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3년뒤를 아파트시장의 폭등이 일어납니다-박근운 |best of best

2011-02-15 19:53

http://blog.drapt.com/yunsuhk/347161297767233276 주소복사

.제글을 기다리는 분들이 의외로 많으시더군요.

제가 해보고 싶은것은 해봐야 직성이 풀리는 사람이고 재테크와 관련된 것들에 관심이 많다보니 소홀할수 있습니다.

하지만 소홀하진 않아요.. 지금 시장은 개벽이 열리기 전 상황이라 생각하면 됩니다.



제가 몇년전부터 말씀드린것중 하나가 의례신도시 입주후에는 저도 전세에 살것이다와 그전 1, 2번정도는 폭등이 일어날수 있다.



전 3년뒤를 폭등이 일어날 시기라고 요즘 계속 상담하시는 분들께 말씀드리고 있습니다.



올해 부동산시장이 별로이고 내년 상반기까지 큰 흐름이 없기를 전 개인적으로 소망하고 있습니다. 지금은 힘을 응축하는 시기이지 불출하는 시기가 아닙니다.



어설프게 불출하면 그 가능성은 줄어드니 당연히 그런생각을 갖고 있습니다.

반드시 횡보 및 하락하다 3년뒤 상승을 꿈끄고 있는데 그렇길 바랍니다.



부동산시장이 움직이지 않는 큰 흐름은 예전에 얘기했었죠.

심리적인 요소가 현재로써는 큽니다.



폭등할 가능성 높은 이유 몇가지를 다시 정리해볼께요.(서울기준이지 경기이하는 아님)

1. 글로벌위기(미국주택시장-파생)로 심리적위축.. 올해, 내년에 큰 이슈(악재)없는한 소멸되겠죠.



2. 서민들을 위한 복지정책 - 아파트시장은 20-30평형대(중산층, 가족4-5인 선호)가 70-80%의 비중을 차지하고 거래량이 제일 많습니다. 튼튼한 이 평형대의 수요자가 요지부동입니다.



그 이유는 전체적인 주택시장의 심리적 요소와 맞물려 여러변수가 있겠지만 무주택자에게 유리하게 지원되는 양육비 및 기타이익으로 움직이지 않습니다. 국가에서 맞벌이 부부에게 20-30만원을 매달 지원받는 잠재적수요자들은 얼마나 큰지 모릅니다. 오르지도 않는 집 들고 있느니 집없애고 지원금 받는것이 났겠죠.(복지수준이 많이 확대됨)



이 심리적배경이 무너지면 크게 폭등할 여지를 가지고 있습니다. 심리지지선이 깨지면 부득불 주택시장 폭등을 뒷받침합니다.



당연히 전월세가격이 오르지 않고선 전조증상을 예견할순 없습니다. 지금보다 주요역세권및 선호지역의 전세가/매매가 율이 70%이상이 되야 하니 아직은 멀었습니다. 지금의 전세난은 계절적성수기로 봐야 합니다. 예년엔 구정이후였으나 조금 빨라진 느낌이 있습니다. 정확하게 진단되려면 여름 장마철에 전세난이 일어나야 폭등 가능성을 뒷받침 할것입니다.



이 역시 쉽게 깨질수 있습니다. 전세가격상승->매매로 이어질때 겆잡을수 없는 잠재수요층이 움직일겁니다. 항상 정보에 빈약한 일반서민들이 안정적일수 있지만 크게 다칩니다.



3. 위의 2요소는 아무래도 중산층의 심리라고 한다면 강남의 그린벨트와 의례(송파)신도시등의 보금자리는 상대적 심리와 중산층과 부유층의 매매억제능력을 가지고 있습니다.



3차보금자리와 의례신도시는 올해나 늦어도 내년엔 사전분양등이 모두 마무리가 될것으로 보입니다. 보금자리가 비록 내 자신이 청약을 못 받지만 몇만가구가 4억대에 분양됐는데 10년 넘은 7억짜리 아파트가 눈에 들어올까요? 잠재수요자들은 이를 많이 꺼립니다. 주택의 수요층은 당연 자본가이지 극빈층이 아니라 볼때 강남의 수요층의 변화가 커야 할겁니다.



강남개발은 모든 정권에서 아킬레스건이였습니다. 강남 집값이 고공행진할때 그 누가 정치적희생을 감내하며 개발을 논할수 있겠습니까?



요즘처럼 집값 하락기가 절호의 기회이며, 또한 천운이 겹친것인지 전세값 상승으로 민간건설자들은 개발을 꺼려하고 물량 확대는 해야하고 그 답은 강남 미개발지입니다.



보금자리 후한이 없어진다면 아파트시장 폭등의 가능성을 점처볼수 있습니다.



4. 마지막 한가지가 신규주택물량공급입니다.

주택은 예전과 달리 한곳에서 20년이상 살기가 쉽지 않습니다. 물론 사회구조가 그렇게 만들어 놨죠.



아파트는 아직도 단순주거공간이라 생각하시면 안됩니다. 아파트는 소비재이고 자동차나 여성의류처럼 브랜드와 트랜드에 따라 수요층이 움직입니다.



누구나 행복을 누리고 싶어하죠. 물론 인간의 본성인 욕심이겠지만요.



서민층은 크게 변동되지 않지만 신축주택에 대한 수요층은 아무래도 중상류층이 될것이고 이를 만족할 만한 물량이 없다는 겁니다.



imf후반기때 gnp를 폭등을 했고 상류층에선 강남에 50평형대 쓸만한것은 없고 2001년 10차동시분양때 일원동 분양시 당첨되니 1시간만에 1억대가 프리미엄으로 붙었었습니다.



3년째 수십만가구 공급계획이 부족하고 앞으로 2년간 신규주택공급 계획이 부진하다면 아파트시장 폭등은 아주 절묘하게 들어 맞을겁니다.


그와 주기설등 여러각도에서 찾아볼수 있습니다만 이정도만 하겠습니다.



이와같이 정리하면 1번정도 폭등이후에 시장을 그때 새롭게 정리해보겠지만 시장논리와 비춰볼때 상승방향 가능성은 전체적인 상승 개념보다는 개별적인 요소가 더 클것으로 보입니다.



글쓴이는 아파트관련 투자자이기도 하고 다년간 부동산개발을 한 사람으로써의 한쪽편에서 사고한것이며, 반대측에 계신분들은 참고하시기 바랍니다.



이하는 최근 뉴스자료를 정리한것임.





사당·봉천동 다 뒤져도 전세 못 구해 “서울 떠야 하나요”
[중앙일보] 입력 2011.01.24 00:08 / 수정 2011.01.24 00:08
[스페셜 리포트] 30대 직장인 전세 구하기 동행 취재




서울 사당동 일대의 80㎡(24.2평)형 아파트 전셋집을 구한다는 쌍용건설 장민철(31) 사원을 22일 오전 지하철 4호선 총신대입구역에서 만났다. 현재의 아파트(사당동 삼익그린뷰)를 3월 말까지 비워야 하는 그는 가능하면 근처의 집을 구해야 한다고 했다. 맞벌이하는 장씨 부부의 직장은 서울 강남권이다. 전셋값이 조금 싸면서 직장을 다니기 좋은 곳이 사당동 일대라고 판단했다고 했다. 장씨가 치를 수 있는 전셋값은 2억원. 지금 살고 있는 집의 전세보증금 1억7000만원과 저금 3000만원을 더한 금액이다.

 그가 처음 들른 곳은 사당동 동작 래미안단지. 일대에서는 비교적 새 아파트(2003년 입주)로 꼽힌다. 인근 부동산중개업소에 들어가 이 아파트 82㎡형 전셋집을 찾는다고 했다. 최경아 공인중개사는 “동작 래미안은 물론 인근 대림·롯데아파트 등 근처 2000여 가구에 80㎡형 전세는 한 건도 없다”고 말했다. 발걸음을 돌리려는 장씨에게 공인중개사는 보증금 1억원에 월세 100만원으로 나온 래미안 82㎡형 월세가 딱 하나 있다고 권했으나 장씨는 월세 내기는 부담스럽다며 문을 나섰다.


지난 21일 장민철씨는 하루 종일 “전세가 없다”는 말만 들어야 했다. 장씨가 방문한 부동산중개업소 공인중개사가 자신은 전세가 없다며 인근 지역 중개사에게 전화로 전세 여부를 물어보고 있다①. 결국 전세를 구하지 못한 장씨가 실망한 표정으로 사무실을 나선 뒤② 아파트단지를 쳐다보며 한숨짓고 있다③. [조문규 기자]
 전세 물건이 단 한 건도 없다는 공인중개사의 말이 못 미더워 그는 다른 중개업소에 들어갔다.

 -(김씨)“20평대 전셋집을….

 -(중개사)“없습니다. 연락처 남겨 놓고 기다리세요.” 김씨의 말이 끝나기도 전에 돌아온 대답이다.

 그 공인중개사가 보여 준 매물 장부에는 ‘전세 대기(○○아파트 ○○평)’ 등으로 적혀 있는 메모가 10개가 넘었다.

 기자는 김씨에게 중소형이 많은 사당 우성·극동·신동아단지로 가자고 권했다. 이곳의 아파트를 전문으로 취급한다는 김종해 공인중개사는 김씨에게 “요즘엔 대부분 재계약을 하는지 전세 물건이 전혀 안 나온다”며 “3개 단지에 방 2개짜리 소형 아파트 1923가구가 있지만 지금 구할 수 있는 전세 물건은 82㎡형 한 건뿐”이라고 말했다. 장씨가 전셋값을 묻자 공인중개사는 “요즘 전셋값은 집주인 마음이라서 시세도 없다”며 “지금 소개한 물건도 최하 2억3000만원은 된다”고 대답했다.

 이곳에서 전셋집 구하기가 어렵다고 판단한 장씨는 사당동보다 싸고 소형이 많은 관악구 봉천동으로 향했다. 택시 안에서 장씨는 “정부가 전세대책을 내놨지만 이런 상황이라면 당분간 전세난이 풀리기는 어렵지 않겠느냐”고 걱정했다. 실제로 국민은행 조사에 따르면 지난 13일 전세 대책이 나온 뒤 일주일간 서울 아파트 전셋값이 평균 0.5%나 뛰어 지난해 월간 평균 전셋값 상승률(0.5%)과 같았다.

 봉천동 벽산블루밍단지 앞에서 영업하는 박정란 공인중개사는 “벽산블루밍에는 전세 물건이 없고 다른 곳을 알아봐 주겠다”고 했다. 그는 전화를 들고 “방금 뜬 물건 살아 있어요?”라고 묻더니 “혹시나 하고 전화했더니 역시…”라며 전화를 끊었다. 공동중개망에 나온 물건이 한 시간도 안 돼 계약됐다는 뜻이다. 그는 다른 중개업소들에 전화를 더 하더니 “이곳에서 공인중개사를 한 지 8년째인데 올겨울처럼 품귀현상을 빚는 것은 처음”이라며 “봉천동 일대 1만5000여 가구에 80㎡짜리 전셋집이 한 가구도 없다니 말이 되느냐”며 한숨을 쉬었다.

 박 공인중개사와 얘기하고 있는 중에 아기를 담요에 싸안은 20대 후반쯤으로 보이는 주부가 중개업소에 뛰어들어 왔다.

 -(주부)“사장님. 집주인이 3월 18일까지 집을 비우라는 데 꼭 구해 주세요.”

 -(중개사)“내가 집을 만들 수 있으면 며칠 밤을 새워서라도 만들겠는데…. 나도 갓 결혼한 딸이 있는데 정말….”

 박 공인중개사는 “전셋값이 폭등세”라며 계약서를 쓴 장부를 보여 줬다. 지난해 3월 1억5000만원에 계약한 물건이 11월 1억7000만원으로 오르더니 최근에는 2억원을 넘어섰다고 했다.

 봉천동의 또 다른 부동산중개업소에 들어가니 장씨에게 신혼부부냐고 물었다. 전세 물건이 나올 게 하나 있는데 집주인이 어린 자녀가 있는 집에는 주지 않고 신혼부부에게만 세를 놓겠다는 것이다. 중개업소 실장은 “건설사들은 이제까지 수익이 좋은 중대형을 주로 지었고, 중소형 전세 세입자들은 보금자리주택 청약을 기다리며 무주택 자격을 유지하려 하고 있어 수급 불균형이 심해지는 것”이라고 주장했다.

 아무 소득 없이 하루가 저물었다. 장씨는 한숨을 길게 쉰 뒤 “이러다 서울에서는 살기 어려울 것 같네요. 왜 전세 난민이 생기는지 알 것 같습니다”고 말했다. 원하는 곳에 전세를 구하다 외곽으로 쫓겨 나가거나 전셋값이 싼 연립·다세대주택으로 밀려나는 현상이 심해졌다는 것이다

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부동산시장에 진달래가 피기 시작합니다-유미숙 |best of best

2011-01-15 16:12

http://blog.drapt.com/yunsuhk/347161295075523783 주소복사

지난 해 가을 부동산시장에 매화꽃이 피었다고 말씀드린 바 있지요.
이제 막 진달래가 꽃망울을 터뜨리기 시작합니다. 진달래는 "사랑의 기쁨"을
의미한다고 하더군요.
 
어느해 보다도 추운 엄동설한인데 신년 백두 한국은 전세값 얘기로 뜨겁습니다.
새삼스러울 것도 없고 이미 4-5년전부터 예고된 운명이 아니든가요. 3-4월 정도에
전세값 대책이 있을 것으로 예상했었는데 생각보다 일찍 정부의 전세 대책이
발표 되었습니다. 언론들 특히 좌성향 언론들이 연일 뜨들어대고 여론에 민감한
여당까지 설레발을 친 결과입니다.
 
방송이나 신문을 보면 잠실 지역을 대표적으로 거론하며 전세 급등의 샘플로 자주 거론
하는데 2년전 잠실 지역의 전세값은 당시 미니 신도신급의 입주 물량과 금융위기 직후의
공포감이 겹쳐서 2억 5천 수준에서 전세가 형성 되었으나 당시 적정 가격은 3억 후반대
였습니다. 그것이 지난해 가을부터 4억5천 이렇게 되고 있는 것이지요. 금융위기후
정상화 과정에 약간의 상승분이 더해진 것입니다.
 
서울은 매매가 대비 전세비율이 아직 45%도 안되는 상황입니다. 지금은 전세난이고
전세대란이라고 말 할 수있는 수준이 아니라는 것이죠. 수도권에 미입주 빈집이
9천여 가구나 있고 전세만을 고집하지 않고 월세를 구할려면 어느 정도 구할 수
있지않나요. 전세대란은 아직 시작도 하지 않았는데 벌써부터 왠 난리들입니까?
 
그저께 정부가 발표한 전세대책은 2-3년 후를 준비하는 것이고 정부로서도 당장 효과를
발휘할 수 있는 대책은 묘안이 없다 라는 것이 정답일 것입니다. 향후 2-3년간 일어날 상황은
이미 과거 수년간에 걸쳐서 엎질러진 물이기 때문에 타이머신을 타고 과거로 돌아가지
않는 한 치유할 방법이 없고 그냥 인정하고 적응할 수 밖에 다른 길이 없답니다.
 
올해는 전세계적으로 "물가" " 인플레이션" 이라는 두 단어가 키워드가 되는 한 해가
될 듯 합니다. 각국 정부가 노력하겠지만 노력한다고 다 되는 것은 아니고 어느 정도는
큰 흐름대로 갈 것입니다. 우리 정부도 새해벽두부터 기업들의 팔을 비틀고 있지만
잠시 감출 수는 있어도 영원히 감추지는 못하는 것이 세상 이치 아니던가요.
 
고물가속에서도 세계 경제는 지속 성정합니다. 특히 올해는 하반기로 갈수록 미국
경제가 기지개를 결 것입니다. 죽을 쑤고 있는 미국 주택시장도 여러가지 데이터를 보면
3/4분기부터 긍정적인 신호들이 나타날 것으로 보입니다. 중국과 한국은 금리인상이나
지준율을 올리고 있지만 미국,영국, EU, 일본은 지금의 초저금리를 최소한 하반기까지
가져 갈 수 밖에 없습니다.
 
한국 가계의 소득 대비 부채 비율이 증가한 것은 금융위기 직후인 2009년에 임금 동결 또는
삭감과 구조 조정 등을 거치면서 가계 소득이 마이너스를 기록했기 때문입니다.
하지만 2010 지난 해는 가계소득이 7-8 % 로 증가하였고 금년에는 공무원과 공기업의 급여
인상이 확정되어 있습니다. 금융권도 인상율을 두고 노사협상이 진통을 겪고 있습니다.
삼성을 위시하여 지난해 장사를 잘 한 대기업과 중견기업들의 노조에서 큰 폭의
임금 인상을 요구하고 있습니다. 주식시장과 부동산 시장이 회복되면서 자영업 종사자들의
소득도 개선 될 것으로 예상됩니다. 명목 GDP가 2009년 1000조, 2010년 1,100조를 돌파하였고 금년에는 1,200조를 돌파할 것입니다. 경제규모와 가계소득이 커지고 있다는 것을
말씀드리는 것입니다.
 
 금리가 주택가격에 영향이 없다고는 말할 수 없지만 집값이 급등했던 2006년을 비롯하여
과거에 금리가 높았던 시절에 금리외에 다른 모든 요인들이 집값 상승을 가리키는 방향이면
집값은 어김없이 올랐습니다. "전세값이 오르는데 집값이 왜 안오르나" 하는 신문 기사도 있고
하락론자들은  예전같지 않아서 전세값이 올라도 집값이 안오를 것이라고 주장하는 이들도
있습니다. 참 어리섞은 사람들 아닙니까? 전세값이 아직 덜 올랐기 때문에 안오르는 것이지
전세값이더 더 오르면 집값이 왜 안오르겠습니까?
 
단기간내에 전세난을 완화할 수있는 수단이 딱 하나 있는데 정부가 그 처방을 쓰는 것을
두려워하고 있습니다. 매매 거래를 활성화하면 전세값 상승을 완전히 해결 하지는 못해도
상승 속도를 둔화시킬 수 있답니다. 제가 알고 있는 처방전을 정부가 모를 리 없는데
이번에도 그 처방전을 사용하지 않더군요. 새 가슴 때문이겠죠.
 
금리인상이다. 물가 대책이다 전세대책이다 DTI가 어떻고 대출 거치기간 축소가 어떻고
이런 전저런 곁가지 얘기들이 계속해서 금년한해 인구에 회자가 될 것입니다. 하지만 이런
것들에 일일이 신경쓸 필요없이 시장의 큰 흐름, 큰 줄기를 보셔야 합니다. 혼란스럽고
복잡해보일수록 저는 기본적인 사항만 체크하면서 기본에 충실하려고 합니다. 
 
금년 상반기에도 분양시장이 활성화 되지 못할 듯 합니다. 주택 공급 문제가 계속
악화일로를 걷게 된다는 것이죠. 건설 수주액이 계속해서 줄어들고 있습니다.
LH 공사를 도와주는 법안이 연말 한나라당 단독 처리 국회에서 끼워넣기로 슬쩍 통과
되었는데 LH 사업 구조 조정은 해결될 기미를 보이지 않고 있습니다.손바닥으로 하늘을
가릴 수 없듯이 매매거래 활성화 없이는 문제는 더 꼬여만 갈 것입니다.
 
강남에서 시작한 상승 지역이 점점 확대되어 가고 있습니다. 20 여년 만의 한파속에서
얼어붙지 않고 꿈틀거리는 것을 보면 구정이 지나면서 수도권 대부분  지역에서 상승
기운을 느끼게될 것입니다. 무엇보다도 전세대란은 아직 시작도 하지 않았다는 점에
주목할 필요가 있습니다.
 
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김윤경 (정회원)
글 잘 읽었습니다 ..늘 감사드립니다 01/15 15:32
오재형 (우수회원)
좋은 글 잘 읽었습니다. 감사합니다. 01/15 13:03
김현주 (VIP회원)
전세급등의 진원지 잠실은 대규모 입주전에 이미 4억이 넘었던 곳입니다.
반등하면서 올랐던것인데...미리 언론에서 이슈화한것 같아요
좋은말씀...감사합니다.
01/15 12:33
김영식 (정회원)
조금은 다른 각도에서 보는 시점이 좋습니다.
맛있게 잘 읽었습니다.
01/15 12:11
성인옥 (정회원)
시원한 지적에 감탄입니다.
다 아는 사실을 돌고 돌아서 가는 어떤 이유가 있겠지요?
01/15 12:06
이원규 (우수회원)
읽을수록 주옥과 같이 깊이 있는 내용과 혜안에 감탄을 금할 수 없습니다..... 흐릿한 안개가 걷히고, 시계가 30Km쯤 툭~ 트이는 시원한 느낌입니다... 늘 건강하시고 좋은 글 계속 올려주시길........... 명품이 따로 없네요..............^^ 01/15 11:37
한상철 (정회원)
좋은글 감사합니다...^^ 01/15 11:33
권기봉 (정회원)
제가 있는 지역은 20평대 6천, 30평대 7천, 40평대 8천정도 올랐는데 전세난 시작도 안했다는 고수님의 의견에 숨이 턱 막힙니다. 그리고 이명박정부 새가슴 맞습니다. 뭐 할려면 언론에 살짝 흘려서 간보기 하는거 보면... 인수위때나 지금이나 똑같습니다. 01/15 11:08
유미숙 (우수회원)
하락론자들 주장대로 집값이 향후 오르지 않거나 내린다면 적정 전세가격은 집값에 재산세와 수리비를 더 한 값이 적정 전세값이라고 할 수 있는데 그 수준까지 가도록 전세자들이 참지는 못할 것입니다. 집주인도 가져갈 이익이 있어야 시장이 성립되는 것 아니겠습니까? 01/15 11:21 
신성철 (우수회원)
좋은 글 감사합니다. 잘 읽었습니다. 01/15 10:50

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고물가 고성장에 집값은 지속적으로 상승하게 -유미숙 |best of best

2010-12-26 08:28

http://blog.drapt.com/yunsuhk/347161293319731374 주소복사

수도권 미분양이 이달 들어 많이 해소되고 있습니다. 1월중 자료가 집계되어 발표되면 
숫자로서 나타나게 될 것입니다. 부동산시장 회복과 건설사들의 파격적인 할인 혜택이
복합적으로 빗어낸 결과이겠죠. 금년에는 주식이 좋았지만 내년에는 부동산 분야에서
더 많은 분들이 활짝 웃을 것입니다.
 
1. 피할 수 없는 고물가 시대가 도래하고 있습니다.
 
금융위기후 한 때 배럴당 40 달러 이하로 내려갔던 유가가 최근 일제히 90 달러를
넘었습니다. 경제를 잘  몰라도 기름값 상승을 보면 세계 경제가 회복중이라는 것을 금방
알 수 있습니다. 내년에는 100 달러를 웃돌게 될 터이니 잘 지켜보세요. 
 
서울 일부 지역에서 휘발유 값이 최근 리터당 2천원대를 돌파하였습니다. 이번에 2천원을
넘으면 휘발유 값이 2천원 이하로 내려가는 세상을 다시는 보지 못하게 될 것입니다.
 
몇 일 전에 저녁 뉴스를 보니 방글라데시에 진출한 한국 의류 업체들이 현지 근로자들의
임금 인상 요구 때문에 큰 어려움을 겼는다고 하더군요. 중국, 베트남을 거쳐 지구상의
마지막 저임금 국가에 봉제 공장 문을 열었는데 이제 방글라데시도 월급 5만원주고는
일시키기가 어려워졌습니다.
 
현지 근로자들이 왜 목숨 걸고 격렬한 시위를 합니까? 그것은 식료품과 교통비 등
기본 생활비가 크게 올라서 생활이 안되고 굶어죽을 판이니까 월급을 올려달라고 할 수
밖에요. 지구상의 저임금은 이제 막을 내려야 하고 또 그렇게 될 것 같습니다.
 
14억 인구를 가진 중국 경제가 요즘 인력난을 격고 있습니다. 금년에 근로자들의 임금이
평균 20 % 정도 오르면서 저임금 노동자를 구하기 어렵게 되었습니다. 식료품을 비롯하여
최근 중국내 물가가 크게 오르는 것은 인건비 상승이 그 첫번째 이유입니다. 앞으로 중국은
인플레이션을 수출하는 나라가 될 것이고 중국으로부터 수입이 많은 우리나라도 자유롭지
못 할 것입니다.
 
설탕 값과 밀가루 값이 가파르게 오르고 있고, 몇일전 우연히 호텔업에 종사하시는 분을
만났는데 호텔 방 이불을 교체하는데 이불값이 최근 50% 올랐다고 하더군요. 원면 생산이
많은 인도와 미국의 목화 농사가 좋지 못하였다는 소식이 수개월 전에 있었습니다.
 
2. 고용불안과 집값 상승이 저출산의 주범이라고요 ???
 
임금 문제는 중국이나 방글라데시만 있는 것이 아니라 한국에서도 심각합니다.
월 백만원 안밖을 받는 비정규직 얘기입니다. 근로자 4명중 1명이 월 백만원 이하입니다.
상장 기업들은 역대 최고의 이익을 내고 있고 주식도 많이 올랐읍니다. 귀족 정규직에게
연봉 5천-1억씩 지급하면서 비정규직이나 대기업 협력사들은 연봉 2천 이상을 받기가
쉽지 않은 현실입니다. 소득 양극화의 주범이기도 하지요.
 
고용불안과 집값 상승이 저출산의 원인이라는 한국은행의 보고서를 보고 언론들이 앞다투어
기사를 내더군요. 특히 좌파 언론들일수록 집값을 강조하려 듭니다. 한국은행은 전세값을
얘기한 것인데 언론들은 집값으로 비틀어 표현을 하더군요. 그게 그거 아니냐고 하시겠지만
집값과 전월세값은 연관성은 있어도 서민들 생활비에 미치는 영향은 분명히 다릅니다.
 
제가 보기에는 한국은행이 이번에 잘못 짚었습니다. 저출산의 주범은 전세값이 아니고
소득 양극화입니다. 남자가 백만원 안밖의 월급을 받는 가정일수록 둘째 아이를 꺼리게
됩니다. 물론 결혼부터가 어렵구요.대기업과 그 귀족 노조들의 공조속에 비정규직이나
1차,2차 협력사들과의 소득 양극화가 심화되고 이것이 결혼 기피나 결혼후 저출산의 원인이
되는 것입니다. 
 
확실한 고용 안정과 자녀를 양육할 수 있는 적정한 소득이 확보되면 집값에 상관없이
결혼하고 아기도 낳게 됩니다. 내년 봄부터는 임금 인상 투쟁이 심화 될 것입니다. 소득
양극화는 완화되어야 하고 국가 차원에서 정책적 지원이 있어야 합니다.
 
인구가 줄고 있다 또는 줄것이라 열심히들 떠드는데요,  아이러니 하게도 금년들어 3월부터
10월까지 8개월 연속 신생아 출산율이 크게 증가하고 있습니다. 임신기간 10개월을 고려하면
지난해 5월부터 12월사이에 임신을 많이 했다 라고 바꾸어 표현할 수 있는 것이죠. 그 기간에
무슨 일이 있었나요? 지난해 그 기간에 취업자 수가 지속적으로 늘어났습니다. 경제가 회복
되고 취업자가 늘어나고 고용이 안정되면 출산율이 늘어 날 수 있다는 것을 의미합니다.
 
더불어 다자녀에 대해서 국가의 파격적인 양육 지원이 더해지면 출산율이 획기적으로 
증가할 수도 있을 것 입니다. 일전에 인구 문제에 대해서 상세히 글을 올린적이 있었는데
저는 2018년이후 한국의 절대인구가 줄 것이라는 예측에 동의하지 않습니다.
 
3. 물가 올라도 금리 인상이 어려워서 고물가 고성장 시대가 도래합니다.
  
중국 정부의 여러가지 경제정책을 보면 중국은 성장을 결코 포기하지 않을 것으로 보이고
왠만한 인플레이션은 용인하려고 합니다. 인플레이션이 5%를 상회하는데도 금리를
올리지 않고 은행의 지급준비율만 계속 올리고 있습니다. 왜 그럴까요? 금리를 올리면
외국돈이 더 많이 밀려 온다는 것을 알고 있기 때문이죠.
 
제가 지난 여름에도 말씀드렸지만 중국 정부는 태생적인 약점이 있습니다. 공산당 일당
독재를 하고 있기 때문에 주민 봉기를 두려워합니다. 실제로 대도시 집값에 대한 농공인들의
분노가 들끓고 있다고 하지 않습니까? 중국은 실업율이 높아지는 것을 제일 두려워합니다.
위엔화 절상을 못하는 이유도 그 것때문이죠. 절상하면 수출 중소기업들이 문을 닫게 되고
실업이 양산되고 사회불안이 고조되는 것이죠. 죽으나 사나 경제 성장율을 중시할 수 밖에
없는 구조입니다.
 
미국은 어떤가요 ?
 
미국 역시 인플레이션이 일어나도 실업이 충분히 해소될 때 까지는 성장 정책을 유지할 수
밖에 없는 정치 경제적 상황이 있습니다. 많은 전문가들은 연준이 양적 완화를 통하여
인플레이션 혹은 인플레이션 기대감을 부추기는 진짜 목적은 주택 가격을 끌어올리기
위해서라고 보고 있습니다.

지난 3분기 미국 단독 주택 소유자의 4분의 1가량이 자기 집의 가치보다 더 많은 액수의
주택담보대출을 지고 있습니다. 인플레이션이 발생하면 이런 '깡통 주택'을 소유한 사람들은
두 가지 방법으로 이득을 봅니다. 우선 주택 가격도 오를 것이기에 주택 소유자의 순자산
가치가 오름니다. 동시에 돈의 가치가 떨어지기 때문에 대출자들이 매달 갚아야 하는
원리금의 실질적 부담도 줄어듭니다.
 
미국은 아직도 실업율이 9% 후반대이고 2012년에 선거가 있다는 점을 감안하면 경제회복
되면서 인플레이션이 일어나더라도 실업율이 크게 개선될 때 까지는현재의 제로 금리를
최소한 1년이상 끌고 가야 한다는 것이 미국 경제 학자들의 예측이기도 합니다.
2014년 정도에 이르러 실업율이 만족할만한 수준으로 개선될 것이라 합니다.
 
최근 중앙은행이 5조엔의 돈을 풀면서 양적 완화를 시도한 일본은 여전히 디플레이션
위험속에서 헤어나지 못하고 있고 일부 학자들은 일본 경제에 활력을 일으키려면 5조엔이
아닌 100조엔 정도를 퍼붓는이른바 돈 비( Money Rain)를 내려야 한다는 주장을 할
정도입니다.
  
4. 글로벌 불균형이 경제 상식을 깨고 있습니다.
 
경제가 회복되고 물가가 오르면 경기가 다소 둔화되더라도 금리를 올려서 물가 상승을
억제하는 것이 경제의 일반 상식이지만 현재 전세계 경제가 처한 특수한 환경때문에 물가가
올라도 금리를 올리지 못하는 딜레마에 빠졌습니다. 결국 한국을 비롯한 성장 주도국들은
고물가가 지속되면서 고성장도 지속되는 상황이 펼쳐질 것으로 예상됩니다.
 
이렇게 되면 전체적으로 기업 매출이 크게 늘어나고 명목 GDP가 크게 확대되고 가계소득도
지속 상승하면서 주식이나 부동산 같은 자산의 외형적 가치는 증가하고 부채는 상대적으로
가치 축소됩니다. 가계나 기업이나 지방자치 단체나 중앙정부의 부채 부담이 해소되는
선순환의 경제가 될 것이고, 바로 이것이 버냉키가 의도하는 미국 경제 및 세계 경제의
미래가 아닌가 합니다. 미국인의 70 %가 채무자인데 부채를 가볍게 만들지 않으면 미국
경제의 진정한 회복은 어렵다 라는 것이죠.
 
5. . 주택 공급 부족과 고물가 고성장이 결합되면 그 결과는 어떻게 될까요?
 
일반인들도 집값 상승에 관심을 갖기 시작하였습니다. 년말에 이런 저런 송년 모임에 나가
보면 집값 얘기를 하는 사람들이 믾아졌습니다. 저의 경우 보유 주택에 대하여 부동산에서
전화오는 회수가 늘어났습니다. 최근 보도를 보면 3/4분기 가계소득 증가로 주택구입
부담이 4년만에 최저수준으로 내려갔다고 합니다.
 
국내 100 대 건설사들이 금년에 분양한 아파트가 겨우 6만 천 가구라고 합니다. 통계 작성
이래  최저 수준이고 최근 5년간 평균의 절반에도 못 미치는 수준입니다. 내년에 계획된
분양 물량도 올해 초 계획된 물량보다 적다고 하더군요. 국토해양부가 내년에 분양가 상한제
 해제하겠다고 벼르는 것도 이러한 민간 분양의 위축을 더 이상 방치할 수 없기 때문이겠죠.
 
3-4 년간 공급이 내리막길을 걷고 있는데 이것이 고물가 고성장 시대와 결합되면 그 결과가
어떻게 될 것인 지 상상해 보시기 바랍니다. 물은 99도까지 끓지 않을 것 같이 보이지만
마지막 1도가 더해지는 순간 끓기 시작합니다. 엄동설한에 전세값이 철모르게 오르고 있음은
물이 곧 끓게 될 것 임을 암시하고 있지 않나요?
 
즐겁고 행복한 크리스마스와 년말년시가 되기를 기원합니다.
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