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2010년 꼭 알아야 할 부동산 세금 -정윤희님 |세금

2010-03-31 09:55

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▶ 양도세 예정신고 세액 공제 5%로 축소



올해부터는 양도소득세 예정신고 세액공제가 축소되고 내년부터는 아예 폐지된다. 작년까지는 양도일의 해당 월말부터 2개월 내에 예정신고를 하면 세액의 10%를 공제해 줬지만 올해는 세액의 5%만 공제(부동산매매업자와 주식 또는 출자지분, 2년 미만 보유 부동산과 부동산에 관한 권리 등은 예정신고세액공제 배제함)해 주되 과세표준이 4,600만 원을 초과하는 경우에는 과세표준 4,600만 원에 해당하는 세액의 5%만을 공제해 준다.



즉, 올해부터는 예정신고 세액공제의 최대한도인 29만1000원(4600만 원×세율×5%)만 이상은 공제받을 수 없다. 하지만 세액공제 혜택이 거의 없어졌다고 하더라도 양도세 예정신고를 소홀이 하면 2009년과는 다른 가산세가 있다.



작년과 달리 기한 내에 신고하지 않으면 무신고 가산세(2010년은 10%, 2011년부터 세액의 20%)를 내야 하고, 불성실한 신고를 할 때는 납부불성실 가산세(약 연 10.95%)가 부과되기 때문이다. 따라서 과거에는 예정신고 세액공제가 납세자의 선택이었다면 올해부터는 의무사항인 만큼 해당 납세 대상자는 반드시 기한 내에 신고해야 한다는 점을 잊지 말아야 한다.



▶ 다주택자와 비사업용토지 일반세율 한시적 적용 2010년말로 일몰



본래 다주택자와 비사업용토지 소유자에 대해서는 중과세를 하였다. 즉 2주택자는 50%, 3주택자와 비사업용토지 소유자는 60%의 양도세율을 적용했다. 하지만 한시적으로 올해 말까지 양도할 경우 일반세율(6∼35%)을 적용했다. 따라서 다주택자와 비사업용토지 소유자의 경우는 올해 안에 부동산을 처분하는 것을 고려할 필요가 있다.



다만 기획재정부에서 다주택자 중과세 완화 조치 연장 여부를 올해 세제개편안에서 논의해 보겠다는 방침이므로 향후 상황을 지켜보면서 양도시기를 조절하는 것도 좋다. 또한 주택이나 비사업용 토지를 구입할 계획을 가지고 있다면 올해 안에 취득하는 것이 유리하다.



올해 취득한 주택이나 토지는 내년부터 중과세(50,60%) 제도가 다시 시작되더라도 예외적으로 중과세 되지 않고 일반세율로 과세되기 때문이다. 다만 이 경우 장기보유공제(10∼30%)는 받을 수 없으며 취득한 지 2년 이내에 양도하면 단기양도 이므로 40% 세율(1년 이내면 50%)이 적용이 된다.




출처-블로그(손미녀의 부동산 이야기)

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양도차익을 계산하는 방식 |세금

2010-01-27 13:33

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양도차익을 계산하는 방식 : 기준시가 vs 실지거래가액 조회 : 562
장욱 2010/01/27 00:16

양도소득세의 과세대상인 양도차익은 양도가액에서 취득가액을 차감하고, 여기에 ‘기타 필요경비’라는 것을 추가로 차감하여 계산한다. 기타 필요경비에는 취득당시 부담한 취득세와 등록세, 그리고 중개수수료 등이 대표적인데, 통상 취득가액에 비하면 상대적으로 작은 금액인 경우가 일반적이다.

양도차익의 계산은 실지거래가액으로 계산하는 것이 원칙인데, 과거에는 기준시가계산방식이 원칙이었다. 마치 아주 오래전의 얘기를 하고 있는 것처럼 들리지만, 바로 얼마 전까지 20년 넘게 적용되어 왔던 방식이다. 2006년까지는 특정한 경우를 제외하고는 기준시가로 양도차익을 계산하여 신고했는데, 이것은 국세부과의 원칙인 실질과세의 원칙에서는 벗어난 계산방식이었다.

예를 들어, 3억에 취득한 토지를 10년이 지나서 10억원에 양도한다고 가정해보자. 이 토지의 취득당시의 기준시가는 1억원이었으며, 양도당시 기준시가가 5억원이라면 과세대상인 양도차익을 4억원으로 계산하여 양도소득세를 부담하면 납세의무가 종결되는 것이다. 실제 양도차익이 7억원인 것은 양도소득세를 계산하는데 전혀 영향을 미치지 않는다. 즉, 취득시점과 양도시점만 결정되면, 세금은 결정되버리는 효과가 있는 것이다. 따라서 그 토지를 10억원에 팔던, 30억원에 팔던 세금은 변치 않는다. 납세의무자 입장에서는 참으로 호시절(好時節)이었다.

과거는 과거일 뿐이고, 중요한 것은 현재와 미래다. 지금은 양도차익을 계산하는 데 있어 실지거래가액으로 계산하는 것이 원칙이다. 위의 예에서 양도가액이 10억원이면 양도차익은 7억원이며, 양도가액이 30억원이면 양도차익이 27억원으로 증가하고, 양도가액이 증가함에 따라 양도소득세의 부담도 자연히 증가한다.

양도소득은 오랜 기간 동안 점진적으로 발생된 것이 일시에 실현된다. 그러다보니 선량한 납세의무자도 본의 아니게 양도차익을 성실하게 계산하지 못하는 경우가 많은데, 그 중의 하나가 너무 오래된 취득가액 정보를 몰라서 실지거래가액으로 양도차익을 계산하지 못하는 경우다. 너무 오래 되어 취득계약서를 잃어버렸거나, 너무 소중히 보관하여 계약서를 찾지 못하는 경우도 있다. 이런 경우에도 양도소득세를 계산하여 납세의무를 이행할 수 있어야 하는데, 이 때 양도차익을 계산하는 방식이 환산방식이다.

환산방식은 기준시가의 변동율과 실지거래가액의 변동율이 동일하다고 가정하는 계산하는 방식이다. 즉 취득당시의 기준시가와 양도당시의 기준시가를 통하여 변동율을 계산하고, 실지거래가액도 동일한 변동율로 변해왔다고 가정하여 취득가액을 역산하는 방식이다. 이 방식에 의하면 취득당시와 양도당시의 기준시가와 양도가액이라는 3개의 주어진 숫자로 1차 방정식을 계산하는 것이며, χ값이 환산취득가액이다.

양도소득세, 역시 너무 쉽다.

아주 오래된 양도소득 과세대상자산의 취득가액은 ‘양도시기’에 대한 부분에서 추가로 설명하기로 한다.

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양도소득세 예정신고 않으면 가산세 |세금

2010-01-20 15:24

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(서울=연합뉴스) 박상돈 기자 = 국세청은 20일 올해부터 양도소득세를 예정신고하지 않으면 가산세가 부과된다며 주의를 당부했다.

   올해부터 2년 이상 보유한 부동산이나 골프회원권 등의 자산을 양도한 경우 예정신고 세액공제가 기존의 10%에서 5%(29만1천원 한도)로 줄어들고 무신고 가산세가 10% 적용된다.

   주식 또는 출자지분, 2년 미만 보유 부동산, 미등기 양도, 지정지역(강남.서초.송파) 3주택 이상 다주택자는 양도세 예정신고 세액공제가 없어지고 무신고 가산세가 20%로 더 높다.

 내년 1월1일 이후 양도분부터는 예정신고 세액공제가 전면 폐지되고 무신고 가산세가 20%로 통일된다.

   양도소득세 예정신고는 거래가 있은 달의 말일로부터 2개월 이내에 해야 한다.

   한해에 부동산 등을 여러 건 양도한 경우에는 예정신고와 함께 다음해 5월 종합해 확정신고를 해야 한다.

   국세청은 올해부터 양도소득세와 증여세에 대해 홈택스(www.hometax.go.kr)로 전자신고를 받는다.

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