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일시적 2주택 양도세에 대한 짧은 생각 -신성철 |세금

2010-08-18 15:45

http://blog.drapt.com/yunsuhk/347161282113904200 주소복사

올린이 : 신성철 (우수회원) 댓글 : 11  추천 : 21  조회 : 418  날짜 : 2010년 08월 18일 11:49
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양도세는 참 복잡하고 실수하기 쉽죠.
3년이 지나서 비과세인줄 알았는데, 알고보니 증여인 경우도 있고
1가구 1주택인줄 알았는데,
시골에 형제들과 공동명의로 해둔
다 쓰러져가는 집이 한채 있는 경우도 있죠.
 
혹은 저번에 말씀드린 것처럼
매수인이 융자를 받아야 한다고 주소를 빼달라고 해서
무의식중에 아들집으로 옮겼다가 졸지에 2주택자가 되는 경우도 있습니다.
 
이런 복잡한 양도세중에서도 
일시적 1가구 2주택은 조금 생각을 해볼만한 것이 있습니다.
 
아기곰 게시판을 보면 "제가 이번에 일시적 2주택이 끝나는데 팔아야 할까요?"
라는 질문을 종종 보곤 합니다.
대답은 당연히 아무도 모르죠.
 
대답을 모르는 이유는,
일시적 2주택의 특수성에 있습니다.
일시적 2주택은 2년이라는 시간이 지남에 따라
비과세가 갑자기 일반과세로 변합니다.
 
또한 이 일반과세라는 것은
중과세와 같은 단일 세율이 아니라
양도차익에 따라서 과세율이 다르기에
그때그때의 상황에 따라 계산이 필요하며
그렇기에 비슷해 보이는 조건이어도 대답은 정 반대가 될 수 있습니다.
 
여러가지 변수로 복잡하기에
문제는 일시적 2주택 비과세의 핵심은 무엇인가?라는 것이죠.
지금부터 무엇이 핵심인지를 보여드리겠습니다.
 
예를 들어 볼까요?
이것은 실제로 제가 지난 달에 상담한 내용입니다.
 
----A의 경우----
현재 일시적 2주택 상태로 10월에 일반과세로 변환됩니다.
매입가 : 1억6천
현재매도가 : 2억6천
반등시 : 2억 9천까지 가격 상승을 기대하며
경기회복시 : 3억 2천까지 가격상승 기대
 
이 매물을 현재 던지면 양도차익 1억이며 비과세이므로
손에는 2억 6천이 고스란히 남습니다.
 
자, 그럼 2억 9천으로 반등시까지 보유하면 어떡게 될까요?
이 경우는 양도차익이 1억3천이며 일반과세로
양도세 3천만원이 부과됩니다.
그럼 손에 남는 돈은 2억 6천 입니다.
(기대하는 대로 된다 하더라도 수익이 똑같네요,
즉 위험성은 안게되고 실익은 전혀 없습니다)
 
그럼 마지막으로 3억 2천으로 최종 기대가격까지 오르는 경우를 볼까요?
이 경우는 양도차익이 1억 6천이며 일반과세로
양도세 4천2백만원이 부과됩니다.
그럼 손에 남는 돈은 2억 7천 8백입니다.
 
무엇을 뜻하는 걸까요?
3천만원이 뛰어도 본전이고 6천만원이 뛰어도
고작 2천도 안되는 수익을 기대할 수 있을 뿐이니
일시적 2주택자는 무조건 비과세로 파는 것이
더 올바른 선택이라는 의미로 보여지죠.
 
핵심이 그것일까요?
아닙니다, 천만의 말씀이죠.
이것은 일시적 2주택은 각각의 경우에 따라
모두 선택이 달라진다는 것을 의미할 뿐입니다.
그럼 A의 경우에 이어서 정반대인 B의 경우도 보겠습니다.
 
----B의 경우----
현재 일시적 2주택 상태로 10월에 일반과세로 변환됩니다.
매입가 : 1억
현재매도가 : 1억 2천
반등시 : 1억 5천까지 가격 상승을 기대하며
경기회복시 : 1억 8천까지 가격상승 기대
 
보시면 아시겠지만
A의 경우와는 현재의 양도차익이 다릅니다.
그 외의 반등시 기대 가격이나 최종 기대 가격은 모두
3천만원의 차이를 두었습니다.
즉 현재의 양도차익 외에는 모든 것이 A의 경우과 같다는 것이죠.
 
자, 그럼 A의 경우와 마찬가지로 계산을 해봅니다.
 
이 매물을 현재 던지면 양도차익 2천이며 비과세이므로
손에는 1억 2천이 고스란히 남습니다.
 
자, 그럼 1억 5천으로 반등시까지 보유하면 어떡게 될까요?
이 경우는 양도차익이 5천이며 일반과세로
양도세 5백만원이 부과됩니다.
그럼 손에 남는 돈은 1억 4천 5백만원입니다.
(A는 이 경우에 가격은 뛰었지만 수익이 없었죠
B는 이 경우에 가격은 3천이 뛰고 수익은 2천5백이 남았습니다
즉 위험을 안았지만 그만큼 수익도 있었죠)
 
그럼 마지막으로 1억 8천으로 최종 기대가격까지 오르는 경우를 볼까요?
이 경우는 양도차익이 8천이며 일반과세로
양도세 1천 3백만원이 부과됩니다.
그럼 손에 남는 돈은 1억 6천 7백만원 입니다.
(어떤가요? 이 정도면 위험에 합당한 이익금으로 보여집니다)
 
그럼 정리를 해볼까요?
 
A의 경우는 3천을 뛰어도 본전이고 추가로 3천을 더 뛰어도
손에 남는 것은 1천 8백만원 입니다.
반면에,
B의 경우는 3천을 뛰면 2천 5백이 남고 추가로 3천을 더 뛰니
손에 남는 것은 4천 7백만원 입니다.
 
이러한 이유로 "제가 일시적 2주택이 끝나는데 팔아야 할까요?"
라는 질문에 대한 답은 "그때그때 달라요"가 됩니다.
 
위의 계산이 뜻하는 것은
일시적 2주택이 끝나서 비과세에서 일반과세가 되는 경우,
일반적으로 말하자면,
현재의 양도차익이 클수록  매도가 유리하고
현재의 양도차익이 작을수록 보유가 유리하다는 것입니다.
 
일반적인 경우를 말씀드린 것이지만
제가 보는 핵심은 "현재의 양도차익에 따라 매도와 보유를 결정하라"는 것입니다.
 
제가 위에 계산해 놓은것 보이시죠?
그처럼 직접 종이에 현재 매도가와 양도차익 
그리고 보유시의 세금을 뺀 기대수익을 적어가면서 정리를 해보세요.
그러면 남에게 물어볼것 없이 스스로 판단이 서실겁니다.
 
자신의 경우는 자신이 가장 잘 압니다.
계몽주의의 모토가
"사람은 누구나 이해력을 가지고 있다,
자신의 이해력을 발휘할 수 있는 용기를 가져라" 라고 하더군요.
 
일시적 2주택이신 분들에게 이 글이 조금이라도 도움이 되었으면 좋겠습니다.
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이재웅 (우수회원)
1주택자가 작년, 올해 매입하여 2주택자 일지라도 .... 신규 주택 매도시
일반과세죠
그래서 작년에 매입했는데 양도 소득세를 낼 필요가 없네요 ㅎㅎㅎ
08/18 14:54
임애경 (정회원)
저도 일시적 1가구 2주택인데요. 작년12월에 분양권샀는데 현재 10년된 아파트 있어서요. 집값이 많이 떨어져서 그냥 3,4년뒤 입주후 1년안에 팔면 된다고 해서 그냥 가지고 있을려고요. 그래도 될까요?? 아님 내년12월까지 오래된아파트를 파는게 나을까요?? 08/18 14:01
윤영태 (정회원)
다들 아시겠지만 KB 부동산 관련 세무계산(양도세,취등록, 상속 등) 사이트 입니다.
자신의 여건에 맞게 입력하시면 바로 산출가능 범위를 알수 있습니다.
http://bank.kbstar.com/quics?asfilecode=5023
08/18 13:44
오승희 (정회원)
와~우 성철님..멋지세요..꼭 저를 찝어서 말씀해 주시는것 같아요..그렇군요..저는 무조건 계산도 안해보고 양도세 자체를 무서워 한것 같습니다.
양도세는 무조건 남은 금액의 50%를 내야 하는줄 알고 있었어요..그래서 비과세인 2년을 넘기면 남은금액인 1억의 50%인 5천만원을 내야 한다 생각했죠..그리고 2년동안 낸 대출금 까지 합하면 결코 2년을 넘기면 무조건 안되는줄 알았답니다. 명쾌한 답변 감사드리고,,정말 제가 밥 사야겠는데요 어떻하실래요?ㅎㅎㅎ
08/18 13:10
신성철 (우수회원)
도움이 되셨으면 감사하죠.
보통 글 올리면서 "세분 정도만 도움이 되면 좋을텐데"
그런 생각하며 올립니다.
08/18 14:10 
김유석 (정회원)
매우 도움되는 글 감사합니다.. 저희꺼도 계산을 해봐야겠네요. 일반과세 비율은 어디서 찾아보면 되나요(죄송해요 아는게 없어서 ㅠ.ㅠ) 헌데.. 저희낸 2012년 1월 말에 2년이 되거든요..(잔금을 좀 미뤘었어요) 이렇게 1년 반 가까이 남았을 땐 버티기 해보아도 될까요?.. 08/18 12:45
신성철 (우수회원)
여기 조인스랜드 홈페이지의 하단에도 양도세 계산기가 있습니다.
매입가 매도가 넣으면 양도세 계산이 되죠.
08/18 14:08 
고택현 (정회원)
모두 모두 달라요...
저도 점심 먹으러 갑니다.
08/18 12:29
노정선 (우수회원)
모든 것은 각 분야의 전문가에게 맡기는 것이 신간 편하죠.. 08/18 12:52 
정시영 (우수회원)
세무는 참 복잡다난 해요.....어려워 어려워.....앗! 점심시간이다... 언능 밥이나 먹어야지...... 08/18 12:17

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증여와 상속의 숨은 세테크 노하우 |세금

2010-08-12 10:58

http://blog.drapt.com/yunsuhk/347161281578320915 주소복사

기사입력 : 2010-07-30 11:23:01
TV리포트 : 북데일리 외부


[아이엠리치]상속플랜은 재무설계에서 위험설계, 투자설계, 은퇴설계와 더불어 큰 위치를 차지하고 있다.

상속은 부모님으로부터 상속재산을 받아 자산을 키워가는 과정이며, 증여는 온전하게 자식들에게 넘겨주고자 하는 부모의 마음이므로 상속과 증여를 통한 재무플랜은 중요하다 하겠다.

상속세는 사망으로 인한 피상속인이 부의 무상이전에 대해 내야 하는 세금으로 사망하기 전 3년 이내에 상속인에게 증여한 재산과 1년 안에 상속인이 아닌 다른 사람에게 증여한 재산도 상속재산에 포함한다.

반면 증여세란 타인으로부터 무상으로 취득한 재산에 대해 내야 하는 세금으로 생존 중에 쌍방간의 계약에 의하여 이전하는 재산에 대하여 과세된다. 따라서 사망이냐 생존이냐의 차이만 있을 뿐 재산의 무상이전을 과세대상으로 한다는 점에서 동일하다고 볼 수 있다.

세테크 관점에서 보면 상속과 증여는 양자 모두 재산의 무상이전이라는 점에서 유사하지만 무상이전을 하는 자의 입장에서 볼 때 상속은 일생에 걸쳐 한번만 가능한 것인 데 비해 증여는 여러 차례 할 수 있고 세율이 같으므로 증여를 잘 활용하면 상속세 부담을 줄일 수 있고 자산을 온전하게 유지할 수 있다는 것을 의미한다.

상속세 증여세 과세방법

자료: 비앤아이 재정컨설팅센타

상속세와 증여세는 세율구조는 같지만 과세방법이 다르다는 것을 주목할 필요가 있다. 즉 사전 증여에 의해 절세가 가능하다. 가령 부동산을 그림과 같이 배우자와 두자녀에게 상속이나 증여를 한다고 하면 상속세는 A,B,C를 합산하여 세금을 부과하지만 증여세는 A,B,C 별산하므로 절세의 효과가 크다.

만약 과세상속표준이 15억이라고 가정하면 산출세액은 1억원 10%, 4억원 20%, 5억원 30%, 5억원 40%로 해서 상속세는 4억 4천만원이 된다. 그러나 배우자와 자녀에게 증여를 하게 되면 수치상으로 각자 9천만원씩 부과되어 합계 2억7천만원이므로 1억7천만원을 절세할 수 있다.

또한 증여를 하면 해당 부동산의 자산의 변동과는 상관없이 사전 신고한 최초의 가격으로 부과하므로 향후 자산가치가 상승하였을 경우 보다 많은 자산을 별도의 상속세를 내지 않고도 안전하게 상속할 수 있다는 장점이 있다. 단 상속세는 증여 기간이 10년이 안되었다면 상속세에 귀속되므로 미리 증여를 하는 것이 좋다. 증여는 자산의 변동에 따라 수 차례 증여를 할 수 있음을 알아야 한다.

[아이엠리치(www.ImRICH.co.kr) 김석한 컬럼니스트 / 비앤아이에프엔 대표컨설턴드, http://bebest79.blog.me, http://twitter.com/bebest79] 

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[스크랩] 상속 양도시 실매입가 과세 |세금

2010-06-27 21:53

http://blog.drapt.com/yunsuhk/347161277643238566 주소복사

출처 : 샬럿(Charlotte)지성인의 재테크

원문 : http://blog.drapt.com/wlduswk/3955411277516035783

"상속 부동산 양도시 실매입가 기준 과세 가능"

 

상속받은 부동산 처분 시 납부하는 양도소득세를 계산할 때 피상속인(사망한 가족)이 실제 매입한 금액을 취득가액으로 인정할 수 있다는 판단이 나왔다.
국무총리 소속 조세심판원(원장 백운찬)은 최근 조세심판관 합동회의를 열고 이렇게
결정했다고 24일 밝혔다.

조세심판원에 따르면 심판 청구인은 모친이 사망하기 1년8개월 전에 취득한 다가구주택을 2006년 2월에 상속받았다.
청구인은 상속세를 신고하지 않은 채 2008년 7월 이를 8억원에 양도했다.

양도세 신고시에는 취득가액을 모친이 실제 지불한 7억원으로 기재했다.

그러나 과세 관청은 상속받은 재산의 실질취득가액을 상속
당시의 시가로 보는 규정에 따라 당시 기준시가인 3억여원을 취득가액으로 상정, 청구인에게 3천100만원의 양도소득세를 부과했다.

이에 청구인은 "어머니 소유의 부동산을 상속받고 양도했을 뿐인데 구입 당시 실제 지불한 금액이 취득가액으로 인정되지 않아, 있지도 않은 소득에 세금이 부과된 만큼 부당하다"고 조세심판원에 이의를 제기했다.

조세심판원 관계자는 "이 경우처럼 피상속인이 취득한 날로부터 1년8개월이 경과하고 피상속인의 취득 당시에 비해 시가하락의 특별한 사정이 없음에도 상속 당시의 기준시가를 취득가액으로 하는 것은 납세자에게 매우 불리한 만큼 예외적으로 실제 지불한 대금을 취득가액으로 인정할 수 있다는 것이 결정 요지"라고 말했다.

이와 함께 조세심판원은 부동산 임대업자가 자기 소유 오피스텔에서 음식점을 운영하던 사업자에게 오피스텔을 양도한 경우에는 사업의 포괄 양도가 아닌 만큼 부가가치세 과세 대상이라는 결정도 내렸다.

 

 

 

 

http://www.hankyung.com/news/app/newsview.php?aid=2010062434378

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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