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흐름을 타는 재테크!-위행자 |best of best

2010-09-18 13:04

http://blog.drapt.com/yunsuhk/347161284782642817 주소복사

 

<정말 재테크의 고수가 되려나?>

 

원래 어떤 분야의 고수는 자기 분야에 대하여 아는 척하지 않고 욕심도 내지 않는다고 합니다. 어떤 분야에 대하여 자기가 많이 안다고 하면 그는 아직 배울 바를 다 배우지 못한 것입니다. 내 교만인지 몰라도 저는 부동산에 관하여는 조금 안다고 생각했습니다.

물론 어느 지역이 어떻게 변화될지의 감과 어떤 부동산은 사야하는지 팔아야 하는지 정도는 알고 있습니다.

그러나 과거부터 제가 부족한 면이 하나 있었습니다. 그것은 타이밍을 기다리는 느긋함이었습니다. 주변에 도처에 저가 매물이나 기회가 보이는데 현금가지고 있는 사람들에게 빨리 매수하라 권했습니다. 물론 제가 엄선해서 추천해서 아직 손해 본 분은 거의 없습니다.

대박은 아니라도 최소한 깨지는 싸움은 하지 않을 자신이 있었기 때문입니다.

 

시간이 흘러서 부동산 뿐 아니라 인생에 대하여 조망할 기회가 있었습니다. 돈 욕심도 내려놓고 마치 철학자처럼 생각할 여유가 생겼습니다. 그랬더니 정말 돈을 벌 눈이 보이기 시작했습니다.

 

이전에는 물건을 보는 눈이 있었는데 지금은 언제 매수와 매도를 해야 하는지 보인 것입니다. 비단 부동산뿐 아니라 주식이나 펀드역시 매수, 매도 타이밍이 중요한데 그것이 보이기 시작한 것입니다.

 

<그래도 포트폴리오가 중요>

문제가 하나 있습니다. 인간이기에 앞으로의 경기예측을 정확히 할 수는 없습니다. 어느 정도 확신이 오는 감이지요. 결국 안전하게 가기 위해서는 포트폴리오가 최고라는 사실을 깨달았습니다. 가령 주식을 예로 들겠습니다. 저는 주식을 지지난주에 다 매도를 했습니다. 1달도 안 돼 20%수익이니 괜찮은 편이지요. 확실한 정보와 종목이 있었지만 이 정도 수익이면 됐다고 뒤도 돌아보지 않고 팔았습니다. 그 종목 역사상 최고가가 29만 4천원인데 제가 29만 2천원에 매도했습니다. 지금 다시 떨어졌지만 워낙 좋은 종목이인지라 27만원에서 28만원사이를 오가고 있습니다. 거의 머리 꼭대기에서 팔았지요.

 

제 주변에 지인하나가 돈이 좀 있는데 주식을 산다고 하기에 3주전에 3분의 1정도만 사라고 했습니다. 나머지는 MMF넣어놓고 기다리라고 했습니다. 혹시 포인트가 더 올라가면 수익이 남아서 좋은 거고 시장이 깨어지면 3분의 1을 다시투자해서 물타기 처럼 골라놓은 종목을 추가 매수하라고 했습니다. 그리고 시장이 어떻게 흘러가는지를 한 동안 조망하다가 나머지 3분의 1을 추가 투자할지 거기서 멈출지를 결정하라고 이야기 해 주었습니다.

 

제가 펀드매니저로 일하는 후배들에게 귀에 못이 박히게 들은 것이 포트폴리오였습니다. 살 때나 팔 때 모두 이 원칙을 지킵니다. 주식뿐 아니라 모든 것이 포트폴리오 해야 문제가 없습니다.

 

<부동산 포트폴리오하는 방법>

부동산은 안타깝게도 주식이나 펀드처럼 포트폴리오할 방법이 없습니다. 한 번에 사던지 팔던지 해야 하기 때문입니다. 정말 운이 좋아야 합니다.

그럼에도 부동산 포트폴리오를 할 수 있는 방법이 있습니다. 지금 현재 상황에서 무리하게 갈아타기를 안하거나, 대출을 열심히 갚던지 아니면 가능성 없는 지역이라면 매도를 하는 것입니다. 즉 안정성을 강화시키는 것입니다.

 

<현금 가진 지인의 고민>

지인 중에 한 5억 정도 현금이 생긴 분이 계십니다. 어디에다 굴려야 할지를 묻더군요. 제가 한 5천에서 8천 정도만 남기고 나머지 4억 넘게는 단기 정기예금에 현금 보유를 하라 했습니다. 지금 투자할 곳이 보이기는 하지만 코스피지수도 높고 시장이 어떻게 흘러갈지 모르기 때문입니다. 일종의 안정성 강화이자 앞으로의 기회를 보는 것입니다.

 

이 분이 정기예금을 2달로 묵으면 2달후  2.12%이자를 받고 3달로 묵으면 3.05% 받는다고 하더군요. 제가 3달로 묶어서 이자를 일단 받으라 했습니다. 2달이면  160만 원 이상, 3달후면 300만 원 이상 나오는 것이니까요. 큰 은행에 하라고 했습니다. 저축은행이야 더 금리를 쳐주겠지만 불안하니까요. 돈의 수익보다 일단 기회를 보고 싶었기 때문입니다.

 

예전의 저같으면 현재 보이는 경매 물건으로 갈아타거나, 펀드 또는 주식을 권했을 것입니다. 하지만 지금은 달라졌습니다. 일단 제 돈이 아니기에 더욱 객관성이 생겼고 또 하나는 기다리면 기회는 반드시 온다는 것이었습니다.

 

<방배동 서래마을과 평창동 고급 주택을 둘러보고>

저는 부동산에 관심이 많기에 항상 지역의 변화와 주택 매매에 관심을 기울입니다. 금주에는 방배동 서래마을과 평창동 고급주택을 둘러볼 기회가 있었습니다. 일단 방배동 서래마을을 돌아보았습니다. 이 지역은 제 친구들도 좀 살았고 저도 고등학교 때 공부하던 독서실이 있어서 잘 아는 지역입니다. 서래마을은 프랑스 사람들이 많이 모여 삽니다. 방배 중학교도 있고 외국인 학교도 있습니다.

 

서래마을은 프랑스사람들이 몰리기 전이나 서초구가 뜨기 전에는 반포에서 가장 낙후된 곳 중 하나였습니다. 일단 교통편이 불편합니다. 친구들 중에 그 쪽에 사는 아이들은 부유치 못한 친구들이 많았습니다. 마을버스를 타고 들어가야 했고, 지금도 교통이 편하지는 않습니다. 길도 좁고요. 하지만 지금은 커피숍이나 매장들이 꽤 들어섰더군요. 제가 아는 친구 중에 자신의 부모가 이곳에서 4층짜리 상가를 가진 아이가 있었습니다. 공부를 못해서 대학을 갔는지 못 갔는지는 모르겠습니다. 만약 그 상가를 그 부모가 팔지 않았다면 외아들이었으니 재정적으로는 잘 살 것입니다. 1987년 올림픽 전만해도 4층짜리 상가도 그리 대단해 보이지 않았으니 올림픽 때가 부동산의 획을 긋기는 했나 봅니다.

 

서래마을을 평가하고 싶지는 않으나 기존의 주택으로 수익을 본 분들은 매도를 해도 괜찮을 것 같고, 지금 더 투자해서 들어온다면 수익이 크지는 않으리라 봅니다.

 

다음은 평창동에 가서 본 것들입니다. 평창동은 부자들이 많이 사는 동네입니다. 주변에 가게하나 발견하기 힘듭니다. 아마 종로구에서 가장 비싼 주택들은 평창동에 다 있을 것입니다. 그 쪽 집들은 사실 부르는 게 값입니다. 매수자와 매도자가 어떻게 만나느냐에 따라서 가격이 결정됩니다. 어떤 집을 간절히 사고 싶은 부자 매수자가 있다면 높은 가격에 팔 수 있을 것입니다. 자신이 급해서 집을 팔려고 한다면 매수자를 쉽게 구하지 못해 헐값에 던져야 합니다.

 

 제가 동네를 돌아다니다 보니 대지 184평짜리 건물이 급매로 벽보에 붙여 나와 있었습니다. 가만히 집을 감정해 보고(ㅎㅎ 저야 부동산과 관계없는 사람이지만 혼자 감정을 늘 해 봅니다. 속으로 상당히 스스로 자부심가지고 있습니다.) 수익을 산출해 보았습니다. 대지 184평 건평 100평에 주차는 10대정도 할 수 있었습니다. 평당가가 800만원이니 무척 쌌습니다. 대략 14억 정도니 유지할 수 있는 분이면 괜찮다고 생각했습니다.

돈에 여유 있는 분에게는 최고의 물건이나 대출받아서 들어올 사람에게는 좋은 물건이 아니었습니다. 뭐든 자금이 있어야 휘둘리지 않고 여유 있게 기다릴 수 있는 법입니다.

제가 만약 그 물건을 직접 딜한다면 10억 정도까지 살 자신이 있습니다. 주인이야 피눈물 흘리겠지만 그 정도 급매물이 현시점에 쉽게 팔리기 힘들기 때문입니다. 그러나 저야 필요도 없고 사고 싶지도 않고 주변에 권하고 싶지도 않습니다. 더군다나 주인의 피눈물 흘리는 것을 보고 싶지도 않습니다. 물론 그 분이야 팔려야 문제가 해결되겠지만요.

 

고급주택들은 호경기에는 최고의 대접을 받습니다. 그러나 불경기일 때는 시간싸움에서 밀리면 정말 오갈 때 없는 신세가 됩니다. 고급 주택을 사는 분들은 바로 이런 시점이 기회이기는 합니다. 늘 이야기 하지만 자금에 압박이 없는 분들이어야 합니다.

 

<엔고를 예측하고 엔화를 사둔 지인>

요즘 엔고가 최고를 갱신하고 있지요. 신기한 것은 지인 중에 한 분이 2달전에 엔화를 많이 사겠다고 이야기 한 것입니다. 정보를 받았다는 것입니다. 즉 어느 정도 흐름에 따라 예측을 한 사람이 알려 준 것이겠지요. 어떤 분이 제게 중국 위엔 화를 사두었는데 팔아야 하는지 지난달인가 문의하셨습니다. 아마 이 글을 보시면 알겠지만 제가 올라갈 터이니 매도를 쉽게 하지는 말라 했습니다. 위엔 화도 상당히 올랐죠.

 

뭐든 경제야 흐름이기에 단타보다는 어느 정도 기간을 유지하면서 흐름을 타는 것이 필요합니다.

 

<주택을 깔고 사는 우리들>

제가 아까도 이야기했지만 요즘 일반 은행권에서 정기예금을 2달로 묵으면 2.12%이자를 받고 3달로 묵으면 3.05% 받는다고 합니다. 이율이 별로 높지 않지요. 그래도 4억 정도만 넣어둬도 3달 후에는 160만원 아니면 300만원의 이자를 받는 것입니다. 1년이면 한 1200만원정도 버는 것이지요. 그래도 집값떨어지지지 않고 이자까지 받으니 부럽지요. 자신의 집값은 올라가지도 않고, 대출이자만 내고 있는데 누구는 이자로 돈 받고 있으니 말이죠.

 

그러나 너무 억울해 하지는 마십시오. 4-5억짜리 집이라 해도 그것 다 현금으로 운용할 수는 없지 않습니까? 자신들이 살아야 할 전셋집이 있어야 하지 않습니까? 요즘 전세가가 폭등해서 30평대 살려면 2억은 넘게 줘야 할 텐데 그럼 현금 운용하는 돈이 반절 정도로 줄어듭니다. 거기다 현금은 인플레이션으로 가치가 줄어듭니다. 요즘 대출이자가 많이 떨어져서 대출 부담이 줄어들 고 있습니다. 결국 셈셈입니다.

물론 지금 상황에서는 현금 가진 사람들이 절대적으로 유리하긴 합니다. 경매나 급매의 부동산을 잡을 수도 있고, 대출이자로 수익을 낼 수도 있으니 말이죠.

그러나 인생이 기쁨과 슬픔이 교차되듯이 수익도 어떻게 변할지 모르니 너무 낙심마시고 기회를 기다려 보십시오.

 

 

 

<부자동네를 돌아보고 생각한 것>

비교적 부자동네를 돌아오고 나서 드는 생각을 정리해 봅니다. 환금성 떨어지는 좋은 주택보다는 아파트가 낫겠다는 생각을 다시 해봅니다. 정말 좋은 급매는 돌아다니다 보면 나옵니다. 서두를 필요는 없습니다. 그러나 절대로 자기의 집부터 매도하고 갈아타야 합니다. 어제 밤에 지인 한 분을 만났습니다. 그 분이 제 추천으로 2년 전 서울역 근처의 큰 빌라를 매수하셨습니다. 그만 물건이 좋다보니 자신의 아파트가 팔리기 전에 계약을 하셨더군요. 그렇게 말렸는데 말이죠. 중도금 날짜는 다가오는데 자신의 아파트가 팔리지 않아서 자신의 아파트를 담보로 대출받을 준비를 다하고 있었습니다. 그런데 중도금 전날 극적으로 팔려서 대출받지 않고 중도금을 지불했습니다. 그 후에 자신이 살던 700세대가 넘는 아파트에 가봤더니 거래가 거의 없더라는 것입니다. 이 분에게는 행운이었지만 만약 그것이 팔리지 않았다면 생각만 해도 아찔합니다. 저는 이렇게 도박처럼 사는 것은 아니라 생각합니다. 안전하게 가시기 바랍니다. 적게 먹어도 확실하게 가는 것이 재테크의 정석이라 확신합니다.

 

<추석기간에는 마음 편히 보내시기를...>

이제 황금연휴가 시작되었습니다. 내년에는 추석연휴가 일요일과 겹쳐있고 심지어 크리스마스도 일요일이더군요. 지금 좋은 시기다 생각하고 즐겁게 쉬십시오. 명절 증후군 있는 분들도 그냥 기쁘게 맞이하십시오. 어차피 보내야 할 시간이라면 즐겁게 보내는 것이 정신건강이나 모든 면에서 좋은 것입니다.

저야 부모님 집도 서울이고 회사 일도 있어서 서울에서 보냅니다. 시간되면 등산이나 좀 하려고 합니다.

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무디스원본과 곡학아세-유미숙 |best of best

2010-09-08 16:56

http://blog.drapt.com/yunsuhk/347161283932574849 주소복사

무디스 관련 기사는 언론의 전형적인 곡학아세 기사가 아닌가 합니다. 무디스 발표문의 본질을 왜곡하고 혹세무민하는 내용이며 최초에 누가 왜곡을 시작하였는지 모르지만 일단 왜곡기사가 뜨면 나머지 멍청한 기자들은 원본도 안보고 따라가는 게 우리 언론의 현주소인가 봅니다.  
 
아래는 무디스 발표 영문 원본을 인용한 로이터 통신 기사이며, 내용을 번역하면 이렇습니다.
 
제목 ; 무디스는 한국의 은행 신용 등급에 미치는 영향이 제한적일 것이라고 본다.
 
기사내용 ; 침체된 부동산때문에 신용 등급 하향의 우려가 있기는 하지만 이것이 은행 등급에
구체적으로 영향을 줄 것 같지는 않다.
 
2009년말부터 서울등 수도권의 부동산시장이 약세를 보이고 있으며 약 10 퍼센트 가격 하락이 있었다. 10년간의 상승기 이후 현재는 단기 또는 중기적으로 조정을 거치는 과정(진행중)
에 있다.
 
주택시장의 가격하락 추세가 계속되면 부동산 개발회사나 건설사에 심각한 영향을 미치고
있으며 이로 인하여 은행의 수익성에도 영향을 줄 것이다.
 
최근의 정부의 부동산 대책으로 주택시장을 상승 전환시키기가  쉽지 않을 것 같다.
 
국민은행, 우리은행, 농협,수협 등이 위험에 더 많이 노출되어 있다. ( 참고로 이들
은행은 PF 대출이 많습니다)  하지만, 한국은 LTV를 보수적으로 운영하고 있기 때문에
집값이 대출금액보다 내려가는 부실 주택이 크게 증가할 것으로는 보이지 않는다.
 
주택부문에서 상황이 혹시 조금 더 악화된다 하더라도 그 정도는 제한적일 것이다.
왜냐하면 서울과 수도권에서의 수요와 공급이 상대적으로 균형을 잘 이루고 있고,
한국 경제의 강한 역동성 및 경착륙을 방지하려는 정부의 확고한 의지 등이 있기
때문이다.
 
현재의 한국은행들 등급은 어느 정도 레벨의 스트레스를 이미 선 반영하고 있다.    끝
------------------------------------------------------------------
 
무디스 발표문 전문을 못보고 로이터의 기사에 게재된 일부만을 본 것이지만
전체적으로 풍기는 뉘앙스를 보면 무디스 발표문이 이 시기에 나온 것은 8.29 정부 대책과
연관성이 잇어 보입니다.
 
정부의 부동산대책이 시장을 반전시키기에 부족한 내용이 아니냐 하는것을 지적하는 듯하고
그럼에도 불구하고 정부 대책이 기대하는 것 만큼  시장을 반전시키지 못하는 상황이
설사 온다 하더라도 은행들의 신용등급에 새롭게 영향을 줄 정도는 아니다 라는 것입니다.
 
앞으로 몇년간 집값이 하락할 것이라는 영문 내용은 없습니다. 다만 "2009년부터 몇년간 조정중에 있다는" 표현을 일부 언론에서 보도되는 것처럼 "지금부터 미래 몇년간 집값이 계속 하락할 것이다" 라는 식으로 곡해 해버리면 안되는 것이죠. 무디스는 미래의 집값을 예측하는 기관도 아니고 예측하지도 않으며 다만 현재 상황에 대한 입장을 발표한 것입니다.
 
무디스는 정부의 8.29 대책이 흡족하지 않음을 우회적으로 표현하는 것이 아닌가 생각되며
특히 은행들의 신용등급에 영향이 거의 없다는 점을 강조한 발표문인데 국내 언론등이 이런
식으로 반응하니 정말 기가 막히는군요. 먼저 바르게 배우고, 배운 지식은 바르게 사용해야
많이 배운 것의 의미가 있는 것이죠.
 

UPDATE 1-Moody''s sees limited rating impact on S.Korea banks

 
Tue Sep 7, 2010 1:07pm IST
 
* Conservative lending criteria to mitigate mortgage defaults
 
* Kookmin, Woori Bank more exposed to housing cycles
 
(Adds details from statement)
SEOUL, Sept 7 (Reuters) - Moody''s Investors Service said on Tuesday that an expected surge in credit losses from a sluggish domestic housing market was unlikely to have material rating implications for most South Korean banks.
 
The housing market in Asia''s fourth-largest economy has started to show signs of weakness with price falls of about 10 percent in the Seoul metropolitan areas since the end of 2009.
 
The ratings agency sees South Korea''s housing market remaining in a correction phase over the short- to medium term following a decade-long boom.
"A prolonged downturn in the Korean housing market should severely affect property developers and construction firms, which in turn would weigh on the earnings of Korean banks," Moody''s said in a statement.
 
Recent government measures aimed at boosting housing transactions are unlikely to turn the sector around, it added.
 
The ratings agency picked Kookmin, Woori and two specialised lenders -- NACF and Suhyup Bank -- as more exposed to the housing sector than their local competitors.
But given South Korean mortgages tend to be extended on conservative loan-to-value ratios, Moody''s did not expect a massive increase in the number of mortgages falling into negative equity and defaulting.
 
The extent of a possible deterioration in the housing sector would also be mitigated by the relative balance between supply and demand in Seoul and neighbouring cities, the resilient domestic economy and the government commitment to preventing a hard landing in the housing market, it said.
 
Current bank ratings had already incorporated a certain level of stress, Moody''s added. (Reporting by Kim Yeon-hee; Editing by Jonathan Hopfner) 
 

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지금 디스카운트 기회..내년초 집값상승"<아기곰 인터뷰> |best of best

2010-09-05 07:24

http://blog.drapt.com/yunsuhk/347161283639073204 주소복사

재야의 고수 '아기곰'에게 물었습니다..8.29 부동산대책 시장영향은

[아시아경제 김민진 기자] 정부가 '부동산 거래활성화 대책'을 내놓은 후 강남권 등 일부 지역의 급매물이 줄어드는 등 시장 변화가 감지되고 있다. 올해 들어서 전ㆍ월세 등 임대계약을 제외하고 매매 부문에서 개점 휴업 상태였던 공인중개업소에도 조금씩 문의 전화가 늘고 있다.

은행권도 정부의 총부채상환비율(DTI) 한시 폐지 결정에 발맞춰 자체 기준을 마련하고 대출 창구의 문을 열 채비를 하고 있다.
 
이번 부동산 거래활성화 대책과 관련해 건설사들은 '표정 관리' 중이다. 부동산 시장의 핵으로 불리는 강남3구 규제가 그대로 살아 있고 담보인정비율(LTV)이 그대로 적용된다는 점에서 8.29 대책 효과의 반감을 주장하기도 한다. 다주택자에 대한 DTI 규제가 여전하고 분양가 상한제가 유지된다는 점에서도 못마땅하다는 반응이다.
 
하지만 대부분의 건설사들이 내부적으로는 '긍정적'이라는 평가를 내리고 있다. 당초 5~10% 수준에서 상향될 것으로 예상했던 DTI가 한시적이기는 하지만 완전히 해제됐고 민영주택 공급의 가장 큰 애로사항으로 꼽혔던 보금자리주택 공급시기도 늦춰졌기 때문이다.
 
그렇다고 이번 대책이 막혔던 거래에 숨통을 틔우고 부동산 시장 연착률 내지는 반등을 유도할 지는 아직 미지수다. 집값 추가 하락에 대한 불안 심리가 여전하고 분양가상한제를 피해 공급됐던 아파트 입주대란도 당분간 이어질 전망이다.

회원수 5만명의 인터넷 커뮤니티 '아기곰동호회' 운영자 '아기곰'은 본명보다는 인터넷 닉네임으로 더 잘 알려져 있다. 부동산칼럼니스트와 인기 강사로 활동하면서 부동산 시장에 대한 날카로운 예측과 데이터를 기반으로 한 분석으로 이 분야에서는 열성팬도 많다.

아기곰은 8.29 부동산대책에 대해 70~80점 정도의 점수를 줬다. 학점으로 치자면 B, C 정도지만 MB 정부 임기 내에 나온 다섯 번의 부동산 규제 완화책에 대한 아기곰의 평가를 돌아볼 때 그다지 나쁘지 않은 점수를 준 셈이다.
 
시장은 모처럼만에 부동산 대세하락론이 주도하고 있다. 시장이 인정하는 부동산 전문가 '아기곰'은 정부가 내놓은 8.29 부동산 대책과 시장 영향에 대해 어떻게 생각하고 있을까.
 
-점수를 나쁘지 않게 준 것 같다. 이유는.
 
▲DTI가 완화됐다면 큰 의미가 없었겠지만 한시적이지만 폐지되면서 DTI 때문에 집을 사지 못했던 계층의 매수가 가능해졌다. 자영업자나 실제 소득이 높지만 신고 소득이 낮은 사람, 전업주부, 자산은 많지만 은퇴해서 소득이 없는 사람들은 DTI 규제의 피해자였는데 이번 조치로 매수세력으로 등장할 수 있게 됐다.
 
무주택자나 1가구 1주택자에게만을 대상으로 한 점은 부정적 요인이다. 지금 같이 심리적 불안이 팽배한 시기에 무주택자들은 집값이 떨어질까봐 선뜻 매수에 나서지 못한다.

실수요자들은 DTI 규제보다는 겁나서 못사는 경우가 많다. 주식과 마찬가지로 집도 사본 사람이면 디스카운트 됐다고 생각할 때 과감히 살 수 있다. 다주택자에게는 여전히 DTI 규제로 문을 닫고 있어 투자자들이 시장에 들어올 여건은 여전히 좋지 않다.
 
-집값 급반등하고 거래도 좀 늘겠나.
 
▲거래가 확 늘지는 않겠지만 시장이 조금 안정을 찾아갈 것이고 실수요자가 가세하면 안정적으로 집값이 바닥을 치고 상향 조정될 가능성이 있다. 그렇다고 급반등하지는 않을 게다. 이번에 다주택자 양도소득세 중과세가 2년 더 연장됐다.

이 정책은 매도세, 매수세 모두를 줄이는 효과가 있다. 양도세 중과 연장이 안됐다면 다주택자가 양도세 일반과세 혜택을 받으려면 연말까지 팔아야 했다. 집을 사서 다주택자가 되는 사람도 마찬가지다. 2년 더 유예되면서 매도자나 매수자 모두 서두를 이유가 없어졌다.

그렇기 때문에 이론적으로 집값 상승이나 하락에는 영향을 주지 않는다. 다만 중과 유예로 급히 매물을 내놨던 예비 매도자가 물건을 거둬들일 가능성은 많아졌다.
 
-반등한다면 시기는 언제쯤이 될까.
 
▲내년 초부터 반등할 가능성이 크다. 올해까지는 공급이 많아 소화되려면 시간이 조금 필요하다. 공급된 물량을 소화시킬 시간이 필요하다. 2007년 분양가상한제 피해서 공급을 많이 했고 올해 입주가 몰리면서 일부지역에 공급과잉이 생겼다. 내년되면 올해 소화안된 게 소화되면서 일부지역은 물량 부족 현상이 생길 것이다.
 
-지역별로 편차는 없겠나. 콕 찍어달라.

▲용인이나 고양, 파주, 김포, 인천이 공급과잉인데 이들 지역은 내년에 바로 급반등하기 어렵다. 소화되려면 시간이 더 필요하다. 공급과잉 아닌 지역은 내년에 오를 여지가 있다.

서울의 경우 뉴타운때문에 공급이 늘었던 은평구, 성북구, 강북구를 제외하고 한강 이남지역을 중심으로 공급이 거의 없었다. 최근의 집값 하락은 시장이 대세하락기에 접어들어서가 아니라 수급 불균형에 의해 나타난 일시적 현상이다.
 
-그 동안 실제로 집값 폭락했나.
 
▲최근 시장 가격이 많이 하락했다고 하지만 급매물 위주로 형성된 탓이 크다. 분양 받은 새집에 입주하려는데 기존 집이 안팔려서 생긴 급매도 많았다. 거래량이 많을 때는 급매를 시장이 소화할 수 있었지만 요즘 같은때는 급매 소화가 어려워 시장 전체가 다운(Down)되는 것처럼 보였다. 급하게 팔아야 하는 이유가 일부 사라져서 급매는 눈에 띄게 줄 게다.
 
-이번 대책으로도 해결이 안돼 추가 대책을 해야한다면.
 
▲추가대책을 하게 된다면 강남3구, 다주택자 DTI까지 모두 풀어야 한다. 지금 규제가 많이 풀렸다고 생각하지만 그렇지 않다. 참여정부 이전을 생각하면 여전히 규제가 많다. 만약 DJ 정권 수준의 부동산 규제로 돌아간다면 집값이 더 오를 가능성이 많다.
 
강남3구가 여전히 투기지역ㆍ투기과열지구로 묶여 있는데 법적으로 투기과열지구 해제 요건은 이미 갖췄다. 정치적인 목적으로 묶어둔 것인데 정부부터 법을 안지키는 셈이다. 대세하락기라면 규제를 더 안풀 이유가 없다. 집값이 큰 폭으로 반등할까봐 정부가 겁을 낸다.
 
-많은 사람들이 부동산은 이제 대세하락기에 접어들었다고 한다.
 
▲대세하락을 말하는 사람들의 주요 논리는 인구감소다. 2018년 이후 인구가 감소한다는 얘기는 2005년 통계청 인구조사를 근거로 하고 있다. 하지만 얼마 전 통계청 자료를 보면 당시 추계가 출산률, 사망률, 이민 등의 숫자를 너무 높게 잡았다는 걸 알 수 있다. 작년까지 지난 4년간 10만명 정도가 순유출(이민-역이민) 될 것이라고 예상했지만 오히려 20만명 가량이 역이민했다.
 
올해 인구센서스 다시해서 내년에 발표될 때는 상당 부분 달리 해석될 것이라고 생각한다. 당시 출산률을 과도하게 적게 잡았고 사망률을 높게 잡았다.
 
하락론자들이 집값이 떨어지는 논리를 정확해 제시 못하다가 당위성으로 찾아낸 게 인구감소다. 2005년 통계자료인 과거치를 현재에 대입했기 때문에 오차가 크다.
 
한 가지 더 있다. 지방 중에서도 전북 인구가 작년까지 4년간 5.1% 줄었다. 그러나 KB부동산 데이터를 근거로 같은 기간 집값은 13.5% 올랐다. 지방 인구줄었지만 집값 빠진 곳은 대구 밖에 없다. 하락론자들이 미래에 대해 소설을 쓰는 것이지 검증된 게 없다.
 
집값은 인구가 아니라 가구수에 영향을 받는다. 집의 사용단위는 개인이 아니라 가구다. 인구가 아니라 가구수로 봐야한다. 하락론자들은 가구수가 늘지만 1, 2인 가구수가 늘기 때문에 영향이 없다고 하는데 그들이 집을 안사도 전월세는 살아야 하기 때문에 집에 대한 수요는 발생한다.
 
인구증가가 정체된 선진국은 집값이 왜 올랐나. 집값은 경제가 성장해 좋은 집에 대한 수요가 늘고 유동자금(가용자금)이 늘어나면 오른다.

-지금 집 사야하나.
 
▲무리하게 대출 받는 것은 문제지만 자금 여력이 있는 실수요자라면 안 살 이유가 없다. 부동산 투자는 미래를 보는 게임이고 미사일을 쏘는 것과 같다. 미래, 즉 멀리서 날아가는 것을 미리 계산해야 한다. 지역에 따라 조금 다르지만 지금 상당히 디스카운트됐다.
 
-중장기적으로 유망한 곳을 꼽으면.
 
▲강남과 강북 뉴타운지역, 새로운 교통수단이 들어서는 신도시 등을 꼽을 수 있다. 강남은 계속 우월적 지위를 유지할 것이다. 상대적으로 교통 좋아지는 신분당선 라인과 향후 개통될 GTX 지나는 신도시도 괜찮다. 인구밀도가 서울보다 적고 삶의 질 쾌적하면서 출퇴근 어려움 없다면 문제 없지 않겠나. 도로, 학교 등 인프라가 부족한 강북을 살리는 유일한 솔루션이 뉴타운 아니겠나.

◇'아기곰'은 누구?
'아기곰'은 인터넷을 통해 배출된 부동산분야의 스타라고 말할 수 있다. 한 번쯤 부동산 투자를 생각해봤고 인터넷을 쓸 줄 안다면 '아기곰동호회(http://club.joinsland.com/club/?clubId=bear)'를 들어 봤을 게다.
 
'아기곰동호회'는 2003년 12월 인터넷 커뮤니티 형태로 문을 연 이후 회원수 5만명, 누적 방문자 수 248만명을 기록하고 있다. 아기곰은 그 동호회 운영자다. 닉네임으로 활동할 뿐 인터넷이나 언론에 실명이나 사진을 잘 공개하지 않는다.
 
1961년생인 아기곰은 대학에서 건축을 전공한 후 컴퓨터 프로그래머로 사회생활을 시작했다. 국내 전자 계열의 대기업에 다니다가 2001년 미국으로 취업이민을 떠났고 지금은 가족들이 거주하는 미국과 한국을 오가며 활동하고 있다.
 
대학 졸업 후 결혼하면서 1000만원짜리 단칸방 전세로 시작해 30대 중반까지는 평범한 직장인으로 살았다. IMF 외환위기 당시 본인 소유의 집값 하락을 경험하면서 본격적으로 부동산에 관심을 갖게 됐다.
 
대학에서 전공한 건축 지식과 대기업 기획실에서 근무하면서 익힌 정보 분석법, 예리하고 폭넓은 경제 감각을 접목시켜 인터넷 공간에서 부동산 컬럼니스트로 인기몰이를 하고 있다. 다양한 데이터를 근거로 한 그의 글들은 인터넷 공간을 뜨겁게 달구고 있다. 오프라인이나 인터넷 방송을 통한 강의도 꾸준히 진행하고 있다.
 
오는 7일 아시아경제신문이 마련한 '미래비전 2020 재테크설명회'에서 아기곰을 만날 수 있다.

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