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분양권과 입주권 |경매

2010-02-20 18:59

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주택 수요자들이 새 아파트 청약에 나서 당첨, 계약하면 분양권이라는 권리가 생긴다. 분양권은 쉽게 말해 아파트나 상가의 소유권을 말한다.

그런데 재개발ㆍ재건축 사업, 택지개발지구 조성사업 등에서는 ‘입주권’이라 불리는 권리도 있다. 이 같은 입주권은 아파트 등을 우선 분양 받을 수 있는 권리를 말한다.

분양권이나 입주권이나 모두 내 집 마련 및 재테크 대상으로 인기가 높다. 청약통장이 필요없고 시세 차익을 얻을 수 있기 때문이다. 특히 입주권은 잘 만 고르면 분양권(일반 분양가)에 비해 저렴한 비용으로 아파트를 살 수 있기 때문에 투자자들의 좋은 먹잇감이 돼 왔다.

하지만 그 만큼 위험 부담도 큰 편이다. 실제로 아파트나 상가 입주가 불가한 입주권을 구입해 피해를 보는 투자자들이 종종 발생하기도 한다. 이 같은 피해를 막기 위해서는 입주권 투자 전에 반드시 사업별 입주권의 성격 등을 꼼꼼히 살펴봐야 한다.

재개발 입주권은 지분

주택재개발 사업에서의 입주권은 ‘재개발 지분’으로 이해하면 쉽다. 재개발 지분이란 재개발 구역 내 조합원 아파트를 분양받을 수 있는 권리를 가진 주택이나 상가, 토지, 지상권(다른 사람 명의의 땅에 있는 건물 등)이다.

재개발 구역 내에 크던 작던 1개 이상의 지분을 갖고 있는 사람은 1개의 입주권을 갖는다. 이 입주권으로 해당 구역에 신축한 아파트를 분양 받을 수 있다.

그러나 지분의 크기가 크다고 해서 무조건 넓은 평수의 아파트를 구입할 수 있는 것은 아니다. 따라서 재개발 입주권을 염두에 둔 투자자들은 이 점을 명심해야 한다.

재개발 구역 내에서는 권리가액(감정평가액×비례율, 비례율은 사업장에 따라 각기 다름)에 의해 아파트 평형이 정해진다. 권리가액이 높을수록 큰 평형을 배정받을 수 있는 것이다.

같은 면적의 지분이라 해도 위치와 주택(혹은 토지, 지상권)의 상태 등에 따라 권리가액이 달라진다. 통상 권리가액이 높게 나오는 곳은 차량 진입이 가능한 도로, 용적률 확보가 쉬운 정방형이나 장방형 토지, 저지대 토지 등이다.

20㎡ 미만 지분 조심해야

권리가액이 최소평가액 미만일 때는 최소평형을 배정받고, 같은 평형에서 경쟁이 있을 때는 권리가액이 높은 순서대로 배정된다. 같은 평형의 동ㆍ호수는 공개 추첨을 통해 나눠진다.

그러나 주의해야 할 것은 모든 지분이 입주권으로 바뀌지 않는다는 것이다. 예를 들어 지분이 20㎡(약 6평) 미만인 경우에는 입주권으로 바꾸지 못할 수도 있다. 재개발 때 20㎡ 미만은 재개발 관계법령에 따라 현금청산할 수 있기 때문이다.

하지만 이는 조합 정관에 따라 다를 수 있으므로 20㎡ 미만의 지분에 투자할 때는 반드시 조합 측에 문의해봐야 한다.

또 재개발사업 지구 지정 이후의 토지 분할(일명 지분 쪼개기)이나 단독ㆍ다가구주택의 다세대주택 전환, 건축물 분할 등으로 생겨난 지분 등은 입주권으로 바꿀 수 없으니 조심해야 한다.

재건축은 대지 면적이 중요

주택재건축 사업에서의 입주권은 재건축 구역 내의 노후ㆍ불량주택(대지 포함) 소유자 및 복리시설(대지 포함) 소유자 중 조합에 가입한 조합원에게 부여된다.

재건축 구역의 지형 여건이나 주변 환경상 불가피하게 포함된 일부 단독주택이나 다세대주택 등의 소유자도 적법한 행정절차와 조합원 총회의 결의를 거쳐 조합원이 되면 입주권을 받는다.

조합원에게는 1인 당 1개의 입주권이 주어진다. 이 입주권으로 해당 구역에 신축되는 아파트를 우선 분양 받을 수 있다. 다만 상가 등 복리시설 소유자에게는 재건축된 복리시설에 대한 입주권만 주어진다.

또 재건축 대상 주택을 임대해 살고 있는 세입자도 신축 임대주택에 대한 입주권을 받을 수 있다. 이 경우 재건축 구역지정 공람공고일 3개월 전 전입신고가 돼 있어야 하고 또 실제로 거주해야 한다.

재건축 구역 내에 2주택을 소유하고 있는 조합원에게는 원칙적으로 2개의 입주권이 배정된다. 그러나 재건축 구역이 주택투기지역이나 투기과열지구로 지정돼 있다면 1개의 입주권만 받을 수 있다. 다른 주택은 현금청산된다.

재건축입주권 거래 규제

특히 투기과열지구 내에 속한 재건축 사업의 경우 조합설립 인가 후에는 입주권을 사실상 전매 할 수 없다. 입주권 자체는 사고 팔 수 있지만, 조합원 자격이 승계되지 않기 때문이다.

조합원 자격이 없는 입주권은 아파트를 분양받을 수 없다. 이 입주권은 조합설립 인가일 시세 기준으로 현금청산된다. 따라서 이 같은 입주권을 사서 낭패 보는 일이 없도록 주의해야 한다.

다만 2003년 12월 31일 이전에 조합설립 인가가 난 곳은 1회에 한해 조합원 자격을 승계할 수 있다. 또 상속ㆍ이혼 등의 경우에도 조합원 지위를 박탈당하지 않고 다른 사람에게 입주권을 팔 수 있다.

재건축에서 배정 평형을 결정짓는 것은 바로 예전 주택의 대지지분이다. 대지지분은 가구 하나가 해당 단지에서 차지하는 땅의 면적을 의미하는데, 대지지분이 클수록 큰 평형에 배정받을 수 있는 확률이 높아진다.

그러나 대지지분이 작다고 무조건 작은 평형에 가야 하는 건 아니다. 대지지분에 관계없이 모든 조합원은 원하는 평형에 분양 신청을 할 수 있다. 단 평형별 가구 수가 한정돼 있기 때문에 신청자가 가구 수보다 많으면 대지지분이 큰 순으로 입주자를 가리게 된다.

재건축으로 새로 짓는 아파트 규모는 기존 주택 평형, 기존 주택 수, 해당 지역의 용도(1~3종 주거지 등), 용적률ㆍ건폐율 등을 모두 종합해서 결정한다.

특별분양권은 뭐지?

신도시 등의 택지개발지구를 조성하거나 도시계획사업 등을 할 때도 입주권(혹은 특별분양권)이 나온다.

택지지구를 건설할 때 택지 조성을 위해서는 그곳에 사는 주민들의 건축물을 철거해야 하는데, 이 때 주민 소유의 대지에 대해서는 현금으로 보상한다.

그러나 주택이나 판자집(이른바 하꼬방) 등 주민들이 주거를 위해 만든 시설에 대해서는 해당 택지지구 내 특별공급 아파트에 입주할 수 있는 입주권으로 보상한다. 해당 지역에서 상업시설을 소유하거나 운영하고 있는 사람 등에게는 상가 입주권이 주어진다.

정부나 지자체 등이 도시 내에 공원이나 공영주차장 등의 공공시설을 건립하는 도시계획사업을 할 때도 해당 지역 주민들의 주거시설(철거 대상)에 한해 특별공급 아파트에 입주할 수 있는 입주권을 준다.

주민 소유 대지에 대해서는 택지지구와 마찬가지로 현금으로 보상을, 상가 소유 주민 등에게는 상가 입주권을 준다. 이렇게 발생한 입주권으로 주민들은 택지지구 등지의 특별공급 아파트(상가)를 분양 받을 수 있다.

상가 딱지 거래는 1회 가능

이처럼 입주권을 받을 수 있는 철거 대상 주거시설은 택지지구나 도시계획사업지에 수용된 이후에는 거래가 안 된다. 물론 입주권으로 바뀐 뒤에도 불가하다.

해당 사업지에 수용된 이후부터 입주권 발행 전까지를 속칭 딱지라고 하는데, 딱지 거래는 명백한 불법이므로 주의해야 한다. 하지만 상가의 경우 이 딱지 거래가 1회에 한해 가능하다. 때문에 동탄신도시 등지에서는 실제로 상가 딱지에 높은 웃돈이 붙어 거래되기도 했다.

택지지구나 도시계획사업지에 수용되기 전에는 수용 대상 주거시설 등을 거래할 수 있다. 실제로 수용 전 철거 대상 주거시설 등은 일반 분양가에 비해 비교적 저렴하게 택지지구에 입성할 수 있는 기회를 갖는다는 점에서 매력적인 투자 대상이 돼 왔다.

그러나 그 만큼 위험도 크다. 우선 택지지구 예정지 내에 있다고 해서 무조건 철거 대상(입주권이 나오는)이 되는 것은 아니다. 또 통상 철거 대상 주거시설이나 상가는 입주권이 나오지만 사업지에 따라서는 입주권 대신 현금으로 보상하는 곳도 있다. 이는 도시계획사업지도 마찬가지다.

따라서 무턱대고 이들 시설을 사들여서는 안 된다. 해당 사업지의 보상규정 등이 확정되면 이를 확인하고 매입하는 게 가장 좋지만, 보상규정 등은 아무나 열람할 수 있는 것이 아니다.

딱지 거래는 명백한 불법

불법으로 딱지 거래가 이뤄지기도 한다. 딱지 거래 때는 매매 계약서를 쓴 뒤에도 해당 주거시설을 원주민 이름으로 둬야 입주권을 받을 수 있다. 그래서 일종의 안전장치로 공증을 받지만, 나중에 원주민이 돈을 더 달라고 해 마찰이 생기기도 한다.

그리고 딱지 거래를 하다 적발되면 입주권을 받을 수 없을뿐더러 2년 이하 징역이나 2000만원 이하의 벌금에 처해질 수 있다.

도시계획사업에 의한 입주권은 특히 어느 지역 아파트에 입주하게 될 지 알 수 없다는 점도 감안해야 한다.

입주권 소유자가 자신이 원하는 지역을 골라 신청할 수 있지만, 해당 지역에 경쟁이 있을 경우에는 자칫 비인기지역 아파트에 배정될 수도 있음을 명심해야 한다.


입주권 종류별 특징

입주권 종류

특징

주택재개발 사업

-재개발 구역 내 신축 아파트(상가) 분양 받을 수 있는 권리
-'입주권=재개발 지분'으로 이해하면 편리
-20㎡ 미만 지분은 입주권 안 나올 수 있어

주택재건축 사업

-재건축 구역 내 신축 아파트(상가) 분양 받을 수 있는 권리
-조합설립 인가 후에는 입주권 전매 사실상 금지

택지개발지구 조성 사업(신도시 포함)

-택지지구 예정지 내 철거 대상 주거시설에 살고 있는 주민들이 특별분양 아파트(상가)를 분양 받을 수 있는 권리
-철거 대상 주거시설로 수용되면 거래 불가
-수용된 이후부터 입주권 받기 전까지를 속칭 '딱지'라 부
-딱지 거래는 불법(상가 딱지는 1회에 한해 가능)

도시계획 사업

-정부나 지자체 등이 공원 등의 공공시설 조성할 때 철거해야 하는 주거시설에 살고 있는 주민들이 특별분양 아파트(상가)를 분양 받을 수 있는 권리
-철거 대상 주거시설로 확정되도 입주권 대신 현금청산 될 수도 있음
-입주권으로 어느 지역에 입주하게 될 지 알 수 없는 경우 있음


출처--부동산다이어리

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금융/경제

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2010년 경매시장, 위기는 곧 기회다-이영진님 |경매

2010-02-19 17:39

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참 답답한 한해를 보내고 있다. 규제를 푸는가 싶더니 뜬금없이 대출규제(DTI, LTV)가 단행됐고, 실물경기가 회복되는 듯싶더니 장밋빛 전망치만 요란한 채 서민이 느끼는 체감경기는 최악이라 할 정도로 더 나빠졌다.

금융위기로 침체됐던 부동산시장도 잠시잠깐이나마 회복세를 보이더니 겨울이 다가올수록 매수세가 아예 자취를 감출 정도로 뜸해졌다. 이러한 사정은 경매시장도 마찬가지.

지난해 하반기 금융위기 여파는 경매시장도 비켜갈 수 없었다. 특히 아파트 경매시장에 큰 타격을 입힌 결과, 수도권 아파트 낙찰가율이 2007년 92.19%를 정점으로 2008년 85.70%로 6.49%p 급락했으며, 하락폭은 강남권(-7.67%p), 버블세븐(-8.62%p)일수록 더 커졌다. 이러한 현상은 올해 1/4분기까지 지속됐다.

올해 4월 이후 매매, 분양, 경제 등 모든 분야의 지표가 호전을 보이면서 경매시장 역시 다시금 상승국면에 접어들었다. 그러나 그것도 잠시. 7월부터 시작된 대출규제는 10월 DTI규제가 제2금융권으로까지 확대되면서 경매시장을 다시금 위축되게 만들었다.

경매시장이 침체되면서 감정가 이상 고가낙찰건도 갈수록 줄어들고 있고, 2/4, 3/4분기 1회 이상 유찰된 물건을 찾기가 어려웠지만 이제는 2회 이상 유찰된 물건이 심심치 않게 발견될 정도로 상황이 급변했다. 흡사 경매시장을 비롯한 부동산시장이 반짝 회복되기 직전인 올해 초 상황으로 돌아간 듯한 모습이다.

경매시장 침체(낙찰가율이 하락하고 입찰자가 빠지는 추세)는 올겨울이 지나고 내년 1/4분기를 지나도록 쉽사리 회복되지 못할 전망이다. DTI 규제로 주택 구매심리 저하상태가 당분간 지속될 것으로 예상돼 경매시장에서도 입찰경쟁이 그리 치열하지 않을 것으로 예상되고, 시세가 하락하고 있는 상황이라 감정가가 시세보다 높은 상황이 당분간 지속되어 유찰횟수가 늘어나 전반적으로 낙찰가율이 하락세를 유지할 것이기 때문이다.

경매시장 침체와 그 침체가 언제 해소될지 모를 불투명성은 경매시장 자체뿐만 아니라 경매투자자에게도 위기라 할 수 있다. 그러나 위기가 곧 기회라는 말이 있듯 경매시장 침체가 경매투자자들에게 반드시 나쁜 것만은 아니다.

낙찰가율 하락은 투자자에게 있어서 좀 더 경쟁력 있는 가격에 낙찰이 가능하다는 것이고 입찰경쟁률 저하는 입찰자들의 낙찰률(입찰성공률)을 높일 수 있는 기회가 될 수 있다. 그러나 이러한 호기를 이용할 수 있는 것도 내년 2/4분기까지 뿐이다. 2/4분기 이후 부동산시장 회복과 더불어 입찰자들이 다시금 경매시장으로 몰려들 가능성이 많기 때문이다.

경매시장에서의 낙찰가율 하락세가 그리 오래 진행되지 않는 것이 일반적이기에 더욱 그렇다. 낙찰가율 하락세가 지속되기에는 한번씩 유찰될 때마다 저감되는 20~30% 가격 하락폭이 일반매물 또는 급매물에서 느끼는 하락폭과 비교할 수 없을 정도로 크다.

충분히 가격 경쟁력이 생겼다고 판단할 때 입찰자들은 다시 경매시장으로 몰려들게 된다. 가격경쟁력은 물론이려니와 낙찰 가능성이 높고, 이후 부동산 침체가 지속되더라도 최소한 낙찰가 이상 가격이 하락하지 않을 것이라는 확신이 들 때, 그 때가 바로 2회 이상 유찰된 물건이 자주 출현하게 될 내년 1/4분기~2/4분기이다.

실제 지난해 하반기 금융위기 여파로 올해 초 전국 평균 62.49%까지 떨어졌던 낙찰가율이 올해 9월말 현재 기준 72.63%로 10.14%p 큰 폭으로 상승했으며, 지난해 평균 78.22%에서 올해 초 63.88%로 14.34%p 크게 떨어졌던 수도권 낙찰가율도 이후 꾸준한 상승세를 보이다 9월에는 77.41%로 지난해 낙찰가율을 거의 회복했다.

낙폭이 여타 다른 지역보다 컸던 강남권이나 버블세븐지역 아파트 경매시장도 빠른 회복세를 보인 건 마찬가지. 2006년 평균 낙찰가율 91.68%를 정점으로 2008년 78.38%까지 폭락했던 강남권 의 경우 올해 들어 9월까지 평균 84.40%의 낙찰가율을 보였으며, 같은 기간 버블세븐지역 평균 낙찰가율도 83.87%로 지난해 77.35% 대비 6.52%p 상승했다. 떨어졌던 가격회복에 대한 향수는 일반시장이나 경매시장을 불문하고 있는 법이다.

전반적인 시장 침체로 내년 1/4분기까지 지금의 소강상태가 지속될 것이라는 점에서 내년 대폭적인 금리인상, 경기침체 심화, 강도 높은 규제정책 시행이라는 변수가 뒤따르지 않는 한 2/4분기 이후 가격경쟁력을 이유로 입찰자들이 경매시장에 몰리는 것은 뻔한 이치이다. 그러나 역설적으로 낙찰가율 회복은 입찰자가 많아졌다는 것을 반증하는 것으로 그만큼 낙찰받기가 어렵다는 얘기도 된다.

내년도 경매투자자 입장에서 반길만한 또 하나의 요인은 경매물건이 올해 이상 더 늘어날 가능성이 농후하다는 점이다. 경매물건 증감에 영향을 미치는 주된 요인은 금리다. 그간의 경기침체에도 불구하고 2005년 전국에서 진행된 경매물건이 48만6천건으로 가장 많이 쏟아져 나온 후 2008년 31만4천건으로 줄곧 감소세를 보일 수 있었던 것은 부동산가격 급등에도 원인이 있었지만 저금리에 기한 영향이 무엇보다 컸다.

그러나 올해는 사정이 사뭇 달라졌다. 부동산시장이 회복기에 있다지만 DTI규제 확대 시행으로 가격이 다시 주춤하고 있고, 내년도 5% 경제성장률을 얘기하지만 실질소득은 더욱 감소하고 있는데다 경기호전에 대한 전망에 따라 금리상승에 압박도 거세지고 있는 추세다. 경매물건이 늘어날 소지가 충분하다는 것이다.

2009년 들어 9월말 현재까지 진행된 경매물건은 모두 25만3천건. 월평균 2만8천건 정도로 2008년 월평균 2만6천건보다 2천건 정도가 많다. 금리인상 추세에 실물경기 침체 등이 반영된 결과다. 이 추세대로라면 올해 경매물건은 33만건 정도에 이르고 2010년에는 이보다 더 많은 35만건의 경매물건이 쏟아져 나올 전망이다. 경매투자자의 물건에 대한 선택폭이 넓어지는 셈이다.

가격경쟁력을 이유로 투자자들이 경매시장으로 몰리겠지만 더불어 경매물건 증가로 입찰자들이 분산되고, DTI 규제, 금리인상 영향으로 낙찰가율이 급등하지는 않을 상황. 2010년 경매투자자들에게 절호의 기회가 도래하고 있는 것이다. 시장이 불황일수록, 미래가 불투명할수록, 규제가 심할수록 좀더 안정적인 상품, 좀더 저렴한 가격에 부동산을 구입하고자 하는 욕구가 강해지는 법이다. 이러한 욕구를 충족시킬 수 있는 곳 역시 2010년 경매시장이다.

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부동산 경매하다 망한 사람들(시리즈 2)-우형달님 |경매

2010-01-23 12:34

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부동산 경매하다 망한 사람들(시리즈 2)
올린이 : 우형달 (우수회원) 댓글 : 3  추천 : 22  조회 : 412  날짜 : 2010년 01월 22일 20:09
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지뢰밭 민통선 임야와 미 공군 훈련기지 인근 대지

경매물건에도 유행은 있다

무엇이든 유행이 있듯이 경매물건에도 유행이 있다. 유행중일 때는 비싼 대접을 받는 것은 당연한 이치다. 다만 그럴 가치가 있는 녀석이 대접을 제대로 받는다면 무슨 문제가 발생하겠는가. 경매시장에도 유행은 있다.『아파트→연립빌라→단독다가구→오피스(텔)→상가→임야』로 이어지는 유행이 그것이다.

임야에 사람과 돈이 몰리면 경매시장은「꼭짓점」이 라고 보면 틀림없다. 과열경매 양상은 이미 지방 땅으로까지 번진지 오래되었다. 지방의 임야등 부동산 시세가 가파른 상승세를 보이는 가운데 법원 경매에도 외지 투자자들이 대거 몰려 일부 지역의 경매 물건은 폭등세마저 보이고 있다.

이런 현상은 일부에 국한된 것이 아니다. 장래 사소한 개발계획이라도 있다고 소문나면 매매든 경매든 외지인들이 설치지 않는 곳이 없다. 그 영향으로 가격은 하늘 높은 줄 모른다. 그러다 보니 심각한 부작용이 여기저기서 터지고 있다. 피해의 귀착점은 말할 것도 없다.『묻지마 경매!』를 즐긴 투자자들의 몫이다.

임야에 사람과 돈이 몰리기 시작한 것은 언제

지방 임야 경매물건에 사람과 돈이 몰리기 시작한 것이 2006년부터라는 것이 중론이다. 특히 2006년 하반기부터 낙찰가격이 급격히 상승하였다. 일부 지방의 임야나 전답 물건은 감정가격 보다 무려 5배가 넘는 가격에 낙찰되는 사례마저 나타났다. 예전에는 1~2대1에 불과하던 평균 경쟁률이 최근 7~8대1로 높아지고 심지어 30~40명이 응찰하는 물건마저 나타나고 있는 것이다.

최근 들어 가장 높은 가격에 팔린 경매 토지는 원주 임야로 감정가가 2억 원이었다. 낙찰결과는 36대1의 경쟁률을 나타내면서 10억여 원에 낙찰됐다. 매각가율이 500%라는 말이다. 제정신들이 아니다. 냉수라도 들이켜고 냉정을 되찾아야 할 때가 분명 도래했다. 임야 경매 낙찰자 가운데 절반이상이 수도권을 비롯하여 전국 각지에서 모여든 외지 투자자들이다. 가격 상승의 주범으로 지목되고 있다. 문제는 이렇게 높게 낙찰 받아도 수익을 낼 자신이 있다고들 한다.

본인 주변에도 시골 땅 낙찰 받아 쪼갠 다음 전화부대를 동원해서 낙찰 받은 그 몇 배 이상으로 처분하는 분도 계시다. 낙찰 받아 쪼개기, 계획 짜기 등으로 본전 뽑기에 혈안이 되어 지방 임야 등을 난장판으로 만드는 사람들이다. 우리 같은 병아리들이 그 판에 끌러 들어갔다가 그 땅에 묻힐 수 있다.

기획부동산의 활약이 경매와 무슨 상관이 있냐고 궁금해 하시는 분들도 계실 수 있다. 감염이 무섭다. 기획부동산의 전화로 이미 한번은 낚인 상태다. 이미 뜸이 들여진 상태라는 말이다. 기획부동산의 전화는 쉽게 뿌리쳤을지 모르지만 전화로 소개받았던 지역에 경매물건을 발견했다고 하자. 이럴 때 매몰차게 뿌리쳐지지 않는 것이 대체적인 인간의 속성이다.

지뢰 묻혀 있는 대전차 진입로의 파주 임야

지뢰가 묻혀 있고 대전차 진입로의 땅을 싸다고 낙찰 받으면 어쩌자는 계산인가. 필자 주변에 이런 투자를 하고 나서 지금도 애를 먹고 있는 사람이 있다.

개미들은 보통은 실패한다고 아우성을 치는 주식시장에서 전문투자자로 상당한 재미를 보았던 이필정(가명)씨가 그 주인공이다. 파주 법원리 임야에 응찰했다가 상당한 자금이 묶여 지금도 고전하고 있다. 주식시장 분석가로 모 케이블 방송국에 현재도 출연하여 상당한 인기를 누리고 있는 중이기도 하다. 주식시황분석가로는 꽤나 유명한 사람이고 본인과도 막역한 사이다.

⇒ 어디 땅을 낙찰 받으셨다고요!

⇒ 파주 법원리 가야리 산입니다?

⇒ 크기는요!

⇒ 산봉우리 하나를 통째로 받았는데요~ 2필지 총 면적은 13,650평입니다?

⇒ 꽤나 큰 걸 받으셨네요! 낙찰가격이 꽤 나가겠는데요!

⇒ 세 번 유찰로 감정가격 절반 수준일 때 66%에 응찰해서 받았습니다?

⇒ 좀 이상하네요~ 요즘 파주 법원리 쪽 임야는 한번 이상 유찰 안 되는데!

⇒ 아는 사람이 소개해서 받기는 잘 받았습니다?

⇒ 맹지인가요!

⇒ 현황상 6미터 도로에 접해있습니다?

⇒ 맹지는 아니네요!

⇒ 지적도상에는 군사도로 8미터가 접하는 걸로 되어 있어 맹지는 아닙니다?

전차가 다니는 길이어서 맹지는 아니란다

⇒ 얼마에 받으셨어요!

⇒ 11억 7,800만원이요? 평당 86,500원 꼴로 받았습니다?

⇒ 싸게는 받으셨는데 군사도로에 접해 있다고요!

⇒ 땅이 전차 부대 진입로로 전차포격훈련장으로 가는 길목에 있어요?

⇒ 그 쪽 임야는 보통 그러잖아요!

⇒ 그런데 임야 일부에 지뢰가 매설되어 있다고 하더라고요?

⇒ 지뢰밭이라고요~ 사실 확인하지 않으셨어요!

⇒ 확인을 하기는 했는데 다하지는 못했죠?

⇒ 다하지는 못했는 다는 말씀이 무슨 뜻인가요!

⇒ 파주시청하고 군부대하고 말들이 서로 달라요?

⇒ 뭐라 그러던가요!

⇒ 파주시청은 관리지역이어서 기본적으로 개발행위를 할 수 있다고 해요?

⇒ 군부대에서는 뭐라고 하는데요!

⇒ 매설된 지뢰제거 여부판단은 자기들 소관이 아니라고 그렇게 말해요?

⇒ 그런 땅을 왜 사셨어요!

⇒ 파주 신도시의 후광 효과도 기대되고 해서?

⇒ 군부대는 어쩌고요!

⇒ 군사시설보호구역이 완화되는 추세여서 미리 선점하자 그런 의도도 있었죠?

⇒ 선점이라고요!

⇒ 제가 투자에는 동물적인 감각도 조금 있잖아요 헤헤?

⇒ 저도 그쪽은 좀 아는 데 그런 땅은 매매로도 평당 몇 천 원짜리도 많은데!

필자가 파주쪽에 대해서 조금 아는 체 하자 그제야 진짜 고민을 말하기 시작했다.

평당 3,000원 정도의 임야를 30배정도에

⇒ 그런 땅은 일반매매로 현재 5~6천 원 정도면 살 수 있다고 하더라고요?

⇒ 저도 그렇게 아는데, 아는 분이 소개하셨다고 했는데 뭐라고 그래요!

⇒ 그런데 그 사람 탓을 할 수가 없어요?

⇒ 그래요 왜요!

⇒ 군사시설보호구역이고 지뢰매설지역이라고 말했거든요?

⇒ 다른 말은 안했고요!

⇒ 용도변경여부하고 시세는 직접 알아보고 난 다음 입찰하라는 말 했어요?

⇒ 그 양반 해 줄 말은 다 하셨네 공부확인만 해서는 안 되는데!

⇒ 그러면 또 뭐가 필요하죠?

⇒ 이런 경우는 직접 문의하셔야 하는데!

⇒ 당연히 했죠? 아까 말씀 드렸잖아요~ 말들이 서로 다르다고?

⇒ 해당 군부대하고 파주시청에는 알아 보셨을 것 아네요!

⇒ 공무원들 여전히 참 느려요, 원칙적인 이야기만 하고 있으니?

⇒ 그거야 어제 오늘일 아니잖아요!

⇒ 이러면 주식시장에서는 딱 굶어 죽는데?

⇒ 지금 그런 말 할 때가 아닌데!

⇒ 아무튼 답답하더라고요?

⇒ 주식시장하고 기본적으로 판이 다르잖아요!

⇒ 그렇기는 하죠?

⇒ 판단자료로 삼았던 회신은 받으셨을 것 아네요!

⇒ 시청에서는『토지이용계획확인원』대로 해석하고, 군부대는 깜깜 무소식이고?

⇒ 그럼 군부대 확인은 안하신 거세요!

⇒ 시간이 안 맞아 답을 못 듣고 응찰했다가 덜미를 잡힌 꼴이 되고 말았죠?

파주시로부터는 전용허가는 가능하다는 답을 들었다. 해당군부대는 상급부대에 확인해서 알려주겠다고 했단다. 파주시청 담당자는 해당용지가 관리지역이고 휴경상태이기 때문에 시 자체에서는 용도 변경허가는 가능하다는 답을 얻었다. 다만 용도변경을 위해서는 해당 군부대의 허가도 함께 받아야 한다고 했다는 것이다.

해당 군부대 답을 듣지 못하고 응찰했다

문제는 입찰일까지 군부대 답을 듣지 못했다는 것이다. 군부대에 문의할 때마다 담당자는 상급부대에 문의를 했고 회신을 기다린다는 똑같은 말만 되풀이했다는 것이다. 파주시청에서는 가능하다고 했으니, 군부대도 마찬가지일거라고 판단하고 응찰한 것이 문제의 발단이 되어버렸다.

응찰할 때까지 회신을 듣지 못했는데 낙찰후 잔금납부전에 다시 확인해야 한다고 했던 사실을 깜빡 잊고 잔금을 납부했다는 것이다. 한참뒤에 군부대를 통해서 받은 통보는

『해당토지용도변경불가』였단다. 용도변경불가 사유로는 이러했단다.

⇒ 해당 군사용지는 군사훈련(작전)시 전차부대 이동로로 용도변경이 절대 불가

⇒ 해당 군사용지는 유사시 전차부대 집결지로 용도변경이 절대 불가

⇒ 해당 군사용지는 지뢰매설지로 용도변경이 절대 불가

거기다가 한술 더 떠서

⇒ 부대장 허락 안내 없이 민간인 출입 절대불가

⇒ 위반 출입 시 발포 가능함, 이란다.

군부대에 다시 질의를 했지만 같은 답이 돌아올 뿐이었단다. 아마 지뢰매설지역이어서 민간출입으로 사고라도 발생하면 문제가 되니까 출입금지구역으로 지정하지 않았나 하는 추측이다. 군사보호시설이라는 임야의 특성을 무시하고 그 해제와 변경여부를 사전에 완전히 확인하지 않고 과감하게 경매에 참여한 것이 패착이었던 셈이다. 다 확인하고 나니 마음은 편하단다. 말은 그렇게 하지만 쓰린 속은 대강 추측이 가능하다.

어느 쪽이 더 어려울까

주식투자하는 사람이 현금 12억 원을 묶여놓고 꼼짝 못하면 속은 많이 상할 거라는 추측이다. 지금 급매물로 평당 7,000원선에 처분하면 9,555만원은 받는단다. 12억 원 투자해서 몇 년 지나 9,555만원에 처분하면 어떤 결과가 발생할까. 상상이 어렵지 않다. 깨진 쪽박을 차는 일만 남게 되지 않을까.

『D투자 : 1만 원짜리를 2만원에 사서 5천원에 팔았다. 쫄딱 망할 투자?』는 그래도 양호하다고 해 주어야 할 판이다.

주식시장에서 워낙 험한 꼴을 자주 당한 전력이 있어 1/12로 줄어드는 것은 참을 만 하단다. 필자를 위로할 요량으로 한마디 더 하신다. 주식은 깡통이 되면 쓰레기지만, 경매는 덩어리는 남아 있잖아요!

이 정도로 도통하는 데까지 얼마나 많은 수업료를 지불하고 깊은 상처를 입었을까. 주식 판에서 쓰러지지 않고 인정받는 내공이 분명하게 느껴진다. 깊은 내공이 존경스럽다. 아마 필자라면 이 정도 충격이면 상당한 정도의 데미지를 입었을 것이다. 여러분은 어떠하실까 궁금해진다. 지금도 이 물건을 생각할 때마다 이필정씨 말이 귀를 맴돈다.

우 선생님~ 경매시장도 주식시장만큼 어려운 것 같아요』.

부동산 경매시장과 주식시장의 투자 난이도를 비교하면 어느 쪽이 살아남을 가능성이 높을까? 비슷한 또 다른 사례이다.

 

 

평택 공군부대 훈련장옆 대지

일산 주엽동에 사는 박용선씨는 고향인 평택시 독곡동의 지목이 대지(잡종지) 약 700평을 1차 유찰로 8억8천 만 원 일 때 9억3천 만 원에 응찰하여 소유권을 취득했다가 다시 밭으로 농사짓고 있다. 5년째 주말마다 일산에서 평택까지 차에다가 호미랑 삽 실고 농사지으러 다니려니까 미쳐버리겠단다. 남들은 밭을 사서 대지로 용도변경을 하느라고 난리들인데 대지를 사서 농사를 짓고 있으니 한숨이 나오지 않을 수 없는 노릇일 것이다.

그럴 수밖에 없는 이유가 있다. 이 지역 일대가 평택 미 공군 비행훈련장으로 이착륙 활주로 진입부분에 해당한다. 고로 건물 신축허가가 나지 않을 뿐만 아니라, 제1종일반주거지역이어서 일반 주거용 주택은 3층 이하로만 허가가 나는 지역이란다.

또한 설령 허가가 나서 신축을 한다고 해도 제정신을 가지고는 도저히 살 수 없는 동네란다. 시도 때도 없이 이착륙하는 전투비행기 소음 때문에 말이다.

⇒ 고향이어서 잘 아는 지역 아니세요!

⇒ 그게 문제였죠~ 저는 어렸을 적부터 익숙해져서 심각하게 생각 안 했죠?

⇒ 그럴 수 있겠네요!

⇒ 집사람이랑 꼬마들은 두 번 다시 오기 싫다고 안 와요?

⇒ 왜요~ 시끄러워서요!

⇒ 그렇죠~ 저는 지금도 별로 모르겠어요?

⇒ 그럴 수도 있겠네요!

⇒ 시끄럽다는 생각이 별로 안 들거든요?

⇒ 선생님 같은 분이 자기 위주로 이야기하면서 학생들은 어떻게 가르치세요!

⇒ 그러니 참 아이러니하죠?

⇒ 참 재미있네요!

⇒ 우 선생님 놀리지 마세요~ 저는 심각해요?

⇒ 난감하니까 오히려 한번 웃자고 드리는 소리입니다!

⇒ 좋은 해결 방법이 없을까요?

중개업소도 별로 반가워하지 않는단다

⇒ 건축허가 받아서 팔아버리면 되잖아요!

⇒ 그 일대는 부동산 중개업소도 없어요?

⇒ 정말이요!

⇒ 가장 가까운 곳이 독곡동 시내에 있는데 차로 15분 걸려요?

⇒ 그런가요!

⇒ 비행장 들어오면서 동네가 못쓰게 되어버렸죠?

⇒ 전에는 그러지 않았나요!

⇒ 제가 어릴 적에는 그렇게까지 자주 뜨고 내리지 않았어요?

⇒ 그럼요!

⇒ 미 공군 주 훈련장이 들어서면서부터 지금처럼 되어버렸죠?

⇒ 그 정도인지는 몰랐는데!

⇒ 지금은 이 인근에 슈퍼 하나, 편의점 하나 없어요?

⇒ 그래도 인근 중개업소에 부탁할 수밖에 없잖아요!

⇒ 그렇죠~ 그런데 중개업소도 별로 반가워하지 않아요?

⇒ 시끄러워도 장사는 해야 할 것 아닌가!

⇒ 손님을 모시고 오다가도 비행기 한 대만 날면 바로 차 돌리라고 한다네요?

⇒ 시끄럽다고 그러나요!

⇒ 비행기가 편대로 날아버리면 창문이 덜렁 덜렁합니다?

⇒ 그 정도로 심한가요!

⇒ 그러니 차 돌리라는 말이 무리가 아니죠?

인근에는 가축 농장도 없단다

⇒ 아세요~ 이 근처에는 소 돼지 닭 키우는 농장이 없다는 것?

⇒ 너무 시끄러워 죽어버리나요!

⇒ 그렇죠~ 송아지가 태어나도 절반은 기형이래잖아요?

⇒ 그런 정도인가요!

“시청에서는 양계장 같은 것 가능하면 못하게 한답니다?”

“정말이세요!”

⇒ 그러니 사람인들 정상이겠어요?

⇒ 그래도 박 선생님은 정상이시잖아요 헤헤!

⇒ 지금 그런 농담 하실 겨를도 다 있네요 하하하?

박용선씨와 함께 필자도 2007년 가을에 이 지역을 한번 가 본적이 있었는데 사람살기는 어렵겠다는 생각이 들었다.

⇒ 비싼 밭에 고구마 캐러 가는데 우 선생님도 한번 가실레요?

⇒ 아직 안 파셨어요!

⇒ 누가 그 가격에 사나요?

⇒ 그럼 여태 끼고 계셨단 말씀이세요!

⇒ 별수 없잖아요, 농사라도 안 지으면 시끄럽잖아요?

⇒ 그게 무슨 말씀이세요~ 누가 시끄러워요~비행기 말고 또 있어요!

⇒ 시청에서 과태료 부과한다, 형사고발 한다, 강제매각의뢰 한다 달달 볶잖아요?

⇒ 아~ 그 말씀이세요!

소풍삼아 한나절 놀이삼아 따라가 고구마를 함께 캐는데 약 4시간 동안에 머리위로 지나는 비행기 횟수가 19번이었다. 필자가 일부러 헤아려 보았다. 1시간에 다섯 번꼴이다. 약 12~3분당 한 번씩 귀가 찢어지는 굉음을 들어야 한다는 것이다.

얼마 전 뉴스를 들으니 미 공군은 한국 국방부와 협의해서 평택 비행 훈련장을 현재보다 더욱 확장하기로 했단다. 그 뉴스를 듣는데 갑자기 박용선씨 평택 땅이 생각났다. 문득 의문 하나가 머리를 스쳤다.

⇒ 미 공군이 이 지역에서 먼저 철수를 할까?

⇒ 박용선씨가 죽어 이 세상을 먼저 떠날까?

고향 사랑하는 것과 투자는 분리하자. 그러지 않으면 귀를 찢는 괴성을 지르며 머리 위를 지나가는 비행기나 쳐다보며 죽을 때까지 고추 고구마나 심고 살아야 할지 모르겠다는 생각이 들었다. 10억 원 투자해서 평생 이러고 살아야 한다면 어떤 심정일까.

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김양희 (정회원)
우형달교수님이 새로 내신 '위험한 경매'책의 일부네요 . .말로는 대박대박하지만 실제는 쪽박경매가 더 현실적이라는 교수님견해에 102%동감입니다. 경매하다 망한 사람들과 사례를 이야기형식으로 넘 쉽고 젬있게 쓰셨어요 . .진짜로 이럴수도 있겠구나 하면서 하루만에 다 읽어버렸읍니다.ㅎㅎ '위험한 경매' 대애박 나세용 . .꾸벅~~ 01/23 12:02
김미정 (우수회원)
당사자분들은 넘속상하시겠지만 어쩜글을 맛깔나게 잘쓰시는지 혼자 아침부터 디지버졌읍니다ㅋㅋ감사히잘보았읍니다.좋은하루데세요^^왕추~~~ 01/23 09:43
이영자 (정회원)
23년전에 산땅 (기획부동산) 평당 5만원 지금도 6만원이래요. 비싼 수업료 냈습니다. 그당시는 컴퓨터도 8비트였어요. 01/23 01:28

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