소형 오피스텔 투자! 핵심은?

요즘 부동산 시장은 바닥점을 찾기 위해 분주한 모습이다.
부동산 거래 활성화 방안이 논의되고 있기는 하지만 많은 변수가 있어 정부에서 쉽게 결정을 내리기 힘든 모양이다.

특히, 현재 가장 큰 악재 중에 하나로 평가 받고 있는 DTI 규제는 부동산업계와 건설업계, 심지어 여권의 일부 의원들까지 완화해 줄 것을 정부에 요구하고 있지만 자칫 가계부담의 증가로 인한 건전성 악화로 이어져 경기회복의 걸림돌이 될 수도 있다는 판단 때문에 신중한 입장이다.

이런 상황에서 작년 10월 DTI 규제가 제2금융권으로 확대된 이후부터 DTI 규제의 적용을 받지 않는 오피스텔이 풍선효과의 영향으로 주목을 받기 시작했다.

그렇다면 정말 오피스텔의 임대가 및 매매가가 상승했을까? 결론부터 말하자면 6개월 동안 임장과 감정가를 통해 분석해 본 결과 지역마다 조금씩 차이는 있었지만 임대가 및 매매가가 모두 상승하는 모습을 보였다.

최근 서울지역 아파트의 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율)이 80% 초반대를 기록한 반면 2억 이하의 오피스텔의 경우 건물만 매각되거나 유치권 신고가 있는 물건이 아닌 일반물건은 100% 전후에서 낙찰가율이 형성되고 있다.

데이터 결과로만 본다면 고가 낙찰로 볼 수 있기 때문에 언론에서는 고가 낙찰 주의보라는 표현을 쓰기도 한다. 그렇지만 그 내막을 보면 고가 낙찰이라고 단정 짓기는 어렵다. 그럼 낙찰가만 보고 경매 재테크에 성공했는지 여부를 판단해서는 안된다는 사실을 알려주기 위한 좋은 사례를 소개하고자 한다.

최근 영등포 여의도에 오피스텔이 경매로 나왔다.

 감정가는 1억 1천만원이었으나 1억 2천 7백만원에 낙찰이 되었다. 낙찰가율은 116%. 데이터로만 분석하면 이는 고가낙찰처럼 보이지만 실제는 그렇지 않다.

시세가 1억 3천 5백에서 1억 4천 사이이며, 그나마 임대가 잘되어 매물이 없는 오피스텔이기 때문이다. 또한 임대가도 2천만원에 월 70만원 정도 하는 오피스텔이니 수익률이 매우 좋은 편에 속한다.
반면 인천 연수구에 감정가가 4천 7백만원인 오피스텔이 경매로 나왔다.

총 7채 물건 중에 5채는 매각이 되었고, 2채만 똑같이 두 번 미납된 채 재매각으로 나온 물건이었다. 일단 임금채권이 문제될 소지는 있었으나 보증금이 소액이라 크게 문제되지는 않은 물건이었으며 그 외 권리분석상 특별한 하자는 보이지 않았다.

오피스텔 주변의 입지는 좋은 편이었다. 그렇지만 누군가 미납(낙찰을 받은 후 잔금을 납입하지 않으면 낙찰이 취소되고 다시 경매가 진행되며, 낙찰자의 입찰보증금은 몰수당하게 된다)을 하였다면 항상 그 원인에 대해서 분석해야 한다.

그 원인을 파악하지 못하면 그것은 결국 낙찰자의 리스크로 다가오기 때문이다. 이럴 때 가장 좋은 방법이 바로 역지사지(易地思之). 낙찰자가 미납을 했다면 반드시 그 이유가 있었을 것이다. 그 이유를 확인하는 방법은 매우 다양하며, 케이스 바이 케이스로 접근해야 하기 때문에 지면상에서 설명하기는 어려우나 의지와 요령만 있다면 누구나 가능하다.

그 원인을 확인한 결과 자신이 충분히 해결할 수 있는 문제라면 입찰을 해도 무방하나 원인을 확인할 수 없거나 자신의 힘으로 치유할 수 없다면 과감히 입찰을 포기하는 것이 현명하다.

연수구 오피스텔 2채의 물건 중 하나가 3천 4백만원에 낙찰되었고, 다른 하나는 유찰이 되었다. 감정가 4천 7백만원인 오피스텔을 3천 4백만원에 낙찰 받았다면 잘 받은 것이 아니겠는가? 게다가 경락잔금대출을 받았다면 실제 자신의 자금은 1천만원정도만 들어갈 것이다. 그렇지만 실제 낙찰 받은 물건은 같은 층에서도 선호하지 않는 곳에 위치해 있다.

일조권과 조망권이 없으며 공기가 탁하고 어둡고 습해 오피스텔로서는 최악의 조건을 갖춘 물건이었으며, 이 때문에 항상 공실이 있고 거래 역시 3천만원 이하로도 되기 어렵다는 것이 주변 중개사들 및 임차인들의 견해이다.

여기서 한 가지 주의해야 할 사실이 오피스텔은 지역에 따라 1층부터 최상층까지 매매나 임대가가 같은 물건도 있지만 층마다 전부 차이가 나는 물건도 있으며, 심지어 같은 층이라도 월세가 차이나는 물건도 있다.

그래서 나는 직접 임장을 하면서 확인한 오피스텔, 빌라, 아파트 등을 지역 주민들의 선호도에 따라 등급을 매긴다. 그리고 그 물건들이 실제 시간이 지나 낮은 등급의 물건과 비교해서 어느 정도 가격 차이를 보이는지 분석하여 그 자료를 토대로 투자를 한다.

두 가지 상반된 사례에서도 알 수 있듯이 수익은 단순한 데이터에 불과한 낙찰가율에 의해 정해지는 것이 아니다. 임장을 통해 물건의 가치를 정확히 분석했는지 여부에 따라 정해지는 것이다. 꼼꼼한 임장을 통해 실패 없는 재테크를 하기 바란다.

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