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안개가 걷히고 나면-유미숙 |best of best

2011-03-20 15:00

http://blog.drapt.com/yunsuhk/347161300600809446 주소복사

최근 진행되는 여러가지 사회경제적 현상을  한마디로 표현하면
" 마음이 싱숭생숭 하다" 라는 표현이 어울리지 않겠나 생각합니다.
 
지난 해 8.29 대책후 10월부터 상승세를 탔던 수도권의 부동산시장이 2월 중순부터
예상치 못한 파도를 만났습니다. 3월말로 임박한 DTI 완화 폐지냐 연장이냐 하며
한 동안 이슈가 되던 상황에서 갑자기 리비아 내전 문제가 발생하며 오일 쇼크의 불안감이
엄습하였고 ,  정부도 불가항력이라 할 만큼 천정부지로 치솟고 있는 물가, 저축은행의
영업정지 사태도 불안감 조성에 한 몫 거들었습니다. 한은도 금리 인상으로
장단을 맞추더군요.
 
리비아 사태가 조금 잠잠해지나 싶었는데 이번에는 일본의 지진, 쓰나미에 이어
원전의 방사능 유출 사태로 이어지면서 우리를 더욱 혼란스럽게 만들고 있습니다.
지금은 기다려보자 하는 마음이 대세를 형성하고 있습니다. 
 
개포 재건축 단지를 포함한 강남권 집값이 주춤거리는 것은 9억이상의 주택에 대하여
전대미문의 4.6 % 취득세 부과와 서울시에서 개포 재건축 보류 판정을 한 것이 위에서
언급한 여러가지 복잡한 상황에 추가된 이유이기도 합니다.
 
1. 시중에 풀린 돈은 많습니다.
 
3얼 10일 금리 인상이 단행되었습니다. 아이러니 하게도 이날 채권시장에서 시중실세
금리를 대표하는 국고채 3년물은 0.25 % 기준 금리 인상폭보다 더 크게 하락하였습니다.
늘어난 예금에 처치 곤란을 걲고 있던 은행들이 여유자금을 이용하여 국채를 대거
사들인 결과 였습니다. 한은이 금리를 올려도 시장 실세 금리는 한은의 뜻대로 움직이지
않을 것임을 예고하는 대목입니다.
 
금융위기 후 전세계적으로 화폐 발행액이 크게 늘어 났고 대표적으로 미국 연준의 양적
완화가 있습니다. 한국도 예외는 아니어서 2009년 화폐발행액이 22 %, 2010년에 16 %가
각각 증가하였습니다. 다만, 현재까지는 늘어난 돈에 비하여 화폐 유통속도가 느린 편인데
경기회복과 함께 유통속도가 빨라지면 엄청난 에너지를 발산하게 될 것입니다.
 
2.. 인플레이션의 종결자는 집값 상승
 
대통령도 얘기했던 것처럼 현재 진행중인 전세계적인 인플레이션은 불가항력의 측면이
있고 모든 재화와 서비스 가격이 오를만큼 충분히 오른 후에야 안정화 될 것이라는데
경제학자들의 이견이 없어 보입니다. 인플에이션 요인이 많지만 가장 대표적인 것으로
원유가를 비롯한 원자재 상승, 중국 인건비 대폭 상승, 미국 양적완화 , 세계 경제 회복 등
4 가지가 있다고 보면 거의 맞을 것입니다.
 
민주노총이나 한국노총의 최근 움직임을 보면 금년부터 물가 상승으로 인한 실질임금 만회를
위하여 큰 폭의 임금인상을 요구할 것으로 예상됩니다. 가계의 명목 소득이 향후 수년간 지속
상승하게 될 것임을 암시하는 것이죠. 수입물가만 오르는 것이 아니고 수출물가도 큰 폭으로
오르기 때문에 수출기업의 매출이 크게 증가할 것으로 기대됩니다. 정부가 진정으로 국내
물가를 잡고 싶으면 환율 카드를 사용하는 것이 좋을 것 같은데 효과도 없는 금리 정책을
써서 애굿은 서민들만 죽이는 것 아닌 가 하는 생각이 듭니다.
 
미국과 한국에서 집값 전월세 값이 인플레이션에 미치는 영향의 차이
 
요즘 미국도 석유값과 농수산물 가격이 크게 오르고 있습니다. 그럼에도 불구하고 소비자
물가는 전년 동월 대비 1 % 안밖으로 상승하고 잇습니다. 왜 이런일이 일어날까요. 미국은
집값이 소비자물가에서 차지하는 비중이 높습니다. ( 그 비중이 40 % 가까이 된다는 문헌을 본 적이 있습니다)  
 
 비중이 높은 집값이 여전히 마이너스 상승율을 보이고 있으니 농수산물이나 에너지 가격이
올라도 전체 소비자물가가 안정된 것처럼 보이고 버냉키가 양적완화 비판론자들에
대하여 인플레이션 걱정말라고 큰 소리치는 이유도 여기에 있지 않나 합니다. 요컨데
미국은 집값이 오르지 않으면 인플레이션이 일어날 수 없는 통계 구조를 가지고 있습니다.
 
한국은 집값이 소비자물가에 반영되지 않습니다. 대신에 전세가격이 6.6 %로 단일 품목
으로는 비중이 제일 크고 월세가 3.4 % 정도 해서 전월세 합쳐서 10%가 소비자물가 비중을
차지합니다.
 
2월 수입물가 상승율이 17 %라는 경이적인 기록을 보이고 있는 것 외에도 향후
인플레이션이 지속 될 것임을 확신할 수 있는 또 다른 이유들이 있습니다. 개인 서비스
요금이 크게 오르고 있고 한 번 오르면 절대로 내리지 않는 특징이 있습니다. 여기에
전월세 가격이 전년 대비 11% 정도 올랐는데 통계에 반영된 전월세 가격은 2년 만기가
도래하여 실제 계약 갱신이 일어난 부분만 반영된 것이기 때문에 향후 만기도래하는
전월세가 지속적으로 11 % 상승분을 반영하게 될 것입니다.
 
여기에 더하여 향후 전월세 가격이 11% 상승 수준에서 수평 이동하는 것이 아니고 추가로
더 지속 상승할 것이기 때문에 전체 소비자 물가에서 단일 품목으로는 유일하게 10 %의
비중을  차지하는 전월세 상승이 지속되면 소비자 물가는 상당기간 4 %대 또는 3 % 후반를
유지할 수 있다고 보는 것 입니다.
 
3. 보금자리가 신기루로 판명되면 그때는 어떡할 것인가?
 
보금자리에 목숨걸고 보금자리 분양 받겠다고 기다리시는 분 들 많다고들 얘기합니다.
정부의 보금자리 정책은 일종의 마취제나 환각제 같은 것으로 보이는데 마취에서 깨고나면
내가 신기루를 봤나 하고 후회할 때가 곧 올 것입니다.
 
년평균 45조씩 사용하던 사업비를 올해에는 30조로 줄였는데 그나마 30조원도 
6조원 정도 펑크가 날 것 같으니 몇일전 신문지상에서 정부가 LH 공사 지원한다며
온 각 호들값떠는 기사가 났습니다.  6조원 조달하려면 국회에서 법을 변경해야 한다니까
6조원 조달도 쉽지 않아 보입니다. 6조원조달 못하면 보금자리 1차 시범지구 보상도
마무리하기 어려울 것으로 예상됩니다. 2차,3차,4차 지구는 말할 것도 없구요.
 
MB 퇴임전 입주할 수 있는 보금자리는 잘해야 서초,강남 등에 3천가구 정도이고
나머지 그린벨트 강제 매수하여 짓겠다는 보금자리는 잘하면 2014년 찔끔 입주하게
될 것이고 나머지 대부분은 사업이 예정대로 진행된다 하여도 2015년 이후에야 조금씩
입주할 수 있을 것입니다. 하남시 주민들이 보금자리 위헌소송을 냈다고 하니까 이것도
지켜볼 대목입니다.
 
4. 정치권의 파풀리쥼이 심각한 휴유증을 초래 할 것입니다.
 
한나라당이 정신을 못차리고 전월세 상한제를 부분적으로 도입하겠다고 하는데
어떻게 하겠다는 것인지 개념부터가 도무지 이해가 되지 않고, 실효성도 없는 제도를
도입하려는 정치권의 파퓰리즘이 향후 큰 후유증을 낳게 될 것입니다.
 
전월세 상한제 기사가 나가니까 당장 시장에서는 집주인들의 반발이 예사롭지 않고
전세보다 이동성이 강한 월세로 세 놓겠다 하는 분들이 많다고 합니다. 법안 통과 자체도
아직 미지수이지만 소문이 확산되면서 다음주부터는 전월세 시장에 파동이 일기 시작할
것입니다. 4월 임시 국회에서 법안 통과도 되기전에 휴유증이 시작되지 않겠나 예상됩니다.
 
임대료를 규제하면 주택의 양과 질을 떨어뜨린다는  것이 미국이나 영국의 경제학자들
절대다수가 동의하는 명제라고 합니다. 곧 다가올 선거에서 재당선되고 싶은 마음에
나중에 나라 경제가 어떻게 되던 내 알 바 아니라는 정치인들의 태도를 보면서
정말 버러지 만도 못한 인간들이 정치인이라는 생각을 떨 칠 수가 없습니다.
 
2.13 전세 대책에서 국토부는 다주택자들의 주택매입을 촉진하는 정책을
발표하였는데 여야 의원들은 다주택자들이 집을 구입하기 싫게 만드는 법안을
만든다고 하니 모순도 이런 모순이 없고, 이러고도 전월세 시장이 온전하리라고
기대하는지 두고 보겠습니다.
 
개인의 사유재산을 공공재화 하여 전시상황도 아닌대 사유재산을 징발하여
공공임대처럼 강제하려는 것은 헌법정신에도 맞지 않고 극심한 혼란과 시장 왜곡을
불러올 것이 분명합니다.
 
5. 안개가 걷히고 나면 나타날 따스한 햇살이 기다려집니다.
 
리비아 사태나 일본 지진 후유증이 당분간은 더 진행되겠지만 천말만날 여기에만
매달려 있을 수는 없는 것이죠. 결국 시간이 지나면서 심리적 불안감은 해소 될 것입니다.
정신을 차리고 나면 변한 것은 없구나 하는 것을 느끼게 될 것인데, 일본의 복구가
시작되면 경제가 오히려 더 활성화 될 수 있습니다. 빚이 많은 일본 정부가 재건비용
조달을 위하여 국채를 발행해도 소화되기 힘들 것이니 , 10-20조엔 정도의 국채를
일본 중앙은행이 신규 화폐를 발행하여 사들일 가능성이 높다고 합니다. 이렇게 되면
경제대국 1등과 3등이 엄청난 양의 화폐를 발행하게 되는 것입니다.
 
DTI는 그 자체로서 큰 위력을 가진 이슈가 아닌데도 불구하고 언론에서 워낙
이슈화하며 부동산시장을 좌지우지하는 절대강자인 것처럼 분위기를 띄우니까 실제
이상으로 그 심리적 위력이 커졌습니다. 3월말로 끝나는 DTI 완화에 대하여 정부에서는
아직 공식 발표를 하지 않고 있고 완화 종료 된다는 언론의 추측 기사만 무성합니다.
 
저는 개인적으로 DTI 규제 완화를 종결시켰으면 합니다. DTI 규제를 계속해도
결국은 집값은 오를 수 밖에 없는 구조라는 것을 확신하기 때문입니다.  이번에
정부가 DTI 규제 완화를 연장하고 이어서 집값이 상승하면 정부가 빚내서 집사라고
부추겨서 집값이 상승하였다며 DTI 규제하라는 주장이 끊일 날이 없을 것입니다.
 
DTI 규제 있고 없고에 따라서 집값의 상승 속도에 다소간의 차이는 있을 수 있습니다.
하지만 DTI 규제를 계속해도 집값이 오른다는 대세적 흐름은 분명할 것이기 때문에
DTI 규제해도 집값은 오르는 현실을 보게 되면 너도나도 주택 구입 대열에 참여하게
될 것입니다. DTI 아니라도 오를 일이 있으면 오른다는 인식 변화를 주는 것이
중요합니다.
 
향후 집값 상승을 어떻게 확신하냐구요. 3-4년 부산에 내려가보면 부동산시장에 대한
부산 사람들의 실망감은 이루 말 할 수 없었습니다. 부산 부동산은 끝났다 구제불능이다
인구는 해마다 3만명씩 줄어든다. 서울은 집값 비싸서 참 좋겠다 식의 자조섞인 표현들을
심심찮게 들었습니다. 그런데 2007년부터 주택공급이 본격적으로 줄기 시작하더니
지금은 어떻게 진행되고 있습니까? 인구가 줄고 있는  도시에서 상상하기 힘든 가격 폭등이
일어나고 있습니다. 요즘 부산 집값은 자고나면 오른다  라는 표현이 적절할 것 같네요.
 
서울의 경우 금년도 입주 물량이 3만 8천가구, 내년에는 1만 3천 가구 정도 입니다.
경기도는 감소 현상이 더 심각합니다. 국내 금융자산 총액이 년말 기준으로는
처음 1경을 넘었습니다. 개인금융자산도 2,176조원으로 사상 최고 라고 합니다.
부채 대비 금융자산이 2.32 배로 크게 개선되었습니다. 2년 연속 개인 금융자산이
해마다 200 조원  이상씩 증가하였습니다. 내가 돈 없다고 남도 돈 없을 거라
생각하지 마세요.
 
수도권에서 하루 평균 1만여 가구가 전월세 만기 도래하여 계약 갱신을 고민하고 있습니다.
전월세 만기는 쓰나미가 와도 멈추지 않고 어김없이 찾아 옵니다. 최근 주변의 지인이
아파트 한 채와 빌라 1채를 세입자 교체하면서 재임대를 하였는데 거짓말처럼 물건
내놓고 그 다음날 득달같이 계약이 성사되더군요. 물론 임대료도 시장시세만큼 올려
받았다고 합니다.
 
과거 1, 2차 오일 쇼크가 왔을 때도 순환적으로 인플레이션이 진행되었습니다.
원자재 가격을 필두로 모든 상품 가격이 상승하고 서비스 요금이 상승하고 임금이 상승
하면서 물가 상승의 종결자는 집값 상승으로 귀결되었습니다. 정확하게 표현하면 집값이
상승하는 것이 아니고 화폐가치가 떨어지는 현상의 결과물입니다.
 
경제는 심리라는 말이 실감나는 시절입니다. 지금은 불안 심리를 주는 여러가지 대내외
요소가 있지만, 진절머리 나도록 지속적으로 오를 수 밖에 없는 전월세 가격이 결국은
집값을 견인하게게 될 것입니다. 향후 2-3년간 입주물량 부족은 이미 기정 사실화 된 것이고
금년 상반기 수도권 분양시장이 지금처럼 지지부진하면 입주물량 부족 기간은 더 연장될
것입니다.

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패러다임 시프트가 일어나고 있습니다-유미숙 |best of best

2011-02-26 15:39

http://blog.drapt.com/yunsuhk/347161298702379672 주소복사

지난해 초에는 그리스를 비롯한 남유럽 국가들이 세상을 흔들었는데 금년초부터는
중동과 북아프리카의 국가들이 격변기에 빠져들었습니다. 외견상으로는 독재정권에
대한 저항으로 보이지만 문제의 뿌리를 찾아 들어가보면 결국은 먹고 살기가 힘들어
졌기 때문입니다. 금융위기 이후 세계 곳곳에서 경쟁력이 약한 부분이 순차적으로
터지고 있는 것이라 생각합니다.
 
국내적으로 보면 저축은행 문제가 결국은 곪아 터 졌는데 사실 이 문제는 2년전부터
어느 정도 예견된 것이고 그래서 정부 당국도 준비를 해 온 것이라 금융시장 전체에
충격을 주지않고 수습이 될 것입니다. 저축은행 문제는 PF 부실 대출이 본질이고
PF가 부실해 진것은 금융위기이후 부동산 침체 때문이죠.
 
중국과 인도 경제의 부상으로 글로불 불균형이 생겼고 이것이 미국발 금융위기로 터지면서
이후 전세계가 정치, 경제, 사회적으로 질서 재편이 이루어 지는 과정을 겪고 있다고 보면
맞지 않을까요?
 
1. 정부의 5년전 인구 예측은 확실히 빗나갔습니다.
 
지난해 7월15일자로 제가 여기 사이트에 올린 글중에 인구 문제를 다룬 글을 올리면서
2018년 인구 정점을 이루고 이후 인구가 감소할 것이라는 정부의 예측이 잘못되었다는
것을 지적한 바 있습니다. 지난 해 11월 인구센서스 결과가 조만간 발표될 예정인데
잠정 집계된 결과를 보면 재미있습니다.
 
5년전 정부 예측             2010년 4887만명    2018년 4934만명 - 인구 정점 찍고 이후 감소
최근 센서스 결과           2010년 4951만명    2013년 5000만명  - 조기 돌파  예상됨
 
인구센서스와 상관없이 주민등록은 있으나 거주 파악이 안되는 인구 ( 해외 나가 있거나
사기치고 도망 다니는 사람들 등등 )  및 사망신고도 없고 장기간 연락도 안되어 주민등록
말소되는 인구 100 여만명과 120만명으로 추산되는 외국인 인구 등을 합치면 총인구는
2010년 현재 5,200 만명은 될 듯 합니다.       
 
이번에 새롭게 인구센서스를 해보니 5년전 정부 예측은 세가지 측면에서 잘못되었습니다.
첫째는 출산율을 과소 평가 하였고, 둘째는 사망율을 과대 평가하였습니다.
그리고 세번째로는 나가는 이민이 들어오는 외국인 보다 많을 것으로 예상하였으나
결과는 정반대 였습니다.
 
저는 개인적으로 한국의 인구 감소는 영원히 오지 않을 것이라 생각합니다. 다만 증가율이
매우 낮아 질 수는 있다고 생각합니다. 그 동안 얼마나 많은 언론과 부동산 전문가라고 하는
사람들이 2018년 이후 인구 감소를 들먹거리며 집값 예측을 하였는지요.  잘못된 인구
예측은 잘못된 주택공급 정책을 초래할 수 있습니다. 작금의 전월세 난을 생각해보세요.
5월쯤에 정부가 센서스 결과를 공식 발표하면 하락론자들이 인구 감소를 이유로 집값이
대세 하락한다는 논리는 더는 못 써 먹을 것입니다. 그동안 지긋지긋 했거든요.
 
 
2.. 주택임차 시장에 일어나는 패러다임 시프트
 
예전에는 빚내서 집을 살 수 있었는데 이제는 빚내서 전세금에 보태 쓰는 사람들이 늘어나고
있습니다. 순수 전세 비율이 줄어들고 반전세 또는 반전세보다 약한 보증부월세, 순수 월세
비율은 상승할 것입니다.
 
100 % 자기자본으로 전세를 얻을 능력이 되는 사람들은 향후 계기가 되면 자가거주로 전환
할 수 있는 계층이고 보증금이 약한 보증부월세나 순수 월세는 공공 임대주택이나 정부의
주택바우처 혜택을 받아야 할 계층입니다. 문제는 요즘 늘어나는 반전세 계층인데 이 계층은
향후 자가거주가 되느냐 공공임대로 가느냐의 기로에 서게 될 것입니다. 향후 DTI 정책과
가장 연관성이 높은 계층이기도 하지요.
 
제가 오늘 말씀드리고하 하는 부분은 바로 이러한 패러다임 시프트가 시작되는 초입에 우리가
서 있다는 것입니다. 100년의 전통을 가진 전세가 단기간에 없어지지는 않겠지만 10년 20년의
세월을 거치면서 결국은 소멸 수준으로 줄어들 것임은 자명합니다. 그 누구도 막을 수 없는
시대적 대세이기도 하고요.
 
지금 우리나라 월세는 너무 싼 편인데 앞으로는 월세 임대료가 점차 현실화되어 집없는 
서민들의 경우 월급의 절반을 월세로 부담하는 시대가 도래하고 대신에 교육비 지출이
점진적으로 줄어들게 될 것입니다. 몇년뒤에는 중/고등학교 수업 방식이 대학식 학점제로
바뀌게 된다는 기사를 봤습니다. 우리도 이제 학비 부담은 줄고 월세 부담은 늘어나는 
선국형으로 서서히 변모하게 됩니다.
 
황당무계한 월세 계산 법
 
전세와 월세를 비교하는 신문 기사를 보면 어느 나라 수학을 하고 있는 지 참으로 황당할
때가 많습니다. 한 두 언론도 아니고 대다수의 언론이 똑 같은 오류를 범하고 있습니다.
전세금 받아서 은행에 넣으면 4 % 이자수입이나 이를 월세로 전환하면 8-12 %의 이익율이
발생하기 때문에 집주인들이 월세로 전환하려 한다고 합니다. 여기까지는 맞는 말이죠.
그런데 집주인들이 은행 이자율보다 두배가 넘는 폭리를 취한다며 집주인들이 부도덕하
다고 떠들어 댑니다. 그런데 이런 주장에는 심각한 오류가 있습니다.
 
예를들어 볼까요. 어느 집 주인이 아파트를 사서 2억원에 전세를 주었습니다.
그런데 이 집을 전세 2억 기준으로 수익율 10 % 수준의 순수 월세로 바꾸면 월세 166만원을
받게 됩니다. 그러고는 언론들은 이 집 주인이 수익율 10%의 높은 이익을 얻고 있다고
기사를 쓰고 있습니다.  참 한심하죠. 집주인은 이 아파트를 장만하기 위해서 5억을
투자 하였습니다. 총투자비 5억 대비 월세 166만원은 불과 4 % 수익율 밖에 되지 않습니다.
은행이자율보다 높을 것도 없고, 추가해서 취/등록세 재산세 수리비 재수없으면 종부세까지
부담해야 하니까 5억 투자비 대비 수익율은 4 %에도 훨씬 못치는 것이죠.
 
언론식의 계산이 맞으려면 어떤 사람이 2억에 전세를 얻어서 그 물건을 제3자에게 월세 166만
원을 받으면 이 사람은 본인 투자비 2억원 대비 수익율이 10 %라는 계산이 가능합니다.
하지만 전세 물건을 제 3자에게 재임대하는 것은 엄연한 불법이고 사기를 치지 않으면
현실적으로 불가능하죠.
 
전세는 집주인이 손해보면서도 시세 상승분만큼 먹겠다는 것이고, 월세는 통상 다가구나
오피스텔 등 가격 상승에 대한 기대없이 월세 수입만을 생각하던 물건에서 이용되는
선진국형 임대차 제도입니다. 집주인의 입장에서 구입한 집값 대비 수익율을 계산해주지
않고 전세금 대비 높은 수익율을 얻는다며 집주인을 비난하는 듯한 언론들은 제발 정신
좀 차려서 올 바른 기사를 써야 합니다.
 
 3. 정책의 혼선 정치권의 간섭이 초래하는 혼란스런 현재 시장
 
금년 1월1일부터 적용한 9억 초과 주택에 대한 취득세 4. 6 %가 예상대로 시장에 영향을
주고 있습니다. 게다가 다주택자는 9억이하 주택을 사도 4.6 %의 취득세를 물어야 합니다.
 
매매 거래를 활성화하고 주택공급을 늘리기 위하여 한달에 두번씩이나 전세대책을 발표하며
임대사업을 활성화 한다면서 다른 한편으로는 주택 구입을 어렵게 만드는 이런 악법을
시행하는 정부가 바로 이 멍청한 정부입니다.   거기에 야당에서는 전월세상한제를 해야
한다며 관련 법안을 제출하느니 어쩌니 하는 얘기가 언론을 타고 있습니다. 상한제 걸리고 임대기간 4년으로 늘어나는 상황이 온다면 어떤 등신이 집을 사서 임대주고 싶어 하겠습니까.
80년대 후반 90년대 들어서 노조 파업이 격렬해지니 중소기업 하시는 분들이 이꼴저꼴
보기 싫어서 중국 등으로 공장 이전 하였지요. 결과는 국내 일자리 감소였습니다.
 
4. 선순환 구조로 신속히 정리하지 못하면 전월세 고통은 더 길어 질 뿐입니다.
 
수도권 기준으로 2009년 봄부터 시작된 전세난은 2012년까지 4년은 지속 될 것입니다.
집값은 금년부터 시작하여 2014년까지 4년간 지속되지 않을까 합니다. 역대 자료를
살펴보면 전세상승 기간이 길어지면 집값 상승기간도 길게 이어졌습니다. 전세가 반짝
상승하면 집값도 짧은 기간 반짝 상승하였습니다.
 
그런데 이러한 저의 예측도 정부가 매매활성화를 촉진하는 정책을 펴고 시장을 조기에
선순환 시킨다는 전제하의 예상이며 정부와 정치권이 갈팡질팡 정책을 쓴다면 향후 전월세
난은 더 길고 깊게 나타날 수도 있습니다.
 
DTI 문제만 해도 그렇습니다. 처음부터 6개월 초단기 시한부 대책을 들고 나온 것도 이상하고
2.11 전세 대책에서 양단간에 정리를 해야 하는데 3월하순에 결론 낸다고 하니까 시장에
불확실성만 더 하는 꼴이 되었습니다. 병을 키우면 약값이 더 많이 들 수도 있습니다.
 
누가 뭐라고 해도 변하지 않고 꿋꿋하게 진행되는 불변의 진리는 주택시장에 공급이
부족하다는 것입니다. 1999년부터 2002년까지 전세가격이 상승 할 때 획기적으로 공급이
늘어 날 수 있었던 것은 서울시내 다가구 다세대가 폭발적으로 늘어났기 때문입니다.
그런데 지금은 상황이 다릅니다. 단독이 이미 많이 흘려서 더 이상 다가구나 빌라 지을 땅이
없고 400 여 곳이 재건축 재개발 지역으로 묶여서 건축행위가 제한되고 있습니다.
 
전세난의 원인 중의 하나로 재건축 재개발을 문제삼는 야당을 보면서 정치적 목적이라면
모를까 정말로 그것이 전세난의 원인이라고 생각한다면 당신들은 접시물에 빠져 죽어야
한다 라는 얘기를 하고 싶습니다. 서울의 전세난은 재건축 재개발 때문이 아니고 오히려
재건축  재개발이 신속하게 진행되지 않기 때문입니다. 야당들이 TV에 나와서 주장하기를 
지난해 5만 가구가 멸실되어 전세난이 왔다는데 미안하지만 요즘 제대로 진행되는 사업장이
없어서 지난해 멸실 가구는 잘 봐줘도 만가구 정도 일 것입니다.
 
사업이 지지 부진한 것은 사업성이 없게 만든 참여정부 공로가 크고 현 정부의 미온적인
태도도 한 몫하고 있습니다. 초과이익환수제, 개발부담금, 과도한 기부채납 요구 등등 주민
입장에서 추가분담금 대비 이익이 나지 않으니까 사업을 반대하고 소송이 걸리고 않는
사업장이 없습니다. 전세난 대책으로 재건축 재개발 시기 조정을 할 수있게 하겠다는
법안을 준비 중인 것 같은데 현실을 모르는 말씀이고 재건축 재개발 사업 속도는 법원의
재판 진행 속도가 좌지우지하고 있다고 보는 것이 타당 할 것입니다.
 
전국에 700만 가구 이상의 세입자가 있으니까 하루에 2년 임대차 만기가 돌아오는 숫자를
보수적으로 봐도 1만여 가구는 됩니다. 만기는 주말에도 돌아오고 공휴일에도 돌아 옵니다.
제가 이 글을 쓰고 있는 오늘 하루도 누군가는 전월세 계약이 만료되어 연장을 할 것인 지
이사를 할 것인지 고민하고 있다는 얘기죠.
 
지난해보다 금년의 입주 물량은 30-40 % 감소하고 내년에는 금년보다 또 30-40 %
감소합니다. 년초에 제가 지금은 전세난 정도이고 전세대란이 아니라고 하였는데
제가 생각하는 전세대란은 금년 가을에서 내년 봄 사이에 온다고 믿기 때문입니다.
 
규제 완화에 인색한 정부를 보면서, 없는 규제를 추가로 더 만들려고 하는 정치권을
보면서 이 나라가 아직도 주택파동으로 뜨거운 맛을 덜 봤구나 하는 생각을 하게
됩니다. 금년에 보금자리 21만 가구를 공급하겠다구요. 무슨 돈으로 어떻게? 누가?
LH는 잘 하면 7만 가구는 할 수 있겠다고 하는데 그나마 그 것도 잘해야 5년 뒤에나
입주할 수 있을 텐데요. 
 
 
 

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한국주택시장과 전세 -김현정 |best of best

2011-02-22 20:26

http://blog.drapt.com/yunsuhk/347161298373995520 주소복사

요즘 많은 분들께서 전세걱정 속에서 어찌해야하는지에 대한 많은 물음이 계셔서 다 답장한다는 것보다 그냥 이곳에 정답이야 아니겠지만 개인적인 생각을 몇자 남기려하니 참조만 해주세요.

그래 ‘한국50년과 부동산’의 이야기를 조금만 미루고, 전세에 대한 짧은 이야기 좀 하렵니다. 열두번째 이야기는 한주만 쉬고 이 이야기로 대신하렵니다.

우선 결론부터 이야기 좀 해 볼께요.

현재의 정책이나 구조로는 절대 전세난을 잡을 수가 없고, 이는 향후에 진행될 주택향방과 맞물려 계속해서 더 심해질 수 밖에 없답니다. 그럼 주택방향이란 것이 무엇인가요?

서울, 수도권 이제 아파트가 빌라등을 보세요.
새 아파트가 신축된 몇곳의 전세가격이 30평 기준으로 10억가까이까지 오른 것을 다들 신문보셔서 아실겝니다. 아파트와 기존 단독들이 이제는 너무 늙어서 앞으로 약 30년간 재건축이나 재개발이 제일 큰 화두로 떠오를수 밖에 없답니다.

제가 그간 써 놓은 글 보시면, 이것도 한 2년전에 앞으로 향후에 진행될 서울과 수도권의 가장 중요한 주택이슈가 ‘재건축과 재개발’이라고 몇번인가 언급했던 것이고, 이런 분위기는 향후 최소 30년간 진행될 것이라 과거의 글에 다 올려놓았으니 잘 한번 찾아보세요. 한국은 재개발과 재건축 이외에 이제는 지을 땅이 없기 때문에 다른 그 무엇도 이 문제 이상으로 나올 것이 없습니다.

‘전세난’ 잡는 것은 어찌 보면 가장 쉬운 답인 것이, 전세가 풍부하게 공급되면 이것으로 문제가 해결되는 것 맞죠? 이것이 무슨 수학공식이나 영어회화배우는 것이 아니기에 누구나 다 아는 것이랍니다. 그럼 어떻게 전세를 공급해야 하나요? 추가로 집을 구매하는 사람이 나와서 잉여주택을 시장에 공급만 하면 된답니다. 그렇다면 집을 구매하는 구매자에게 집을 구매하면 이익이 된다는 것을 정부가 보장해야겠죠?

무엇으로 보장하나요?

바로 ‘세금’으로 보장하면 되죠.

지난번 글에서 이야기 했듯 의지만 있으면 정책이라는 것은 쉽답니다. 금융부실을 걱정한다면 LTV와 DTI등을 더욱 강화해서 부채없이 집을 살수 있는 사람만 살수 있도록 하고, 취등록세 절반으로 낮추고, 보유세와 종부세, 양도세율을 많이 낮추거나 형식적으로 있게만 하면 된답니다. 집 구매자에게 취득가를 보장해줄 필요도 없고 집값이 떨어지건 오르건간에 그것은 구매자가 책임질 부분이니, 세금문제만 정부에서 가져가지 않겠다 하면 그만이죠

이러면 지금 전세난은 2년정도만 고생하면 그 이후에 안정되죠.
과도한 부채도 발생하지 않을테고요. 하지만, 쉬운 이야기 아니죠.
그리하면 또 있는사람과 없는사람의 계층의 벽을 더욱더 만드는 계기가 되는 것이니까요.

하지만, 늘 이야기하듯 ‘현실’과 ‘도덕교과서’는 다르답니다.
어느 시기에도 그리고 어느 나라에서도 무주택자에게 정부가 공짜로 집을 준 사례는 단 한번도 없었으니까요.

재미난 현상이 벌어지고 있죠.
요즘 돈 있는 사람들 자녀들에게 과거처럼 집을 사주기보다는 적게는 수억에서 많게는 십억 이상까지 전세를 얻어주는 상속하는 괴상한 일들이 벌어지고 있죠. 세금 한푼 안 내면서 국세청의 자금출처 조사도 피해가니 차리리 보험으로 나중에 자식에게 상속해 주기 보다는 이 같은 변칙상속의 괴상망측한 이 같은 일들이 일어나고 있죠. 이분들이 이리하면서 강남의 전세값이 하늘 높은줄 모르고 오르기도 한답니다.

‘나비효과’라는 것이 바로 이를 두고 하는 말이 아닐까요?
전세가 1000가구가 공급이 되어도, 수요자가 1010명이면 얼마 안되는 10명 때문 전세값이 폭등하는 기이한 현상 말이죠.

정부가 임대주택이나 장기전세 등을 많이 공급할 수 있다면 좋겠지만, 보금자리지구가 지정된 14곳 중에서 세곡과 서초우면 등 2곳을 제외하고는 토지보상이 한곳도 이루어지지 않았답니다. 이것 다 신문에 나온 이야기고, 신문에서도 이런 것은 그냥 사실에 기반한 정보기 때문에 믿어도 되는 것인데 신문들 보시면서 무엇을 보시는지 모르겠네요.

어차피 LH공사는 많은 빚 때문에 사업을 늘리기 힘든 구조이고, 지으면 지을수록 손해가 나는 임대와 보금자리에 많은 예산을 배정해서 사업을 진행하기도 어려운 상황에 있답니다. 공기업의 빚을 국가부채로 분류하지는 않았지만, 이것 국가부채 맞는 것은 다 아는 사실이고 눈가리고 아웅하는 꼴 밖에는 안되죠.

무슨 보금자리주택과 임대주택을 수십만채씩 공급하려는 것처럼 신문에서 이야기하지만, 공급이 되었나요?
당장 그런 기사를 통해서 집으로 유동자금이 유입되는 것을 막으려는 전략을 있었겠지만, 어느 정도 최소한 결과로 나와야하지만 제가 볼때는 글쎄요. 라고 밖에는 말할 수 없을 듯 하네요.

‘한국 50년과 부동산’이라는 요즘을 글을 쓰면서 50년간 어떤 반복과정이 있었는지를 제가 이야기 하고 있나요? 그리고 지금의 모든 정책들이 과거에 다 나왔던 정책의 순환인것도 다 이야기 하고 있죠?

요즘 민주당에서 5%전세금 인상 상한을 하자는 것도 볼까요?
그리고 임차기간을 4년으로 연장하는 것도 이야기 해야겠죠?

80년까지 세입자들은 대부분이 6개월을 단위로 집을 임대하였죠.
기억하시는 분 별로 없으실겁니다.
그러다가 1981년 3월 5일 ‘주택임대차 보호법’이 생기면서, ‘임차인이 주민등록을 옮겨놓은 경우 임차권은 제 3자로부터 대항력을 가지며, 임대차기간은 최소 1년으로 한다.’가 그 내용으로 바뀌었죠.

그때 1년으로 임대기간이 늘어나면서 전세값이 20%씩 폭등했답니다. 문제가 심각했죠. 지금과 비슷했던 것 같네요.
그래서 전두환시절 ‘국가보위비상대책위원회’에서 ‘주택임대차보호법’이 입법취지와 달리 임대료 인상을 초래했다는 비판이 제기되면서 83년에 개정되었죠?

그 내용이, 임대료 인상 상한선을 연간 5%이하로 제한하고, 소액보증금에 대해 우선변제권이 실시된 것이랍니다. 지금과 다른 것이 있다면 ‘우선변제권’이라는 것이 있어서 서울이나 수도권은 300만원, 기타지역은 200만원이 보호되는 것이었죠. 하지만, 이런 조치들도 다 소용이 없었죠. 계약을 종료하고 인상해서 받았으니 있으나마나 한 시행령이었겠죠.

다 과거에 나왔던 이야기랍니다.

이러한 전세가의 상승은 언제까지 이어졌나요?
91년 8월 214만호라는 신도시가 건설, 공급되면서 전세가가 3년정도 안정이 되다가 다시 조금 오르고, 그러다가 98년 IMF이후에 급락을 했답니다. 이때 빼고는 전세가가 급락한 때는 없었죠.

자 과거 예전의 이야기 많이 할 필요 있나요?

과거 10년간의 상황만 잠시 보렵니다.
몇번이나 전세대란이 10년간 일어났는지 그리고 그 이유가 왜 있었는지 보면 답도 금새 나오죠.

99년 IMF이후 부동산시장에 규제완화와 금리하향, 그리고 경기부양에 따른 돈이 풀리면서 시장가 기준보다 폭락한 전세값이 99년 한해만 30%이상 폭등했답니다. 전국평균이 30%이니, 일부 서울 대도시는 약 50%이상 폭등을 했었죠. 그리고 그것이 2000년 봄까지 이어져 2000년에만 약 20%이상 올랐죠. 99년과 2000년의 2년간 전세금 상승률이 전국평균 50%이상 올랐답니다. 강남이나 일부 수도권은 대부분 80%이상 올랐죠. 일부지역은 100%이상 오른곳도 많았답니다. 이때 첫번째 전세대란이 일어났답니다.
왜인가요?

집을 누가 사야 전세가 공급될 것인데, IMF를 거치면서 공급이 대폭 줄어 이런 현상이 발생된 것이죠. 그래도 이때는 96년과 97년에 건설발주된 일부 계약건들 때문에 공급이 어느정도 된 상태였지만, 상황이 그리 좋지는 않았답니다.

하지만, 그 후 2001년에 IMF이후에 무너진 주택수급이 최악을 달렸죠. 98년과 99년에 IMF여파로 건설사들이 다 무너졌는데 주택공급물량이 있을리가요?

98년 20%까지 갔던 금리가 2001년 10%이하의 금리로 내려가면서 이때 집주인들이 전세에서 수익이 나지않자 월세로의 전환이 많이 일어났답니다. 2001년에도 서울20%, 신도시 25%, 인천경기가 21%씩 전세가가 또 급등했죠. 바로 두번째 전세대란이 일어난 것이죠.

그러면서 이때 국민의정부시절 김대중 대통령이 다주택자에 대한 세제규제를 과감하게 풀면서 잉여주택이 시장에 공급되었답니다. 그리고 2002년에서야 안정세로 돌아섰죠.

그리고 전세시장이 안정되면서, 다시 2003년 참여정부가 들어섰죠.
200년부터 호경기 속에 풀린 자금들이 주택시장을 파고들었고, 2003년에 10.26대책을 내놓았지만, 부동산으로 돈이 유입되는 것을 막을수 없었고, 2005년 8.31대책등 수많은 규제가 진행되면서 바로 신규주택공급이 대폭적으로 줄었답니다.

그러면서 어찌되었나요?
2006년 가을. 바로 부동산이 폭등했죠.
풍부한 유동성과 규제를 통해서 신규주택의 공급이 줄게 되니 폭등한 것이죠. 이와 맞물려 바로 시장에 전세가 공급이 되지 않아 전세난도 같이 물려 진행되었죠. 서울과 신도시를 포함한 인천, 경기 쪽이 대부분 10%이상 급등했답니다.

2006년 이후 건설사들은 앞다퉈 분양을 하기 시작했고, 2007년이후 입주되는 2008년에서 2009년까지 바로 수요가 몰리지 않는 곳까지 과잉적으로 집을 건설사들이 분양하기 시작했답니다. 이와 맞물려 2008년 금융위기가 발발했고, 사람들이 집을 구매하지 않으면서 또 미분양이 발생되었고, 이전에 분양받은 대량의 물량이 시장에 쏟아져나오기 시작했죠.

많은 잉여주택의 공급으로 판교를 포함한 잠실과 강남등지에서 역전세난이 일어났죠?
불과 2~3년전이니 다들 아실것이고요.

자 그러면서 규제는 풀리지 않았고 지금 많은 미분양이 수도권에 있답니다.
집이 있어도 그 집은 거주할 수 없는 그냥 콘크리트 철골구조물일 뿐이죠.

2010년부터 또 시작된 전세난은 매번 이야기하는 ‘반복’의 산물일 뿐이랍니다. 서민들의 거주를 위한 전세라는 것은 바로 ‘잉여주택공급’이 이루어질때만이 안정과 하락이 가능하답니다. 이는 국민학생도 아는 이야기죠.

이번 전세난도 과거와 같이 풀 수 있는 방법은 단 한가지랍니다. 시장에 잉여주택이 공급되지 않는 이상 절대 풀 수 없는 문제죠. 예전과 달라진 것이 이제는 시장참여자들. 즉 집주인과 세입자들이 아주 많이 과거보다 더 똑똑해진 것이죠.

이유는, 금융위기를 얼마 전 경험했고, 인터넷을 통한 정보가 과거와 달리 많이 공유할 수 있기에 시장의 흐름을 파악하기가 더욱 용이해진 것이랍니다.

자 이제 정부가 풀지 말지는 정부의 소관이죠.
문제는 시중의 풍부한 유동성이 몰릴 경우, 이제는 강남평당 1억이 갈 수도 있을터이고 이때는 정부의 부동산시장 개입이 더욱 어려워지니 정부입장에서도 진퇴양난일 것입니다.

부동산 전문가들 이야기보면, 집을 사야하냐 말아야하냐 물을 때 이분들 이야기가 한결같답니다.

“실수요라면 소형평수를 중심으로 급매물을 알아보고, 경매들을 통해서 매입하는 것이 나쁘지 않다. 과도한 대출을 끼고 매입하는 것은 자제해야 한다.”

이 이야기를 꼭 전문가에게 들어야 알 수 있는 것인가요?

지난 네달간에 걸쳐 구정전까지 보유한 우량주 조금만 남겨놓은 체 국내주식을 다 정리했답니다. 어차피 작년에 반정도 정리하면서 3가지에 분산투자를 한 것은 ‘보이지 않는 힘’ 마지막에서 이야기 했던 것이고요. 국내주가가 앞으로 오르지 않아서 그런것일까요?

아니죠. 제가 작년초에 2010년말에 2000point까지 오를 것이고, 이때 보유주식을 매도할 것이라 수차례 걸쳐서 이야기 한 것은 내 목표한 것 이상은 내 몫이 아니기에 욕심을 부릴 필요가 없어어죠. 내 몫은 맨 처음생각한 2000point고, 작년말부터 정리한다는 것은 여러 번 이야기 했던 것이기에 팔은 것이랍니다.

왜 팔았을까요?
떨어질 것이 무서워서 판 것은 아니랍니다.
이유가 ‘기회비용’에서 답이 있겠죠.

아우랑 산지가 벌써 3년이 다 되어가네요.
아우도 심심한지 제가 옆에서 주식사는 것을 보면서 자기도 사고 다 팔았네요. 주식판돈이야 나름 다 쓸곳이 있는 돈이라서 투자대상은 아닌 쓸돈이지만, 동생은 번 돈을 3억을어찌할까 물어보기에 그냥 소형 전세끼고 4~5채 사라했죠. 전세비중이 높으니 얼마 투자비용이 들지도 않고, 2~3년간 공급이 없을 것이니 그냥 사고, 정부가 공급이 없어 규제 풀면 그때 팔라 했답니다. 규제 안 풀면 투자금이 얼마되지 않으니, 그냥 평생 자식들에게 애미노릇 못했으니 증여하라 했죠.

이번에는 개인적으로 그간 이야기한 ‘반복’이 틀렸으면 하지만, 예전과 똑같이 나랏님이 하시는 것을 보니 제가 틀리기는 글렀나 봅니다.

오늘 이야기는 여기까지 하렵니다.

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