 있고,
 
그것을 사람들의 각기 다른 모습을 모두 볼 수 있으니 얼마나 좋은 책인가요?
 
늙어서 ‘삼국지’를 보지말라는 이야기도 다 그런 이유에서랍니다.
 
젊은 시절에 보는 삼국지는 살아가면서 삶을 만들어가는 계획과 지혜를 빌려주지만,
 
늙어서 보는 삼국지는 사람의 생각과 행동을 다시금 정리해주어 지혜에 지혜를 더하는 꼴이니,
 
혹시나 이것이 나쁜 곳으로 이용될까 해서죠.

‘삼국지’는 나이대에 따라서, 흥미로울때도, 사람을 알 수 있을 수도, 때론 세상의 이치를 알수 있을 때도 있답니다. 그러니까 모든 사람들이 같은 책을 읽어도 그 책에서 가져갈 수 있는 것을 다르다는 이야기죠. 그저 글자만 볼수도 있고, 책을 통해서 모자른 궁금한 것을 다른 책을 통해서 얻을 수도 있고, 사람을 볼수도 있답니다.

왜 그런지 예로 잠시만 몇 개만 삼국지의 이야기를 하면서 풀어드리죠.

우리가 쉽게 접하는 ‘삼국지’라는 소설은 대부분이 위나라때의 ‘진수’가 쓴 역사의 내용이 아닌,
 
그보다 1000년 정도의 후인 14세기 중엽에 ‘나관중’에 의해 쓰여진 ‘삼국지 연의’ 랍니다.

시대의 흐름과 사회상에 맞게 그 내용이 각색이 되어 변하였고,
 
누가 시대의 주류냐에 따라서 등장인물과 성격
 
그리고 주인공은 똑 같은 이야기에 대하여 다른 시각을 보이고 있죠.
 
‘진수’가 쓴 삼국지는 조조가 중심이 되는 인물로 책이 쓰여진 경우고,
 
14세기 중엽의 ‘나관중’에 의해 쓰여진 ‘삼국지 연의’ 는
 
시대의 흐름에 맞게 ‘한나라’의 후예를 자처한 ‘유비’의 관점에서 쓰여진 것입니다.

자 그렇다면, 몇가지를 질문해 볼까요?

유비와 조조중에 누가 더 좋은 사람인가요?
제갈량이 가장 똑똑한 모사인가요?
누가 위, 촉, 오를 통일했나요?
누가 위, 촉, 오 나라의 최종 승자인가요?

한번에 쓰려면 글이 길어질 테니 이것도 다음편에 또 조금씩 써 보겠습니다.

지난번 67년 ‘부동산 투기억제 특별법’까지 이야기를 했죠?
그 다음은 70년대 부동산 시장을 이야기하기로 했고요.

1~2차 경제개발 5개년 계획이 진행되면서, 이곳 저곳에서 문제가 많이 일어났답니다.
 
체계적이고 계획적으로 해본 경험도 없고, 할수 있었던 상황도 아니다보니,
 
개발호재만 있으면 산발적으로 지역마다 땅값이 폭등하는 상황이 자주 재현되었죠.

그 후, 1972년에 체계적으로 국토를 개발해보자 해서 전국을 대상으로 한 부동산 개발계획이 나왔는데
 
그것이 바로, “1차 국토종합개발계획(1972~1981년)”이랍니다.

토지매입부터, 보상, 그리고 개발 계획에 이르기까지 전반적인 계획뿐만 아니라,
 
법규, 시행령까지 모두 이 시기에 만들어졌죠.

이를 토대로 1972년 12월 39일 ‘국토이용관리법’이 제정됐고, 또 공공사업을 위한 토지 수용이
 
쉽게 이뤄지도록 1973년에 ‘감정평가에 관한 법률’이 제정됐죠.

1975년에는 ‘공공용지의 취득 및 보상에 관한 특례법’이 만들어 졌다.
 
대규모 중화학공업단지 조성을 위해 1973년 12월에는 ‘산업기지개발촉진법’을 제정했죠.
 
이법을 통해서 반월, 광양, 창원, 여천, 울산, 포항 등 19개 지역에서
 
모두 1억 7,210만평이 마련된 것이랍니다.
 
이것이 어느정도 규모냐면, 현재 우리나라 전체 공업단지의 70%에 해당하는 막대한 규모였죠.

‘1차 경제개발5개년계획’ 이후 2차때인 1960년대 중반 이후 조금씩 나타났던 부동산 투기는
 
이제 전국적으로 번지기 시작했답니다.
 
당시에는 지금처럼 복부인이 있는 것도 아니고 인터넷을 통해서 정보를 알수 있는 것도 아니기에
 
대부분의 부동산 투기는 개인이 아닌 기업의 주도로 이루어 졌답니다.

이에 정부는 1970년 11월 법인 소유 비업무용 부동산에 대해 세금을 부과하는 토지대책을 발표했고,
 
이듬해에 도시계획법을 전면 개정해 3개 구역을 지정한 뒤 ‘개발제한구역(그린벨트)’도 지정했죠.

아마 지금 생각하면, 그때의 그런 규제들은
 
DTI 규제나 종부세보다 더 위력적으로 시장에 충격을 주었답니다.
 
사유재산에 대한 그런 강력한 규제는 없었으니까요.

효과가 나타났겠죠?

지가상승률이 1972년 4.2%, 1974년 5.6%로 낮아졌죠.
 
하지만, 거품이 급격히 꺼지면서 토지 구입에 자금을 대량 투입한 기업들이 경영난을 겪자
 
정부는 1972년 ‘8.3조치’ 를 단행했죠.
 
기업들이 은행에서 돈을 빌린 뒤 부동산을 매점하기 시작했고,
 
부동산 가격이 다시 폭등하자 큰 시세 차익을 거두었답니다.
 
정부는 이런 기형적인 구조를 바로잡기 위해 1974년 ‘5.29대책’을 발표했죠.
 
내용인 즉은, 대기업의 금융기관 의존 및 비업무용 부동산 투자의 금지가 주요 골자였죠.
 
다시 이 조치로 기업들이 주도하던 부동산 투기는 주춤해졌고요.

자 그러면서 부동산 투자와 투기에 새로운 새력이 등장을 한답니다.
 
이른바 복부인들의 시작과 시초가 아닐까하네요.

1970년대 중반기를 들어서면서, 이번에는 일반인들에 의한 부동산 투기가 시작이 됐죠.

이것이 가능했던 것은, 당시 일반인들이 부동산에 눈을 돌린 것은
 
오일머니로 풍부해진 유동성에 인플레이션 압력이 커진게 가장 큰 원인이었죠.

1974년 1차 오일쇼크로 한국의 경제는 꼬꾸라졌죠.
 
그리고는 1976년부터 세계 경제와 함께 회복하기 시작했죠.
 
이것에 대한 자세한 이야기는 왜 그리되었는지 ‘보이지 않는 힘’에서 시대적으로 이야기를 했었으니
 
길게 이야기하지 않겠습니다.

1977년에는 수출이 100억달러를 돌파했고,
 
1970년대 중반부터 시작된 중동건설 특수까지 겹쳐 경상수지 흑자가 1,230만달러를 돌파했답니다.
 
중동 진출 인력은 1년 사이에 세배가 늘어 해외 기능공만 4만여 명에 달했으니까요.

1976년 경제성장률은 10.26%였고, 1977년에도 두자리 숫자인 10.0%였고,
 
1인당 GNP도 급격히 증가해 1974년 말 540달러에서 1977년에 1,000달러를 넘어섰죠.
 
이와 맞물려 정부가 중화학공업을 육성하려는 목적으로 막대한 자금이 풀면서
 
통화량은 급속히 팽창했고, 도매 물가가 한해동안 11.6%나 올랐죠.

돈이 풍성해지자 투자할 곳을 찾던 사람들은 부동산에 눈을 돌렸고,
 
서울뿐 아닌 전국 대도시에서 부동산 투자열풍이 불었다.
 
그때부터 ‘복부인’이라는 말이 사회에 회자되기 시작했답니다.
 
당시 평당 30만원이었던 서울 아파트 값이 100만원을 넘어섰고,
 
이때 강남의 말죽거리에 배추밭을 가진 사람이 벼락부자가 됐고,
 
개포동은 ‘개도 포니를 타는 동네’의 준말이 라는 우스개 소리도 나왔답니다.

이 같은 유동성에 맞물려 투기 열기가 식을 줄 모르자
 
정부도 1977년 8월 주택청약제도를 개정해 공공 부문이 공급하는 국민주택은
 
국민주택청약부금 불입 횟수와 금액에 따라 우선 청약권을 갖도록 했답니다.
 
물론 아파트분양가 규제도 강화했다.
 
이전에는 국민주택자금을 지원받는 주택만 정부로부터 분양가를 승인받았지만,
 
1977년부터는 모든 신축 분양 아파트에 분양가 상한선을 두었죠.
 
이른바 제주도나 강남이나 이때부터 정부가 땅값을 고려하지 않은 체 일괄적으로 105만원으로 묶어버린 것이죠.

하지만, 땅값과 집값은 거침없이 계속상승했죠.
이유는 돈이 넘쳐나서 정부의 규제로도 막을 수 없는 상황이 아니었던 것이죠.

그래서 정부도 대책을 마련한다고,
 
1978년 ‘8.8 부동산 투기 억제 조치’로 알려진 ‘부동산 투기 억제 및 지가 안정을 위한 종합 대책’을 발표했죠.

이는 최초의 종합적인 부동산 정책이랍니다.

내용인 즉은, 토지거래허가제를 비롯해 도시 계획 지역에 대한 기준지가 고시,
 
공인 중개사제도, 부동산거래용 인감증명제도, 미등기 전매에 대한 100%양도세 부과,
 
비업무용 토지에 대한 공한지세 부과, 토지개발 공사 설립등이 주요 골자였답니다.

개발과 맞물리고 일자리를 찾는 인력이 도시로 몰렸겠죠.
 
도시화가 급속하게 진행되면서 도시 빈민이나 슬럼화 문제도 하나 둘씩 터져나왔죠.

1976년 12월 정부는 불량주거문제를 해결하기 위하여,
 
도시계획법에서 분리해 ‘도시재개발법’을 제정했고,
 
이후 불량 지구 재개발사업을 활발하게 추진하도록 1978년 12월 ‘조세감면규제법’도 개정했답니다.

행정기관 및 대기업 본사가 밀집한 서울과 수도권 특정지역에 인구가 집중되자 균형 발전 문제가 생기기 시작했죠.

이때 정부는 인구 분산 정책을 다각도로 추진했답니다.
 
그러니까 그중에서도 서울 강북에 집중된 인구를 강남으로 이전시키기로 했고,
 
이것이 지금의 강남의 시작이랍니다.

다음 이야기는 강남의 발전역사에 대해서 이야기를 해야겠죠.

자 어떤가요?
지금이나 예나 똑 같은 것이,
 
규제하고 풀고 다시 규제하고 풀고 반복만 했죠.
 

언제든 투기라는 것은 있었고,
 
규제를 할때마다 ‘이제 부동산으로 돈을 버는 시대는 갔다.’라는 말은 나왔답니다.

바로 40년 전의 이야기랍니다.

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집이 부족하면 결국은-유미숙 |best of best

2011-07-18 09:58

http://blog.drapt.com/yunsuhk/347161310950683755 주소복사

장마란 이런 것이다 하며 장마철의 진수를 보여주는 듯 합니다.
아무리 장마철이라도 하루도 쉬지 않고 일주일 내내 내리는 비는
보기드문 사례가 아닐런지요. 올 장마처럼 지독한 것이 또 있지요.
꺽이지 않는 물가 얘기 입니다. 내년까지 계속된다죠. 더 지독하게
시시각각 다가오는 것이 또 있습니다. 전월세 얘기입니다.
 
지난해 11월에 실시된 인구주택 총조사 결과가 지난주에 발표되었습니다.
조사 결과를 두고 언론들이 다룬 기사는 대체로 피상적인 겉모습만
다루었습니다. 예를들면 아파트 거주 가구수가 단독주택 거주 가구수를 앞서기
시작했다. 2인가구수가 4인가구수를 상회하였다. 이혼 가구주가 이제 100만을
넘었다. 하지만 재태커하는 사람들은 언론이 보지 못하는 부분을 더 관심있게 지켜
보아야 합니다.
 
1. 주택보급율 통계의 함정
 
이번에 발표된 내용을 보면 주택보급율이 101.9 % 라고 합니다. 전국의 가구수
보다 주택수가 더 많다는 얘기죠. 단순히 이 숫자만 보고 아 이제는 주택이
충분하게 공급되었구나 하고 생각할 수 있나요. 아니죠. 그렇게 단순하지가
않습니다.
 
아래 표는 이번에 발표된 주택수와 가구수를 대비하여 나열한 것입니다.
 
구분      아파트       단독       연립/다세대    비주거용건물  주택이외의 거처
----------------------------------------------------------------
주택수  8,576,013   4,089,491   1,850,522         161,393              303,097
가구수  8,169,349   6,859,694   1,744,078         212,359              353,942
 
주택보급율을 산정할 때는 총주택수를 일반가구수로 나누어 계산합니다.
총가구수에서 기숙사나 요양원 등의 집단가구나 외국인 가구수를 제외한 것을
일반 가구수라고 정의 합니다.
 
위의 표를 보시면 총 주택수는 14,677,419 입니다. ( 주택 이외의 거처는 비닐하우스
판자집,움막, 찜질방 등이기 때문에 총 주택수에서 제외합니다)  일반가구수는
17,339,422 입니다. 총주택수가 일반 가구수보다 부족한데 어떻게 101.9 % 라는
주택보급율이 가능하냐구요? 그렇게 될 수 있는 것은 단독주택이 요술을 부리기
때문입니다. 단독중에는 소위 말하는 단독 다가구 주택이 많습니다. 건물하나에
5-6 가구씩 살고 있는 다가구 단독에서 300 여 만개 이상의 가구수를 추가로
만들어 낸 것입니다. 전국에 있는 단독주택은 평균 1.8 가구가 살고 있다고 합니다.
서울의 단독은 이 수치가 평균 3 가구 이상입니다.
 
그런데 문제가 많습니다. 요즘은 외국인 비율이 높아지고 있는데 외국인 가구는
주택보급율 계산에서 뺐습니다. 외국인들은 집안에서 살지 않고 하늘을 지붕삼아
길에서 노숙하나요.  이번에 조사된 외국인은 58만명 정도이고 이들이 21만 가구를
구성하고 있습니다. 이들 21만 가구도 총가구수에 포함한다면 주택보급율은 겨우
100 %  턱걸이를 하게 되겠죠. 뿐만아니라 상식적으로 알려져 있는 외국인은
130 여만명 입니다. 외국인들의 절반 정도가 인구센서스 조사에서 누락되었습니다.
주택보급율 자료를 있는 그대로 믿어서는 안되는 이유 입니다.
 
2. 수도권과 지방을 분리해서 보지 못한 큰 오류들
 
이번 조사 결과를 두고 가장 비중있게 쏟아낸 기사는 이제 2인 가구가 한국의
주류 가구가 되었다는 주장입니다. 전국적인 조사 결과만을 보면 그렇게 말 할 수도
있습니다. 하지만 서울과 수도권을 놓고 보면 다른 양상입니다.
 
서울을 포함한 수도권은 4인가구> 3인가구> 2인가구 순서를 유지하고 있습니다.
수도권은 3 인가구 이상이 전체 가구수의 56 % 수준을 유지하고 있습니다. 지방은
노부부 둘만 사는 가구수가 많은 관계로 2 인 가구수가 많습니다. 전남북, 경남북,
충남북,강원 등에서는 압도적으로 2인가구 수가 많고 심지어 부산도 2인 가구수가
4인 가구 수보다 많습니다.   다만, 서울에서는 1인 가구수가 유달리 많은 편인데
이것은 취직이나 학업을 이유로 홀로 상경한 젊은이들이 많기 때문이며
최근의 현상은 아니고 지난 70 년대부터 항상 그러하였습니다.
 
인구 증가율만 보아도 전국 평균은 2005년 대비 2.8 % 증가 하였지만 수도권은
4.7 % 증가 하였습니다. 수도권 가구수는 12.7 % 증가 하였습니다. 게다가
주택보급율 자료에서 제외된 외국인의 70 % 는 수도권에 몰려 있습니다.
전국에 빈집이 79만 호수인데 이중 65 %가 지방에 있습니다. 35 %의 빈집은 수도권에
있는데 경기도 외곽 지역에 빈집이 많고 서울에 있는 빈집이 3만 가구 정도인데
주로 반지하층이거나 재개발/재건축 직전에 비어 있는 집들도 많습니다. 말이 빈 집이지
서울의 빈 집은 센서스 조사기간중 이사 등으로 일시적 공백이 된 집이거나 사람이
살 수 없는 집입니다. 전국적인 자료는 수도권의 주택 수급 판단에 전혀 무용지물
이라는 것을 아셔야 합니다.
 
전국적인 자가보유율은 61 % 이며 자가거주율은 54 % 입니다. 하지만 서울은
자가거주율이 40%에 불과합니다. 60 %가 전월세 가구라는 것이죠. 서울은
아직도 전세가 57 % 로서 월세보다 훨씬 많은데 이 점도 지방과는 많이 다릅니다.
이번 발표에서 서울의 주택 보급율은 97 % 라고 하는데 누락된 외국인 가구와
쓸모없는 빈집 등을 감안하면 서울의 실질적 주택 보급율은 90 % 초반 일 것으로
예상합니다. 서울에서 아직도 30 여 만 가구가 거주 환경이 열악한 반지하에서
살고 있음을 아시는지요?
 
3. 물가상승이 쉽게 꺽이지 않을 것으로 보는 이유
 
6월 전세 상승율은 최근 10년내 최고라 하고 월세 상승율은 최근 15년내 최고라고
합니다. 전체 물가중 전월세 비중이 10 % 이고 통신료/휘발유/전기료/가스료
등이 10 % 입니다. 전체 20 % 를 차지하는 이들 부분이 향후 쉽게 꺽일 가능성은
희박합니다. 그래서 높은 물가 상승율이 오래동안 지속될 것이라고 보는 것입니다.
 
물가를 잡기 위해서 금리를 올리라는 사람들도 많습니다. 금리 올리면 전월세가
꺽이나요. 금리 올린다고 전기 가스 통신료 휘발유가 꺽일 수 있나요. 금리 인상은
서민들의 이자 부담만 키우고 물가를 잡는 효과는 별로 없을 듯 합니다.
 
6월중 월세가 2.8 % 상승하였는데 전세보다 월세는 서민들에게 더 큰 고통을
수반하게 됩니다. 통계에 잡히는 월세가 3 % 상승하면 실제 피부로 느끼는 가격은
100만원 월세가 130 만원 수준으로 오르는 것을 의미하게 됩니다.
 
4. 피할 수 없는 전세대란이 결국은 집값을 밀어 올릴 것
 
지난 해 대비 금년도 수도권 아파트 신규 입주 물량이 35 % 내외로 감소할
것 이라는 얘기는 이제 뉴스도 못 됩니다. 내년 입주 물량은 금년보다 또 30 %
정도 축소됩니다. 도시형 생활주택을 많이 건립한다고 하나 그래봐야 서울에서
1년에 만여 가구 수준이고 90 %는 1인 가구를 위한 원룸의 또 다른 이름입니다.
 
2000-2002년에 서울에서 전세대란이 일어 났을 때 순수 단독을 헐어서 다가구와
다세대형 빌라를 단기간에 20 만 가구씩 지어서 전세난 해결에 큰 도움이
된 적이 있었습니다. 그런데 해마다 순수 단독이 줄어들어서 이제 헐어서 다가구나
다세대로 지을 단독이 별로 남아 있지 않습니다. 그나마 조금 남아있는 단독도
뉴타운이나 재개발/재건축 구역내에 있어서 건축행위 제한이 되었습니다. 
 
보금자리는 이제 예전의 택지개발지구에 불과합니다. 실제로 짓지도 못하면서
국민들의 기대만 잔뜩 부풀려 놓고 전세 수요만 키웠습니다. 한나라당 의원들도
보금자리 폐해를 잘 알고 있더군요. 정권이 끝나면 보금자리 정책도 그 생명을
다하게 될 것입니다.
 
여의도 한량들은 집을 더 지어서 전월세 난을 해결하려고 하지 않고 법률이라는
종이 쪽지에 가격 상한제 명시하여 전월세 난을 해결해 보려고 합니다.
한심한 인간들이 자기네들 자리 보전에만 관심이 있고 진정으로 문제를
해결해 보려는 고민을 하지 않고 있습니다. 한국 실정에는 전혀 맞지 않은
외국의 상한제 사례를 들먹거리는데 외국사례도 자기네들이 펼치는 논리에 
불리한 내용은 감추고 있습니다.
 
4월부터 DTI 규제를 다시 시작하였지만 5, 6월 가계 대출은 꺽이지 않고 있습니다.
주택담보대출은 증가율이 꺽였지만 신용대출이 크게 늘어나고 있습니다.
요즘의 주담대는 주로 생활비나 사업비 조달 성격의 대출이었는데 주담대를
규제하니 풍선효과로 신용대출이 늘어나는 것입니다.
 
경제성장율을 일정 수준 계속 유지하면 가계소득이 늘어나면서 가계부채 문제는
해결책을 찾게 될 것입니다. 금리 올리고 DTI 강화하면 한계 선상의 일부 중산층의
어려움만 가중시키고 소비 위축만 가져 올 것입니다. 정부나 여당의 정책에
대한 기대를 접어버린지 오래되었지만 내년 선거가 참 걱정됩니다. 특히
수도권에서 더 그렇습니다. 야당은 겉으로는 전월세 걱정하는 것처럼 보이지만
속으로는 전월세 대란을 즐기고 있을 것입니다.
 
혹자들은 전세가 상승하면 집을 사는 예전의 공식이 깨졌다고 하는 분들도 있는데
잘못 짚었습니다. 매매전환이 되지 않는 이유는 아직 전세가격이 덜 올랐기 때문입니다.
제가 지난해 가을부터 언론들이 전세대란을 언급할 때 아직은 전세대란이 아니고 그냥
전세난 일 뿐이라고 여러 차례 주장하였던 것을 기억하시나요. 진짜 전세대란은 올 가을
부터입니다. 장마철에 전월세 가격이 상승하는 것을 보니 저의 예측이 빗나가지 않을 것
같은데요. 향후 최소 2년 이상 지속될 전세대란을 여러분들도 한 번 지켜 보시죠.  
전세가격이 상승해도 집을 사지 않는다구요? 경솔한 진단 이었음을 알게 될 것입니다.
매에는 장사 없다는 얘기도 있지 않습니까?

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