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2010세금 |세금

2009-12-24 17:57

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부동산 투자자들에게도 올 12월은 중요한 시기다.

지난해 말 금융위기 촉발로 부동산 경기가 얼어붙으면서 정부가 부동산시장 활성화를 위해 한시적인 세제감면 조치들을 잇따라 내놨기 때문이다.

양도소득세를 5년간 최대 100%까지 감면 받을 수 있는 신규분양주택 취득에 따른 양도세 감면조치를 비롯해 취득ㆍ등록세의 감면 등은 시차를 두고 내년 이후 폐지되는 대표적 혜택이다. 여기에 토지 거래 관련 세금도 내년부터 크게 달라지는데 특히 부동산은 매매 단위가 크기 때문에 세제를 제대로 이해하고 활용할 경우 적게는 수백만원에서 많게는 수천만원을 아낄 수 있지만 반대로 바뀐 제도를 모른 채 거래 시기를 잘못 결정할 경우 수천만원 이상의 손실을 보게 될 수도 있다.

부동산 투자자들이 꼭 알아야 할 내년 세제 개편 내용을 자세히 소개한다.』

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땅은 올해안에 3주택자는 내년까지 팔아야 유리

토지 장기보유특별공제 끝나… 내년부터 양도세 크게 늘어나

다주택자 내년까지 일반세율… 내후년부터 양도세 60% 중과

내년부터 토지에 대한 장기보유특별공제가 사라지고 2011년부터는 양도세 중과 한시적 경감도 없어지기 때문에 땅 소유자들은 가급적 내년까지 토지를 팔아야 세금을 줄일 수 있는데 주식과 마찬가지로 부동산 역시 사는 것보다 파는 게 더 어렵다는게 투자 고수들의 공통된 격언이다.

특히 주식은 필요하면 언제든 손 절매라도 가능하지만 주택이나 토지 등은 자칫 매도 타이밍을 잘못 잡을 경우 이마저도 쉽지 않다.

전문가들은 특히 부동산은 가격 못지않게 ‘세제’가 매도 시점을 결정하는 중요한 고려사항이라고 조언하고 있다.

개별 상품의 가격이 워낙 높은데다 실수요로 판단되지 않는 부동산에 대해서는 양도소득세 등 관련 거래세율도 높아 많게는 수억원에 달하는 경우도 있기 때문이다.

 

땅,,,, 세금 줄이려면 연내 매각이 최선

지난 90년대 초반 선친으로부터 충북의 땅을 상속받은 갑돌씨는 요즘 이 땅을 팔아야 한다는 생각에 마음이 다급한데 세무사를 통해 알아본 결과 땅을 파는 시점이 올해냐 내년이냐에 따라 세금 차이가 하늘과 땅이란 사실을 뒤늦게 알았기 때문이다.

정부가 부재지주(토지 소재지에 거주하지 않는 지주) 중 상속인 등에게 제공하는 ‘장기보유특별공제’가 올해로 끝나 내년부터는 세금이 크게 늘어난다는 것이다.

장기보유특별공제는 부재지주 토지 중 2006년 이전에 상속을 받았거나 20년 이상 보유한 농지ㆍ임야ㆍ목장용지에 대해 양도차익의 30%를 공제해주는 제도로 2007년 폐지됐다가 정부가 올해 부동산 경기 활성화를 위해 부재지주의 비사업용 토지에 대한 양도세 중과를 일시적으로 완화해줬다.

작년까지만 해도 토지 소재 지역이나 연접 시ㆍ군에 거주하지 않는 사람이 거래를 할 때는 양도세율이 60%에 달했지만 올해는 세율이 35%를 넘지 않는데 양도세 중과 한시 경감은 내년까지 적용돼 내년엔 최대 33%가 적용되지만 2011년부터는 다시 60%로 늘어나게 된다.

올해에 땅을 못 팔 경우 늦어도 내년까지는 팔아야 양도세를 줄일 수 있다는 것이다.

갑돌씨가 상속받은 땅의 양도차익이 5억 원이라고 가정할 경우 올해 팔게 되면 장기보유특별공제로 1억5,000만 원(5억 원 ⅹ 0.3)이 차감돼 총 1억641만원을 내면 된다.

그러나 내년에 장기보유특별공제가 사라지면 갑돌씨가 내야 할 세금은 1억6,613만 원 가량으로 올해보다 56%이상 늘어나게 된다.

내년에 적용되는 양도세율은 6~33%로 올해(6~35%)보다 줄지만 장기보유특별공제 혜택을 받지 못하고 예정신고납부세액공제도 내년부터 사라지기 때문이다.

예정신고납부세액공제는 부동산을 팔고 두달 이내에 예정 신고할 경우 인센티브로 산출 세액의 10%를 공제해주는 제도다. 그러나 내년부터는 이 공제제도가 없어지고 2개월 내에 양도세를 신고하지 않는 경우에는 최고 20%의 가산세까지 물게 된다.

갑돌씨가 내년에도 땅을 팔지 못하면 양도세는 눈덩이처럼 불어난다.

내년부터는 2010년까지 적용되는 부재지주에 대한 양도세 감면 혜택도 사라져 양도세율이 60%로 늘어나는 탓으로 이 경우 갑돌씨의 부담세액은 3억2,835만원에 달하게 된다.

이는 양도차익 5억 원의 65%이상에 해당하는 금액으로 올해 팔았을 경우와 비교하면 무려 2억 원 이상을 더 세금으로 내야 한다는 계산이 나오므로 2011년 이후까지 땅 값이 크게 오르지 않는 이상 되도록이면 연말에, 늦어도 내년까지는 땅을 팔아야 세금을 아낄 수 있다.

 

다주택자 내년까지 잉여주택 처분해야

아파트의 경우에도 매도 시점이 언제인지에 따라 세금이 달라지므로 유의해야 한다.

강남에 집 한 채, 강북권에 집 두 채를 소유하고 있는 순돌씨.

대출 비중이 높은 순돌씨는 당분간 집값이 급격하게 오르지 않을 것으로 판단해 집 한 채를 팔아 대출 비중을 줄일 계획을 갖고 있다. 하지만 어느 집을 언제 팔아야 할 지가 고민이다.

결론부터 얘기하면  순돌씨가 먼저 팔아야 하는 것은 강북권의 두 채 중 하나이며 가급적 내년까지 파는 것이 유리하다. 내년까지는 3주택자 이상 다주택자에게도 일반 세율이 적용되지만 2011년부터는 양도세가 60%로 중과되기 때문이다. 또 강남 등 투기지역의 경우 기본세율에 10%포인트가 가산되기 때문에 이왕이면 비투기지역인 강북의 집을 파는 것이 유리하다.

순돌씨가 강북권 주택 중 양도차익이 3억 원 발생한 주택을 먼저 매도한다고 가정했을 때 올해 팔게 되면 6~35%의 세율이 적용돼 총 8,908만 원 가량을 부담하게 된다.

내년에 팔게 되면 세율은 6~33%로 줄게 되지만 예정신고납부세액공제가 사라져 부담금액은 9,353만 원으로 400만 원 이상 늘어나게 된다.

세금 400만 원을 줄이기 위해 급매로 내놓을 실익은 없기 때문에 내년까지는 시간적 여유를 두고 팔아도 문제가 없지만 2011년이 되면 상황이 달라지는데 내년말이면 3주택자에게도 적용되는 양도세 중과 감면이 사라져 세율이 60%로 늘어나 총 부담세액이 1억9,635만 원으로 증가하기 때문이다.

물론 변수는 있다. 정부가 장기적으로 3주택자에게 부과하는 양도세 중과 폐지 문제도 시장 상황에 따라 검토하겠다는 입장을 밝히고 있기 때문이다.

하지만 정책만 믿고 기다리기보다는 팔 생각이 있는 주택은 내년 중 처분하는 것이 유리하다고 전문가들은 조언했다.

 

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[닥터봉의 돈 되는 부동산] 내년부터 양도세 불성실 신고땐 가산세 |세금

2009-12-21 09:58

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마다 12월이 되면 생각나는 것에는 여러 가지가 있지만 이 중 빼놓을 수 없는 것이 바로 종합부동산세다.

올해 종합부동산세 납세자는 작년 대비 절반으로 줄었고 세액은 60%가량 감소했다. 1가구 1주택자에게는 3억 원의 기초공제가 돼 과세기준금액이 9억 원으로 상향됐고 5년 이상 주택보유 시 장기보유세액공제, 60세 이상이면 연령대별로 고령자세액공제가 제공되기 때문이다.

하지만 종부세는 여전히 강남으로 들어오려는 수요자들의 발목을 잡고 있는 대표적인 정책이다. 세율이 종전 1∼3%에서 올해 0.5∼2%로 낮아지긴 했지만 다주택자나 중대형 아파트 보유자가 다수 몰려있는 과세 표준 12억 원 초과, 50억 원 이하까지의 범위에서 적용되는 공시가격의 1%에 해당하는 세금은 여전히 그 무게가 가볍지 않다.

강남 재건축시장의 경우 올 들어 용적률을 최대 300%까지 늘려줬지만 종부세와 분양가 상한제가 부담 요소로 작용하고 있다. 투자자의 상당수가 1가구 2주택자이기 때문에 결과적으로 이들 모두가 종부세의 추가 과세대상자가 되기 때문이다.

수도권 시장에서도 다주택보유자에게 종부세 부담은 상당하다. 서울 강남권의 2주택 보유자는 보유주택 가격이 평균 20억 원, 서울 강북권의 2주택 보유자는 15억 원, 수도권의 2주택 보유자는 10억 원이 넘어가 종부세 과세대상이 된다. 종부세 부담은 이들이 신규 주택을 분양받을 때도 영향을 미친다.

올해 12월이 지나면 외환위기 당시 2000년 11월부터 2003년 6월 말까지 취득한 신축주택에 대해서 적용됐던 취득 후 5년 동안 양도차익에 대한 양도소득세 100% 감면 혜택이 80%로 낮아진다. 내년부터 20%만큼 양도세가 증가하는 것이다.

작년 금융위기로 올해 2월 12일 부터 내년 2월 11일까지 서울을 제외한 수도권과 지방미분양주택 및 신규 분양주택에 적용되던 5년간 양도세 면제 혜택도 기한이 얼마 남지 않았다. 이미 매매계약을 한 부동산이라면 12월 말까지 잔금 정리를 끝내고 양도세 신고를 마치는 것이 유리하다. 내년부터 거래 후 2개월 이내에 양도세를 자진신고하면 10%를 공제해 주던 제도가 사라지고 거래 후 2개월이 지나면 신고 불성실 가산세 10∼20%가 생겨나기 때문이다.

지금의 세금 정책대로라면 9억 원 이하 아파트를 1채만 사고, 2000년대 초반에 산 주택은 연말까지 처분해야 하며, 해당 기간 내에 수도권이나 지방의 미분양주택이나 신규 분양권을 사라고 추천하고 있는 셈이다. 총부채상환비율(DTI) 등 대출 규제와 양도세 완화가 공존하고 있는 것도 부동산 시장 경기에 따라 오락가락하고 있는 정부의 부동산 정책을 보여주는 대표적인 사례다.

봉준호 닥스플랜 대표 drbong@daksplan.com

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부동산 가격 내린 지금이 `물려주는 稅테크` 좋은 기회" |세금

2009-12-14 16:51

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최준 AIA생명 금융세무사팀 팀장

"돈은 버는 것도 중요하지만 지키는 세(稅)테크도 그 이상 중요합니다. "

AIA생명 WMS(Wealth Management Services)센터 금융세무사팀 최준 팀장(53 · 지점장급 · 사진)은 요즘 고객을 만나면 가장 먼저 이렇게 조언한다. 연말이 다가오면서 최 팀장에겐 연말정산 등에 대비한 세테크 문의가 많다. 하지만 부자 고객들은 이미 오래 전부터 증여 절세 등의 세테크에 주목해 들어온 돈이 나가지 않도록 하고 있다고 강조한다.

최 팀장은 2002년 AIA생명 마스터플래너로 입사해 첫달부터 계약 건수가 전국 10위 안에 든 재무컨설턴트다. 전국을 무대로 월 평균 7000㎞를 직접 운전하며 고객에게 최대한 빨리 자료를 전달하기 위해 사무용 컬러프린터를 차에 싣고 다닌 일화로 회사에서 유명하다.

최 팀장이 말하는 '잘 물려주는 세테크'는 한꺼번에 많은 돈을 상속하지 말고 종신보험이나 연금보험 등 '부자보험'을 활용해 천천히 물려주는 것이다. 그는 "고액 자산가들은 보험을 10년 이상 유지하면 보험금을 탈 때 이자소득세를 내지 않고 금융소득 종합과세에서도 제외되는 점을 활용해 10억원 이상을 한꺼번에 납입하는 일시납 연금보험이나 고액 종신보험에 가입하는 경우가 많다"고 말했다.

예를 들어 10억원을 자녀에게 현금으로 증여 · 상속할 경우 기본공제 등을 감안해도 최대 50%에 이르는 증여세율 때문에 2억4000만~2억5000만원을 세금으로 내야 한다. 그러나 연금보험을 이용해 증여 · 상속하면 1억원가량만 세금으로 납부하면 된다. 세금을 절반 이상 줄이는 셈이다. 이는 연금보험의 경우 정기금 평가를 받아 수령기간이 길어질수록 큰 절세 효과를 누릴 수 있기 때문이다. 과세당국은 최초 증여 시점에서 미래에 받을 연금을 현재 가치로 할인한 금액을 산정해 세금을 매기기 때문에 일반 금융재산보다 상속재산 평가액 및 상속세가 줄어든다. 특히 상속 시점부터 75세까지 받을 연금만 상속세 과표에 포함해 과세하기 때문에 만약 자녀가 90세까지 생존해 계속 연금을 받는다 해도 75세 이후 발생하는 15년치 연금은 과표에 포함되지 않는다.

최 팀장은 "부자들은 총부채상환비율(DTI) 등 부동산 규제로 부동산 값이 많이 내린 요즘을 증여의 기회로 보고 있다"고 덧붙였다. 최근 상가 오피스텔 등 부동산을 많이 가진 한 고객은 자신이 사망했을 때 자녀가 내야 할 세금 부담을 덜어주기 위해 자신을 피보험자로 정한 종신보험에 가입하고,보험료는 자신이 갖고 있는 상가를 자녀에게 증여한 뒤 그 상가에서 나오는 임대료로 내도록 했다. 상가에 대해서는 증여세를 내야 하는 부담이 발생하지만 낮은 세율을 적용받을 수 있다는 장점이 있다. 또 종신보험금을 탈 때 상속세를 내지 않아도 되고 사후(死後)에 재산을 물려주는 효과가 있어 자산가들이 이 같은 상속 방식을 원한다는 얘기다.

금융세무사팀의 특성상 연말을 앞두고 절세 문의가 쏟아지고 있다. 올해가 가기 전에 가입해야 하는 상품이나 바뀌는 규정 등에 대한 문의가 가장 많다. 최 팀장은 "이전엔 종합부동산세 부과에 따른 절세 방안으로 부부 간 증여나 공동 명의에 대해 조언했지만 종부세가 대폭 바뀌면서 단독 명의 1주택자에 대한 혜택이 보강돼 오히려 공동 명의 1주택자는 감면 혜택을 받지 못할 수도 있으니 유의하라"고 조언했다.

그는 봉급생활자가 올해가 가기 전에 가입해야 하는 세테크 상품으로 7년 이상 유지하면 이자소득에 대한 비과세 혜택을 받을 수 있는 장기주택마련저축(장마)과 연금보험 상품을 꼽았다. "장마는 올해 안에 가입해야 2012년까지 소득공제를 받을 수 있으니 가입 자격이 있는 사람들은 서두르는 게 좋다"고 조언했다.

그는 내년 세테크 포인트로 양도소득세를 꼽았다. 최 팀장은 "현재 여러 주택을 갖고 있다면 내년 말까지 한시적인 양도세 완화 기간을 이용해 양도해야 세부담을 줄일 수 있다"고 지적했다. 이는 조세특례제한법상 '1가구 다주택자들에 대한 양도소득세 중과 배제 조치'가 내년 말 종료되기 때문이다. 본래 2주택자 보유자는 50%,3주택자 보유자는 60%의 양도세율이 적용된다. 그러나 주택경기를 활성화하기 위해 올 3월16일부터 내년 말까지 한시적으로 일반세율(2009년은 6~35%,2010년은 6~33%)로 적용하고 있다. 그 이후에는 다시 50%,60% 세율로 되돌아간다.

그는 또 "주택이나 비사업용 토지에 투자할 계획이 있다면 최소한 내년 말까지 취득해야 중과세를 당하지 않고 일반세율로 세금을 낼 수 있다"고 조언했다. 내년 말까지 취득한 주택이나 비사업용 토지는 내년 이후에 중과세 제도(50%,60%)가 다시 시작되더라도 예외적으로 중과세하지 않고 일반세율로 과세하기 때문이다.

김현석 기자 realist@hankyung.com

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