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경매로 내 집 마련하기-조선일보 |경매

2009-08-31 21:55

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부동산 투자 입문 가이드 ④ 경매로 내 집 마련하기
신문공고·대법원 사이트에서 경매물건 정보 얻을 수 있어
해당 동 주민센터에서 전입세대원·전입일자 확인을
최저경매가 10%의 보증금 준비 낙찰물건 담보로 대출도 가능

하향 곡선을 그리던 집값이 올 들어 서울 강남권을 중심으로 단기 급등하면서 내 집 마련 계획을 갖고 있던 투자자들이 좌불안석이다. 작년 말 시세보다 20~30% 싼 급매물 '맛'을 봤던 탓에 주택가격이 최고점까지 차오른 현재 시세로는 투자를 선뜻 결정하기가 부담스럽기 때문이다. 게다가 올 하반기 금리 인상이 예고된 상황이어서 조금이라도 더 싼 매물을 찾는 데 주력하고 있다. 이런 주택 수요자들이 관심을 가져볼 만한 투자 방법이 경매이다.

부동산경매정보업체 '지지옥션' 강은 팀장은 '금융기관의 압류 등으로 법원에 나오게 된 경매 물건은 대개 주변 시세보다 싼 가격에 낙찰되기 때문에 잘만 활용하면 집값 급등기에 저가에 내 집을 마련할 수 있는 기회로 삼을 수 있다'며 '다만 법원 경매는 법적 절차에 의해 진행되는 만큼 용어와 절차가 생소하고 복잡하여 철저한 준비와 주의가 필요하다'고 말했다.

Q: 경매에 참가할 때 가장 주의해야 할 부분은?

A:
일반시장에서 거래되는 부동산에 비해 경매로 나온 부동산은 등기상의 관계가 복잡하게 얽혀 있는 경우가 대부분이다. 그런 만큼 철저한 권리 분석이 중요하다. 권리 분석이란 경매 물건을 낙찰받은 후 등기부등본에 기재된 모든 권리가 말소되는지, 아니면 남아 있는 권리가 있어 소유권 이전이 제대로 안 되거나 추가로 지불해야 할 금액이 있는지를 확인하는 작업이다. 등기부등본을 발급받아서 (근)저당, (가)압류, 경매기입등기, 담보가등기 중 등기 일자가 가장 빠른 권리를 '말소기준 등기'라고 하며, 말소기준 등기 이전에 기재된 등기상 권리나 전입 신고한 임차인의 보증금은 대부분 경매 낙찰자가 부담해야 한다. 이처럼 권리분석을 잘못하면 금전적 손해를 볼 수 있는 만큼 전문가의 조언을 구하는 것이 안전하다.

Q: 현장조사 때는 무엇을 살펴봐야 하나?

A: 경매 부동산은 관리가 소홀한 경우가 많으므로 주택의 관리상태를 확인해야 한다. 해당 동주민센터에 들러 전입세대원과 전입일자도 확인한다. 일반적으로 타인의 주민등록등본 열람은 엄격히 제한되지만, 경매 부동산의 경우 경매가 진행 중이라는 증빙서류와 신분증을 보여주면 열람이 가능하다. 이때 임차인이 살고 있다면 '말소기준 등기' 설정일자와 전입일자를 비교해 전입일자가 빠르면 임차인에게 보증금을 물어 줄 수 있다. 반대로 전입일자가 늦을 경우 임차인은 낙찰자에게 권리를 주장할 수 없다. 관리사무소를 통해 미납된 관리비가 얼마인지도 알아본다. 미납액 중 공용부분은 낙찰자가 인수하는 게 일반적이다. 마지막으로 주변 중개업소에 들러 시세와 매도 물량, 거래 빈도 등을 조사해 경매 응찰 금액을 정한다.

Q: 경매 정보는 어디서 얻을 수 있나?

A: 신문공고와 대법원사이트(www.courtauction.go.kr)를 통해 경매 물건 정보를 얻을 수 있다. 신문은 지면 한계상 기본 내용만 공고되므로 이것만으로 경매 물건을 분석하기는 사실상 어렵다. 대법원사이트는 검색이 가능하고 감정평가서, 물건명세서, 현황조사서 등을 볼 수 있어 신문공고보다 내용이 풍부하다. 무엇보다 무료로 이용할 수 있다는 게 장점이다. 유료 사설 경매정보전문업체 사이트는 권리분석 등 분석 자료와 조사원들의 현장 탐방 정보가 실려 있어 매물 분석이 수월하다.

Q: 경매는 어디서 열리나요? 필요한 준비물은?

A:
해당 부동산을 관할하는 법원 입찰법정에서 경매가 진행된다. 예를 들어 서울은 중앙·동부·서부·남부·북부 5개 법원으로 나뉘며, 강남 지역은 중앙법원, 강동·송파 쪽은 동부법원, 강북 지역은 북부법원, 영등포와 강서권은 남부법원, 마포·용산지역은 서부법원에서 경매가 치러진다. 경매는 대개 오전 10시에 시작된다.

경매에 본인이 참여할 경우 신분증과 도장, 최저 경매가격의 10%를 현금 또는 수표(보증금)로 준비한다. 단, 낙찰 후 잔금 미납으로 다시 경매에 부쳐지는 물건은 보증금이 최저가의 20%로 올라간다.

Q: 낙찰대금은 언제까지, 어떻게 지불하나?

A: 경매에 낙찰되면 낙찰일로부터 2주일이 지난 뒤 잔금 납부기간이 정해진다. 보통 약 한 달 정도의 납부기간이 주어지는데 잔금은 일시불로 지불해야 하고 분납은 불가능하다. 만일 납부기한 마감일까지 잔금을 치르지 못한 경우, 보증금은 몰수되고 법원은 재매각 절차에 들어간다. 따라서 입찰에 참여하기 전에 자금 마련 계획을 미리 세우고 경매에 참여하는 것이 바람직하다. 다만, 법원이 정한 재매각일 3일 전까지 잔금과 지체 이자를 법원에 납부하면 낙찰을 그대로 인정받아 소유권을 이전받을 수 있다.

Q: 감정평가액은 실제 시세와 같은가?

A: 경매의 최초 시작가격인 감정가는 법원의 지시로 감정평가사가 해당 부동산의 가격을 평가한 것이다. 일반적으로 주변 시세와 가깝게 산정되지만, 실제 가격과 차이를 보이는 경우도 있다. 부동산 가치를 평가할 때와 경매가 진행되는 시점이 6개월가량 차이가 나기 때문에 시세가 급등하거나 급락하는 때는 큰 차이를 보일 수 있다. 따라서 감정평가서에 적힌 '조사일자'를 통해 감정평가 당시의 가격과 현 시세를 비교할 필요가 있다. 즉 감정가격이 현 시세보다 높으면 유찰시켜 가격이 낮아질 때까지 기다리고 반대로 감정가가 낮다면 바로 입찰에 참여해 낙찰의 기회로 삼을 수 있다.

Q: 경매 물건을 담보로 대출받을 수 있나?

A: 경매 잔금을 치르기 전에라도 낙찰 물건을 담보로 대출(경락잔금대출)받을 수 있다. 경락잔금대출은 낙찰받은 부동산을 담보로 돈을 빌려 잔금을 마련하는 것. 더욱이 경락잔금대출은 일반 은행부터 저축은행, 대부업체까지 서비스를 제공한다. 단, 금융업체별로 대출한도와 금리가 다르므로 입찰 전에 대출조건을 상담하는 것이 바람직하다. 대지가 없는 주택이나 낙찰받은 땅에 타인의 건물이 있는 법정지상권과 같은 문제가 있는 부동산은 대출이 제한될 수 있는 만큼 주의가 필요하다.

Q: 낙찰받은 부동산을 전 소유자나 임차인이 비워주지 않으면?

A: 전 소유자나 임차인 등이 법적 권한이 없는데도 집을 비워주길 거부하면 낙찰자는 '인도 명령'이나 '명도 소송' 등으로 강제 집행을 할 수 있다. 그러나 집행관과 전문인력을 동원해 강제 집행을 하는 데 비용과 시간이 적지 않게 들어가는 만큼 가급적이면 대화와 타협으로 내보내는 것이 좋다. 실제로 강제 집행을 벌일 때 들어가는 비용 안에서 현재 거주자의 이사비용을 지원하는 수준에서 타협하는 경우가 많다.

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금융/경제

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경매의 함정 '선순위 임차인-아시아경제 |경매

2009-08-30 17:48

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시세보다 저렴한 가격으로 내집을 마련하고 나아가 부동산 투자로 더 큰 수익을 얻을 수 있다는 바램으로 입찰법정을 찾는 사람들이 늘어나고 있다. 경매가 일반화되고 대중화되어 누구든지 쉽게 입찰에 참여할 수 있는 것은 바람직하다.

그러나 최근의 낙찰가를 분석해 보면 감정가를 웃도는 낙찰사례가 빈번하며 시세보다 높은 경우도 종종 발생, 과열로 인한 입찰경쟁의 피해가 우려된다. 더욱이 경매에서는 일반매매와는 다른 여러 가지 함정이 도사리고 있음을 간과해서는 아니된다. 이에 경매의 함정과 이에 대한 대처방법을 살펴보고자 한다.

김정섭씨는 알뜰히 모은 적금을 타서 어디에 투자할까 고민하다가 환금성이 좋은 아파트에 투자하기로 마음먹었다. 마침 파주 금촌동에 34평형 아파트가 경매로 나왔는데 감정가는 2억7000만원이며 두 번 유찰돼 감정가 대비 64%인 1억7280만원으로 떨어졌다는 정보를 얻었다. 인근 부동산 중개업소에서 시세를 알아보니 감정가 수준인 2억7000만원이었다.

그런데 이 아파트에는 전세보증금 8000만원에 세를 살고 있는 선순위 임차인이 있었다. 임차인의 주민등록은 말소기준권리인 저당권보다 먼저 전입해 대항력이 있으나 확정일자는 저당권보다 늦게 받았다. 배당에서 저당권자에게 우선배당하면 배당순위에서 밀린 임차인은 보증금을 전혀 배당받지 못하는 처지였다.

대항력있는 선순위 임차인이 배당요구를 했을때 보증금에서 배당받지 못한 금액이 있으면 이는 매수인이 부담해야 한다. 따라서 이 아파트가 경매에서 1회 유찰되었을 때 아무도 응찰하지 않았던 것으로 분석된다.

하지만 김씨는 현장조사를 하면서 선순위 임차인이 소유자의 동생이라는 사실을 알았다. 주택임대차보호법에 의해 임차인으로 보호를 받기 위해서는 임대차계약서를 작성하고 임대차보증금을 임대인에게 지불해야 하며 이 법에 의한 일정한 요건을 갖추어야 한다.

김씨는 임차인에 대한 조사를 하던 중에 경매신청 채권은행으로부터 임차인이 이 아파트에 무상으로 거주한다는 사실과 무상거주확인서를 가지고 있다는 사실을 알아냈다.

이런 정보를 알게된 김씨는 임차인이 보증금 8000만원에 선순위로 권리신고 및 배당요구를 했으나 허위임차인이라는 것을 알고는 과감히 경매입찰에 참가했다.

경매에서 임차인에 대한 권리분석은 대단히 중요하다.

주택임대차보호법은 민법의 특례법으로 법률상 열악한 지위에 있는 주택 임차인을 보호하기 위해 대항력을 비롯한 여러 가지 제도를 두고 있다. 비단 주택만이 아니라 상가점포에 대해서도 상가건물임대차보호법이 제정돼 임차인을 보호하고 있다.

경매의 권리분석에서 대항력있는 임차인이 있을 경우에는 입찰전략을 잘 세워야 한다.

대항력이란 임차인이 임대차계약 내용을 임대인만이 아니라 누구에게도 주장할 수 있는 힘을 말한다.

만약에 임차한 주택이 경매로 다른 사람에게 경락돼도 대항력을 갖출 경우 보증금을 반환받을 때까지 주택을 인도하지 않고 계속 대항할 수 있으므로 보증금 보호를 받는 효과가 있다.

임차인은 주택의 인도와 주민등록을 하면 그 익일부터 대항력을 가지게 되며 상가건물의 경우에는 건물의 인도와 사업자등록을 신청해야 한다.

하지만 임차인은 선순위 저당권이나 압류등기, 가압류등기보다 대항요건이 늦게 갖추어질 경우에 이들 권리에 대해는 대항력을 행사할 수 없으며 매수인에게도 그 효력을 주장할 수 없다.

대항력있는 선순위 임차인이 있을 경우에는 먼저 임차인이 배당요구를 했는지 살펴본다.

임차인이 배당요구를 한 경우에도 보증금을 전액 배당받는지 일부만을 배당받는지 분석한다. 임차인이 배당요구를 하고 전액 배당받게 되면 매수인은 부담없이 입찰할 수 있다. 그러나 일부만을 배당받게 되면 배당받지 못한 보증금에 대해서는 매수자가 부담해야 하므로 그 금액만큼 감액해 입찰에 응하도록 한다.

선순위 임차인이 배당요구를 하지 않고 그 보증금을 매수인이 부담해야 한다면 입찰가격이 보증금을 물어주고도 이익이 발생할 때까지 유찰되도록 기다렸다가 응찰하도록 한다.

다음으로 주민등록은 말소기준권리보다 먼저 등재돼 있으나 권리신고 및 배당요구를 하지 않은 임차인에 대해 허위임차인인지 대항력있는 임차인인지 분석해 충분히 대응할 수 있을 경우에 입찰하도록 한다.
<김종국 지지옥션 팀장>

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금융/경제

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