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2011집값향방-오윤섭대표 |best of best

2010-12-09 12:49

http://blog.drapt.com/yunsuhk/347161291866572738 주소복사

이명박정부가 2011년이면 집권 4년차를 맞습니다. 1990년대 이후 역대 정부 집값이 집권 4년차마다 크게 올라 2001년에도 똑같은 전철(?)을 밟을지 관심이 쏠리지 않을 수 없습니다.


따라서 이번 주 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 역대 정부에서 왜 집권 4년차에 집값이 급등했는지를 살펴보고 2011년에도 과연 집값이 크게 오를 것인가? 를 예측해보겠습니다.


1990년대 이후 역대 정부의 집값 추이를 보면 김영삼 문민정부(1993~1997년)는 집권 1년차인 1993년에 전국 아파트값이 3.4% 하락했고, 김대중 국민의 정부(1998-2002년)도 1998년 IMF사태 여파로 아파트값 변동률이 -19.0%를 기록했습니다.


반면 노무현 참여정부(2003~2007년)의 경우 집권 1년차는 국민의 정부의 부동산 규제완화 효과가 본격화되면서 12.1% 상승했습니다.


집권 4년차에 문민정부는 1996년 8.8% 올랐고 국민의 정부는 2001년에 11.9% 상승했습니다. 특히 참여정부는 집권 4년차이던 2006년에 아파트값이 22.7%나 급등한 것으로 조사됐습니다.


MB정부도 이에 따른다면 집권  4년차인 2011년에 집값이 크게 오를 가능성이 높다는 것을 쉽게 예측할 수 있습니다.


그러면 과연 MB정부에서도 집권 4년차인 2011년에 아파트값이 급등할까요? 어디까지나 예측이지만 2011년에는 집값이 폭등까지는 아니더라도 반등할 가능성이 높다고 봅니다.


반등할 것으로 보는 첫 번째 근거는 규제완화의 누적적 효과입니다. MB정부가 과거 정부의 실패 사례를 교훈 삼아 규제완화를 제한적으로 시행했습니다. 하지만 2007년 가을 이후 3년 이상 주택시장이 침체되면서 2009년부터 본격적으로 규제완화책을 추진했고 2010년에 이어 2011년에 절정에 이를 것으로 예상됩니다.


더욱이 MB정부는 2010년에 이어 2011년에 전세난이 계속될 경우(계속될 가능성이 아주 높습니다) 주택시장을 정상화시키기 위해 분양가 상한제를 폐지하고 용적률 등 재건축 규제를 추가 완화해 강남 등 도심지에 신규주택공급을 확대할 것입니다.


특히 강남권은 2000년 이후 신규주택공급의 80%를 재건축이 담당했습니다. 하지만 도시 및 주거환경정비법(이하 도정법)이 2003년 시행된 후 2007년까지 각종 재건축 규제정책으로 재건축을 통한 신규주택 공급은 사실상 올스톱인 상태입니다. 이에 따라 강남권 신규 아파트 입주물량은 2009년 하반기부터 급감하기 시작해 2010년 3천9백가구, 2011년에는 2천가구(SH 물량 제외)에도 못 미치는 등 심각한 수준입니다.


전세난과 강남 입주물량 감소에 따른 수급 불균형을 단기간에 해결할 수 있는 방법은 재건축 규제를 완화해 도심권에 신규주택공급을 늘리는 방법 외에는 없습니다.


이와 관련 최근 강남 재건축 시세가 반등한 것을 주목해야 합니다. MB정부는 2009년부터 재건축 조합원 지위양도 허용, 임대주택 건설의무 폐지, 재건축 소형평형 의무비율 완화, 용적률 상향 등 재건축 규제완화를 본격화했고 층수제한 완화가 지방자체단체별로 추진하고 있습니다. 여기에 2011년 용적률 추가 완화(법적 상한 용적률까지 재건축 허용)가 예정돼 있습니다. 이에 투자자들은 3년 이상 하락세를 보인 재건축 단지 가격이 바닥을 쳤다고 보고 2010년 하반기부터 급매물을 중심으로 적극 매수에 나서고 있습니다.


한편 집권 4년차에 집값이 급등하는 것은 현행 대통령 5년 단임제의 태생적 한계로 볼 수 있습니다.


집권 초기(1, 2년차)에는 서민을 위한다는 명분으로 집값 안정을 최우선시 하며 강력한 규제책을 시행합니다. 하지만 레임덕이 시작되는 집권 4년차가 되면 정권 재창출에 총력을 기울여 경기(내수)를 살리는 게 최우선시 됩니다. 이에 따라 침체된 주택시장(건설업체)을 살리기 위해 청약, 재개발 및 재건축 규제책을 대폭 완화해 주택공급을 확대하게 됩니다.


역사는 반복된다고 하지요. 투자자에겐 기회이겠지만, 서민의 입장에선 과거에도 그랬듯이 악순환이 반복되는 것입니다.


MB정부 집권 3~4년차에 과거 국민의 정부의 집권 초기(1~2년차) 부동산정책을 답습할 가능성이 높습니다. 그렇게 하지 않으려고 집권 3년차인 지금까지 발버둥을 쳐왔지만 말입니다. 집권 4년차인 2011년에 규제완화책이 대폭 시행되고 집값이 급등하면 이르면 2012년 하반기 또는 2013년에 다시 규제강화책이 도입되겠지요.

 

부동산 가치투자자라면 개미보다 한발 앞서 투자하고 한발 앞서 매도를 해야합니다.

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결국 집가진 사람이 승자가 되었다-위행자 |best of best

2010-11-18 16:59

http://blog.drapt.com/yunsuhk/347161290067173814 주소복사

 

오래간만에 글을 올리네요. 한 달 만에 처음 글을 올리는 것 같습니다. 회원 분들 모두 건강하시지요. 오래간만에 글을 쓰는 이유는 뭔가 움직임과 변화가 보여서 글을 쓰고 싶어서입니다.

 

<결국 집가진 사람이 승자가 되었다.>

미래의 불확실성 때문에 현금보유를 주변에서 권하더군요. 세계 각 나라들은 경기가 경직화되기를 바라지 않기에 돈을 찍어내기 시작했다. 대표적인 주자는 역시 미국입니다. 미국이 엄청난 돈을 찍어내서 화폐가치의 하락의 선봉에 서고 있습니다. 다른 나라들은 긴장하며 환율을 방어한다고 하지만 모든 나라들 역시 경기가 얼어붙은 상태로 있기를 원치는 않을 것입니다.

 

요즘 상황을 보니 올해도 집같이 실물 가진 사람들이 승자가 되었습니다. 돈 값어치는 사정없이 떨어지고 말이죠.

 

직원 중에 결혼해서 신혼여행을 가려고 준비 중입니다. 동남아 중에서 저렴하게 다녀와도 4박5일에 300만원이 훌쩍 넘더군요. 과거에는 그 가격 반이면 충분했는데 말이죠. 물론 신혼여행으로 움직이면 무조건 가격들이 올라가기는 하지만 과거에 비해 확실히 돈 값어치는 떨어졌습니다.

 

결론적으로 올해의 승자는 결국 집같은 실물을 가진 사람이 되었습니다.

 

<11일 주식시장에 터진 10분의 매물 폭탄>

11일 우리나라 증시에서 10분 만에 2조 가량의 ‘매물폭탄’이 쏟아졌지요. 그것으로 인해 여러 운용사들이 심각한 타격을 입었습니다. 배후세력을 유럽계 증권사로 보는 사람도 있고 여러 배후를 의심하기도 합니다.

풋옵션을 판 투자자들은 엄청난 손실을 봐야 했습니다. 제가 아는 운용사 하시는 분도 수십억을 잃고 잠시 외국에 나가서 쉬고 계시더군요.

 

반면 증시가 급락할 경우 수익이 나는 파생상품을 샀던 투자자는 500배의 수익을 얻었다고 합니다. 만원만 투자해도 500만원을 거두는 것이고, 10만원 투자하면 5000만원인 것입니다.

 

이런 상황을 보며 느끼는 것은 사람은 한 치 앞을 보지 못한다는 것입니다.

 

<부동산은 그래도 한 치 정도는 볼 수 있지 않은가!>

지인 한 명이 현금을 보유하고 있는데 마땅히 돈 굴릴 곳이 마땅치 않다고 고민을 토로하는 것을 들었습니다. 주변 펀드매니저들 조언을 따라 주식을 좀 사드렸는데 수익은 났지만 아직 신통치는 않습니다.

 

제가 제일 잘 보는 것이 부동산인지라 부동산 쪽에 조언을 하나 했습니다. 일단 집은 있으시니, 수익형 부동산을 추천해 드렸습니다. 오피스텔을 하나 찍어 드렸습니다.

 

사실 오피스텔은 제가 극도로 추천 안하는 종목 중에 하나입니다. 100이라는 물량이 있다면 70은 가치 없는 애물단지라 평가 절하 해왔기 때문입니다. 그러나 그 중 상위 10%는 일반 주택 못지않은 효자 종목이기도 합니다.

가령 5억짜리 30평 아파트를 임대하면 110만 원 정도 월세를 받는다 치면, 그 가격의 반인 2억 5천짜리 20평대 오피스텔을 임대해도 그 정도의 월세를 받을 수 있으니까 말입니다.

 

물론 가격의 상승세는 아파트 같은 제대로 사는 곳이 갖추어진 곳이 더 낫습니다. 그러나 주택시장이 가파르게 상승하지 않는 상태에서는 좋은 입지의 오피스텔이 더 낫습니다.

 

지인에게 오피스텔을 하나 찍어 드렸습니다. 저야 오피스텔을 고를 때 3가지를 봅니다. 첫째는 입지입니다. 부동산은 과거에도 그랬고 앞으로도 마찬가지입니다. 입지가 최고입니다.

대단지에 편의시설 많으면 좋기는 하지만 월등한 나 홀로 입지의 아파트가 가격이 더 강세인 것을 보았습니다. 아파트도 그러니 오피스텔은 말로 할 것 없지요.

두 번째는 수요입니다. 그 주변에 사람들이 일하는 업무단지나 교통수단이 몰려 있는 곳은 수요가 항상 들끓습니다. 셋째는 경쟁 오피스텔의 진입이 제한되어 있는 곳입니다. 경쟁자가 늘어나면 임대료는 떨어지게 되어 있습니다.

 

이것을 종합해서 서울역 뒤쪽에 오피스텔을 추천했습니다. 일단 경부고속철도 뿐 아니라 공항간의 직통 철도가 개설되었습니다. 서울역 주변의 많은 업무단지에 비해 오피스텔 수요가 적었기 때문입니다. 지인은 제 조언을 따라 계약하고 로얄층을 저렴하게 매입하여 잔금을 치르려고 기다리는 중입니다. 앞으로 그 분에게는 좋은 노후 설비가 되리라 봅니다. 2억 조금 넘는 돈으로 매달 100만원 정도의 수익을 안전하게 창출할 재테크는 그리 많지는 않기 때문입니다.

 

제가 아는 후배중에 하나는 최근 시프트에 당첨이 됬더군요. 상암동쪽인데 당첨 이유가 재미있습니다. 자신이 원하지 않게 제조업쪽에 일하게 되었습니다. 그랬더니 제조업쪽 종사자에게 가산점 3점을 부여해서 당첨되는데 일조를 했다고 합니다. 그 쪽 회사 갈때만 해도 불만이었는데 상황이 반전된 것입니다.

 

부동산 역시 상황에 따라 우와 좌가 바뀌기도 합니다. 그렇다고 본질적인 것을 무시하며 매수해서는 안됩니다. 본질적으로 좋은 부동산. 남들도 생각하는 부동산에 관심을 가져야 합니다.

 

<부동산은 바닥을 찍은 것 같다>

요즘 부동산에 가면 조금씩 매매가 됨을 봅니다. 물론 블루칩이나 좋은 수익형 부동산이 우선을 이룹니다. 아직 옐로우 칩이나 그리 집중되지 않는 부동산은 입질이 오지를 않습니다. 확실히 대세 상승기는 아닙니다.

일단 블루칩들이 움직인다는 것은 돈이 부동산으로 흘러간다는 증거입니다. 최근 재건축 아파트들의 매물이 소화 된다는 것도 부동산의 움직임을 보여 주는 것입니다.

 

<세금에도 유리한 부동산>

요즘 미술품에 대한 양도세를 매기느냐 마느냐에 대해 미술계가 국회의 결정을 민감히 기다린다는 이야기를 듣습니다.

그림 같은 미술품에 세금이 없었기에 상속이나 증여에 상당히 유리한 부분이 있었습니다. 여기에 세금이 매겨지면 거품도 꺼지겠지만, 미술시장계가 움츠려들까 걱정하고 있답니다.

 

이전에도 말씀드렸지만 앞으로는 세금이 강화됩니다. 가령 여러분의 부모님이 돌아가시면, 부모님 생전의 10년간의 계좌와 여러 재산현황들이 조사되어 상속세금이 매겨집니다. 물론 전 국민을 대상으로 조사할 수 없기에 찍어서 조사합니다. 여하튼 조사대상이 되면 울며 겨자 먹기로 세금을 낼 수밖에 없습니다. 그때에 비교적 현금자산보다 더 저렴하게 상속받을 수 있는 것이 부동산입니다. 부동산은 상속에도 유리합니다.

 

<부동산에서는 서민도 승자가 될 수 있다.>

부동산은 비쌀수록 좋다는 절대 명언이 있습니다. 좋은 것은 사람들이 알아보는 것이죠.

사람들이 알아보니 수요가 많고 비쌉니다.

 

여러분에게 한 번 묻겠습니다. 좋은 블루칩 부동산이 뭐라고 생각하십니까? 마음속으로 몇 가지 생각해 보십시오.

아마 흔히 잘 알려진 강남의 몇 개 재건축 단지, 서초구에 새로 재건축된 완성된 아파트 용산이나 송파구의 공원 옆의 대단지 아파트. 상업 입지로 좋은 상가들.

이정도가 아닐까요? 맞습니다. 이런 아파트들은 블루칩이라 해도 손색없이 좋은 곳입니다.

 

그러나 부동산도 역시 현금화하여 내 인생에 활용되어야 가치 있는 것입니다. 10억이 넘는 30평대 강남 아파트를 가지고 있어도 현금화 시키지 못하고 깔고 살다가 세금 많이 내고 상속하면 그리 남는 장사도 아닙니다. 반면 2,3억짜리 입지 좋은 오피스텔 하나를 사 놓더라도 매달 100만원씩이라도 월세를 받는다면 생활에 도움이 되는 것 아니겠습니까?

 

제가 있는 곳이 용산이다 보니 주변의 아파트 단지 중에 한두 개 예를 들어 보겠습니다. 씨티파트나 파크타워같이 새로 지은 곳에서는 현재 미국이나 외국 사람의 랜트 비율이 30%가 넘어가고 있습니다. 원래 외국인들이 월 500만원씩 월세를 주고 있던 곳이 동부이촌동인데 건너편이 새아파트이고 공원 옆이다 보니 수요가 창출되었습니다. 집 주인들이 그렇게 월세가 잘 나오는데 굳이 거기서 살겠습니까? 월세 받으며 자신은 조용한 다른 곳에서 살면 되지요. 제 말은 돈이 있어 좋은 아파트에 사는 사람이나 돈이 없어 작은 오피스텔 하나 가진 사람이나 수익을 잘 창출할 수 있으면 좋다는 것입니다.

 

지금 빌라던, 아파트든, 오피스텔이던 좋은 입지에 남들이 보지 못하는 저렴한 물건이 있습니다. 그것을 한 번 돌아보십시오. 자신의 자산을 다시 포트폴리오 할 필요가 있습니다. 아파트 하나 있어서 주거와 재테크를 겸하실 분은 그냥 머물러도 됩니다. 그러나 조금이라도 움직여서 수익 창출을 원하시는 분은 잘 생각하면 기회가 보입니다.

 

 

 

<결론>

회원님들과 오랜만에 글로 만나지만 할 말이 많이 있습니다. 회사 일한다는 핑계로 한 달에 한두 번밖에 못 들어오는 제가 부끄럽군요. 대신 여가시간에는 열심히 운동해서 건강이 무척 좋습니다. 저도 눈높이를 낮추어서 부동산을 바라보니 블루칩이 강남권이나 꼭 재건축 , 좋은 몇 층짜리 상가뿐 아니더군요. 서민들도 노력하면 접근할 수 있는 다양한 부동산이 더 눈에 들어 왔습니다. 제 부자 지인 중에 한 분은 엄청난 부가 있으면서도 재미로 재건축 시장에 자투리땅이나 작은 지분을 사서 1억씩 버는 분이 있습니다. 그 분에게는 1억이 큰돈이 아닙니다. 그럼에도 중개비 100만원 깎아주지 않으면 계약 안하겠다고 버팁니다. 제가 보기에는 구두쇠같이 보이지만 그 분은 그것이 재미이자 삶의 방식입니다. 세상을 살면서 누구를 비판하고 누가 잘 산다고 이야기 할 수 있겠습니까? 자기 나름대로 사는 방식을 터득해서 수익창출하고 이겨나가면 되는 것이지요. 짧지만 여러분과 다시 글로 만나 행복했습니다. 또 시간 나면 몇 자 적지요~

  

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눈을 크게 뜨고 변화에 대비할 때-유미숙 |best of best

2010-11-13 15:45

http://blog.drapt.com/yunsuhk/347161289630739407 주소복사

온 나라를 떠들썩하게 만들었고 세계 언론들의 이목을 집중시겻던 G20 행사가 끝났습니다.
성과가 있었다 없었다 다양한 평가가 있겠으나 저는 처음부터 큰 기대를 하지 않았습니다.
국가간의 이해관계가 첨예하게 대립하고 있는 문제들이라 합의가 쉽지 않다는 것이죠.
해외 언론들의 반응을 보면 우호적 평가도 많고 결과물과 상관없이 한국이 손해 본 것은
없는 듯 합니다.
 
저의 관심은 G20 이후 부동산시장은 어떻게 움직일 것이가 하는 것입니다.
요즘 은행 예금금리가 다시 3%대로 오르고 주식시장에서는 11일, 12일 이틀 동안
큰 충격이 있었습니다. 예금금리 상승과 외국사 증권을 통하여 발생한 주가 급락 사태는 
전혀 관계가 없는 것처럼 보이지만 사실은 그 원인이 동일한데서 출발하고 있답니다.
 
G20 이 끝나면 정부는 외자유출입 규제를 하겠다고 하였습니다. 외국인 채권 투자 과세와
은행세 도입 등 입니다. 외국인 채권 투자 과세에 대한 우려때문에 외국인 채권 투자가
최근 주춤해지니 국채 금리가 상승하였고 시장실세 금리 지표인 국고채 3년물 금리가
상승하니 은행들이 이와 연계되어 있는 예금 금리를 올리는 것입니다.
주가 폭락 또한 G20 이후 외자 유출입 규제에 대한 일부 외국 투자가들의 선제적 대응으로
보이며, 결국 정부 관계자들의 외자유출입  규제에 대한 거듭된 예고가 시중 금리와
주식 시장, 환율에까지 영향을 주고 있는 상황입니다. .
 
하지만 이러한 상황은 정부의 규제 강도에 대한 불확실성에서 오는 것이며, 정부가 과도한
규제를 할 수 없기 때문에 막상 정부의 규제 내용이 발표된 이후에는 종전의 추세로 되돌아
갈 가능성이 높습니다. 즉, 정부의 규제는 단기 핫마니에 대한 규제에 초점을 두고 있으므로
정상적인 외자 유입은 지속 될 것입니다.
 
1. 집값 상승은 이제 흐름입니다.
 
제가 지난번 쓴 글에서 10월 둘째주를 전후하여 부동산시장은 상승 반전하였다고 말씀
드렸습니다. 이후 진행되는 시장 상황을 보시면 그런 방향으로 진행되고 있지 않나요?
사상 유례없이 어려웠던 상황은 이제 끝났습니다. 그러면 향후 대세 상승의 탄탄 가도를
달릴까요 아니면 장애물이 있을까요? 
 
하락론자들이 주장하는 내용들을 가끔 호기심에서 읽어보지만 대부분 영양가 없는 내용
들입니다. 하지만 가계부채 정도와 현상에 대해서는 저도 그 흐름을 놓치지 않고 유의하여
보고 있는 부분입니다.
 
한국은행의 자료를 보면 2009년말 기준 가계의 가처분 소득 대비 부채비율이 143 % 입니다.
비관론자들은 이것이 영국 다음으로 높고 또 향후 계속 상승할 것이라고 주장합니다.
김 머시기 연구소의 주장 내용이기도 하지요. 하지만 최근 한은의 발표를 보면 금년 6월말
기준으로 이 비율이 140% 로 낮아졌고 년말에는 138%로 더 낮아질 것이라 예상된다고
합니다.금년들어 가계소득이 늘어나고 있고, 개인의 재무건전성을 보여주는 금융부채 대비
금융자산 비율도 2.33으로 거의 사상 최고점입니다. 가계소득은 경제회복에 후행하므로
내년에는 가계소득이 더 늘어나게 될 것입니다.
 
영국 다음으로 두 번째로 높은 수치라는 것에 대하여도 저는 동의하지 않습니다.
일전에도 말씀드렸지만 한국은 자영업 종사자 비율(무급가족을 포함 700 여 만명)이 전체
경제활동인구에서 약 30 % 를 차지 합니다. 주변에 자영업자 중에 소득 신고 제대로 하시는
분 보셨나요. 매출의 절반 또는 그 이상을 축소 신고하시는 분들이 많습니다. 한은이 발표
하는 가처분  소득 대비 부채 비율은 국세청에 신고된 소득을 기준으로 작성한다고 합니다.
 
저는 아이들 과외시킬 때 과목당 80만원 100만원 주고 시킨 적도 있습니다. 제 주변 어머니
중에는 수능이 임박했을 때 과목당 3백만원 주고 과외시킨 부모도 봤습니다. 그런데 이들
과외 강사들 소득 신고 액면대로 합니까? 전혀 아니죠.
 
한국은 아직도 자영업의 매출 축소 신고와 지하 경제 비중이 높습니다. 그런 내용을
고려하지 않고 자영업 비율이 10 %도 안되는 미국이나 영국 자료와 비교하는 것은
설득력이 없는 주장입니다. 소득 대비 부채비율이 세계 두 번째로 높다면 연체율도
높아야 당연할 터, 한국의 주택담보대출 연체율은 0.5% 대로 그 어느 나라보다도 양호한
수준이며, 9%대의 미국이나 기타 유럽 국가들과도 비교가 안되게 양호한 수준입니다.
 
과도한 가계대출은 바람직하지 않지만 하락론자들이 주장하는 것처럼 가계부채 때문에
집값이 상승할 수 없는 정도는 아니라는 것입니다. 다만 향후 소득증가율보다 부채 증가율이
더 높아지지 않도록 경계할 필요는 있을 것 입니다.
 
 
2. 지금의 전세난은 투기적 기대치 때문에 발생하는 것 입니다.
 
흔히들 투기의 원조 그러면 17세기 네덜란드의 튜울립 거래를 생각합니다. 투기가
최고조에 달했을 때 튜울립 뿌리 하나가 당시 집 한채 값과 같았다고 합니다. 사람들은 가
격 상승에 대한 투기만을 생각하는 경향이 있는데 가격 하락에 대한 투기도 있답니다.
예컨데 투기라 함은 합리적이고 상식수준의 범위를 벗어나는 과도한 이익을 취하려 할 때
일어난다고 할 것입니다.
 
집값이 과도하게 상승할 수 없음에도 불구하고 폭등을 기대하고 과도한 투자를 하면
투기가 되듯이, 집값이 과도하게 하락할 수 없음에도 급락을 기대하면 이것 역시 투기적
사고발상입니다. 참여 정부와 MB의 잘못된 주택 정책과 더불어 국민들의 투기적 기대치 즉,
장기적이고 지속적으로 집값이 하락할 수 없는 구조임에도 불구하고 집값이 폭락하면
훨값에 집을 사겠다는 생각 또는 장기적으로 계속 하락할 것이므로 재산세나 수리비
부담없는 전세를 살겠다는 투기적 생각이 오래동안 지속되면서 매매시장이 죽고 신규주택
공급이 줄어서 작금의 전세난이 발생한 것입니다. 향후 3년 공급물량이 줄 것을 생각하면
앞으로 더 심화될 것이 확실하고요.
 
상승쪽이든 하락쪽이든 정당한 대가를 치러지 않으려고 하는 근본 탐욕은 서로 같은
것이 아니겠습니까? 상승쪽에 투기적 생각을 하였다가 실패하면 하우스 푸어가 되는 것이고
하락쪽에 투기적 생각을 하였다가 실패하면 오갈데 없는 전세 난민이 되는 것입니다.
물가 상승 수준의 집값 상승을 인정하는 것이 가장 상식적이고 안전합니다. 
 
3. 지금은 돈 있으면 실물에 묻어 둘 때
 
다음주부터는 미국 연준이 최근 발표한 6천억달러 양적 완화중 첫번째 천억달러가 시장에
풀리게 됩니다.만기 도래하는 모기지증권 3천억 달러 정도를 추가로 투입할 것이라고
하였기 때문에 실제로는 새돈 6천억달러와 함께 총 9천억 달러 정도입니다. 이번 2차 양적
완화가 충분하지 않다면 루비니 교수는 3차,4차 양적 완화를 예상하기도 합니다. 미국
경제가 살아날 때 까지 계속 하겠지요.
 
지나간 3년간이 레버리지 축소(부채축소)를 하였어야 할 시기였다면 향후 3-4년간은
레버리지 확대가 유리할 수 도 있습니다.돈 가치가 하락하는 시기가 도래하고 있기 때문
입니다. 과거 남미에서 살인적인 인플레이션이 일어났을 때 돈가진 사람은 망해도 농장이나
부동산을 가진 사람들은 망하지 않았다고 합니다. G20 회의에 참석한 아르헨티나의 최대
부동산개발업체 회장은 ' 각 국 정부는 실물 가격이 지속적으로 오를 것이라는 전제하에
전략을 짜야 한다' 고 하였습니다.
 
지구상의 부존 자원은 제한되어 있습니다. 하지만 인구는 이미 70억명을 넘어서고
있습니다. 헐벗고 굼주렷던 14억 중국인과 12억 인도인들이 산업화 사회로 진입하고
있습니다. 엄청난 수의 집을 짓고 자동차를 운전하며 각종  문화 생활 용품을 쓰기 시작
했습니다. 각종 농산물과 원자재나 실물 가치가 어찌 오르지 않겠습니까?
 
4. 쏠림현상이 시작되면 급격한 변화가 올 수 있음도 염두에 두셔야 합니다.
 
11월들어 건설사들이 부도를 내며 쓰러지고 있습니다. 어떤 신문기사를 보니까 건설사 부도
사태때문에 향후 집값이 하락할 것이라고 설명하더군요. 참 어리석은 기자입니다. 
건설사들이 망하여 집을 적게 지어면 집값 상승 요인이지 어떻게 하락 요인이 됩니까?  
너무 냉혹하게 들릴지 모르지만 저는 건설사들이 좀 더 망해야 한다고 생각합니다. 
2000년대 초반부터 계속된 부동산 활황에 편승하여 우후 준순처럼 늘어난 건설사가
너무 많습니다. 사람들이 살고싶어하지 않는 곳에 집을 지어 놓고 미분양만 잔뜩
발생시킨 책임도 있습니다.
 
건설사들이 흥하는 것도 시장원리요 망하는 것도 시장 원리입니다. 
 
최근 돈이 움직이는 모습을 보면 겉보기에는 멀쩡할 수도 있습니다. 주식시장은 계속해서 올라가고 부동산시장도 하락 상황에서 벗어났습니다. 하지만 현재의 금융시장을 '정상 패턴'이라고 보는 사람은 많지 않습니다. 계속된 저금리와 밀려드는 외국인 자금 속에서 돈의 절대적인 양은 늘었는데 정작 돈을 쥔 사람들은 어디에 맡겨야 할지 제대로 판단을 하지 못하고 있는 셈이다. 외형상으로는 큰 문제가 없지만 굉장한 불안함을 내포하고 있는 상태이며, 겉보기에는 균형을 이루고 있는 것처럼 보이지만 판판한 균형이 아니라 살짝 건드리면 한 쪽으로 쏠림 현상이 일어날 수도 있다고 합니다.
 
이자가 불리한 6개월미만 정기예금이 크게 증가한다고 하는데 여차하면 돈을 빼서 뭔가를
하겠다는 의도입니다. 집값은 상승하더라도 물가상승율 수준으로 가는 것이 합리적이며
또 중장기적으로 지속 가능한 수준이라야 경제에도 도움이 됩니다. 급등도 좋지 않다는
것이죠.
 
하지만 향후 상식밖의 돈의 쏠림 현상이 일어난다면 집값에 급격한 변화가 올 수
있는 가능성도 있음을 염두에 두셔야 합니다. 지난 수년간 물가상승율만큼 반영되지 못한
것이 한꺼번에 반영될 수 있다는 것입니다. 반드시 그렇게 된다기 보다는 IMF 후에 겪었던 
경험에서 그럴 가능성을 말씀드리는 것입니다.
 
선도지역부터 시작된 상승 추세가 지역적으로 확산되고 부동산에 대한 관심과 감각이 덜한
일반인들에게까지 넓게 확산되는 시기는 빠르면 방학이 시작되는 12월 하순, 늦어도 내년
설이 지난 2월 정도가 되지 않을까 예상합니다.
 
다음주 시작되는 보금자리 3차 예비 청약물은 그 입주시기가 2015년 6월경입니다.
거기에 의무거주 5년에 전매제한 7년 또는 10년 이런 것 너무 믿지 마시기 바랍니다.
오히려 풍부한 유동성과 수요공급의 시장원리를 믿어시는 쪽이 더 현명한 결과를 낳을
것입니다. 현재 수요와 공급의 불균형이 시작되고 있고 시간이 지날수록 확실히 한쪽으로
기울어 지는 구조입니다.
 

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