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번개불에 콩볶아 먹을려구요 ?-유미숙 |best of best

2010-09-04 14:37

http://blog.drapt.com/yunsuhk/347161283578625360 주소복사

4.23 대책에 이어서 8.29 대책이 발표되고 아직 일주일도 채 지나지 않았습니다.
아무리 냄비 근성을 가진 국민이라 하지만 몇일만에 집값이 오르지 않았다고
안달하시는 분들도 있습니다. 
 
하우스푸어 라는 신용어가 등장할 만큼 지난6개월간 혹독한 시련을 겪었고
이러다 정말 부동산시장이 무너지는 것은 아닌가? 내 집이 안팔려서 길거리에 나가
앉을까봐 자다가도 벌떡 일어나는 사람들이 있었다는 얘기가 들릴 정도로
가슴을 쓸어 내리는 사람들이 많았는데 정부 대책 발표 단 몇일만에 은행이나
부동산중개업소의 문턱이 달토록 사람들이 들락날락 할 것을 기대하셨나요?
 
1. 정부의 활성화 대책을 어느 정도는 기대하셔도 됩니다.
 
정부 정책이라는 것이 항상 왔다갔다 하는 것이라 무조건 맹신할 것은 못됩니다.
하지만 4.23 대책에 이어서 8.29 대책이 나온것은 결국 활성화 라는 정책 목표를
달성하기 위한 것이고 활성화 될 때까지 정책은 지속될 것입니다.
 
정부 대책이 나온것이 무주택 서민층이나 중산층이 예뻐서 나왔나요? 겉으로는
그렇게 보일 수도 있겠죠. 하지만 실상은 정부 여당이 계속 집권하기 위한 전략
차원에서 나온 것이죠. 제한적으로 DTI 페지한 것인데 야당들이 왜 쌩 난리인가요
정부여당의 실책이라면 속으로 웃어야 하는 것 아닌가요. 그런데 그렇지 않죠. 민심을
얻을까 두려워서 야당들이 저 지랄들 하는 것이랍니다. 좌파 언론이나 시민단체들도
다 마찬가지죠. 8.29 대책이 민심을 얻게 되는 것이라 두려운 것입니다. 
 
2/4 분기 경제 성장율 최종 확정치가 지난주 발표 되었습니다. 속보 추정치보다
전기 대비 성장율이 0.1 % 낮게 나왔습니다. 그 이유가 건설업이 전기 대비 마이너스
성장을 하였고 내수 서비스업이 부진하였기 때문이라고 합니다. 건설업과 서비스업의
부진 이것은 바로 2/4분기 집값하락과 부동산 침체의 결과물입니다. 체감경기 안좋은
이유의 핵심이랍니다. 3/4 분기도 건설업과 서비스업은 더 부진할 수도 있습니다.
8.29 대책을 입안하는 사람들은 우리보다 먼저 이런 정보를 다 읽고 있는 것이죠.
 
주식에 조예가 깊은 신 분들 주에는 부동산시장이 극도로 침체된 상태로 주식만이
나홀로 계속가기 어렵다 라고 말씀하신 분들이 있었습니다. 그러면서 덧 붙인 말이
주식 오를때마다 펀드 환매하여 마이너스통장 대출이나 주택담보대출 상환하는
사람들이 많다 라고 하였습니다. 그런데 그러한 정황이 데이타로 입증되고 있습니다.
몇일전 발표한 한국은행 자료에 의하면 11개월만에 주택담보대출 잔액이 8,000 억 정도
감소하였습니다.  
 
민심민심하지만 부동산민심보다 더 중요한 민심이 어디 있겠습니까? 정책을 펴는
사람들은 부동산시장이 살아 나지 않으면 2012년 4월 총선과 12월 대선에서 어떤
결과가 나타날 것이라는 점을 잘 알고 있을 것입니다. 특히 전세값의 앙등은 집값
폭등보다 선거에서 더 치명적입니다.
 
부동산시장이 좋아지면 요즘 살기가 좋아졌다 그러고 부동산시장이 어려워지면 요즘
살기가 어렵다는 말이 나오게 된다고 저의 모친에게서 생전에 하신 말씀인데 저도
살아보니 크게 틀린 말은 아닌듯 합니다.
 
2. 정부는 100% 못 믿어도 시장과 데이타는 믿어셔야 합니다.
 
제가 지난 번 글에서 주택보증에 가입한 민간 건설사의 향후 입주 물량이 급속히 감소할
것이라는 설명을 해 드린 바 있습니다. 물론 보증보험 가입 의무가 없는 공공물량은 제외된
숫자였습니다.
 
최근 또 다른 자료를 보면 LH공사나 SH 공사 등의 공공 물량까지 합한 올해 수도권 입주는
17만 6천여 가구입니다. 하지만 내년은 10만 여가구, 2012년은 7-8만여 가구에 불과합니다.
금년처럼 입주 물량이 많은 해에 전세값이 휴가철 끝나고 4주 연속 상승하고 있습니다.
그러면 내년 봄부터는 어떻게 될까요? 자동차나 TV처럼 금방 찍어 낼수있는 물건도 아니고
주택공급은 이미 틀어져 있습니다.
 
 누차 말씀드리지만 올 가을 전세값 상승은 맛보기에 불과합니다. 지난 번 글에서 
집값 하락하였다고 무주택자들이 지금 한가하게 웃고 있을 일이 아니라고 말씀드렸습니다.
 
정부를 믿을 이유도 없고 사람을 믿지 않으셔도 좋지만 '격물치지' 라는 말이 있듯이
세상돌아 가는 이치는 믿어셔야 하지 않을까요? 번개불에 콩복아  먹는다는 속담이
나온 배경은 때를 기다림이 필요하다는 것을 강조한 선인들의 지혜일 것입니다.
 
8.29 대책중에 생애 최초 주택 구입자에게 2억원을 5.2 % 고정금리로 20년 장기 대출한다
는 내용이 있습니다. 2001년 2005년에도 사용했던 정책인데 그 당시에 기금이 금방 고갈
되어 증액을 하였지요. 이번에는 시장상황이 다소 다르기는 하지만 시간이 조금 더
지나면 준비된 기금이 모자란다는 말 나오게 될 것입니다. 아래 표는 집값 대비 전세값
상승 추세입니다. 너무 조급해하시지 말고 시장을 믿고 뚝심으로 기다리시면 좋은
소식들이 들려 올 것 같네요. 요즘 경매시장이 가장 빠르게 반응하기 시작하였답니다.
 
 
 

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베란다에 햇살이 들었습니다-유미숙 |best of best

2010-08-30 07:30

http://blog.drapt.com/yunsuhk/347161283121005812 주소복사

요즘 날씨는 침체된 부동산 만큼이나 심술을 부리며 흐린 날이 계속되더니 조금전 비가
그치고 오랜만에 아파트 베란다에 잠시 햇살이 비춰지고 있습니다.
 
오늘 오전에 정부의 규제 완화 대책이 발표 되었습니다. 지난 일주일 동안 언론에서 흘러
나오던 내용보다는 한층 희망적입니다. 지금 베란다에 찾아든 햇빛같이 밝고 따뜻한
내용도 있습니다.
 
오늘 정부의 발표 내용을 보면서 제가 주목하는 부분은 정부의 상황인식 변화입니다.
정책은 얼마든지 추가할 수도 있고 뺄 수도 있습니다. 위정자들의 상황 인식이 중요한데
부동산 시장에 대한 실태 조사를 해보니 상황이 생각보다 훨씬 심각했다는 모 차관의
발언이 가슴에 와 닿습니다.
 
이번 발표 내용을 간추려 보면 매수는 강화하고 공급은 속도 조절하겠다는 의지가 보입니다.
사실 정부의 의지와 상관없이 공급은 이미 뒤틀려 있습니다. 이번 정부의 대책을 보면 누구도
도도히 흐르는 강물을 막을 수는 없다는 것을 깨닫게 됩니다. 지난 가을부터 부동산시장이
내리막길을 걷게 되면서 국민경제 전체에 염려스러운 현상들이 쌓이고 있었습니다.
 
시간을 더 지체하게 되면 건설/부동산 피폐, 실업율 증가, 경제성장율 저하, 대출 연체율 증가,
금융 건전성 위협 등 경제의 악순환이 되풀이 되면서 국민경제에 큰 부담이 될 수 있다는 것은
불을 보듯 뻔한 상황이었습니다. 제눈에 보이는 것을 정부가 못볼까요?
그들도 다 보고 있었을 것입니다.
 
1. 한시적 DTI  폐지
 
무주택자와 1주택자, 9억원이하 비투기지역에 대하여 내년 3월말까지 한시적이라는 단서가
붙어 있지만 3월말이라는 단서는 그리 중요하지 않습니다. 왜 그런가요? 3월말 시장 상황을
봐서 연장 여부를 판단한다고 하니, 이는 결국 시장이 좋아질 때까지 정책을 지속 하겠다는
것이지요.
 
"금융권 자율" 이라는 표현도 마음에 드는 내용입니다. 궁극적으로는 정부가 획일적 규제를
할 것이 아니고 금융권이 자율적으로 판단해야 하는 것이죠. 금융당국이 금융기관의 건전성을
관리하려면 DTI 아니라도 수단은 많습니다. 예컨데, 예대율이 100%를 넘지 않도록 관리한다
던지 등 등...
 
한국은행이 7월에 기본금리를 전격 인상하였지만 시중 실세 금리를 대표하는 국채 3년물과
은행채 3년물의 금리는 오히려 내리고 있었습니다. 시중의 돈이 오갈데 없어 은행과 채권
시장을 맴돌고 있었는데, 최근에는 중국정부까지 나서서 한국의 국채를 사모으고 있다지요.
상반기에 은행의 저축성 예금이 70-80 조는 늘었을 것입니다. 지금도 계속 느는 추세이구요.
 
DTI 완화에 대하여 은행들이 가장 반색할 것입니다. 대출할 곳이 마땅치 않았는데 정부가
규제를 완화하여 돈 벌 수 있는 시장을 만들어 주니까요. 부동산시장이 회복되면 은행이
건설사들에게 제공한 PF 대출 부실도 줄어들어서 대손충당금 적립 필요성도 줄게 됩니다.
이래저래 은행이 최대 수혜자가 되지 않을까 생각합니다. 
 
2. 매입임대사업자 요건 완화
 
수요 기반을 강화하기 위한 조치중 매입임대사업자 요건 완화를 저는 중요하게 생각합니다.
가계대출을 크게 늘리지 않고 돈있는 사람으로 하여금 집을 사게 하는 방법중의 하나입니다.
5채이상에서 3채 이상으로, 기간을 10년에서 7년으로, 구입시 각격을 3억에서 6억이하로
각각 완화하였습니다. 종부세와 양도세 혜택을 받을 수 있으므로 3채 정도면 임대 사업에
관심을 가질 수 있는 여유계층이 확대될 것입니다. 저도 개인적으로 관심이 있습니다.
 
3. 양도세 중과 완화 연장
 
다주택자가 매입을 하든 매도를 하든 2012년말까지 양도세 중과가 완화되었습니다.
자칫 연말에 몰릴 수 있는 매물을 거둬들이게 하는 효과가 있습니다. 물론 매입 속도를 늦추는
효과도 있지요. 하지만 2년후에 부동산 가격이 지금보다 상승한다는 확신을 가진 사람들은
금년 하반기에 매입해서 2012년 하반기에 매도하면 2년내 단기 매매의 중과를 피하면서
2012년 하반기 매도후 한번 더 사들이면 그 때 구입한 부동산은 여전히 향후 언제 팔든지
양도세 중과를 면할 수 있으므로 다주택자 중에는 이렇게 2년 연장된 기간의 장점을 이용
하시는 분들도 있을 것입니다. 1년 연장했더라면 불가한 얘기죠
 
4. 빌라 매매 활성화 예상 -소득증빙 제외 대출한도 1억원 상향
 
소득증빙이 필요없는 대출한도가 5천만원에서 1억원으로 조정되었습니다. 전세를 안고 사시거나, 절반정도 자기 자본을 가지고 빌라를 구입하시는 분들에게는 제법 도움이 될 것으로
본다면 빌라 매매가 활발하게 되지 않을까 예상합니다. 빌라 소유자들은 서민들이므로 이런
정책은 친서민 정책이라고 해도 되겠네요. 일정한 소득없이 재태커하는
주부들에게도 희소식입니다.
 
5. 이번 발표에서 제외된 정책- 분양가상한제와 수도권 미분양 양도세 감면
 
각자가 견해가 다르겠지만 저는 개인적으로 위의 2가지 정책이 이 번에 채택되지 않은 것은
나쁘지 않은 일이라 생각합니다. 왜 그렇게 생각하냐구요.
 
분양가 상한제는 어차피 현재의 침체된 국면에서 별로 효과가 없는 완화책입니다. 그리고
더 중요한 것은 분양가상한제와 수도권 미분양 양도세 감면을 발표했다면  지금 분양을
계속 미루고 있는 건설사들이 또 다시 분양 물량을 쏟아 낼 수 있다고 생각하기 때문입니다.
적어도 년말까지는 신규주택 공급이 계속 침체되어야  기존 주택이나 건설중인 주택이 혜택을 보게 될 것입니다. 현재 수도권 미분양 물량은 시장이 살아나면 자연스럽게 소진이 되지
않겠습니까?
 
6. 보금자리 주택 속도조절
 
정부는 친서민 정책을 의식해서 전체 공급 물량은 유지하면서 사전 예약 물량을 줄이겠다는
식의 부더러운 발표를 하였지만 그것은 어디까디나 정치적 수사일 뿐이고 보금자리 주택은
이미 판이 깨진 것으로 봐여 합니다. 시범지구와 2차지구 10여곳 중 예정대로 진행중인 지구는 2개 정도에 불과하고 나머지는 보상도 제대로 진행되지 않는 상황입니다. 그리고 LH 공사의 천문학적 부채를 정리하려면 보금자리 주택 공급은 지연이 불가피하고 MB 임기가 끝나면 후임자는 전임자의 정책을 지속하지 않을 것으로 보이기 때문입니다.
 
오늘 발표된 내용들을 보면서, 내용도 내용이지만 이번 발표를 통해서 부동산시장을 정상화
시키겠다는 정부의 의도가 보였습니다. 부실한 발표는 언제 2차 3차 발표가 또 나올까 하는
기대감만 갖게 하면서 정책의 효과를 떨어뜨리기 때문에 정부는 오늘 발표로서 상당한 정책 효과를 보려는 의지를 보였습니다.
 
미국 경제가 다시 침체 현상을 보이고 있지만 그저께 버냉키 발언을 보면 시장상황에
따사서는 언제든지 돈을 더 풀겠다는 의지가 확실하므로 더블 딥까지는 가지 않을 것으로
예상됩니다. 실제로 3천억불을 풀어서 국채를 매입하고 있다지요. 주택구입 지원금 지급이
만료되어  미국의 주택 거래량이 줄고 있지만 가격은 더 하락하지 않고 있다는 것도
고무적입니다.
 
2007년 11월이후 3년 연속 지속된 아파트 공급 부족, 최근의 가계 소득 증가, 전월세 상승 추세, 오늘 발표 효과 등이 복합적으로 어우러지면 오늘 오후 저의 아파트 베란다를 비추던
햇살처럼 부동산 시장에 모처럼의 햇살이 들것으로 기대 됩니다.
생각했던 것보다 기분좋은 오후였습니다. 
 
 
이 게시물을... ( 0) I 댓글 (23)
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강지연 (정회원)
선대인류가 또 뭐라고 할지 지켜봐야겠네요. 보나마나 거품이 빠질라 하는데 정부가 다시 거품을 일으키고 있다 어쩌구 하겠지만요. 저도 임대사업자 부분에 눈길이 가네요. ㅎㅎ 08/30 05:23
임종란 (정회원)
분양가상한제폐지가 빠진것이 많이 아쉬운데 님의글을 읽고보니 다행스러운감도있고, 여하튼 저는 기대를 많이 했었기때문인지 좀 그래요. 08/30 00:26
황지미 (정회원)
어정쩡한 다주택자들이 임대사업자로 대거 넘어갈 수도 있겠네요. 대책을 들여다보면 볼수록 썩 괜찮아 보입니다. 08/29 23:45
임대훈 (정회원)
빌라는 DTI 규제 적용대상이 아닌걸로 알고 있습니다. 08/29 23:18
유미숙 (정회원)
네, 맞습니다. DTI 규제 대상이 아니었습니다. 그럼에도 불구하고 얼마전 지인이 빌라를 샀는데 대출 5천만원이 넘어니까 은행에서 소득 여부를 따졌습니다. 앞으로는 1억원이하는 담보가치만 있으면 좀더 자유롭게 대출이 될 것으로 기대됩니다. 08/29 23:28 
황지미 (정회원)
분양가상한제를 안푼 것은 조금 아쉽네요. 건설사의 입맛다시는 홍보는 시장을 더 빠르게 회복시킬 수 있는 중요한 요소인데... 08/29 22:01
유미숙 (정회원)
제일 아쉬워하는 분들이 있다면 일반분양이 임박한 재건축 조합원들이겠죠. 일반분양분을 비싸게 받아야 조합원들 분담금이 줄어들테니까요. 입지가 좋은 조합일수록 더 아쉬워 할 것입니다. 국회에 관련 법안이 계류중이니 올 가을 운명이 결정될 것입니다. 08/29 22:54 
갈원택 (정회원)
명쾌한 빠른 정리 감사합니다 08/29 21:32
전영신 (우수회원)
잘 정리된 말씀 감사드립니다. 08/29 21:00
김기석 (정회원)
잘 보았습니다. 전문가적인 식견을 갖고 계시군요. 08/29 20:47
소성민 (우수회원)
정리가 깔끔하게 됩니다! 유가도 지금 71불쯤 하지만 100불까지 갈 거라 생각합니다. 다른 원자재도 고공행진하겠지요. 인플레도 불 보듯 빤합니다. 08/29 20:44
김민수 (정회원)
잘 읽었습니다. ^^ 08/29 19:55
이정원 (정회원)
저는 기대감이 없어서 기사 내용도 잘 안 보았는데요. 님 글을 보니 정리가 되는 군요. 감사합니다. 08/29 19:55
유미숙 (정회원)
저 역시 기대감없이 검퓨터를 켰었는데 다소 의외였답니다. 08/29 21:13 
배길태 (정회원)
보석같은 님의 글 잘 읽고 있습니다. 08/29 18:54
이원규 (우수회원)
명쾌한 정리....잘 보았습니다..... 스팀 세탁기가 좋다하지만, 우중충한 장마철엔 뭐니뭐니해도 짱짱한 햇살이 들어야 빨래가 지대루 마르지요.....ㅎㅎㅎ 08/29 18:26
고경화 (정회원)
좋은글 감사합니다. 다주택자들의 움직임이 예의주시되는 시기같습니다.
서울 인근 수도권의 저가 소형아파트는 단기적으로 직접적인 가격영향을 받게 될까요?
소형중에 2008년 시세대비 많이 빠진곳들을 눈여겨 보고는 있어서요.
실투자금이 워낙 부담없기에..2년정도 가져가 볼까 생각중인데요.
제 판단을 못 믿겠습니다..
이런 시기를 손놓고 보낸다는건 바보짓같다는 생각은 분명하게 들면서도
타겟을 못잡겠습니다.
08/29 18:13
이성규 (정회원)
서울, 수도권이 중요한 판단 요소라기보다는 최고가 대비 얼마나 많이 하락하였고, 향후 얼마나 많이 상승할지가 판단의 중요 인자가 아닐까합니다. 08/29 19:34 
유미숙 (정회원)
가격반등이 일어난다면 저는 서울이 먼저라고 생각합니다. 서울 가격 반등을 보면서 수도권에 사더라도 시기적으로 크게 늦지 않을 듯 한데요. 미국 경제가 회복되는 조짐이 보이면 유가는 언제든지 배럴당 백불을 상회하게 되겠죠. 미래의 에너지 가격을 생각한다면 저는 수도권도 서울 전철 이용이 편한 곳을 선택하겠습니다. 정부 정책도 역세권의 고밀도 개발을 겨냥하고 있습니다. 08/29 18:57 
김유경 (정회원)
※ 정회원 이상 댓글가능 08/29 17:36
김유경 (정회원)
글을 기다리며 들어왔는데...정리를 잘 해주신 유미숙님의 글을보니 마음이
조금은 가벼워집니다...근런데 궁금한 것이 투기지역 빼고 나머지 지역이 6억에서 9억으로 상향됐는데...전용면적 85m 까지만 해당되는 건가요...
아님 전용면적과 상관없이 6억에서 9억으로 상향된건가요?
읽어도 헷갈리네요...
08/29 17:35
이성규 (정회원)
이전에 언론에서 평형은 제한이 있을 것이라는 말이 있었는데 다행히 평형 제한도 없습니다 08/29 19:35 
유미숙 (정회원)
2년이내 처분 조건부로 매입하는 1주택자나 무주택자가 9억이내 주택으로 구입하면 DTI는 은행 자율 심사이고 평형 제한은 없습니다. 08/29 17:43 

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여명일까? 아침일까?-유미숙 |best of best

2010-08-21 17:08

http://blog.drapt.com/yunsuhk/347161282378139721 주소복사

한달만에 글을 쓰게 됩니다. 침체된 시장에서 별로 쓸수있는 글도 없었지만
저 개인적으로도 이제 둘째 아이가 금년에 고등학교를 졸업하니 저도 이제는 뭔가 경력을
좀 쌓고 싶어서 요즘은 예전만큼 재태커에 신경을 덜 쓰고 있답니다. 그렇지만 자산시장에
대해서는꾸준하게 관심을 가지고 있습니다. 두눈을 감기전에는 관심을 끊을수가 없다고
하는 것이 더 정확하겠죠. 재산은 생명 다음으로 소중하니까요.
 
지나번 글에서 최소 1년 최대 2년을 버틸수있는 생존 전략을 각자가 준비하시것이 좋겠다는
취지의 말씀을 드린 적이 있습니다. 국내외 여러가지 상황을 고려해서 보수적이고 방어적인
자기 관리가 필요하다는 생각 때문에 그 말씀을 드린 것이고 지금도 그 생각에는 변함이
없습니다. 물론 매우 낙관적인 시각으로 보면 반등과 활황의 시간이 더 짧아질 수 있겠지요.
 
1. 예상했던대로 가을 전세가가 상승 턴을 하였습니다.
 
 이미 수개월전부터 많은 분들이 올가을 전세가격 상승을 예상하였고 저 역시 그 점에
공감하고 있었습니다. 신규 입주 숫자가 정답을 예상하고 있었으니까요. 입주 물량이
많은 수도권 일부  지역은 전세가가 상승에서 당분간 예외가 될 것입니다.
 
가만두도 전세가가 오르게 되는 구조인데, 요즘은 금융권에서 전세시장에 충분한 에너지를
공급하고 있답니다. 주택금융공사의 전세대출 한도가 1억5천만원가지 상향 조정되었고
월간 대출액도 5천억원을 상회하며 전년 대비 20-30 % 꾸준하게 증가하고 있습니다.
빚내서 내 집마련하는 것도 아니고 빚내서 전세 살게 되는 세상이니 주택정책이 뭔가
크게 잘못되고 있습니다. 이 얘기 길게 하면 글이 길어지니까 여기까지만 하겠습니다.
 
2. 진짜 전세난은 아직 시작도 안했습니다.
 
올 가을 전세난은 맛보기에 불과하고 진짜 전세난은 내년 봄이 될 수 있습니다.
수도권 입주 물량이 내년에는 금년 절반도 안되는 7만가구 수준입니다. 입주물량 관련해서
자료마다 약간의 차이가 있는데, 가장 확실한 자료 하나를 설명해 드리겠습니다.
 
IMF이후에 민간건설사가 20가구 이상 분양을 하려면 대한주택보증에 가입해야 합니다.
LH 공사 같은 공기업물량을 제외한 민간 건설사 공급 물량은 분양보증 보면 상당히
정확하게 볼 수 있습니다. 수도권 포함 전국 아파트 분양보증 물량입니다.
 
2002년 - 26만 3천 가구
2003년 - 21만  9천 가구
2004년에서 2006년 - 매년 19만 5천 가구
2007년 - 25만 7천 가구 ( 분양가 상한제 회피 물량 )
2008년 - 7만 9천 가구
2009년 - 8만여 가구 (추정 )
2010년 5월까지  - 3만 7천 가구,  
 
금년 6월이후 민간 건설사들의 분양이 급감하고 있고 LH공사나 SH 공사는 천문학적인
부채에 신음하고 있어서 향후 몇년간 주택 공급에서 예전만큼 큰 역할을 못하게 될
것입니다. 보금자리요? 토지 보상할 자금부터 마련해야죠? 돈도 없으면서 무슨 ??
LH공사에 대하여 할 애기가 많은데 지면이 부족하네요. 
 
2007년 25만7천의 민간 건설물량과 5-6 만여 가구로 추정되는 공공 물량이 금년 한해에
입주 물량으로 쏟아져 나왔고 가뜩이나 어려운 시장에 정부의 규제까지 겹치면서 
부동산 시장이 신음을 하고 있습니다. 여기에 진난해 년말까지 쌓여 있던 미분양까지
계산해 보세요. 작금의 부동산 시장이 어찌 어렵지 않겠습니까?
 
긴 얘기가 필요없이 위의 숫자를 보시면 올 가을 전세난은 가벼운 감기 수준이고 진짜
큰 놈은 내년 봄에 오게 된다는 것을 아시게 될 것입니다. 지금은 하우스푸어(한계 중산층)
가 고통을 받고 있지만 내년부터는 전월세 세입자들의 고통이 본격화 될 것입니다.
집값 내린다고 지금 좋아할 때가 아니라는 얘기입니다.
 
3. 가계 대출에 대한 지나친 걱정이 내수침체의 원인
 
DTI 문제가 해결되지 않은 것은 가계대출에 대한 지난친 걱정이고 일부에서 이를 정치적으로
또는 이념적으로 이용하고 있기 때문입니다. 가계대출을 다루는 기사는 참 많아도 가계금융
자산이 최근 크게 증가하고 있다는 기사는 찾아보기 힘들더군요. 도다리 눈으로 세상을
바라보는 한심한 기자들이 많다는 것이죠.
 
우리의 가계 대출을 미국과 비교 해보시면 그렇게 심각한 수준이 아닙니다.
 
한국의 인구 : 5천만
미국의 인구 3억명 ; 약 6배 수준, 
 
한국의 가계대출은 : 700조원 ( 신용카드 생활비 부문을 제외)
700조원중 주택담보대출은 약 350조원
 
미국의 가계부채는 약 1경 6천조원 - 한국의 약 23배 수준
그 중에서 모기지(주택담보) 대출은 약 1경  - 한국의 약 28배 수준입니다.
( 경 단위면 동그라미가 몇개인지 까마득하네요)
 
미국의 모기지 연체율이 9% 수준인데 반하여 한국의 주택담보대출 연체율은 0.4 % 수준
으로 안정되어 있습니다. 물론 미국은 너무 심각하게 부채가 커져서 결국 금융위기를
맞게 되었고 우리도 조심해서 관리를 해야 하지만 언론이 호들갑 뜨는 심각한 상황은
아니랍니다. 최근에 미국은 가계 부채가 감소하고 있다는 기사가 있었는데 알고보니
주택가압류된 것이 파산처리되어 가계부채 감소로 나타난 것이었습니다.
 
4. 부동산시장에 여명은 올 것인가?
 
정부 대책이 임박한 것은 기정 사실로 받아 들여지고 있습니다.
본 방의 많은 분들이 예상하고 있는 내용들이 대체로 포함되겠지요. 하지만 역시 최대
관심사는 DTI 관련 내용이 될 것입니다. DTI를 가볍게 생각하시는 분들이 많은데 DTI는
2가지 측면에서 너무 중요합니다.
 
첫째, DTI 완화 그 자체로서 시장에 추가 에너지가 공급되는 부분이 있습니다.
둘째, 집값이 더 이상 하락하지 않을 것이라는 신호로 받아 들여져서 DTI 에 크게 의존하지
않고 집을 살수 있는 분들이 다시 집을 사게 됩니다. 부동산 활성화의 불쏘시개 역할을
하게 된다는 것이죠.
 
DTI를 10-20 % 완화하는 것보다는 폐지가 되어야 효과가 큰데 폐지할 것으로
보이지 않기 때문에 정부 대책의 효과는 제한적일 수 밖에 없습니다.
 
DTI를 10 % 완화하면 대출 가능한 천만명이 대출금액을 지금보다 조금 더 높일 수
있음을 의미합니다. 별 의미가 없지요. 하지만 DTI를 폐지하면 대출 대상이 천만명에서
미성년자를 제외한 약 4천만명으로 늘어 납니다. 지금 중요한 것은 대출금액을 조금 더
늘리는 것이 아니고 자영업자 및 기타 등등을 포함한 대출 대상이 늘어나야 한다는 것이죠.
 
건설산업전략연구소에서 분기 단위로 주택구매지수를 조사 발표하는데 2/4분기 지수는
122로 2003년 통계조사 이래 최고치를 보여주고 있습니다. 이 지수가 100이 넘어면 무리하지 않고 평균 소득 가구가 평균 수준 집을 살 수 있는 능력이 있다는 것을 의미합니다.
정부의 부동산대책이 실효성있는 내용으로 채워지고 거래 활성화가 시작되면 집을 살 수 있는
실수요자들이 그만큼 많이 대기하고 있다는 것을 의미합니다.
 
저는 기본적으로 이 짝퉁 시장경제 정부를 믿지 않고 있으며 좀 더 구체적으로는 MB의
철학에 대한 강한 불신감을 가지고 있기 때문에 정부 대책 발표는 안하것보다는 낳은 수준
정도일 것이고  효과는 제한적일 것입니다. 여명은 오겠지만 본격적인 아침은 아닐 것이라
예상합니다.
 
 
 
 
  
 
 

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