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DTI 규제 3개월…경매시장 된서리-매일경제 |경매

2010-01-21 06:01

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2 금융권 대출 규제 이후 수도권 응찰자 30% 줄어

지난해 10월 발표된 제2금융권 DTI(총부채상환비율) 규제 확대가 서울 강남 법원경매 시장을 크게 위축시킨 것으로 나타났다. 또한 규제 확대 이후 수도권 법원경매 응찰자 수가 30%가량 감소했다.

20일 경매정보업체 디지털태인에 따르면 제2금융권에 DTI 규제가 시행된 지난해 10월 12일부터 2010년 1월 19일 현재까지 서울 강남권 법원경매 아파트 응찰자 수는 1869명으로 대출 규제 시행 직전 100일(2009년 7월 4일~10월 11일) 동안 응찰자 수 1135명보다 40%나 감소했다. 비강남권(강남 3구 제외 서울)은 같은 기간 4938명에서 3392명으로 31.3% 감소했다. 수도권 법원경매 아파트 응찰자 수는 27.88% 감소했다.

지난해 9월 시행된 DTI 규제 확대는 수도권 아파트 전반에 걸쳐 가격 하락을 초래했다. 특히 10월 제2금융권까지 DTI 규제가 확대되면서 제2금융권 경락자금에 의존하던 법원경매 시장은 된서리를 맞았다.

강남 3구는 9월 규제 확대 이후에도 DTI 대출 비율은 40%로 변화가 없어서 실제 대출한도 차이는 없었으나 아파트값 하락 때문에 경매시장에도 찬바람이 불기 시작했다. 규제의 간접적인 여파로 집값 상승 기대가 꺾이면서 시세가 하락하자 경매시장에서 매수세가 줄어들어 응찰자 수가 가장 큰 폭으로 감소한 것이다.

이정민 디지털태인 팀장은 "아파트값 하락세가 두드러지자 감정가격이 시세와 비슷하거나 높아지는 현상이 나타나면서 입찰을 고려했던 수요자들이 관망세로 돌아섰다"고 설명했다.

DTI 규제가 적용되지 않은 지방 경매시장에는 응찰자 수 변화폭이 작았다. 수도권을 제외한 지방 아파트 응찰자 수는 같은 기간 2만6305명에서 2만4886명으로 5.4% 감소했다.

인천 지역은 경매물건 수가 24.4% 증가하면서 응찰자 수가 2228명에서 2406명으로 8% 늘어났다.

이 팀장은 "대출 규제 이후 집값 하락에 대한 염려가 커지면서 묻지마 입찰보다는 1회 정도 유찰돼 시세보다 20% 이상 저렴한 물건을 중심으로 응찰자가 몰리는 쏠림 현상이 두드러지고 있다"고 설명했다.

[김제림 기자]

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금융/경제

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새해 첫 경매 열린 서울 중앙지법 가보니 |경매

2010-01-09 05:44

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흥행 물건없이 인파만 북적

7일 오전 서초구 서울 중앙지방법원 법원경매장은 새해 들어 처음 열린 경매시장 분위기에 대한 호기심으로 가득 차 있었다. 준비된 좌석 100여 석은 입찰이 시작되기도 전에 다 찬 지 이미 오래고 300여 명의 사람들은 복도와 법정 안팎을 빼곡히 채우고 있었다.

강은현 미래시야 이사는 "강남구와 서초구가 포함돼 경매시장 전체의 바로미터라고 할 수 있는 중앙지법 경매다 보니 분위기를 탐색하려는 사람이 대거 몰렸다"며 "최근 경매시장이 조금씩 살아나는 분위기인데 오늘 결과를 보면 올해 경매시장 향방이 잡힐 것"이라 말했다.

입찰 봉투가 계속 접수되다 보니 예정보다 10여 분 늦은 11시 20분쯤 입찰이 시작됐다. 입찰에 들어가는 사건번호가 하나씩 불리는데 생각보다 훨씬 많다. 경매 교육생으로 보이는 사람들은 경매번호를 체크하고, 입찰봉투를 접수한 사람들은 초조한 표정으로 접수증을 쥐고 자기 순서를 기다린다.

유치권 때문에 줄곧 유찰됐던 오피스텔 20여 실의 입찰이 끝나자 경매 법정은 다시 활기를 띠기 시작한다.

"사건번호 09-13201, 앞으로 나오세요"란 집행관의 말이 떨어지자 28명의 사람이 법정 앞으로 대거 나온다. "와" 하고 사람들의 낮은 감탄사도 터져 나온다. 소위 말하는 '흥행에 성공할 물건'이 별로 없는 7일 중앙지법 2, 10계 경매에서 서초구 반포동 4층 연립주택은 최고 경쟁률을 기록했다. 두 번 유찰돼 감정가 10억원이 최저 매각 가격 6억4000만원으로 떨어졌지만 8억3222만원에 낙찰됐다. 지난달 3일 8억원에도 유찰됐지만 한 달 만에 가격이 반등한 것이다. 2, 3위 입찰자도 8억원이 넘는 가격을 썼다.

청담동 빌라, 성균관대 주변 토지가 낙찰되고 난 후 이날 중앙지법에서는 공동 최고 경쟁률을 기록한 물건이 나왔다. "2억2200만원, 2억1800만원, 2억1200만원" 최고가 매수액 3위까지 호명하는 집행관 목소리에 27명의 얼굴에는 아쉬움과 멋쩍은 웃음이 번진다.

28대1의 경쟁률을 기록한 강남구 역삼동 목화밀라트 오피스텔은 지난달 3일 감정가 2억2000만원에 경매에 나왔다가 주인을 못 찾은 물건이었지만 한 달 사이 더 높은 가격에 주인을 찾게 됐다.

[김제림 기자]

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경매 성공 지름길은 현장에 있다-조인스 |경매

2010-01-05 15:02

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'돈'은 현장에 있다. 경매 수익은 임장을 어떻게 하느냐에 따라 달라진다."

경매 고수들이 들려주는 경매 투자 격언이다. 실제 현장에서 이뤄지는 임장은 경매 수익과 직결되는 매우 중요한 활동이다. 임장이란 경매에 나온 물건들을 직접 가서 둘러보는 것을 말한다. 이른바 현장 조사인 셈이다.

전문가들은 경매 응찰에 앞서 반드시 현장에 가서 물건을 확인해야 한다고 강조한다. 그래야 좋은 물건을 잡을 수 있기 때문이란다. 메트로컨설팅 윤재호 대표는 "많은 정보들이 현장에 숨어 있다"며 "경매로 돈을 벌려면 현장 답사와 물건 분석 등 임장을 잘해야 한다"고 말했다.

[[◇"현장 속에 답이 있다"]]=경매 고수들은 무엇보다 현장을 중시한다. 그래서 그들은 "첫째도 임장, 두 번째도 임장"이라고 말한다. 단순히 서류 상으로 체크할 수 있는 것보다 훨씬 많은 정보들이 현장에 숨어 있기 때문이란다.

그렇다면 경매 고수들이 알려주는 임장 방법과 노하우는 어떤 게 있을까. 우선 관심 물건은 프린트하는 게 좋다. 관심이 있는 경매 물건이 있어도 대부분의 사람들은 관심 물건 등록을 해 놓거나 아니면 그냥 스쳐 지나간다.

하지만 프린트를 해서 들고 다니다가 계속 보게 되면 처음에는 알지 못한 부분이 눈에 들어오게 되고 각인이 되어 그 물건의 많은 부분을 살펴볼 수 있다. 그리고 자신이 임장을 하거나 자료 검토를 하면서 느낀 점 등을 적어 놓은 자료철을 만들어 보관하는 것도 요령이다.

조사보고서를 직접 만들어 보는 것도 방법이다. 법원 경매 집행관이 조사한 '현황평가서'와 감정평가사들이 감정한 감정평가서를 참고해 중요한 내용들을 토대로 조사보고서를 작성하는 게 좋다.

현황평가서는 집행관이 직접 작성하는 것으로 물건에 대한 부정적인 인상도 포함돼 있다. 이러한 부정적 인상 때문에 가보지도 않고 포기하는 사람들이 적지 않다.

실제로 현황평가서에 '현재 자궁암 투병 중인 무당이 당집으로 쓰던 집'이라는 설명이 붙은 물건에 관심을 보이는 사람은 많지 않을 것이다. 하지만 경매 고수들은 직접 그 집을 찾아가 살펴본 뒤 하자가 없다는 것을 확인하고, 감정가의 절반 가격 정도에 그 물건을 손에 넣는 경우가 적지 않다.

이제 현장에 가서 물건을 확인하는 절차가 남았다. 서류상 문제가 없는 경매물건이라도 현장부터 달려가야 하는 것이 순서다. 임장 활동에서 얻는 정보는 사실상 돈과 관련이 깊다.

감정가가 시세보다 싼지 여부, 향후 투자 전망과 개발 호재 유무를 심도 있게 조사하며 2~3차례 현장을 둘러봐야 한다.

현장 조사를 통해 물건을 확인할 때는 현 거주자를 만나보는 게 좋다. 살고 있는 사람을 만나야 겨울이면 상수도가 터지지 않는지, 여름에는 하수구가 역류하지 않는지 등 세세한 상황을 파악할 수 있기 때문이다.

특히 근처에 구멍가게가 있다면 꼭 들러서 물건과 동네의 이런 저런 정보를 얻어내야 한다. 구멍가게는 보통 어르신들이 하는데, 이런 사람들은 동네 토박이로 동네 사정을 꿰차고 있는 정보통들인 경우가 많기 때문이다.

동네의 몇몇 공인중개사와 가족처럼 친하게 지내는 것도 좋다. 공인중개사는 그 누구보다 지역의 개발 호재나 변동 사항을 잘 알고 있다. 운이 좋으면 시세보다 매우 저렴하게 나온 좋은 물건을 잡게 되는 경우도 간혹 생긴다.
 


[[◇임장 활동 때 챙겨봐야 할 것들]]=임장 활동 중 고수들이 눈여겨 보는 것은 부동산 중개업소의 포진 상태다. 중개업소들이 도로 안까지 들어와 진을 치고 있다면 개발 호재가 있다는 신호로 볼 수 있기 때문이다.

인근 슈퍼마켓도 중요한 정보 제공처다. 슈퍼마켓에서 소주나 막걸리보다 맥주가 더 많이 팔린다거나,

아이스크림이나 과자의 매출 비중이 높다면 임대가 잘 나오는 지역일 가능성이 크다고 한다. 임대가 잘 나오면 매매가 역시 올라갈 확률이 높다.

그렇다고 경매 초보자가 무턱대고 임장에 나서는 것은 문제가 될 수 있다. 임장에 나서기 전 먼저 내공을 쌓아야 한다.

이론이 준비되지 않은 상태에서 현장에 나가면 권리관계를 소홀히 하게 되고 수익에만 욕심을 내기 때문에 잘못하면 자신의 전 재산을 한방에 날릴 수 있다는 게 전문가들의 조언이다.

따라서 경매에 첫발을 내딛는 경우라면 경매 전문가의 도움을 받거나 경매 정보지를 잘 활용하는 게 좋다. 경매정보지에는 해당 물건에 대한 각종 기본 자료와 기초적인 권리분석이 되어 있어 경매 입문자들에게 상당한 도움을 줄 것으로 보인다.

응찰자 본인의 집 근처에 있는 경매 물건을 찾아 응찰하는 것도 방법이다. 경매 물건이 집 근처에 있다면, 그 집 옆에 어떤 사람들이 사는지, 지하철역까지 거리가 어느 정도인지, 근처에 병원과 상가는 구비되어 있는지, 우범 지역은 없는지 등에 대한 답을 가장 잘 알 수 있기 때문이다.

즉, 아는 것이 힘이라는 얘기다. 미래시야 강은현 이사는 "자신이 사는 동네나 과거에 살았던 동네 물건 중에서도 권리분석이 쉽고 리스크가 작은 것부터 손대는 것이 좋다"고 말했다.



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