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2009년 주택 양도소득세 절세 전략 |세금

2009-07-28 10:32

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지난 2월12일 IMF당시 주택경기 활성화를 위해 내놓았던 파격적인 세금 감면책의 하나인 “신축주택 양도소득세 100% 감면 정책”을 다시 꺼내 들었다.

주택가격이 올라 이익을 보더라도 양도소득세를 전혀 내지 않거나 또는 일부만 낸다는 소식은 주택을 취득하려는 사람들에게 있어서는 희소식이 아닐 수 없다.   그러나, 모든 주택이 그 혜택을 보는 것은 아니라는 점과 그 취득시한이 2009년 내에 취득한 것에 한정된다는 점에서 주택 취득 물건의 선정과 취득 시점에 주의가 필요하다. 
“신축주택 양도소득세 100% 감면 방안”의 구체적인 내용을 살펴보면서 2009년 주택 세테크는 어떠한 방향으로 이루어져야 하는 지 살펴보겠다.


물론, 현재 시행이 된 제도가 아니라 2월 임시국회 중에 법령을 개정할 예정이라는 점은 주의하자.   감면정책의 핵심은 아래와 같이 요약할 수 있다. 첫째, 2009년 2월12일부터 2009년 12월31일까지 최초로 신규분양하는 주택을 매매계약을 체결하고 계약금을 지불한 신축주택이어야 한다.

여기에는 기존에 미분양주택을 최초로 매매 계약하는 경우도 포함한다.

여기서 미분양이란 입주자모집공고에 따른 입주자의 계약일이 지난 주택단지에서 분양계약이 체결되지 않아 선착순의 방법으로 공급하는 주택을 의미한다.

그리고, 2009년 말까지 등기를 해야 한다는 의미가 아니라 2009년 말까지 매매계약을 체결하고 계약금을 지불하기만 하면 된다.   둘째, 지역의 제한이 있다.

일단, 서울소재 신축주택 등은 감면을 받을 수 없다.

서울 외의 과밀억제권역인 경우에는 145m2 (45평)이내 이어야 한다.

과밀억제권역이 아닌 지역은 면적의 제한이 없다.
 
셋째, 신축주택을 양도하는 경우 5년간 발생한 양도차익에 대해서 감면을 받을 수 있는데, 과밀억제권역을 제외한 모든 지역은 100%감면, 과밀억제권역 중 서울을 제외한 지역은 50%를 감면받을 수 있다.

그리고, 5년 이후의 양도차익에 대해서는 감면을 적용받지 못하지만 일반누진세율 및 장기보유특별공제를 적용받을 수 있다.

  넷째, 신축주택 외의 ‘일반주택’을 양도하는 경우 신축주택은 주택수에서 제외하도록 하여, 일반주택이 1세대1주택 비과세요건을 충족하면 양도소득세를 비과세받을 수 있다.

  위의 규정을 사례로 살펴보자.

서울에 공시가격 6억 상당의 아파트를 보유하고 있는 사람이 현재 미분양 상태인 용인시 신봉동 소재의 신규 아파트를 최초로 분양계약을 체결하였다고 하자.

용인시 신봉동은 과밀억제권역이 아닌 성장관리권역으로 분류되는 지역이므로 100% 감면을 받을 수 있는 지역에 해당된다.

과밀억제권역 등의 구분에 관한 내용은 수도권정비계획법시행령 별표1을 참조하자.   지금으로부터 7년 후 서울소재 아파트를 먼저 처분한다고 가정하자.


이때 처분 당시에는 서울소재 아파트와 용인소재 아파트를 합하여 2주택을 보유하고 있으므로 현행 세법상 50%의 중과세율을 적용받게 된다.

그러나, 금번 신축주택감면규정에 따라 1세대1주택 판단시 미분양 신축주택인 용인신봉동 소재 주택은 주택수에 포함하지 않게 되고, 서울소재 아파트만을 가지고 1세대1주택 비과세 요건에 해당되는지 판단하게 된다.

결국, 서울소재 아파트를 3년 이상 보유하였고 2년 이상 거주하였다면 1세대1주택 비과세를 적용받게 되는 결과가 된다.

물론, 매매가액이 9억을 초과하는 경우에는 일부 양도소득세를 납부하게 되지만 장기보유특별공제를 최대 80%까지 적용받게 되므로 실질적으로 납부하는 세금은 미미한 수준이다.

이때 감면대상 신축주택이 1채가 아닌 2채 이상인 경우에도 서울소재 아파트를 비과세받는 다는 것은 변함이 없다.

즉, 감면대상 신축주택을 여러 채를 취득한다 하더라도 감면대상 신축주택 외의 주택이 비과세 요건을 충족하였다면 비과세를 받을 수 있다는 애기다.   만약, 위의 경우와 달리 서울 소재 아파트가 아닌 용인소재 아파트를 먼저 처분한다고 가정하자.

이 경우에는 2주택자에 해당되지만 금번 신축주택 감면 규정에 따라 용인소재 아파트가 감면대상이므로 취득 이후 5년 동안 발생한 양도차익에 대해서는 양도소득세를 낼 것이 없게 된다.

단, 감면분 양도소득세의 20%를 농어촌특별세로 납부해야 하는 지는 구체적인 법령이 나와봐야 알 듯 하다.

역시나 감면대상 주택이 여러 채인 경우에도 주택수에 관계없이 각각 감면을 적용받을 수 있다.   결국, 감면대상 주택을 먼저 처분하는 경우에는 감면규정에 따라 5년간의 양도차익에 대해서 양도소득세를 면제받는 것이고, 감면대상 외의 주택을 먼저 처분하는 경우에는 그 주택이 1세대1주택 비과세요건을 충족하면 양도소득세를 비과세받게 된다는 결론이 되므로, 감면대상 주택과 감면대상이 아닌 주택을 동시에 보유하고 있는 경우에는 감면대상이 아닌 주택을 먼저 처분하는 것이 유리하게 된다는 결론이다.

앞서의 사례는 과밀억제권역이 아닌 지역인 용인시 신봉동을 예로 들었다.
용인시 신봉동은 과밀억제권역이 아니므로 5년간 양도차익에 대해서 100%감면을 받을 수 있으나, 서울 외의 과밀억제권역에 해당하는 지역 소재의 신축주택은 100%가 아닌 50%만을 적용받게 된다는 점이 다르다.

의정부시, 구리, 남양주, 하남, 고양, 수원, 성남, 안양, 부천, 광명, 과천, 의왕, 군포,시흥(반월특수지역 제외)이 과밀억제권역에 해당하므로 이 지역 소재 신축주택에 대해서는 100%감면이 아닌 50% 감면만을 적용받게 된다.

이상의 내용을 아래와 같이 표로서 정리를 할 수 있겠다.
주택보유내역 일반주택 先처분시 감면주택 先처분시
일반주택1채 감면주택1채 요건 충족시 비과세 5년간 양도차익 100(50%)감면
일반주택1채 감면주택2채 요건 충족시 비과세 5년간 양도차익 100(50%)감면
일반주택2채 감면주택1채 2채 일반주택 중 먼저 처분하는 일반주택은 중과세되거나 경우에 따라 일반누진세율.

나머지 일반주택은 요건충족시 비과세
5년간 양도차익 100(50%)감면
  금번 정부의 정책은 IMF당시 정부가 내놓았던 신축주택 감면정책을 다시 내놓은 것인데 어떠한 효과를 볼 것인지는 미지수다.

그런데, 분명한 사실은IMF당시 감면대상 신축주택을 구입했던 다수의 사람들이 시세차익을 얻었을 뿐만 아니라 덤으로 양도소득세 감면이라는 혜택까지 받았다는 점이다.

향후 부동산 경기를 예측하는 것은 필자가 주제넘게 넘볼 영역이 아니므로 그에 대한 언급은 할 수 없다.

다만, 양도소득세의 감면은 결국 시세차익을 얻는 경우에 한해서 주택 소유주가 얻는 혜택이므로, 부동산 경기가 상승곡선을 탈 것이라는 전제가 충족된다면 세테크 측면에서는 2009년도는 신축주택을 취득할 절호의 기회라는 점은 분명하다.   빠른 부동산 정보 스피드뱅크 (www.speedbank.co.kr)

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양도세특례, 1층 미분양주택 구입 유리 -박상언님 |세금

2009-07-28 10:30

http://blog.drapt.com/yunsuhk/347161248744601192 주소복사


칼럼리스트
박상언
유엔알컨설팅 대표
저자의 칼럼 더 보기
올해 말까지 적용되는 양도세 특례조치를  이용해 1층 미분양 주택을 구입하는 것도 좋을성 싶다. 대부분단지에서 마지막까지 미분양으로 남아있는 1층을 포함한 저층의 경우도 투자차원뿐만 아니라 감성적인 면에서 접근할  필요가 있다.

  건설사들의 1층 마케팅 전략   지난 2008년 벽산건설과 한라건설은 컨소시엄으로 내놓았던 파주신도시 A2블록의 일부 잔여세대에 대해 금융조건은 계약금 5%, 중도금 40%인데 1층은  무이자로 혜택을 주고 있다.


이와 같이 건설사들 입장에서 인기없는 1층을 효과적으로 분양하기 위한  마케팅 전략에 큰 비중을 실게 마련이다.

실제로 지난 2003년도에 분양한 파주교하지구 동문 아파트 일부 1층의 경우 전용출입구와 전용정원 제공해 인기리에 분양이 되었다.

지난 2007년 우미건설이 경기도 양주 고읍지구에서 공급했던 '우미린'아파트 1층 가구에 한해 펜트하우스와 똑같은 2.6m 층고를 적용해 소비자들에게 큰 호응을 얻었다.

  대림산업은  지난 2007년  특허 취득한 '오렌지 로비'는 엘리베이터와 주출입구를 건물 전면에 배치하고 별도의 로비를 꾸며 1층 가구의 프라이버시를 확보할 수 있게 했다.

특히 오렌지 로비는 천정고가 5m에 달해 필로티와 같은 효과를 가져오게끔 설계됐다.   GS건설도 그동안 1층 가구의 주요 취약점으로 지적되던 방범 문제를 해결하기위해 저층부 특화 방범 시스템을 선보였다.

1층 및 2층 발코니 외부에 적외선 감지기를 설치하고, 가스배관에는 방범보호커버를 설치해 '스파이더맨식'으로 건물 외벽을 타고 침투하는 도둑을 원천 차단할 수 있다.

  하지만 상황이 안 좋으면 준공때까지 미분양으로 남기 일쑤인게 1층이다.

그러다보니 분양가도 다른 층보다 저렴하다.

물론 사람들이 자주 왕래하는  엘리베이터가 집문앞에 있고 집 내부가 지나가는 행인에게 보이는 등 1층이 외면받는데는 충분한 이유가 있다.

1층 거주자에게는 인내심은 필수인데 1층 아파트는 프라이버시 침해ㆍ소음ㆍ방범ㆍ낮은 프리미엄 등의 이유로 천덕꾸러기 취급을 받아왔다.   일반적으로 1층을 고를때에는 보온이나 프라이버시 문제 등으로 복도식 아파트보다는 계단식 아파트를 선호하는 게 일반적이다.

하지만  생각을 달리하면 1층 주택의 주거환경은 계단식보다는 복도식이 더 뛰어난데 엘리베이터와 맞닿아 있는 계단식과는 달리 복도식은 공용 엘리베이터가 별도의 공간에 마련돼 있어 소음으로부터 비교적 자유롭기 때문이다.   최근에는, 1층의 단점을 극복하고자 1층을 필로티 구조로 바꾸고, 필로티 사이 빈공간을 통로나 화단 • 휴게실 주민체육시설이나 유아놀이터등으로 짓기도 해, 실제 필로티 윗부분인 2층부터 1층이 되는 구조다.   실용적으로 바라본 1층이 좋은 이유   아파트 1층의 경우 나이드신 부모님을 모시는 경우, 놀이방.피아노 교습소, 공부방등을 운영하는 경우에는 오히려 인기다.

실제로 파주에 거주하는 강영희(42세)의 경우, 내년이면 중학교에 올라가는 자녀들을 위해 교육환경이 좋은 서울에 있는 아파트 1층을  알아보고 있다.

늘어나는 교육비에 도움이 되고자 오래전 취득한 보육사 자격증을 십분 활용해 아파트 1층에서 놀이방을 차리기 위해서다.

  대상지를 노원,강북,중랑구등으로 좁혀 젊은 세대가 많이 거주하는 500세대 정도의 중소형 아파트가 몰려있는 지역을 찿아 달라고 전문 컨설팅업체에 미리 의뢰한 상태다.   맞벌이 부부가 많이 모여 사는 노원ㆍ강북ㆍ중랑구.강서구.구로구 등으로 대상 지역을 좁혀 500가구 규모의 중소형 아파트의 1층의 경우 분양가도 저렴하고, 놀이방 시설로 직접운영이나 임대를 놓았을 경우 부수입도 챙길 수 있다.

보육시설(통상 ‘놀이방’)에 대한 수요는 갈수록 증가하고 있다.

특히 노원구의 경우 당해년도 1월 기준으로 지난 2006년 315개소에서 2007년 359개소, 2008년 397개소로 매년 증가세를 기록하고 있다.

  가정보육시설의 경우 관련법규에 따라 1층에만 허가가 가능토록 제한되고 있기 때문에 1층과 놀이방은 필요충분조건이다.

세테크도 가능한데 가정보육시설로 해당 구청에 등록돼 5년 이상 운영될 경우 해당 주택은 종합부동산세 합산 과세 대상에서 제외되기 때문에 다주택자에게 유리하다.

1층의 경우 공부방으로도 인기인데 전문 공부방 프랜차이즈 업체를 통해 별도의 가맹비 없이 공부방 물품을 지원 받아 손쉽게 가정에서 공부방 창업을 할 수 있다.

공부방은 가정보육시설처럼 층수의 제한은 없지만 전면부 홍보효과 때문에 1층에 대한 선호도가 높다.


유주택자가 임대사업용으로 소형아파트를 추가 매입할 경우 1층 아파트도 좋은데 1층과 로얄층의 매매가격은 차이가 많이 나는 반면 전세가격은 크게 차이가 나지 않는 게 보통이어서 투자수익율이 더 뛰어나다.

특히 1층에 위치한 일명 ‘보여주는 집’(샘플하우스)으로 선정되면 시공비의 50% 비용으로  최신 인테리어를 무료로 제공받을수 있다.   감성적인 바라본 1층이 좋은 이유   1층 가구의 경우 정원을 잘만 가꾸면 개인주택 못지않은 효과를 얻을 수 있다.

둘째는 고층에 비해 자연의 변화를 가장 가깝게 느낄 수 있다는 점이다.

나뭇가지의 새싹을 가장 먼저 볼 수 있으며 여름에는 벌레 소리도 들을 수 있다.

둘째는 왕성한 땅의 기운을 직접 받을 수 있다.

세번째는 마케팅 차원에서 제공되는 전용 정원이나 다락방을 이용할 수 있다.

네번째로는 엘리베이터를 이용하지 않아도 된다는 점이다.

단독주택 같은 경우도 오븟한 분위기가 묻어나는 사무실용이나 카페로 1층을  변경해서 사용하는 경우가 많다.  잔디밭 돌담길을 따라  나무로 된 계단을 올라   2층 테라스에 올라서서  잘 정돈된 1층을 바라보며 은은한 목카 향이 나는 커피를 마시면 누구라도 행복감을 느끼게 된다.   알게 모르게 1층을 선호하는 마니어들도 적지 않다.

감성적인 측면에서 생각을 조금만 바꿔보면 1층에 대한 시각도 많이 달라질 것이다.   '환금성’ 고려한 1층 선택법   1층 아파트에 거주하는 사람글의 공통점은 제때 팔리지 않는다는 ‘환금성의 결여’다.

그렇다면, 부동산 불황기에는 더욱더 '환금성'까지 고려해 1층 아파트를 고르는게 무엇보다 중요하다고 하겠다.

그렇다면 단지 내 중앙공원 및 조경시설과 인접한 동, 발코니를 통해 탁트인 녹지조망이 가능한 지역의 1층아파트  수요자들에게 인기가 많다.

  또한 같은 단지 내에서도 지대차가 존재하는 경우 즉, 2층 같은 1층을 찿으면 된다. 지대가 높은 곳에 위치한 동의 1층은 여느2층과 같은 조망권과 독립성을 누릴 수 있기 때문이다.

당연히 발코니를 통해 '쓰레기 분리수거장', 주차장등의  기피시설등을  정면으로 조망하게 된다면 당연히 환금성이 떨어질 수 밖에 없다.   박상언 유엔알 컨설팅 대표
빠른 부동산 정보 스피드뱅크 (www.speedbank.co.kr)

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