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이제는 장기전에 대비하셔야 할 듯-유미숙 |best of best

2010-07-23 15:08

http://blog.drapt.com/yunsuhk/347161279865283196 주소복사

이제는 장기전을 준비할 때가 아닌가 합니다. 최소 1년에서 최대 2년 정도는 준비해햐
부족함이 없을 것 같습니다. 정부 정책 때문에 죽은 부동산시장은 정부 정책으로 풀어줘야
조기 회복이 될 것인데 ,정부가 저렇듯 미온적이고 친서민 어쩌고 저쩌고 하니 이제
정부 정책에 대한 신뢰감마저 완전히 무너져 버렸습니다.
 
8월 하순에 무슨 발표가 있을지 없을지도 의문이지만 설혹 있다해도 돌아가는 그간의
사정을 보면 영양가 있는 내용이 없을 것이라 생각됩니다. 4.23 대책 보완하는 수준의
DTI 완화는 거의 무용지물이 될 것입니다.
 
사정이 여유로운 분들도 있겠지만 몇 달 버티기도 힘든 분들이 꽤 많이 있을텐데
참으로 안타깝습니다. 금융권 대출이든 지인의 사채를 빌려쓰든 각자 생존 전략이 필요한
때 입니다. 궁핍하여 라면을 끓여먹고 사시더라도 집은 놓치지 말았으면 좋겠습니다.
좋은 시절은 반드시 다시 올테니까요. 양극화는 반드시 심화됩니다. 
 
1. DTI 규제는 국민의 금융주권 회복 차원에서 접근할 문제입니다.
 
제가 미국에 있을때 이웃에 BOA(Bank of Amenrica)에 근무하는 여자분이 사셨는데
가끔식 어울려 커피도 마시고 이런 저런 미국생활과 문화를 배웠답니다. 미국의 은행이라고
해서 담보가치(LTV)만 보고 무작정 대출해주겠습니까? 절대 그렇지 않습니다.
 
대출자의 신용도 즉 상환능력을 본다는 것이죠. 나이. 직업, 은행거래 실적, 담보가치 등
종합적인 상환 능력을 살펴볼 수 있는 개인 신용평가시스템을 가지고 있습니다.
정부 차원에서 일률적이고 획일적인 DTI 같은 것은 없지만 미국시민들 개개인에 대한 신용
평가시스템을 구축하여 대출 결정에 참고한답니다.
 
선진국에서 시작된 DTI라는 것도 그 유래를 보면 은행이 고객의 신용을 평가하기 위한
시스템에서 출발 한 것입니다. 국가가 획일적인 기준을 설정하기 위하여 개발한 것이
아닙니다. 우리 나라 은행들도 CSS 라고 하는 개인신용평가시스템을 가지고 있으며,
은행 종사자들에 의하면 이것만으로도 대출상환 능력을 평가하는데 충분하다고 합니다.
 
자본주의 시장경제 체제에서 담보가치외에 개인의 상환 능력을 국가가 나서서 획일적으로
선을 긋는 것은 분명히 반시장적입니다. 자영업자나, 사회초년생, 일용근로자, 은퇴자,
일정한 소득이 없지만 고액 자산을 가진 사람들은 국가가 설정한 DTI때문에 금융대출을
이용할 수 없게 됩니다.
 
양도세, 취/등록세, 분양가상한제 폐지 등에 대한 내용보다 DTI에 대하여 제가 상재적으로
많은 지면을 활용하며 주장하는 것은 세제 완화와 같은 내용들이 중요하지 않아서가
아닙니다. 참여정부때 도입한 세제 규제를 완화는하는 것은 시장경제로 가기 위한 기본중의
기본이기 때문에 입 아프게 주장할 필요도 없다고 보는 것입니다. 보금자리도 도입할 때와
사정이 달라졌으면 새로운 시장 상황에 맞게 당연히 수정을 해야지요.
 
DTI에 대한 금융당국의 자세를 보면서, 이 정부가 국민을 우습게 보고 있다는 것이 문제다
라는 생각입니다. 은행 대출의 문제는 기본적으로 은행과 개인의 사적 계약과 같은 것이기
때문에 정부가 나서서 구체적으로 콩나라 팥나라 할 성질이 아닙니다.  이 문제는
시장경제 확립과 국민의 빼앗긴 금융 주권을 회복하는 차원에서 접근할 문제입니다.
 
유신시절 저는 초등학생이어서 잘은 모르지만 1972년 유신헌법 도입할 때 "한국식
민주주의"를 해야 한다면서 도입한 것이죠. 이름과 명분은 그럴듯하게 포장하였지만
실제는 유신독재를 하기 위함인데 결과는 어떻게 되었습니까? 지도자를 포함하여
많은 국민들이 희생되었습니다.
DTI는 금융당국 스스로 전세계에서 유일하게 한국만 한다고 하였는데 겉으로는 금융
건전성을 위한 것이라고 포장하고 있지만 제가 보기에는 전대미문의 "한국식 금융독재"를
하기 위한 제도로 보입니다. 이런 제도 오래 운영하면 반드시 부작용이 나타나고 댓가를
치르게 될 것입니다.
 
세계 10위권의 무역대국입니다. 모든 면에서 글로벌화가 진행되고 있고 국제무대에서
위상이 높아진 선진 한국입니다. 대출에 대해서 국가가 강제로 규제하기 보다는 은행의
시스템을 이용하여 자율적으로 운영하도록 하여야 합니다. 국민들은 21세기에 사는데
정부는 20세기에 사는 일이 없어졌으면 좋겠습니다. 왜 그렇게 매사에 국가가 나서서 간섭
하기를 좋아합니까? 국민의 금융 주권을 관료들이 좌지우지하고 국민들은 그 사람들에게
풀어달라고 애원하고 하는 것에 정말 환멸을 느낍니다.
 
2. 지금 있는 중산층이나 잘 지켜야죠
 
요즘 친서민 어쩌고 저쩌고 하는데 서민의 개념이 무엇인지 모르겠지만 우리가 흔히 쓰는
서민의 개념은 너무 포괄적이어서 서민중에는 집가진 서민도 있고 무주택 서민도 있습니다. 친서민 정책 운운하면서 대통령이 시장할머니 찾아 다니는 모습을 뉴스로 보여주더군요.
고졸 83%가 대학진학할만큼  국민들의 지적 수준이 높아졌습니다. 요즘 지인들 만나보면
뉴스에 대통령 잡히면 채널 돌려버린다는 사람들도 있던데 이벤트 만들어 홍보하지 않아도
진정으로 열심히 하면 결과와 실적으로 나타납니다. 국민들이 뉴스 보면서 이벤트하는지
안하는지 모를 줄 아십니까?
 
어렵게 중산층에 턱걸이 한 사람들이 숨줄이 간당간당하며 다시 빈민층으로 떨어질 지경인데
없는 중산층 새로 만드는 것도 좋지만 기존에 있는 중산층이나 먼저 잘 보호해 주셔야
중산층이 두터워지고 사회안정이 확보되지 않겠습니까?
 
3. DTI가 오히려 금융건전성에 치명적일 수도 있습니다.
 
금융건전성을 위하여 DTI를 유지해야 한다고 우기는데 거래가 계속 침체되고 집값이
추가 하락하면 주택의 담보가치가 하락하여 은행의 건전성에 되레 독이 될 수도 있습니다.
 
거래가 늘어나지 않았는데 대출이 늘어났다고 얼마전 한은총재가 얘기하였죠. 금융
당국은 지금 설정된 DTI 한도도 못채웠으니 DTI 확대 필요없다고 강변합니다. 
그런일이 왜 일어납니까? 상반기 대출중에 상당수는 집 살려고 대출한 것이 아니고
생활비 적자 메꿀려고 대출한 것입니다. LTV,DTI 한도까지 채울 필요가 없었고 거래 없어도
대출이 늘어난 이유중의 하나입니다.
 
개인과 은행이 동반 부실에 빠지지 않으려면 거래가 활성화되어야 합니다.
이자 감당이 안되는 분도 집이 팔려야 대출 정리를 하죠. 반값에 팔면 팔린다고 모진 말을
하는 분들도 있더군요. 이 말은 "세금폭탄 던져 놓고 세금 낼 자신없으면 집팔고 이사가라" 고
하였던 노무현 대통령 발언과 똑같은 얘기입니다. 천벌을 받을 얘기죠
 
다가오지도 않은 미래의 가계 부실 걱정할 것이 아니라 눈앞의 거래 활성화를 최우선
목표로 설정해야 한국경제가 앞으로 나아갈 수 있습니다. 7월달 전국에 분양된 아파트가
사상 최저치인 2,500 여가구에 불과하고 건설사 현장 소장들이 공사가 끝나면 신규
공사장이 없어서 본사로 출근하여 쓸데없는 교육만 받고 대기 상태에 있다는 현실이 오래
지속되면 어떤일이 벌어질지 잘 새겨보시기 바랍니다. 
 
 

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인간의 본성을 이해할 수 있어야 바른 정치를 할 수 있죠-유미숙 |best of best

2010-07-21 18:56

http://blog.drapt.com/yunsuhk/347161279706218437 주소복사

제가 얼마전 올린 글 내용중에 이런 내용이 있었죠.
불란서의 퐁피두 대통령이 말하기를 " 가진자가 빼앗기지 않으려는 에너지는 못가진자가
뺏어려는 에너지의 두배이다. 그 이유는 가진자는 가진자의 쾌락과 못 가진자의 고통
둘 다를 알기 때문이다"
 
오늘도 장관회의를 했지만 결론을 못내렸다고 하네요. 어떤 옥동자를 낳으시려고
이렇듯 긴 산고를 치르는 지 결과가 무척 궁금해집니다."
 
우리나라는 자영업자가 적게는 550만명 많게는 600만명으로 추산합니다.
이들 대부분은 DTI 적용하면 집사기가 쉽지 않습니다. 서울시내 알토란 같은 집을 가지고
있어도 담보가치를 인정해주지 않고, 당신 이자 갚을 능력이 되냐  기분나쁘게 따지고
묻는 제도가 바로 이 DTI 이지요. 이자는 본인이 알아서 관리할 문제인제 금융당국자들의
눈에는 국민이 어린애로 보이나 봅니다.
 
금감위나 금감원 고위 관료들 대부분 미국가서 박사학위 받았더군요. 미국가서 공부하면서
공부벌레처럼 책만 열심히 보았습니까?  미국 정부가 미국 국민에게 당신 이자 갚을 능력
있냐고 따지지 않는 것은 못 보고 귀국했나 보군요. 적어도 담보가치인 LTV 한도내에서
빌릴 때는 이자 지불 능력 따져 묻지 않습니다. 지 재산 지가 알아서 할 것이라 믿는 것이죠.
 
제가 보기에 지금 금융 당국자들은 작년 9월에 금융위기후 폭락했던 집값이 미처
회복되기도 전에 너무 섯불리 너무 경솔하게 DTI 도입하였던 것과 그로 인하여 금년
상반기에 한국 중산층이 이렇듯 고통받고 있는 것에 대하여 국민앞에 석고대죄해도
시원치 않습니다. 고개 빳빳이 치켜들고 잘난체 할 때가 아니라는 애깁니다.
 
자꾸 금융건전성 운운하는데 금융건전성도 국민을 위한 건전성 이어야 합니다.
이 나라의 주인인 국민들이 우선 당장 힘들어서 죽겠다는데 산수갑사를 가더라도
눈앞에 닥친 문제는 해결하고 봐야죠. 정권 잃고 등산이나 낚시 다니면서 계곡에서
혼자 금융건전성 많이 외쳐보세요. 가계대출증가 우려, 금융건전성 다 좋은데 정권은
유지하면서 고민을 해야지, 금융 전문가 인지는 모르지만 세상살이를 잘 못 배웠습니다.
 
여기 아래에 인간의 본성에 대해서 그리고 대한민국 부동산시장의 현실에 대하여
리얼하게 보여주는 글이 있어서 퍼 왔습니다.
 
(펌) ------------------------------------------------------------------  
 
 노자는 물이 낮은 곳으로 흐르는 것을 ‘상선약수’(上善若水)라 하여 최고 경지의 선(善)으로 보았다. 시대와 공간을 관통하는 대사상가(大思想家)가 이 같이 단순한 원리에서 선의 최고 경지를 본 것은 물은 밑으로 흐르며 순리에 역행하지 않고, 나무와 토지에 생명을 주고, 남의 더러운 것을 씻겨주기 때문이다. 산이 막으면 돌아가는 지혜가 있고, 바위를 만나면 바위와 다투지 않고 비켜가는 포용도 갖추고 있기 때문이다.
 
한 달 전쯤 모 건설업체 사장과 식사를 하는 자리가 있었다. 그 사장이 기자에게 이런 질문을 했다. “정부여당이 왜 6.2 지방선거에서 크게 졌다고 생각합니까?” 순간 기자의 머릿속에는 ‘소통이 안돼서?’, ‘정부여당이 교만해서?’따위의 뻔한 생각이 떠올랐다. 대답하기가 민망해 기자가 머뭇하는 사이 그 사장이 내놓는 답변이 재미있다.
 
“돈 있는 사람은 어떤 상황이 돼도 참아요. 예를 들어 독재자가 아버지를 죽여도 부자들은 참습니다. 마누라를 뺏어가도 참아요. 부자는 아들, 딸을 독재자에게 빼앗겨도 참지만, 절대 참지 않을 때가 있습니다. 바로 재산을 건드릴 때입니다. 이번 선거, 집값 폭락으로 재산을 날린 사람들이 투표로 정부여당을 응징한 겁니다. 왜 내 재산을 건드리느냐는 거예요.”
 
건설업계는 지금 전시상황이다. 살아남는 것만이 미덕이다. 포화에 다리를 잃던, 손을 잃던 목숨을 부지하는 것이 그들에게는 최고의 선(善)이다. 이들에게 지금 산을 만나면 돌아가라, 바위와 다투지 말라, 남에게 생명을 나눠주는 존재가 되라는 말은 죄다 허사(虛辭)다.
 
집을 공급하려 하면 팔리지 않고, 집을 다 지어놓으면 입주를 하지 않아 자금줄이 꽉 막혀있다. 직원봉급은 어떻게 줄 것이며, 다음 사업은 어떻게 할 것인가. 그래서 수많은 업체들이 부도를 맞거나, 강제로 시장에서 퇴출되고 있는 것이다. 전쟁의 패자요, 사망자들이다.
 
업계는 각종 규제를 앞세워 전쟁을 시작한 정부를 향해 그동안의 과오를 인정하며 수없이 종전(終戰)을 요청했다. 말이 종전요청이지 백기투항이나 다름없다. 문제는 전쟁의 와중에 애꿎은 민간인들도 엄청나게 피를 흘렸다는 점이다.
 
자녀교육을 위해 이사하려 해도 살던 집이 팔리지 않아 이사할 수 없고, 은행에서 대출을 해주지 않아 새로 분양받은 집에 들어갈 수가 없어 이자부담만 산더미처럼 늘어나고 있다.
 
마침 정부가 시장을 향해 화해의 제스처를 취하고 있다. 얼어붙어 있는 주택시장을 풀어줄 대책을 마려하고 있다니 늦었지만 다행이다. 정부는 기왕 종전을 선언하는 만큼 차제에 선(善)을 행하라 권하고 싶다. 선을 쌓으면 반드시 좋은 일이 있을 것이라는 말도 있지 않은가(積善之家必有餘慶).
 
정부는 시장에 역행하지 않고, 다투지 않으며, 위기를 피하지 않고 껴안는 포용을 베풀어야 한다. 그래서 생명을 잃은 자들에게 생명을 불어넣어야 한다. 그게 다 적선(積善)이다. ‘만지작’ 수준의 대책으로는 곤란하다.
 
우선 시장을 옥죄고 있는 DTI(총부채상환비율)를 대폭 상향할 것을 제안한다.
수도권 지역에 따라 5~10%정도 올리는 방안을 검토 중인 것으로 알고 있는데 이는 ‘만지작’ 수준에 불과한 것이다. 이래서는 죽은 시장을 살리기가 불가능하다.
 
DTI완화 대상 지역에 강남을 포함시킬 것도 함께 고민하기 바란다. 강남 집값이 그동안 시장에 역행하고, 다투어 집값을 올려 ‘부동산 5적’이니, ‘버블세븐’로 지목되며 서민들을 좌절에 빠뜨렸지만, 이들도 포용해야 한다. 그래야 꽉 막혀있는 주택거래가 실타래 풀리듯, 도미노 쓰러지듯 살아날 수 있다.
 
정부는 부동산대책을 왜 내놓는가? 집값 올리려 내놓는 것인가? 아니다. 주택거래를 활성화시키려 대책을 마련하는 것이다. 강남만은 건드리고 싶지 않은 당국자의 마음 충분히 헤아린다. 깃털같이 가벼운 제도변경이 시장에 평지풍파를 일으킬 수 있다는 사실도 잘 안다. 하지만 강남을 건드려야 한다. 그래야 대책의 취지를 십분 살릴 수 있기 때문이다.
 
노무현 정권은 시장에 맞서 싸우다 집값만 잔뜩 올려놓는 우를 범했다. 그리고 이명박 정부는 노 정권 때 도입된 대책(DTI 등)으로 시장을 죽이고 있다. 그때는 부동산시장이 과열됐지만, 지금은 침체돼 있는데도 말이다. 지금은 칼 들어 산허리를 베어내고, 바위를 토막 낼 때가 아니다. 다투지 않아 돌아가고, 껴안아 생명을 줄 때이다. 그게 정부의 존재이유고, 정부가 시장에 할 수 있는 선(善)이다

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불안하신가요? -아기곰 |best of best

2010-07-19 17:02

http://blog.drapt.com/yunsuhk/347161279526523485 주소복사

여러가지로 마음이 심란하실 것 같습니다. 글에서 그리 느껴지네요.

여기 저기 이상한 말들이 나돌아 다니니까 불안하실수도 있을 것입니다.

 

그런데 모든 사람이 그렇게 느끼는 것은 아닙니다. 지금 분위기를 즐기고 있는 사람도 굉장히 많습니다. 거래가 줄었다고는 하지만 한달에 몇만건의 거래가 되고 있습니다. 거래가 줄어든 6월에도 아파트만 65,197건이 거래되었네요. 몇만명의 누군가가 아파트를 새로 사들인 것입니다.

 

집을 팔아야 하나라는 시선으로 시장을 보니까 불안하게 보이는 것이지요. 이런 상황에서도 집을 사는 몇만명이 과연 바보일까요?

 

2008년 주가가 폭락할때 미00바인지 쭈쭈바인지 하는 사람이 나와서 500선까지 폭락한다고 선동한 적이 있습니다. 이 소리를 듣고 주가가 900선일때 판 사람도 있겠지요. 하지만 같은 주식수 만큼 그 당시 산 사람도 있습니다. 매도 주식수와 매수 주식수는 언제나 같습니다. 본인이 불안하게 느낄때는 파는 사람만 보이는 법이지요.

 

나중에 밝혀진 일이지만 미oo바 본인 입으로 주식 거래는 하지 않는다고 했습니다. 그런 사람 말을 듣고 그때 주식을 판 사람들은 본인들만 똑똑하다고 생각을 했을 것이고, 주식을 사는 사람은 바보라고 생각했을수도 있겠지요. 그때 900에 판 사람이 바보입니까, 아니면 900에 산 사람이 바보입니까? 결과는 아시는 바와 같습니다.

 

우리나라에서 불가사의 한 것이 하나 둘이 아니지만, 재미있는 것이 주식을 평생 한번도 해보지 않은 사람이 주식 전문가라고 해도 믿어주고, 평생 자기 집 한번 사본적 없는 사람이 부동산 전문가라고 활개치는 나라입니다.

 

부동산이 폭락한다는 사람들은 10년전에도 있었고, 그런 사람들때문에 집을 사려는 사람은 싸게 살수 있는 것입니다. 모두 오른다고만 하면 집값은 살수 없을 만큼 천정부지가 되어 있겠지요. 그런 사람도 시장의 일부이고, 내 수익율을 올려주는 고마운(?) 사람이라고 생각해보세요.

 

그 사람들의 말이 맞다면, 그 사람들이 지금쯤 상당한 자산을 모았어야지요. 부동산이 아니더라도 주식을 하던지 다른 것을 해서라도 부자가 되었겠지요. 세상에는 온갖 사람들이 많습니다. 2012 12 22일이 되면 지구가 멸망한다고 믿는 사람도 진짜있어요. 이런 사람들까지 한명 한명 찾아다니며 모두 설득해서 일상으로 돌아가게 할만큼 제가 시간이 많은 사람은 아닙니다.

 

상황은 바뀐 것이 없어요. 지난 글에서 올해 연말까지 제 자산 중에서 부동산 비중을 더 늘일 것이라고 말씀드렸습니다. 이 보다 더 확실한 메시지가 있을까요? 김형범님이 언급한 사람들에 대해 더 조사해보세요. 과연 그 사람들이 자신이 말하는대로 행동하고 있는지를

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