경매(23)

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김밥아줌마의 집 비우기-조인스랜드유영수님 |경매

2009-09-29 18:24

http://blog.drapt.com/yunsuhk/347161254216280389 주소복사

서울 당산동에서 1000냥짜리 김밥집을 운영해오고 있는 나미자(45)씨는 4~5년간 꼬박꼬박 적금을 부어 5천만 원의 종자돈을 마련했다. 이 돈을 어떻게 굴려야 할지 고민이 됐지만 주식이나 펀드 투자는 왠지 겁이나 쉽게 결정을 내릴 수가 없었다. 다양한 재테크 방법을 고민하고 있던 어느 날, 나미자씨는 우연히 일간신문에서 부동산 경매광고를 접하게 되었다.

‘이것이다!’ 하는 생각이 든 나미자씨는 그 다음날 바로 필자가 운영하는 중앙일보 부동산아카데미에 등록하여 경매공부를 시작하게 되었다. 그리고 어느 정도 경매에 대한 지식이 쌓이자 필자로부터 부천에 소재하는 17평형 빌라를 추천받아 난생처음 경매로 부동산을 낙찰 받을 수 있었다.

나미자씨가 낙찰받은 빌라에는 임차인 K씨가 보증금 3천만 원에 세를 들어 살고 있었다. 그 전입 시기가 말소기준권리 이후였기 때문에 대항력은 없었지만 경매기입등기일전에 전입하였기 때문에 소액 임차인에 해당되어 보증금 3천만 원 중에서 1600만원을 최우선변제 받을 수 있었다. 나미자씨는 매각대금 이외에 추가로 이사비 부담도 없고 인도명도 과정도 쉽다는 필자의 조언을 받고 3차에 응찰했다.

총 응찰자가 6명이었지만 나미자씨는 6,750만원에 낙찰받는데 성공했다. 종자돈이 5천만 원 밖에 없었기 때문에 부족분은 은행에서 2천만 원을 대출받아 잔금을 완납하였다.
 
그런데 일을 마무리하고 세입자 K씨를 만나러 간 나미자씨는 황당한 일을 당했다. 세입자 K씨가 보증금 3천만 원 중 1,600만원만 받게 되니 나머지 1,400만원을 마저 주지 않으면 빌라에서 나가지 않겠다고 배짱을 부린 것이다.

처음으로 이런 일을 당해본 나미자씨는 어떻게 대처할지 고민하다 필자를 찾아왔다.
필자는 일단 나미자씨를 안심시키고 내용증명을 작성하기 시작했다.

그 내용은 다음과 같다.
첫째: 임차인 K씨는 후순위임차인이라서 낙찰자가 임차보증금을 물어줄 의무가 없다는 점.
둘째: 임차인 K가 법원에서 최우선변제금을 받기 위해서는 낙찰자의 인감증명서가 첨부된 명도확인서를 법원에 제출하여야만 받을 수 있다는 점.
셋째: 지금부터 임차인 K씨는 낙찰자 나미자씨의 집을 부당하게 사용하고 있기 때문에 집세를 내야 한다는 점.
따라서 일주일 이내 집을 비워주지 않으면 배당금 1,600만원에 가압류를 해서 다달이 세만큼 공제를 할 것이므로 시간이 지나면 지날수록 임차인 K씨의 배당금이 적어지게 될 거라는 점.
마지막으로 이러한 내용을 본인이 원하는 변호사에게 확인받은 후 답변을 달라는 내용이었다.

그 다음날, 나미자씨는 필자가 작성해준 내용증명서를 임차인 K씨에게 보냈다.
그리고 내용증명을 보낸 후 4일째 되는 날, 나미자씨에게 임차인 K씨가 만나자는 연락을 해왔다.
 
 임차인 K씨는 변호사를 찾아가 자문을 구한 뒤, 내용증명의 내용이 옳다는 소견을 듣고는 다시 부랴부랴 연락을 취한 것이었다. 그는 전세보증금 3천만 원에서 배당금액 1,600만원만을 받아 딱 1400만원 손해를 봤으니 보증금 2,000만원에 월세 20만원으로 이 집을 싸게 세놓으면 다시 계약을 하겠다고 통사정을 하였고 나미자씨는 흔쾌히 합의를 해주었다.

그 후 나미자씨는 보증금 2천만 원을 받아 은행대출을 갚고 매월 20만원씩의 월세수입을 얻을 수 있었다. 그리고 2년 후엔 전세 6,500만원으로 재계약을 했고 다시 그 전세금으로 투자할 수 있는 다른 물건을 찾고 있었다.
 
그런데 최근에 그 지역이 뉴타운으로 지정된다는 소식이 들리면서 오히려 빌라를 1억6500만원에 팔라는 인근 부동산에서 문의가 들어온다며 요즘은 행복한 고민에 빠져 있다.

‘와~ 이게 법원경매구나, 좀 더 일찍 경매를 배울걸.’
놀라움과 기쁨에 웃음이 절로 나는 나미자씨는 좀 더 일찍 경매공부를 시작하지 못한 것에 아쉬움이 들기도 하지만 지금이라도 경매를 배워 한편으론 안심이 된다고 한다.
나미자씨는 언젠가는 부자가 되어 있을 자신을 꿈꾸며 오늘도 경매를 배우러 희망의 발걸음을 옮긴다.


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금융/경제

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부동산경매 가처분을 조심하라-조인스랜드유영수님 |경매

2009-09-25 14:29

http://blog.drapt.com/yunsuhk/347161253856557564 주소복사

가처분이란 가압류와 함께 보전, 처분의 일종으로써 해당 부동산에 관한 현상이 바뀌면 당사자가 권리를 실행하지 못하거나 이를 실행하는 것이 매우 곤란할 염려가 있을 경우 또는 해당 부동산에 관한 다툼이 있는 권리 관계에 대하여 임시의 지위를 정하기 위해 취해지는 임시적 처분을 말한다.(민사집행법 제 300조)

더 쉬운 말로 ‘야~야~야~!!!!!!! 가처분권자인 내가 내 권리를 행사할 때까지 꼼짝하지마!!!!!’(개그맨 박명수씨 버전)라고 이해하면 쉬울 것 같다.

 

가처분 등기를 하는 이유

이렇게 가처분등기를 해두는 이유는 만일 상대방에 대하여 소송을 진행하거나 또는 소송이 진행 중인 경우에 훗날 승소판결을 받아 강제집행을 하기까지는 상당한 시일이 걸리고 또 소송에서 승소를 한 뒤, 그 재산을 보전하려할 때 상대방이 그의 재산을 제3자에게 처분해 버린 경우라면 비록 재판에서 승소했다 할지라도 아무런 의미가 없기 때문이다.

 

따라서 채권자는 소송 전에 미리 채무자의 재산에 가처분 등기를 함으로써 채무자가 그의 재산을 제3자에게 마음대로 양보하는 것을 금지하고 소송의 승소 뒤, 자신의 권리를 채무자에게 마음 놓고 주장하기 위해 가처분 등기를 한다.

 

가처분의 종류

부동산 경매와 관련하여 반드시 알아야할 가처분으로는 처분금지 가처분과 점유이전금지 가처분이 있다.

 

먼저 처분금지 가처분은 채무자의 목적부동산에 대한 소유권이전, 근저당권, 전세권, 임차권설정 및 기타 일체의 처분행위를 금지하는 것으로, 다시 말해 소유권에 대한 다툼이 있을 때 부동산을 다른 사람에게 팔지 못하게 묶어 두는 것이라 할 수 있다.

 

다음으로 점유이전금지 가처분은 부동산을 점유하고 있는 자를 상대로 부동산에 대한 인도(또는 명도)를 구하는 소송을 진행하면서 혹은 진행하기 전에 하는 보전처분을 말한다.

 

이 가처분을 하지 않고 인도(또는 명도)청구소송을 진행하게 되면 승소를 하더라도 부동산의 점유자 변경 시, 변경된 점유자를 상대로 다시 인도(또는 명도)소송을 해야 하는 번거로움이 발생한다.

 

경매 절차에서의 가처분의 효력

1. 선순위 가처분(말소기준권리 보다 선순위로 등기된 가처분)

말소기준권리보다 앞선 선순위 가처분이 등기된 부동산을 낙찰을 받아 소유권 이전등기를 마쳤더라도 가처분의 피보전권리(소유권 이전, 말소 등)에 대한 본안소송의 결과가 나올 때까지 가처분 등기는 말소되지 않기 때문에 가처분이 붙은 상태로 소유권을 취득해야 한다.

 

즉 가처분권자가 채무자에 대한 본안소송에서 승소하면 자신명의로 소유권을 취득할 수 있고 낙찰자는 가처분권자에게 대항할 수 없음으로(인수해야함으로) 소유권을 잃게 된다.

 

2.후순위 가처분(말소기준권리 보다 후순위로 등기된 가처분)

원칙: 매각으로 소멸한다.(낙찰자가 인수하지 않음)

예외: 비록 후순위 가처분이라 하더라도 낙찰자가 인수해야 하는 경우가 있다.

- 특수한 가처분

즉 토지소유자가 그 지상건축물에 대한 건물철거 토지 인도 청구권 보전을 위한 건물

에 대한 처분금지 가처분을 한때에는 말소기준권리보다 후순위 가처분 등기라 하더라도 매각으로 소멸되지 않는다.

 

또한, 소유자의 진정한 소유권 다툼을 원인으로 한 소유권 말소 등기 청구권 보전

을 위한 가처분 등기는 매각으로 소멸하지만 그 후 본안 소송결과에 따라 매수인

(즉 낙찰자) 소유권을 잃을 수 있으므로 특히 경매에서 주의해야 한다.

 

3.가처분의 배당순위

가처분은 금전채권이 아니기 때문에 매각으로 인하여 낙찰자가 인수 부담 또는 매각으로 소멸 등 그 여부만이 있을 뿐 배당은 없다.

 

특수한 가처분의 사례

< 부동산상의 권리관계 표 >

 

순위

권리자

권리관계

날짜

권리내용

1

A

토지 및 건물

소유자

2008.03.05

소유권 이전등기

2

상호저축은행

근저당

(토지 및 건물)

2008.04.05

채권액 5억

3

A

건물 철거

2008.05.05

단독건물철거

4

A

건물 신축

2008.07.05

5층 빌라신축

5

새마을금고

신축건물엔

가압류등기

2008.08.05

신축건물만

6

상호저축은행

임의경매

(토지만)

2008.09.05

7

B

낙찰자(토지만)

2009.03.05

경락 자금 완납

8

B

가처분

2009.04.05

토지 인도 및 건물 철거

소송에 대한 처분금지가처분

9

새마을금고

강제경매

(건물만)

2009.05.05

10

C

낙찰자

(건물만)

2009.09.10

경락자금 완납

 

가처분 등기는 말소기준권리 보다 선순위일 경우에만 인수되는 것이고 후순위일 경우에는 가처분 등기는 소멸하는 것이 원칙이다. 그러나 위 예시에서 보는 것처럼 토지소유자(B)가 건물소유자(A)를 상대로 건물철거 및 토지인도를 위한 가처분 등기를 한 경우에는 비록 말소기준권리 이후에 설정된 가처분 등기라 하더라도 소멸되지 않는다.

 

위 사안의 경우 건물만 경매로 나온 경우인데 C가 건물만 낙찰 받은 것이다.

낙찰자(C)가 경락잔금 완납으로 건물에 대한 소유권을 취득했다 할지라도 토지소유자(B)가 재개한 가처분 소송결과에 따라 건물을 철거해야만 함으로 결국은 소유권도 잃고 나아가서 본인 부담으로 건물까지 철거해야만 한다.

 

건물만 경매가 나왔으나 토지소유자가 건물 등기부상에 토지 인도 및 건물철거를 피보전권리로 하는 가처분등기를 한 경우에는 그 등기 시점을 불문하고 즉 말소기준권리 선, 후를 분문하고 소멸되지 않는다.

 

이렇듯 토지소유자가 경매가 진행 중인 건물에 대하여 가처분 등기를 한 이유는 지상건물이 토지에 대한 적법한 사용권리가 없는, 즉 법정지상권을 가지지 못하는 건물소유자에게 토지 인도 및 건물철거를 주장하였으나 건물소유자가 이를 이행하지 않아 토지소유자의 권리를 보전하기 위해서 가처분 등기를 한 것이다.

 

이러한 가처분 등기는 말소기준권리 보다 후순위로 성정되었더라도 소멸되지 않는다. 그 이유는 지상건물이 토지에 대한 사용권이 없다면 제 3자가 건물을 낙찰 받더라도 그 자 역시 토지에 대한 사용권이 없는 것이므로 토지소유자의 요구에 따라 건물을 철거해야하고, 따라서 토지 소유자의 토지 인도 및 건물철거 청구가 타당하기 때문이다.

 

그러므로 이러한 경매물건은 아무리 낮은 가격에 나왔다 하더라도 절대 입찰을 해서는 안 된다.

 

결론적으로 이러한 건물은 결국 토지소유자만이 낙찰을 받을 수밖에 없다.

 

그럼 특수한 가처분을 확인하는 방법은 무엇일까?

건물 등기부등본 갑구란에 건물 철거 및 토지인도청구권을 피보전권리로 하는 가처분등기가 기재되어 있는 지를 살펴보면 알 수 있다.

 
http://cafe.daum.net/seoulauctioncollege

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금융/경제

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중소형 주택 경매 성공법 -매경이코노미1524호 |경매

2009-09-23 16:03

http://blog.drapt.com/yunsuhk/347161253689389594 주소복사

중소형 주택 경매 성공법

입찰 전 감정가와 시세 비교해야

최근 전세난으로 중소형 주택 경매가 인기를 끌고 있다. 사진은 서울 도심의 연립·다세대주택 모습.
# 사례 1 지난 9월 7일 서울 동부지방법원 경매 5계 입찰 법정. 서울 강동구 명일동에 있는 고덕 주공아파트 84㎡가 4억8000만원에서 한차례 떨어져 3억8400만원에 대기 중이다. 이날 팔린 20건 중 최고 경쟁률인 36명이 치열한 경합을 벌인 끝에 전 유찰가를 훌쩍 넘긴 5억2250만원에 팔렸다. 매각가율은 108.9%이며 시세가 5억4000만원대임을 감안하면 비싼 가격에 팔렸다.

# 사례 2 9월 3일 서울 중앙지방법원 8계에서는 강남구 일원동에 있는 수서아파트 38㎡가 2억9600만원에 주인을 기다리고 있었다. 29명이 참여해 최초 감정가(3억7000만원)의 109.7%인 4억579만원에 주인을 찾았다.

경매시장에서 중소형 주택의 기세가 예사롭지 않다. 한차례 떨어진 물건은 전 매각가를 훌쩍 넘길 뿐 아니라 신건(100%)에 팔리는 물건이 속출하더라도 더 이상 새롭지 않다. 서울·수도권 지역에서 전세 구하기가 쉽지 않고, 전세금이 치솟자 세입자들이 아예 전세자금으로 내집마련을 하기 위해 경매시장으로 몰려들기 때문이다. 그 한가운데 아파트가 자리 잡고 있다.

부동산 경매정보업체인 디지털태인에 따르면 지난 8월 서울에서 감정가 6억원 이하 중소형 아파트(전용 85㎡ 이하)의 매각가율(감정가 대비 매각가 비율)은 92.03%로 7월(89%)에 비해 3.03%포인트 올랐다. 지난해 서울 강북 지역 중소형 아파트를 중심으로 집값이 급등했던 8월(93.23%) 이후 1년 만에 90%대로 올라섰다.

특히 감정가 3억원 이하 중소형 아파트는 상승세가 예사롭지 않다. 이 기간 매각가율이 94.72%로 전달에 비해 4.9%포인트 올랐다. 이는 서울 지역 아파트 전세금이 평균 2억원 안팎인 것을 감안할 때 세입자들이 내집마련을 위해 중소형 아파트로 몰린 때문으로 풀이된다. 매각률(매각 건수를 진행 건수로 나눈 비율)은 지난해 8월(41.41%) 이후 가장 높은 39.69%를 기록했다. 경매시장 열기를 일컫는 ‘묻지마’ 경매가 매각률 40%를 넘길 때라는 점을 고려하면 중소형 아파트는 이미 과열 수준에 도달했음을 알 수 있다.

왜 중소형 주택이냐

중소형 아파트 시세가 상승하자 경매시장에서도 중소형 주택이 인기를 끌고 있다. 특히 뉴타운 등 동시다발적 재개발로 중소형 수요가 한꺼번에 몰리면서 급등 현상을 보이고 있다. 상반기 버블세븐 지역 고가 아파트에서 시작된 부동산 가격 급등이 하반기에 비버블세븐 지역으로 이동하려는 조짐이 보이자 재계약을 앞둔 임차인과 투자자들이 맞물리면서 경매시장 중소형 매물이 치열한 경합 속에 고가에 팔리는 등 귀하신 몸이 됐다.

문제는 단기간에 전세 수요를 잠재울 공급이 쉽지 않다는 점이다. 따라서 하반기에는 전세 물량 부족과 시세차익 기대감이 혼재돼 과열이 예상된다.

거기에 지난 9월 7일부터 강남 3구만 적용되던 DTI(총부채상환비율) 규제가 수도권 전역으로 확대돼 기름을 끼얹는 격이 됐다. DTI 적용 사각 지대 물건은 반사이익에 따른 수혜주로 예상된다. 여기에 경매물건은 전통적으로 금융 규제로부터 상대적으로 운신의 폭이 넓다는 점도 긍정적 신호로 작용한다. 또한 전세금 비중이 상대적으로 높아 투자비용을 최소화할 수 있다. 고액 물건과 달리 소액 투자다 보니 물건에 따라서는 전세금이 투자금액의 60~70%에 달해 연속 투자가 가능하다.

그밖에 보수적 투자 전략도 꼽을 수 있다. 단기 급등에 따른 조정 국면에서는 위험관리 전략이 필요하다. 이들 물건은 많게는 투자금액의 60%를 전세를 통해 회수가 가능하다. 무엇보다 경매 초보자들이나 여성 투자자들에게 있어 중소형 물건은 보증금이 소액이어서 명도부담이 적을 뿐 아니라 구조상 소유자가 직접 거주하거나 임차인이 있더라도 대부분 1명에 불과해 권리분석이 간단하다는 점도 인기를 끄는 요인이다.

유망 지역 및 상품

종목별로 보면 중소형 아파트가 최고의 수혜를 받을 것으로 예상된다. 지역은 비강남과 수도권의 반사이익이 기대된다. 아파트는 강남 지역은 66㎡(20평형)대, 강북이나 수도권은 99㎡(30평형)대에서 치열한 경합이 예상된다. 투자가능 금액이 자기자본과 대출금을 포함해 1억∼3억원 이하의 자금을 동원할 수 있다면 강북 중소형 아파트나 수도권의 99㎡대 아파트를 주목할 필요가 있다.

1억원 내외라면 연립·다세대를 노려볼 수 있다. 1억원 이하라면 수도권 지역을, 1억원 이상이라면 서울 지역에서 얼마든지 물건을 고를 수 있다. 단, 이미 개발 재료가 노출된 지역은 과도하게 지분값이 상승했으므로 피하는 것이 좋다. 향후 발전 가능성이 기대되는 지역 위주로 발품을 판다면 소액투자의 묘미를 만끽할 수 있다.

입찰 시 주의사항

진행 중인 경매 물건은 대부분 지난 봄에 평가된 물건이어서 감정가와 시세가 다른 경우가 많다. 경매 물건은 감정하고 3~5개월 뒤에 첫 매각 날짜가 잡히는데 요즘처럼 시세 변화가 있을 때는 유찰될 때마다 가격이 변할 수 있어 입찰 전 반드시 시세를 확인해야 한다. 종종 힘들게 낙찰받고 잔금을 납부하지 않아 매수보증금을 날리는 사례를 접한다. 대부분 시장조사가 부실했거나 법원감정가를 시세로 오인해 발생한 경우다.

아파트와 달리 연립·다세대 주택은 그 어느 때보다 많은 주의가 요구된다. 사실 연립·다세대는 뉴타운 붐에 편승해 지난 2006년 이후 아파트를 밀어내고 경매시장의 주도주로 자리매김하면서 내재 가치에 비해 높은 가격에 팔려 가곤했다.

중소형 물건은 투자층이 상대적으로 넓다 보니 경합 속에 고가에 팔리는 경우가 많다. 고덕 주공과 수서아파트 사례 역시 매각가가 시세에 근접하는 가격 선에 팔려 경매의 취지를 무색케 한다. 경매는 유사 물건이 시점만 달리한 채 계속 나온다는 점을 감안해 조바심은 금물이다. 발품만이 자본의 한계를 극복하는 최고의 자산이다.

[강은현 미래시야 이사 ehka0525@hanmail.net]

[본 기사는 매경이코노미 제1524호(09.09.23일자) 기사입니다]

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