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500억 손해보느니 300억 날리겠다” 아파트 부지 해약하는 건설사들 |메모장

2010-07-15 09:23

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올 공공택지서 1조9089억 땅 해약

중견 건설사인 C건설은 2007년 4월 28대 1의 경쟁률을 뚫고 확보한 인천 영종하늘도시 내 아파트 부지를 지난달 포기했다. 토지를 분양한 한국토지주택공사(LH)에 계약금 210억원을 떼이고 브리지론(정식 대출 이전에 단기간 빌려 쓰는 사업자금 대출) 이자 105억원을 손해 보는 어려운 결정이었다. 이 회사 사업팀장은 “분양함으로써 예상되는 더 큰 손실을 막기 위해 해약한 것”이라고 말했다. 그는 “미분양·입주지연이 심각한 상황에서는 총사업비에서 10% 이상 손해나는 일이 흔하다”고 덧붙였다. 이 프로젝트의 총사업비는 5000억원. 분양해 500억원 이상을 손해 보느니 315억원을 떼이고 손을 터는 게 낫다고 판단한 것이다.

공공택지의 아파트 용지를 산 건설사들이 요즘 땅을 잇따라 해약하고 있다. LH에 따르면 올 초 이후 14일 현재까지 전국의 공공택지에서 해약된 아파트 부지는 27건, 금액으로는 1조9089억원어치다. 건설업체들이 돈을 제때 내지 못해 연체된 땅도 109필지에 이른다. 인천 영종하늘도시의 경우 지난해부터 14일 현재까지 20개 필지가, 김포 한강신도시는 같은 기간 11개 필지가 해약됐다.


가장 큰 이유는 아파트를 팔아봤자 손해를 볼 정도로 사업성이 악화됐다는 것이다. 보금자리주택의 영향이 크다. D건설사 영업본부장은 “입지 좋은 보금자리주택이 많이 분양되는 상황에서 이보다 못한 수도권 공공택지 내 아파트가 수요자들의 관심을 끌기 어렵다”고 말했다.

청약심리 위축도 원인 중 하나다. H건설 마케팅팀장은 “초기계약률(분양 2개월간 계약률)이 40%는 넘어야 중도금 등을 받아 공사비를 댈 수 있는데 지금은 이를 기대할 수 있는 공공택지가 거의 없다”고 전했다.

업체들은 분양이 잘 돼도 수익을 내기 어려운 상황이라고 하소연한다. W건설 분양팀장은 “분양가상한제로 수도권 공공택지에서 건설업체가 남길 수 있는 이익은 사업비의 5% 정도”라며 “요즘처럼 미입주와 계약자 요구가 많을 때는 100% 팔아도 손해를 볼 가능성이 크다”고 전했다.

금융회사들이 자금줄을 조이고 있는 것도 업체들이 땅을 해약하는 이유 중 하나다. K건설 자금부장은 “금융회사들이 착공하지 않은 아파트 사업장에 대해서도 대출금 회수를 독촉하고 있다”고 전했다. 국민은행 프로젝트금융부 관계자는 “손해날 가능성이 큰 사업장에 대해 무리하게 대출기간을 연장해줄 수 없는 것 아니냐”고 반문했다. 앞으로 해약은 더 늘어날 전망이다. B건설사 주택사업본부장은 “경기도 양주 옥정지구 아파트 부지 해약을 검토하고 있다”며 “은행에서는 대출금을 돌려달라고 하고 사업성은 불투명한 상황에서 계속 끌어안고 갈 수는 없다”고 설명했다.

해약 사태의 후유증은 크게 마련이다. 해약된 아파트 부지는 장기간 빈 땅으로 남기 때문에 도시계획 자체가 흔들린다. 아파트 사업이 제대로 안 되는데 상업시설 등의 기반시설 조성도 계획대로 될 리 없다. 올 초 영종하늘도시의 아파트를 분양받은 권모(40)씨는 “입주 때는 주변에 공터만 가득한 유령도시가 되는 게 아닌지 우려된다”고 말했다.

민간업체들이 대거 사업을 포기함에 따라 아파트 공급계획 차질도 불가피하다. 한국건설산업연구원 두성규 건설경제연구실장은 “아파트 사업 포기는 2~3년 뒤 일시 공급 부족으로 이어질 수 있으므로 주택시장에는 불안 요인이 된다”고 지적했다.

함종선 기자

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하반기 분양 '될성부른 아파트' |메모장

2010-07-11 18:10

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흑석 한강푸르지오’ ‘광교 e편한세상’ ‘반포 힐스테이트’

공통점은 올해 상반기 모두 높은 경쟁률을 보이며 청약 1순위 마감에 성공한 신규 분양 아파트라는 것이다.

부동산 경기 침체로 분양 시장이 유례없는 불황을 겪고 있지만 그 가운데서도 수요가 집중되는 아파트들은 나타나고 있다.

이미영 스피드뱅크 분양팀장은 “현재 주택 수요자들이 내 집 마련을 포기했다기 보단 기다리고 있는 것인 만큼 합리적인 분양가와 차별화된 입지를 갖춘 아파트에 대한 쏠림 현상이 오히려 두드러지고 있다”고 말했다.

올해 하반기에도 이 같은 분양 시장의 ‘부익부 빈익빈 현상’은 더 뚜렷해질 전망이다. 부동산 정보업체 스피드뱅크와 닥터아파트의 추천을 받아 하반기 분양 시장의 주요 포스트와 ‘될성부른 아파트’ 10곳을 추려봤다.

◇수요가 뒷받침되는 강남 재건축= 강남권 재건축 아파트는 수요가 꾸준히 뒷받침 된다는 것이 강점이다. 지난 2~3년에 걸쳐 송파구 잠실과 서초구 반포 일대에서 대규모 재건축 아파트가 공급됐지만 올들어 분양 물량이 눈에 띄게 감소했기 때문에 희소성도 커지고 있다.

하반기 강남 재건축 아파트 가운데 가장 규모가 큰 곳은 삼호가든 1ㆍ2차 재건축이다. 브랜드 인지도가 높은 삼성물산과 대림산업이 공동시공을 맡았다. 총 1,119가구 중 85㎡형(이하 공급면적) 47가구가 8월께 분양될 예정이다.

서초구 반포 일대는 최근 강남구 도곡ㆍ압구정에 이어 강남의 신흥 부촌으로 급부상하고 있다. 삼호가든 재건축이 인근의 반포 래미안퍼스티지, 반포 자이와 더불어 새로운 랜드마크로 떠오를지 관심이다.

강남구 역삼동에서도 재건축 물량이 나온다. SK건설이 개나리 아파트 5차를 총 240가구의 SK뷰 아파트로 재건축한다. 일반 분양물량은 112ㆍ114㎡ 형 42가구다. 지하철 2호선과 분당선 환승역인 선릉역과 도보 10분 거리에 위치해 있다.

◇미래가치 돋보이는 강북 신흥 주거지= 한강 이북에서는 새롭게 떠오르는 신흥 주거지역에 주택 수요자들이 몰릴 전망이다.

왕십리뉴타운, 흑석뉴타운서울 뉴타운 중 가장 입지가 뛰어난 것으로 평가되는 지역에서 잇따라 분양물량이 선보인다.

왕십리뉴타운 2구역에서는 80~195㎡형 1,148가구 중 510가구가 하반기 일반 분양된다. GS건설, 현대산업개발, 삼성물산, 대림산업이 시공을 맡았다. 왕십리뉴타운은 서울 뉴타운 가운데 종로 도심과의 접근성이 가장 뛰어난 곳이다. 지하철 2호선 상왕십리역, 1호선 신설동역이 인근에 위치해 있고 왕십리민자역사도 쇼핑 및 문화시설로 이미 자리를 잡았다.

한강과 용산 역세권의 조망이 돋보이는 흑석뉴타운에서도 분양물량이 나온다. 동부건설은 동작구 흑석동 흑석6구역을 재개발해 959가구 중 110~177㎡형 191가구를 9월에 일반에 선보일 계획이다.

올해 초 흑석4구역에서 분양한 한강 푸르지오가 높은 청약경쟁률을 보였기 때문에 6구역 인기가 높을 것으로 보인다. 지난해 7월 5구역에서 분양한 동부건설 센트레빌 1차(655가구)와 더불어 앞으로 1,600여 가구의 센트레빌 대단지를 형성할 전망이다.

◇분양가 매력 돋보이는 택지지구= 서울 강남 재건축과 재개발 물량에 비해 수도권 택지지구 전망은 그다지 밝지 않다. 서울 접근성이 뛰어나면서 분양가 경쟁력이 확실한 곳에만 수요가 몰릴 것으로 예상된다.

가장 돋보이는 곳은 안양 관양지구다. 평촌신도시와 과천이만나는 인덕원사거리에 자리잡고 있는 관양지구는 강남과 사당, 수도권으로 빠르게 이동할 수 있는 편리한 교통환경을 갖췄다.

한국토지주택공사(LH)가 안양 관양지구 B1블록에서 총 1,042가구(97~111㎡형)의 대단지를 이달말에 분양할 계획이다. 중소형 공공 아파트이기 때문에 청약저축 가입자가 신청할 수 있으며, 분양가는 주변 시세의 80%선에서 공급된다.

실수요가 많은 수도권 북부에서도 저렴한 공공 아파트가 나온다. LH는 의정부 민락2지구에서 첫 분양을 앞두고 있다. B5블록에서 112㎡형 312가구, B6블록에서 99~113㎡형 530가구가 각각 분양된다.

이미 분양성이 검증된 광교신도시송도국제도시에서도 신규 아파트가 공급된다. 대광이엔씨는 광교신도시 A1블록에서 이달 말께 분양을 앞두고 있다. 109㎡형 145가구를 분양한다. 송도에서는 포스코건설이 F21~23블록에서 총 1,654가구의 대단지를 하반기에 분양한다. 잭니클라우스 골프클럽과 가까워 골프장과 서해를 동시에 조망할 수도 있다.

◇블루칩 주상복합 틈새 수요 파고들까= 주상복합 아파트가 예년처럼 인기를 얻고 있지는 못하지만 올해 하반기에는 눈여겨볼만한 주상복합 아파트가 2개가 선을 보인다.

삼성물산이 목동ㆍ남산 트라팰리스 이후 2년 만에 강동구 천호동에 단지형 주상복합 916가구를 공급할 예정이다. 지하철 5호선 강동역과 지하가 연결된 초역세권 주상복합으로 주택형은 아직 확정되지 않았다.

경기 남부 신흥 주거지로 자리잡은 판교신도시에서도 최초의 주상복합 아파트가 나온다. 호반건설은 판교신도시 C1-1블록에 주상복합 178가구를 하반기에 분양할 계획이다. 신분당선 전철 판교역(2011년 개통 예정)이 걸어서 5분 거리며, 중심상업지구와 인접해 있어 청약 열기가 기대된다.

김주철 닥터아파트 팀장은 “부동산 경기 침체로 하반기에도 철저히 실수요 위주의 청약 시장 흐름이 나타날 것으로 보인다”고 말했다.

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[스크랩] 소형 오피스텔 투자! 핵심은? |메모장

2010-07-11 17:31

http://blog.drapt.com/yunsuhk/347161278837080206 주소복사

출처 : 샬럿(Charlotte)지성인의 재테크

원문 : http://blog.drapt.com/wlduswk/3955411278037039599

                     소형 오피스텔 투자! 핵심은?

 

 

요즘 부동산 시장은 바닥점을 찾기 위해 분주한 모습이다.
부동산 거래 활성화 방안이 논의되고 있기는 하지만 많은 변수가 있어 정부에서 쉽게 결정을 내리기 힘든 모양이다.

 

특히, 현재 가장 큰 악재 중에 하나로 평가 받고 있는 DTI 규제는 부동산업계와 건설업계, 심지어 여권의 일부 의원들까지 완화해 줄 것을 정부에 요구하고 있지만 자칫 가계부담의 증가로 인한 건전성 악화로 이어져 경기회복의 걸림돌이 될 수도 있다는 판단 때문에 신중한 입장이다.

 

이런 상황에서 작년 10월 DTI 규제가 제2금융권으로 확대된 이후부터 DTI 규제의 적용을 받지 않는 오피스텔이 풍선효과의 영향으로 주목을 받기 시작했다.

 

그렇다면 정말 오피스텔의 임대가 및 매매가가 상승했을까? 결론부터 말하자면 6개월 동안 임장과 감정가를 통해 분석해 본 결과 지역마다 조금씩 차이는 있었지만 임대가 및 매매가가 모두 상승하는 모습을 보였다.

 

최근 서울지역 아파트의 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율)이 80% 초반대를 기록한 반면 2억 이하의 오피스텔의 경우 건물만 매각되거나 유치권 신고가 있는 물건이 아닌 일반물건은 100% 전후에서 낙찰가율이 형성되고 있다.

 

데이터 결과로만 본다면 고가 낙찰로 볼 수 있기 때문에 언론에서는 고가 낙찰 주의보라는 표현을 쓰기도 한다. 그렇지만 그 내막을 보면 고가 낙찰이라고 단정 짓기는 어렵다. 그럼 낙찰가만 보고 경매 재테크에 성공했는지 여부를 판단해서는 안된다는 사실을 알려주기 위한 좋은 사례를 소개하고자 한다.

 

최근 영등포 여의도에 오피스텔이 경매로 나왔다.

 감정가는 1억 1천만원이었으나 1억 2천 7백만원에 낙찰이 되었다. 낙찰가율은 116%. 데이터로만 분석하면 이는 고가낙찰처럼 보이지만 실제는 그렇지 않다.

 

시세가 1억 3천 5백에서 1억 4천 사이이며, 그나마 임대가 잘되어 매물이 없는 오피스텔이기 때문이다. 또한 임대가도 2천만원에 월 70만원 정도 하는 오피스텔이니 수익률이 매우 좋은 편에 속한다.
반면 인천 연수구에 감정가가 4천 7백만원인 오피스텔이 경매로 나왔다.

 

총 7채 물건 중에 5채는 매각이 되었고, 2채만 똑같이 두 번 미납된 채 재매각으로 나온 물건이었다. 일단 임금채권이 문제될 소지는 있었으나 보증금이 소액이라 크게 문제되지는 않은 물건이었으며 그 외 권리분석상 특별한 하자는 보이지 않았다.

 

오피스텔 주변의 입지는 좋은 편이었다. 그렇지만 누군가 미납(낙찰을 받은 후 잔금을 납입하지 않으면 낙찰이 취소되고 다시 경매가 진행되며, 낙찰자의 입찰보증금은 몰수당하게 된다)을 하였다면 항상 그 원인에 대해서 분석해야 한다.

 

그 원인을 파악하지 못하면 그것은 결국 낙찰자의 리스크로 다가오기 때문이다. 이럴 때 가장 좋은 방법이 바로 역지사지(易地思之). 낙찰자가 미납을 했다면 반드시 그 이유가 있었을 것이다. 그 이유를 확인하는 방법은 매우 다양하며, 케이스 바이 케이스로 접근해야 하기 때문에 지면상에서 설명하기는 어려우나 의지와 요령만 있다면 누구나 가능하다.

 

그 원인을 확인한 결과 자신이 충분히 해결할 수 있는 문제라면 입찰을 해도 무방하나 원인을 확인할 수 없거나 자신의 힘으로 치유할 수 없다면 과감히 입찰을 포기하는 것이 현명하다.

 

연수구 오피스텔 2채의 물건 중 하나가 3천 4백만원에 낙찰되었고, 다른 하나는 유찰이 되었다. 감정가 4천 7백만원인 오피스텔을 3천 4백만원에 낙찰 받았다면 잘 받은 것이 아니겠는가? 게다가 경락잔금대출을 받았다면 실제 자신의 자금은 1천만원정도만 들어갈 것이다. 그렇지만 실제 낙찰 받은 물건은 같은 층에서도 선호하지 않는 곳에 위치해 있다.

 

일조권과 조망권이 없으며 공기가 탁하고 어둡고 습해 오피스텔로서는 최악의 조건을 갖춘 물건이었으며, 이 때문에 항상 공실이 있고 거래 역시 3천만원 이하로도 되기 어렵다는 것이 주변 중개사들 및 임차인들의 견해이다.

 

여기서 한 가지 주의해야 할 사실이 오피스텔은 지역에 따라 1층부터 최상층까지 매매나 임대가가 같은 물건도 있지만 층마다 전부 차이가 나는 물건도 있으며, 심지어 같은 층이라도 월세가 차이나는 물건도 있다.

 

그래서 나는 직접 임장을 하면서 확인한 오피스텔, 빌라, 아파트 등을 지역 주민들의 선호도에 따라 등급을 매긴다. 그리고 그 물건들이 실제 시간이 지나 낮은 등급의 물건과 비교해서 어느 정도 가격 차이를 보이는지 분석하여 그 자료를 토대로 투자를 한다.

 

두 가지 상반된 사례에서도 알 수 있듯이 수익은 단순한 데이터에 불과한 낙찰가율에 의해 정해지는 것이 아니다. 임장을 통해 물건의 가치를 정확히 분석했는지 여부에 따라 정해지는 것이다. 꼼꼼한 임장을 통해 실패 없는 재테크를 하기 바란다.

 

 

 

http://www.hankyung.com/board/view.php?id=_column_316_1&ch=land&no=36&page=1&sn=&ss=&sc=&old_no=37&old_id=_column_316_1

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