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상가투자성공 7가지 노하우 |메모장

2010-07-31 10:42

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'상가투자에 성공한 사람들에겐 특별한 게 있다.'

부동산 경기 위축으로 인해 상가 투자수익률이 크게 떨어지는 상황에서 연간 수익률 7~8%대를 누리고 있는 성공 투자자들이 있다. 상가정보 제공업체 상가뉴스레이다가 이러한 성공 투자자들 특징을 분석한 결과 7단계 사전과정을 거치는 공통점이 있는 것으로 조사됐다고 30일 밝혔다.

1단계는 투자자 자신의 투자성향 파악이다. 고수익을 추구하는 유형이 있는가 하면 안정성을 중시하는 부류가 있다. 성공한 투자자들은 본인 성향을 잘 파악해 이에 맞는 상가를 선정한다.

2단계는 투자기간 설정이다. 성공한 투자자들은 투자기간이 단기인지 장기인지에 따라 접근 방식을 달리한다.

3단계는 자신이 가장 잘 아는 지역과 상품에 대해 우선적으로 접근한다는 것이다.

또 상가에는 적지 않은 투자금액이 필요한 만큼 전문가를 만나 본인이 생각하는 상품을 검토하는 과정을 거치는 것이 일반적이다. 이것이 4단계다.

5단계는 선별한 상가의 임차 가능성과 임대시세를 조사하는 것이다.

6단계는 상가 임차인의 경영능력 파악이다. 해당 상가의 임차인이나 업종이 자주 바뀌거나 중간중간 공실이 발생하면 안정적인 수익 확보에 차질이 발생할 수 있기 때문에 성공한 투자자들은 임차인의 경영능력 파악에 많은 공을 들인다.

선임대 상가라면 해당 임차인을 직접 만나 경영능력과 의지를 살펴보는 과정도 거친다.

마지막 7단계는 투자에 나설 때 대출 비중을 적절히 조절하는 것이다. 성공한 투자자들은 대체로 대출 비중을 30~40% 이내로 하는 공통점이 있다.

선종필 상가뉴스레이다 대표는 "본인 투자성향과 기간을 파악하고 대출 비중을 조절하는 등 일반적인 원칙을 실제로 철저히 준수하느냐 아니냐에 따라 결과는 크게 달라질 수 있다"고 말했다.

[장용승 기자]

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변수 많은 재개발 투자 ‘물건’보단 ‘때’를 사야-김순환기자 |메모장

2010-07-30 18:22

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한국토지주택공사(LH)의 경기 성남 구시가지 2단계 주택재개발 사업 포기 선언을 계기로 재개발지역 투자가 새삼 관심을 끌고 있습니다. 해당 지역은 3.3㎡당 최고 1700만원까지 거래됐다가 급락하고 있습니다. 대출을 받아 투자한 이들이 낭패를 볼 수밖에 없는 상황입니다.

재개발사업은 주민공람과 지방의회 의견 청취, 지방도시계획 심의회를 거쳐 기본계획이 확정됩니다. 이후 정비구역 지정, 조합설립 승인 및 인가를 거쳐 사업시행 인가, 관리처분계획 인가, 착공 순으로 진행되지요. 정비구역 지정 이후 완공까지 5년 정도 걸리지만 서울 등 수도권 재개발 사업을 보면 7~10년 걸린 경우가 대부분입니다.

일반 투자자들은 재개발 투자에 ‘신중’을 기해야 합니다. 사업 추진 단계 곳곳에 위험이 도사리고 있기 때문이지요. 투자 시에는 가장 먼저 사업의 신속성을 봐야 합니다. 성남 사례에서 보듯이 재개발 사업은 언제든지 사업이 중단되거나 연기될 가능성이 상존하기 때문입니다.

재개발 투자는 사업 진행 과정 중 어느 단계에서 투자를 결정할 것인지가 핵심입니다. 시기가 투자의 성패를 좌우하니까요. 이에 따라 어느 단계가 수익성이 높으냐를 고려하고, 수익성에 직접적인 영향을 미치는 ‘변수’를 꼼꼼히 따져야 합니다. 자칫 조합원들간 마찰, 소송 등 돌발변수가 불거질 경우 사업이 1년가량 지체될 수도 있습니다.

전문가들은 재개발 투자 시기에 대해 정비구역 지정 전 앞을 내다본 투자나, 사업시행 인가 후 지분투자, 관리처분 인가 후 착공 직전의 분양권 투자 등을 꼽습니다. 다만 초보자의 경우 기본계획 확정 전 투자는 금물이지요. 보통 재개발 사업지구는 외지인과 원주민 비율이 7대3 정도인데 투자가 목적인 외지인들은 사업에 적극 찬성하지만 월세를 받고 사는 원주민들은 사업을 반대합니다. 원주민들은 재개발이 될 경우 ‘월세’ 수익이 사라지는 만큼 소송 등도 불사해 사업 추진시 암초가 되는 경우가 많습니다.

지분 투자시에는 복잡한 권리구조를 완벽하게 파악해야 합니다. 재건축과 달리 재개발은 권리구조가 얽히고설킨 경우가 많기 때문이지요. 특히 다가구 주택다세대로 바꾼 이른바 ‘지분 쪼개기’ 물건 투자는 각별히 유의해야 합니다. 자칫 전용면적(60㎡ 이하)이 적으면 현금 청산될 수도 있고, 중대형아파트를 분양받지 못할 수도 있습니다. 자치단체 조례규정도 숙지해야 하는 이유지요.

재개발 투자는 재건축 투자에 비해 확실히 메리트가 있습니다. 지역과 물건만 잘 선택하면 수익이 큽니다. 하지만 그만큼 위험이 뒤따르지요. 재개발 투자 시에는 해당지역의 주거여건, 사업의 신속성, 단계별 변수, 권리관계, 현장 확인 등을 거쳐 신중히 판단할 것을 권합니다.

soon@munhwa.com

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신분당선 연장선 공사 오늘부터 시작 [중앙일보] |메모장

2010-07-29 11:10

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12.8㎞ 복선전철 … 민자 1조 투입 5년 뒤 개통

경기도 분당의 정자역과 수원 광교신도시를 연결하는 신분당선 연장선 공사가 29일 시작된다. 국토해양부는 이날 용인 수지체육공원에서 김문수 경기도지사와 국회의원, 지역 주민 등 300여 명이 참석한 가운데 기공식을 한다. 민자로 건설되는 신분당선 연장선은 정자동과 수지∼광교신도시를 잇는 12.8㎞의 복선전철로 사업비 1조257억원이 투입된다. 2015년 개통할 계획이다.

이 노선에는 역 6개가 들어서며 차량기지도 세워진다. 두산건설·대우건설 등으로 구성된 컨소시엄인 경기철도㈜가 사업을 담당하며 완공과 동시에 소유권을 국가에 넘기는 대신 30년간 운영해 투자비를 회수하게 된다.

국토부 권석창 광역도시철도과장은 “내년에 개통하는 강남~정자 간 신분당선과 연결되면 광교에서 강남까지 30분대면 도착 가능하다”며 “광교 신도시 입주민과 수지 지역 주민들의 교통여건이 한층 개선될 것”이라고 말했다. 또 현재 사업자를 선정하고 있는 용산~강남 간 신분당선과 이어지면 광교에서 용산까지 40분대면 이동할 수 있다. 용산~강남 노선은 2016년 완공 예정이다.

강갑생 기자

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