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중과 대상에서 제외 됩니다-유미숙 |세금

2011-01-31 19:10

http://blog.drapt.com/yunsuhk/347161296468647799 주소복사

12월 26일부 개정된 소득세법 부칙 9270호 제14조 1항에 의거하여 2012년 12월 31일까지
신규 취득한 주택도 2년 이상 보유하면 향후 언제 매도하시더라도 양도세 중과 대상에서
제외됩니다. 단, 1년미만 또는 2년미만 단타 매매시 중과 규정은 그대로 살아 있습니다.
 
 
 

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2011년 달라지는 세제-④부동산 |세금

2011-01-05 17:30

http://blog.drapt.com/yunsuhk/347161294216207659 주소복사

양도세 중과완화 유지, 취득·등록세 통합

 

해마다 가장 많이 바뀌는 제도 중의 하나가 부동산 관련제도이다.

세제부분에서도 올해 상당한 변화가 있다. 2주택 이상의 다주택자가 집을 팔 경우 양도소득세를 중과하지 않고, 1주택자와 동일하게 일반세율로 양도소득세를 부과하도록 하는 중과완화제도가 올해도 적용된다.

또 이사를 다니면서 일시적으로 2주택이 될 경우 동거주택 상속공제를 받을 수 있게 된다.

올해부터 취득세와 등록세가 통합되면서 취득세를 한번에 납부해야한다. 다만 제도시행 초기인 점을 감안해 일시적인 세부담 증가를 완화하기 위해 통합된 취득세를 일정비율로 분납할 수 있도록 했다.

다운계약서 등 부동산 허위계약서를 작성한 경우 1세대1주택 비과세 혜택이나 8년 자경농지감면 혜택을 받을 수 없도록 비과세·감면 제한조치가 시행된다.

□ 양도소득세 중과완화 '계속'

2주택 보유자의 경우 50%, 3주택 이상 보유자의 경우 60%의 양도소득세 중과를 해야하지만 부동산 시장 활성화를 위해 이들 다주택자가 집을 팔 때에도 6∼35%의 기본세율을 적용받을 수 있도록 하는 양도소득세 중과완화 제도가 지난해에 이어 올해도 시행된다.

중과완화제도의 일몰이 2012년말까지 2년 더 연장됐기 때문이다.

아울러 비사업용토지의 양도소득세율도 개인의 경우 60% 중과세율이 아닌 기본세율(6∼35%)을 적용하고, 법인의 경우에도 30% 추가과세를 하지 않고, 기본세율(10, 22%)만 적용해 과세하게 된다.

□ 허위계약서 작성하면 "국물도 없다"

부동산 거래에서 세금부담을 회피하기 위해 다운계약서나 업계약서 등 실제 거래가격이나 거래 내용과 다른 허위계약서를 작성한 경우 각종 비과세 감면혜택에서 배제된다.

1세대1주택 비과세 혜택도, 8년 자경농지 감면 혜택도 허위계약서 사실이 확인되면 모두 무용지물이 된다. 2011년 7월1일 이후 거래분부터 본격 적용된다.

취득이나 양도계약서 중 어느 하나라도 허위계약서가 있다면 비과세감면혜택은 사라진다.

□ 동거주택 상속공제대상 확대

동거주택 상속공제는 1세대가 동일한 하나의 주택에서 10년 이상 보유·거주한 경우, 상속시기에 주택 하나만 보유한 경우에 한해 적용하고 있지만 이사 등으로 일시적인 2주택의 상황을 반영하지 못하고 있는 실정.

예를 들어 10년간 1주택에서 같이 산 가족이라도 이사하는 과정에서 일시적으로 2주택이 되거나 결혼으로 합가하는 과정에서 일시적인 2주택이 된 경우는 동거주택 상속공제를 받을 수 없다.

그러나 올해부터는 이사를 다니더라도 그 기간을 합산해서 하나의 주택으로 보고 동거주택 상속공제가 가능하게 된다. 이농·귀농주택이나 문화재주택, 혼인합가인 경우까지도 확대적용된다.

□ 취득·등록세 통합-취득세만 한번에 납부

자동차나 주택 등을 사면 등기하면서 등록세를 납부하고, 30일 이내에 취득세를 납부해야 했지만, 올해부터는 지방세개편으로 취득세와 등록세가 취득세로 통합되어 취득후 60일 이내에 취득세만 한번에 납부하면 된다.

그러나 취득세와 등록세가 합해지면서 등기·등록일에 한꺼번에 세금을 납부해야 하는 부담이 발생할 수 있다는 점을 감안, 시행 첫해인 올해부터 2년간은 분납할 수 있는 분납제도를 한시적으로 시행한다.

30일 이내에 등기·등록하는 경우 2011∼2012년에는 세액의 50%를 선납하고 나머지는 60일 이내에 납부할 수 있고, 2013년에는 세액의 70%를 선납하고 나머지를 60일 이내에 납부할 수 있다.

분납제도는 2014년에는 사라진다.

□ 서민 공동주택 승강기·보일러, 설치·수선 취득세 면제

승강기, 보일러 등 공동주택에 딸린 부속시설물을 설치·수선하는 경우에는 취득가액의 2%가 취득세로 과세돼 입주민들이 관리비로 분담해 왔지만, 올해부터는 전용면적 85㎡이하로 취득가액 9억원 이하의 서민주택에 한해서는 취득세가 면제된다.

승강기, 발전시설, 난방용·목욕탕 보일러, 7560㎉급 이상의 에어컨(중앙조절식), 부착된 금고, 교환시설, 인텔리전트빌딩시스템시설, 구내 변·배전시설 등이 대상이다.

공동주택의 승강기 등의 교체·수선은 공동주택의 효용가치 증가의 의미보다 주민생활 안전과 사고예방을 위해 필수적이고, 서민과 밀접하다는 의미에서 추진됐다.

□ 서민주택 취득세 50% 감면 연장

일반 매매계약을 통한 유상거래 주택에 대한 취득세의 50% 감면혜택(4%→2%) 시한이 지난해 말까지에서 2011년말까지로 연장됐다.

다만 일률적인 감면연장이 대신 9억원 이하의 1주택, 그리고 이사 등으로 일시적인 2주택에 대해서만 감면혜택을 연장하기로 했다.

9억원 초과 주택 및 다주택자는 올해부터 4%의 취득세를 부담해야 한다.

□ 대체취득 농지에 대한 감면 연장

투지 수용 등으로 농지를 대체하고, 새로운 농지를 취득한 경우 취득세 감면기한이 기존 1년에서 올해부터 2년으로 연장됐다.

농지의 경우 기존에 경작하던 농작물에 적합한 조건의 대체농지를 구입하는 것이 쉽지 않다는 점을 감안, 토지수용 후 보상금을 받은 날로부터 2년 이내에만 새로운 농지를 취득하면 취득세를 감면받을 수 있도록 했다.

입력 : 2011.01.03 07:51
수정 : 2011.01.03 07:51 
조세일보 / 이상원 기자 lsw@joseilbo.com

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양도세관련-조혜경 |세금

2010-12-01 15:41

http://blog.drapt.com/yunsuhk/347161291185716540 주소복사

아래 글은 신방수세무사님이 계신 법무법인에서 멜로 보내준 것인데
쉽게 정리되어 있네요...전에 제가 소개했으니 이미 받으신 분도 계실 것 같고요.
 
지난 주에 비사업용토지에 대해
확실하게 짚어야 할 부분이 있어서 국세청에 문의해봤는데,
양도세 중과 감면 연장여부는 12월 세법개정안 통과해야 한다고 합니다. 
통과 안될 가능성도 있다고 하니
그것 너무 믿지 마세요....부자감세에 대한 반발이 커서요. 
 
해서 지금은 누구도 잘 모른다가 맞는 것 같습니다. 
 
  
 
편집자 주  
요즘과 같은 추세라면 일반인의 입장에서는 양도세 관련하여 도대체 아는 게 없다라고 말하는 것이 정답일 듯 하다. 그만큼 부동산 관련 세제에 대한 개편이 잦았기 때문이며, 현재에도 계속해서 논란이 되고 있기 때문이다. 이번 주는 양도세 관련 특례 적용에 대한 부분에 대하여 함께 알아 보도록 하자.
 
사례 소개
A주택 - 2009.1.1~2010.12.31 기간 중 취득
B,C주택 - 2010.1.1~2012.12.31 기간 중 취득
위 경우 2009.1.1~2012.12.31 기간 중 A,B,C주택을 차례대로 양도할 경우 양도세는 A주택, B주택 , C주택이 어떻게 되는 지 알고 싶습니다. 또한 특례기간 이후에 양도한 경우도 어떻게 되는 지 알고 싶습니다.
 
특례기간 적용 주택 해당 법령 공포 과정 지켜봐야
양도소득세 적용세율, 주택수 계산 등은 양도일 현재 기준으로 판단한다.
중과세율 완화 적용되는 주택은 2009.3.16 ~ 2010.12.31 기간 내에 취득한 주택으로서, 완화기간이 2년 연장되는 기획재정부 보도 자료에 의하면 2012년 12월 31일까지 취득한 주택도 적용 받을 수 있는 것으로 판단되지만 해당 법령은 아직 공포되지 않았으므로 추후에 검토할 필요가 있다.
 
중과세율 완화기간 내에 취득한 주택은 2년 이상 보유하고 양도 시, 양도시점에 보유하고 있는 주택이 3주택 중과대상이더라도 기간 내에 취득한 주택은 중과세율(60%)을 적용하지 아니하고 일반세율을 적용하며, 1년 미만 보유, 2년 미만 보유한 경우에는 완화세율을 적용하는 것이 아니라 단기양도세율(50%, 40%)을 적용한다.
위 사례에서 A주택을 2년 이상 보유하고 양도 시에는 일반세율(6%~35%)적용, 1년 미만 보유하고 양도 시 50%, 1년 이상 2년 미만 보유하고 양도 시에는 40%세율을 적용하여 양도소득세를 계산하며, A주택 양도 후에는 2주택자가 되는 것으로서 B주택을 2년 이상 보유하고 양도 시 2주택중과대상이라 하더라도 중과세율(50%)을 적용하지 아니하고 일반세율을 적용하며, 나머지 주택(C)는 비과세 요건을 충족하여 양도하면 1세대 1주택 비과세 적용을 받을 수 있다.
 
2주택 중과여부, 3주택 중과여부 판정
2주택 중과여부, 3주택 중과여부 판정은 다음과 같다.
<2주택 중과판정 기준>
다주택자에 대한 중과세(세율50%, 장기보유특별공제배제)는 1세대가 소유하고 있는 다음 주택을 기준으로 2주택 이상 여부를 판정하며, 주택수 계산에서 제외된 주택은 중과대상에서도 제외된다.
 
◆ 보유 주택수의 계산
① 서울특별시, 인천광역시(군지역 제외), 경기도(읍.면지역제외) : 모든 주택 
② 지방광역시(부산,광주,대구,대전,울산) : 기준시가 3억 원 초과인 주택
③ 인천광역시 군지역, 경기도 읍.면지역, 기타지역 : 기준시가 3억원초과주택
< 3주택이상 중과 대상 주택수의 계산>
- 서울. 광역시(군지역 제외) : 모든 주택
- 경기도(읍.면지역 제외)    : 모든 주택
- 기타 지역 : 양도 당시 기준시가 기준으로 3억 원을 초과하는 주택 
(기타지역 : 광역시 군지역, 경기도 도농복합시의 읍.면지역, 기타 도지역)

시사점
극심한 경기 침체와 더불어 부동산 세제에 대한 개정이 매우 잦았다. 따라서 양도세 관련 규정은 일반 시민 입장에서는 매우 복잡한 상황이다. 특히 양도세 특례기간 적용과 관련해서는 해당 법령 등의 공포 여부에 주의해야 한다. 따라서 양도세와 관련에서는 세무전문가와의 긴밀한 사전 협의가 필수적이다. 잘못된 의사결정을 통해 부담해도 되지 않을 비용을 부담하는 일이 없도록 해야 할 것이다.
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오승희 (정회원)
아 감사합니다. 12/01 11:48
안병규 (정회원)
좋은자료 감사합니다. 12/01 10:46
고택현 (우수회원)
감사합니다.
저는 세금좀 내고 싶은데...^^
12/01 10:10
허영제 (우수회원)
관련 세무서에서도 잘 몰라 제가 설명해 준 경우도 있었네요.
비과세인데 양도세 2000 을 내라고해서, 이러이러해서 이러이러하다 설명하니
좀더 확인 후 연락 주겠다하고, 다음날 미안하다 내가 잘못 알았다 하더라구요.
몰랐으면 바로 덤탱이 썼을듯 합니다.
모두 열공 하시길~
12/01 07:25
조혜경 (우수회원)
그런가요^^ .세무서마다 양도세부과기준이 약간 다른 것 같아요(?) 어디는 경비처리 안되는데 어디는 적당히 묻어서 되는 것 같기도 하고,,,전 그냥 법무사에게 일임하는데(남편이 돈 주고 편하게 처리하라는 주의라) 직접 양도세 신고한 분들이 한 이야기를 들어보면 다르더라고요. 12/01 09:20 
조준환 (정회원)
좋은 자료 감사합니다 12/01 00:30
조혜경 (우수회원)
별말씀을요. 팀장님은 이런 자료 다 가지고 계실 것 같은데요.
제 생각엔 부동산세무쪽은 김종필세무사님과 신방수세무사님이 가장 많이 알려지신 분들이 아닌가 싶네요.
12/01 09:19 
권종민 (우수회원)
요즘에 세무,법률을 함께 공부하기에 쉬운 방법으로 정리해본것입니다. 사례별로는 상기 내용인데...A~C주택이 유예기간취득이라 쉽습니다. 더 깊이들어가면 이 기간밖의(2009이전, 2012이후 매수매도시) 사례가 중요하죠. 법이나 세무가 누더기이다보니 국민들은 헷갈리는게 당연하나 그래야 대학입시도...법률도...세무도 그걸로 먹고사는 사람이 생기는것이다...고 생각합니다. 저는 아주 긍정적으로 봅니다.ㅎㅎ 11/30 22:27
조혜경 (우수회원)
정리 마저 해주셔서 감사하고요. 누더기도 누더기지만 중과세란 없어져야 할 제도이고 앞으로 없어질 겁니다. 현재 정부의 주택에 대한 인식기조가 바뀌어가고 있다 합니다. 이번 정권은 좀 요원해보이고 차기 정도에선 그 변화가 가시화될라나 그러는 중입니다. 12/01 09:18 
권종민 (우수회원)
수고가 많으십니다. 쉬운내용인데...덧붙여 간단하게 설명해보면, 2주택 중과유예는 2009.1.1부터이고, 3주택부터의 중과유예는 2009.3.16부터임이 핵심암기사항입니다. 국회통과여부는 알수없으니 놔두고 말이죠. 중과유예始期는 현재 모두 지났으므로 終期가 2010이든...2012이든 이 기간동안의 매도매수는 2년만 경과해서 매도시엔 평생 일반과세란 얘기이지요. 이러면 아무리 복잡한 산식도 정리가되는것입니다. 10채이상도 기간만 숙지하면 사례를 대입해보면 똑같은 답이 나옵니다. 11/30 22:23

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