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일시적 1가구 2주택’ 비과세 요건은 -동아일보 |세금

2010-01-16 11:22

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1주택을 보유하던 1가구가 그 집을 양도하기 전에 새로운 주택을 취득해 일시적으로 2주택이 되면 이를 ‘대체취득에 따른 일시적 1가구 2주택 비과세’라 한다. 이때 새 주택을 취득한 날부터 2년 이내에 종전 주택을 팔면 양도소득세를 부과하지 않는다. 주의해야 할 대목은 무조건 2년 이내에만 종전 주택을 판다고 비과세 혜택을 받는 것은 아니라는 점이다. 양도하는 종전 주택이 1가구 1주택 비과세 요건을 갖추고 있어야만 한다.

2년 전 결혼한 김모 씨(35) 부부는 신혼 초 작은 빌라를 구입해 신혼생활을 시작했다가 열심히 돈을 모아 지난해 12월 번듯한 집을 하나 더 장만했다. 하지만 김 씨가 지금 종전 주택을 팔게 되면 비과세 혜택을 받지 못한다. 종전 주택의 3년 보유 요건을 갖추지 못했기 때문이다. 하지만 김 씨에게 전혀 방법이 없는 것은 아니다. 김 씨의 종전 주택이 3년 보유 요건을 갖추어야 하는 시점은 ‘취득일’이 아니라 ‘양도일’이다. 따라서 새 주택을 취득할 당시에는 종전 주택 3년 보유 요건을 충족하지 못했더라도 김 씨가 1년만 더 보유하고 있다가 종전 주택을 팔면 이 요건을 갖추게 되기 때문에 비과세 혜택을 받을 수 있다.

 

만일 김 씨가 보유 요건 1년을 채우기 위해 두 채 모두를 소유하던 중에 갑자기 김 씨의 아버지가 돌아가시면서 주택 1채를 상속받아 3주택자가 되었다면 어떻게 될까. 세법은 일시적 2주택(A, B) 상태에서 상속, 동거 봉양, 혼인으로 3주택(A, B, C)이 됐더라도 종전 주택(A)을 새 주택(B) 취득 후 2년 이내에만 양도하면 비과세 혜택을 받을 수 있도록 했다. 또 1주택(A)만을 보유하다가 상속, 동거 봉양, 혼인으로 2주택(A, B)이 된 상태에서 새로 주택(C)을 추가로 취득했을 때 종전 주택(A)을 2년 이내에 처분하면 비과세 혜택을 받을 수 있다.

 

3주택자도 일시적 2주택 비과세 혜택을 받을 수 있을까. 서울 성북구에 살고 있는 강모 씨(60)는 A주택을 보유하다가 2004년에 투자를 목적으로 B주택을 추가로 취득했다. 그 후 2008년에 추가로 C주택을 매입해 3주택자가 됐다. 강 씨는 다주택 중과세를 피하기 위해 작년 말 B주택을 양도해 현재로서는 2주택이다. 만일 강 씨가 남은 주택(A, C) 중 한 채를 팔 때 양도세를 더 줄이려면 A주택을 양도하면 된다. 강 씨가 A주택을 파는 시점에는 2주택 상태이기 때문에 C주택 취득 후 2년 이내 A주택을 팔면 비과세 혜택을 받을수 있기 때문이다. 

 

서울 광진구의 석모 씨(30)도 작은 평수의 주택 한 채를 취득해 살다가 이번에 아버지에게 주택 한 채를 증여받으려고 한다. 석 씨는 종전 주택을 보유한 상태에서 한 채를 추가 증여받으면 2주택자가 되므로 일단 지금 사는 집을 팔고 난 뒤 증여를 받아야 할지 고민하고 있다. 하지만 석 씨도 증여로 새 주택을 취득하고 2년 이내에 3년 이상 보유한 종전 주택을 양도한다면 비과세 혜택을 받을 수 있다. 즉, 석 씨가 종전 주택을 1년 이상 보유하고 있었다면 굳이 종전 주택을 먼저 양도할 필요 없이 새 주택을 증여받고 그 후 2년 안에 종전주택을 양도하면 비과세 혜택을 받게 되는 것이다.


 


그러나 보유 중인 2주택 중 한 채가 재건축되면서 준공을 마친 후 2년 이내에 다른 주택을 양도할 때에는 비과세 혜택을 받을 수 없다. 애초부터 2주택자였기 때문에 그중 1채가 재건축으로 새로 준공됐다고 하더라도 기존 주택의 연장으로 보아 일시적 2주택 비과세를 적용하지 않는다.

최용준 미래에셋증권 세무컨설팅팀 세무사
정리=정혜진 기자 hyejin@donga.com

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e칼럼] 새해에 재테크 관련 바뀌는 제도 총정리 -조인스 |세금

2010-01-02 11:02

http://blog.drapt.com/yunsuhk/347161262397735110 주소복사

"자…카운트다운 들어가겠습니다.열,아홉,여덟…..셋,둘,하나 새해가 밝았습니다.여러분~~"

TV에서 아나운서의 힘찬 목소리로 시작된 경인년 (庚寅年) 호랑이의 해가 밝았다.매년 새로운 해를 맞이하면서 느끼는 감회는 올해에도 역시 이어져서 지난해의 아쉬움과 새해에 대한 기대와 희망이 온통 가득하다.하지만 이 희망을 얼마나 오래 간직하면서 또 희망이 절망이 아닌 정말 의미 그대로의 희망과 열매로 다가올지는 앞으로 우리가 어떻게 생활해야 하는지에 따라서 달라질 것이다.

언제부터인가 "부~자 되세요'라는 인사가 "식사는 했니?","건강하세요~!"보다 많이 쓰이고 있다. 그만큼 재테크와 풍요로운 미래에 대한 사람들의 간절함과 바램이 점점 커지고 있다는 느낌인데 연말에 금호그룹의 워크아웃발표에 이은 구조조정 소식에 다시 많은 사람들이 불안한 가슴을 쓸어 내리는 모습을 보면서 한시라도 마음을 놓을 수는 없게 우리는 태어났구나… 라는 체념 반 오기 반 마음을 갖게 된다.

2010년의 달라지는 제도 중에서 특히 재테크와 투자나 돈과 관련된 제도를 다시 한번 점검해보고 체념의 공간을 다시 희망과 열정의 공간으로 채워보도록 하자.

금융이나 투자 관련 바뀌는 제도 중에서 우선 2010년부터 교통사고를 자동차보험으로 처리할 때 보험료가 할증되는 보험금 기준금액이 현행 50만원에서 최고 200만원으로 상향 조정된다고 하고 자기차량 손해와 대물사고 발생 때 자동차보험료가 할증되는 보험금 기준금액이 50만원, 100만원, 150만원, 200만원으로 다양해지고 운전자가 100만원 이상을 선택하면 보험료는 종전보다 1% 가량 오르는 점을 챙기도록 하자.

또한 주중 하루를 운행하지 않는 승용차 요일제에 참여하면 자동차보험료가 약 8.7% 할인되고 이를 위해서는 차량 운행기록을 확인하는 기계장치(OBD)를 장착해야 한다고 한다.대출분야에서도 일부 변경사항이 있어서 신용회복기금의 보증을 받아 고금리 대출을 저금리 대출로 갈아탈 수 있는 대상이 신용등급 7~10등급에서 6~10등급으로 확대된다.

주택이나 부동산 분야에서도 달라지는 것이 많은데 새해부터는 보금자리주택 입주자에게 5년간의 거주의무가 부과되며 실제 거주여부 확인을 위해 지자체 등에 해당주택을 출입할 수 있는 권한이 주어진다.아울러 투기지역으로 지정되지 않은 곳도 주택거래신고지역으로 지정할 수 있게 되고 재개발·재건축에 따른 분쟁을 조정하는 '도시분쟁조정위원회'가 운영된다. 그동안 시·군·구에서만 제공해 오던 지적도 발급 서비스는 전국 모든 읍·면·동으로 확대돼 누구나 쉽게 지적도를 발급받을 수가 있게 된다.

그리고 부동산 양도소득에 대한 예정신고세액공제 폐지되는데 양도세 예정신고세액공제를 폐지하되 과표 4600만원 이하 부분 및 공익사업 수용토지에 대하여는 현행 10%에서 5%로 축소하고 양도 후 2월 이내에 신고하는 예정신고를 의무화하여 신고를 불성실하게 하는 경우 과소 신고액의 10%, 납부를 불성실하게 하는 경우에는 연 10.95%의 가산세가 부과된다.

신규분양 및 미분양 아파트에 대한 양도세 감면이 2010년 2월 11일부로 종료되는데 침체된 부동산 경기 활성화 및 미분양주택 해소를 위해 도입된 정책으로 올 2월부터 서울을 제외한 과밀억제권역의 주택은 5년간 양도세 60% 감면, 과밀억제권역을 제외한 지역은 5년 간 양도세 100%를 감면해 줬지만 2010년 2월 11일 계약 분을 끝으로 종료될 예정이다.

또한 2009년 3월부터 시행된 다주택자 양도세 중과 폐지가 내년 말 종료될 예정이다. 주택거래활성화를 위해 도입된 이 제도는 다주택자 양도세율을 종전 50~60%에서 기본세율(2009년: 6~35%, 2010년: 6~33%)로 완화시켰다. 마찬가지로 비사업용토지 또한 기존 60%였던 양도세율을 일반세율로 적용하도록 했다.

미분양 주택 취득세o등록세 감면 혜택도 종료되는데 미분양 주택 취득에 따른 취득세o등록세 감면 혜택이 2010년 6월 30일 종료된다. 정부는 미분양아파트 해소를 위해 2009.02.12일 발표일 기준 전국 미분양주택을 분양 계약하고, 시o도의 감면조례 개정 시행일부터 2010.06.30일까지 취득(잔금지급, 등기)하는 경우에 한해서 취o등록세를 50% 감면했다.

공급에서도 이슈가 있는데 2차 보금자리 주택의 사전예약이 4월경 실시예정이다.
2009년에 많은 관심을 받았던 보금자리주택에 대한 사전예약이 내년에도 실시 될 예정으로 강남 내곡(76만 8,000㎡, 약 4,000가구), 강남 세곡2(77만 1,000㎡, 약 4,000가구), 부천 옥길(133만㎡, 약 5,000가구), 시흥 은계(203만 1,000㎡, 약 9,000가구), 구리 갈매(150만 6,000㎡, 약 6,000가구), 남양주 진건(249만 1,000㎡, 약 1만 1,000가구) 등 총 6곳에서 3만 9,000가구가 공급된다

세금도 2010년에는 많은 것들이 달라지는데 2010년 과세표준 1200만원 초과 4600만원 이하 구간의 소득세율이 현행 16%에서 15%로, 과세표준 4600만원 초과 8800만원 이하 구간의 소득세율은 현행 25%에서 24%로 각각 1%p 인하되고 2010년 과세표준 8800만원 초과 구간의 소득세율은 현행대로 35% 세율로 과세하되 2012년 과세표준부터 33%로 인하된다.

또한 부양가족이 있는 총 급여 3000만원 이하 무주택 세대주인 근로자로서, 국민주택규모 이하 세입자를 대상으로 연간 300만원 한도로 월세 지급액의 40%, 금융기관 전세금 대출액의 원리금 상환액의 40%와 타인으로부터 차입한 전세금의 원리금 상환액의 40%를 소득 공제해주고 신용카드에 있어서도 직불·선불카드 사용액 공제율에 대해선 현행 공제율 20%를 25%로 상향 조정하여 신용카드 사용액 공제율(20%)과 차등화한다. 반면, 소득공제 적용금액은 신용카드, 직불·선불카드 사용액의 20% 초과분에서 25% 초과분으로 축소하고, 공제한도도 연간 500만원에서 300만원으로 축소된다.

장기주택마련저축 세제지원도 변경되어 2010년 장기주택마련저축 신규가입자에 대해선 저축불입액 소득공제를 폐지하되, 총 급여 8800만원 이하인 기존가입자에 대해서는 2012년 말까지 저축불입액 소득공제(불입액의 40%, 300만원 한도)가 유지된다.이자·배당소득 비과세는 2012년 말까지로 적용시한이 연장되니 참고해야 할 것이다.

또한 2010년부터 세제완화를 통한 노부모 동거봉양 활성화 대책이 시행된다. 2010년 1월 1일 이후 동일세대 구성원으로부터 주택을 상속받은 경우 상속 전부터 보유하던 주택에 대해 1가구 1주택 비과세가 적용된다. 단 상속받은 주택을 먼저 양도하는 경우에는 양도세가 기본세율(6~33%)로 과세된다.

'우리는 일 년 후면 다 잊어 버릴 슬픔을 간직하느라고 무엇과도 바꿀 수 없는 소중한 시간을 버리고 있습니다.소심하게 굴기에 인생은 너무나 짧습니다'라고 카네기는 얘기했다.

여지없이 정말 추호의 망설임 없이 또 한 해가 시작되고 또 한 단위의 시간을 맞이해야 한다. 이 시기에 2010년의 시간단위를 어떻게 보낼 것인가를 결정해야 하고 가장 중요한 일주일,한 달을 시작해야 한다.

2009년의 투자손실이나 실패라는 슬픔을 간직하기에는 인생과 시간이 너무 짧다는 것을 명심하고 새로운 열정과 기운으로 한 해를 힘차게 시작하도록 하자. 그 디딤돌로 바뀌는 제도와 내용을 꼭 숙지하면서……

서기수 칼럼니스트

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[부동산 칼럼]부동산 사고 팔때 세금이 무서우세요?-경향신문 |세금

2009-12-28 13:30

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주택을 사고 팔 때 세금을 부담스러워하는 사람들이 많다. ‘세(稅)테크’라는 신조어가 생긴 원인도 아마 이 때문일 수도 있다.

집을 사고 파는 사람들 중 의외로 세제에 대해 잘 몰라 불이익을 당하는 경우가 적지 않다. 주택 보유와 사고 팔 때의 세금 유형과 절세 방법은 무엇이 있을까.

주택 취득시는 지방자치단체에 반드시 납부해야 하는 세금이 있다. 등록세, 취득세다. 등기를 하려면 등록세는 필수다. 취득세는 취득일로부터 30일 이내에 신고·납부하지 않으면 불이익을 받는다.

상속 또는 증여를 원인으로 취득할 경우 상속세와 증여세를 관할 세무서에 신고·납부해야 한다.

이때 유의할 점은 직업·소득 및 재산상태 등으로 보아 주택을 자신의 능력으로 취득했다고 인정하기 어려운 경우에는 부동산 취득자금의 출처를 관할 세무서로부터 조사받을 수 있다는 사실이다. 조사결과 취득자금의 출처를 제시하지 못하면 증여세가 과세될 수도 있다.

보유 중인 2주택 이상(기준시가 9억 원 초과 주택은 1주택)을 임대하고 월세를 받는 경우에는 종합소득세와 이에 따른 주민세가 과세된다.

현재 주택을 전세금(보증금)을 받고 임대하는 경우 종합소득세가 비과세되고 있으나 올해 기획재정부의 세제개편안에 따르면 2011년부터 3주택 이상 다주택 보유자의 전세임대에 대하여도 종합소득세 과세됨을 입법예고했다. 다주택 보유자는 이를 유의해 부동산을 정리 또는 관리할 필요가 있다.

주택을 양도할 경우 세무서에 신고·납부해야 하는 양도소득세와 주민세가 있다. 이 경우 생계를 같이하는 1세대가 국내에서 1주택을 3년 이상 보유한 후 양도하는 경우에는 양도소득세가 비과세된다. 다만 서울, 과천 및 5대 신도시(분당, 평촌, 일산, 산본, 중동) 지역에 소재하는 주택은 3년 이상 보유기간 중에 2년 이상을 거주(장기저당담보주택은 제외)하여야 하며, 1세대 1주택이라도 고가주택에 해당되거나 미등기 전매하는 경우에는 양도소득세가 과세된다.

1세대 1주택으로 3년 이상 보유하지 않아도 취학, 1년 이상 질병의 치료·요양, 근무상 형편으로 1년 이상 살던 주택을 팔고, 세대원 모두가 다른 시·군지역으로 이사를 하는 경우 등 양도소득세가 과세되지 않는 규정이 있으므로 이를 잘 활용해야 한다.

주택과 관련해 가장 큰 비중을 차지하는 양도소득세의 경우 주택 수, 보유 기간, 취득 시점 등에 따라 비과세되기도 하고, 양도차익의 최대 70%까지 과세되기도 하는 등 과세여부 및 세율 등이 크게 달라진다. 국내외 경제상황에 따라 한시적으로 양도소득세를 면제하거나 감면하는 등 세법이 자주 개정되므로 실수요자 및 투자자는 이를 꼼꼼하게 확인해야 절세할 수 있다.

특히 납부해야 할 세금을 누락한 경우에는 추후 가산세를 포함해 과세되므로 사전에 세무사 등 전문가의 도움을 얻는 것이 좋다.

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