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토지 경매'에 100여명이 몰린 이유는 |경매

2009-11-22 18:43

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아시아경제 황준호 기자] 부동산 투자에 있어서 투자수익률이 가장 높은 물건은 토지다. 하지만 투자에 대한 위험성이 커, 자금을 투입하기는 쉬운 일이 아니다.

일반인이 토지경매에 관심을 갖고 물건을 검색하다 보면 토지에 대한 가치평가와 권리분석이 어렵다는 것을 알게 된다. 또 대법원에 공개된 서류만을 보고 분석해 보지만 서류에 나타나지 않은 함정과 개발행위제한 사항 등이 너무 많아 전문지식이 부족한 초보자들이 토지에 투자하기란 그리 쉬운 일이 아니다.

올 한 해 가히 최고 경쟁률을 보였다고도 할 수 있는 물건도 토지 물건이었다. 지난 7월 31일 경기도 양평군 소재 토지물건(2008타경 8732)에는 94명이 응찰했다. 면적 331㎡에 최초감정가 264만원에 나온 이 물건은 아는 사람들 사이에서는 '로또'로 불렸다.

먼저 이 물건의 감정가는 터무니 없이 낮았다. 이 물건의 길 건너편 도로에 접한 토지(대지)는 평당 150만원에 거래가 돼 건축 중인 반면, 이 물건은 공시지가 3.3㎡당 4만2900원보다 저렴한 2만6000원에 경매에 나온 것.

또한 도로에 접하지 않은 맹지임에도 감정평가서에는 "소로 8m 접함"이라고 잘못 적혀 있었다. 현장에 내려가 실사를 한 결과 이 물건은 맹지라는 사실을 확인할 수 있었다. 왜 잘못된 내용이 서술되어 있을까? 그것은 평가사가 직접 현장을 방문하지 않고 용역에서 올려주는 자료만을 보고 책상머리에 앉아 평가하는 탁상감정이 이루어졌기 때문이다. 이것을 신뢰한 경매 참여자들은 위험을 감수하지 않을 수 없는 처지에 놓이게 된다.

탁상감정을 하는 과정에서 지적도와 토지등기부등본을 살펴보면 본래 170번지에서 18개 필지로 분할하는 과정에서 토지 중간부분을 도로 모양으로 지적분할을 하고 나머지 16개 필지를 분양한 전형적인 기획토지 분양형태와 유사하다. 현장 실사를 하지 않은 평가담당자가 이처럼 지적상 도로 모양 필지를 보고 '도로 접함'이라고 착오를 일으킬 만한 것.

여기에 분묘가 있는 것처럼 서술돼 있었다. 있으나 현장에 가 보면 누구나 분묘가 없음을 한눈에 알 수 있다.

결과적 살펴보면 분묘가 없고 8m 도로에 접한 토지면서 57배나 저렴하게 나온 경매물건이 경매에 나온 셈이다.

필자도 맹지이고 보전관리지역이라는 단점은 있지만 인근지역의 토지가격을 비교해 볼 때 30~40만원 정도면 거래가 가능할 것이라 판단돼 대박에 꿈을 안고 입찰에 참여 했다. 하지만 2381만원을 써낸 최씨가 낙찰을 받게 됐다.

<조강호 지지옥션 팀장>

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금융/경제

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북적이던 부동산 경매시장 응찰자 발길 `뚝 |경매

2009-11-04 15:51

http://blog.drapt.com/yunsuhk/347161257317467826 주소복사

서울지역 응찰자수 전달 대비 44.35% 감소
강남권아파트, 급매물로 응찰자 65.80% 감소

발딛을 틈 없이 북적이던 부동산 경매법정에 사람들의 발길이 뚝 끊겼다. DTI(총부채상환비율) 확대 시행으로 직접적인 규제 대상인 아파트는 물론 연립·다가구, 근린시설 등 일반 물건에도 입찰자 수가 큰 폭으로 감소했기 때문이다.

4일 경매정보업체 디지털태인(www.taein.co.kr)에 따르면 지난달 서울에서 열린 부동산경매 응찰자수는 2193명으로 9월(3941명)에 비해 44.35% 감소했다.

이는 지난해 12월(936명) 이후 10개월 만에 가장 낮았고, 월간 단위 감소폭으로도 금융위기가 발생했던 지난해 10월(-30.09%)보다 더 컸다.

다시말해 보통 경매시장을 찾는 사람이 응찰자수의 2~3배 수준이인 것을 감안하면 한 달 사이 서울 경매시장에서 5000명 가량이 사라진 것이다.

서울지역 응찰자수는 지난해 11월 817명을 최저점 이후 ▲1월 2421명 ▲2월 3593명 ▲3월 3073명 등 꾸준한 증가세를 보이다 올 7월에는 4242명으로 15개월 만에 최고치를 기록했다. 이후 응찰자수는 여름 비수기의 영향으로 소폭 감소세를 기록하다 지난 10월 제 2금융권으로 DTI규제가 확대되면서 큰 폭으로 감소했다.

물건별로는 실물경기에 가장 민감한 근린시설이 617명으로 60.65% 감소했고, 아파트가 1108명으로 48.22% 감소하면서 뒤를 이었다. 연립·다가구와 기타부동산도 각각 43.34%, 42.11% 감소했다. 제2 금융권으로 DTI규제 확대 시행이 규제대상인 아파트뿐만 아니라 경매시장 전체를 위축시키고 있는 모습이다.

특히 아파트 시장에서는 강남3구의 감소세가 두드러졌다. 강남권 아파트의 경우 매매시장에서 수천만원씩 저렴한 급매물이 나오면서 지난달 응찰자수는 9월 보다 65.80% 줄어든 250명으로 올해 들어 최저치를 기록했다. 비강남권도 9월(1409명)보다 40% 가량 감소하면서 858명을 기록했다.

디지털태인 이정민 팀장은 "경기가 완전히 회복되지 않은 상태에서 단기간에 경매시장이 과열되다 보니 규제에 민감하게 반응하는 것"이라며 "매매시장까지 침체돼 있는 상황에서 겨울 비수기까지 앞두고 있어 당분간 시장이 달아오르기는 쉽진 않을 것"이라고 말했다.
 
한경닷컴 박세환 기자 greg@hankyung.com

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금융/경제

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경매의시작-서승열님 |경매

2009-09-29 20:14

http://blog.drapt.com/yunsuhk/347161254222896711 주소복사

경매를 배우려면 기초 교육인 권리분석을 익혀야 한다. 그 다음은 물건을 선택하는 방법을 배워야 한다.

 

이 때에 ‘되팔기’를 전제로 용도 목적에 맞추고, 자기의 투자 규모에 맞춰 물건을 골라야 한다. 즉, 맞춤경매를 해야 한다.

 

매수 과정-인수 과정-리모델링-임대관리-되팔기-양도소득세 처리-재투자 등 일련의 과정 중에서 제1단계인 매수를 위하여는 매수 대행, 컨설팅 또는 실전경매 연수과정을 거처야만 한다.

 

본인이 직접 참여하려면, 어떻게 해야 할까?

 

경매는 모의경매훈련부터 해야 한다.

 

우선 탁상에서 모의 입찰가액을 분석해보고 2차로 임장 활동을 거쳐 수정 입찰가액을 정한다.

 

법원경매부동산의 매각 공고이거나 대법원경매정보사이트 http://www.courtauction.go.kr/

민간경매유료사이트를 보고서 몇 개의 물건을 고른 다음 그 물건에 대하여 문제점이 없는지, 미래가치가 있는지, 겹 호 재가 있는지, 되팔기가 쉬운 물건인지를 점검 분석 확인해야 한다.

 

권리분석이 끝났으면 반드시 임장활동을 해야 하고, 예상 입찰가액을 산출해야 하고 임장 활동에 따라서 수정 입찰가액을 산출해내야 한다.

 

그러기 위해서는 탁상모의 입찰을 한 열 번 정도하고 또 경매법정에 가서 모의경매를 한 열 번 정도를 훈련해본다.

 

그리고는 매번 그 매각 결과를 체크해나가야 한다. 이런 훈련을 하다보면, 저절로 자신감이 생기게 된다.

 

다음 모의경매사례를 살펴보도록 하자.

 

▣물건별 모의 입찰가액 분석표

작성 2009. 8. 24. 보완 2009. 9. 25.

마포경매포럼 www.mapoconsulting.com 서 승 열 (서 박 사)

경매사건

감정평가액

/최저매각액

시세평가액

/ 평당@

하한가

/상한가

모의입찰가액

/ %

입찰기일

/매각결과

/ %

분석의견

①2008-

30858

성북구 삼선동

코오롱아파트

500,000,000

@11,630,000

400,000,000

/ 80%

@9,300,000

470,000,000

@10,930,000

570,000,000

@13,260,000

▶48,000,000

/ 96%

2009.9.1.

486,000,000

97.2%

응찰수 20

★감정08.10.28. 저평가

★과열

②2008-

31363

서초구 방배동 방배아이파크

1,100,000,000

@19,100,000

704,000,000

/ 64%

@12,300,000

1,000,000,000

@ 17,400,000

1,170,000,000

@20,300,000

▶895,300,000

/ 81.39%

2009.9.1.

879,400,000

79.95%

응찰수 10

★역세권

★입지양호

※모의입찰

성공

③2008-

37514

강남 논현동 다세대

1,300,000,000

@16,400,000

832,000,000

/ 64%

@10,500,000

▶정확한

시세감정 필요

▶굿 옥션

현장 시세

1,100,000,000

@ 13.850.000

▶988,000,000

/ 76%

▶998,200,000원(77%) /

응찰수 2명

★실수요자용

※1% 차이

④2008-

35204

서초구 양재동 아파트

530,000,000

토지@1522만

건물@822만

339,200,000

/ 64%

합계@1581만

▶정확한 시세감정 필요

▶대지지분16.46평/실건평33.53평

57,000,000

▶탁상 분석 470,000,000

/ 88.679%

※역세권

※저평가

※신분당선공사중

2009.9.30.

(3차 진행)

임장활동요함

★소규모

나 홀 로 아파트

★대지지분이 크다

⑤2009-1260 강남구 청담동 아파트

대우유로카운티

150,000,000

토지@2567만

건물@2512만

960,000,000

/ 64%

1,650,000,000

대지지분 17.53

실건평 41.71

▶탁상 분석

1,470,000,000 / 98%

※점증적상승추세

2009.10.6.

(3차 진행)

임장활동요함

 

※위 분석표를 보면 2번 방배동 물건의 경우 실제로 응찰했다면, 낙찰받기가 성공했을 것이고 3번 논현동 물건의 경우에도 근사치로 맞췄다고 본다.

 

독자들도 위와 같이 모의경매훈련을 계속해서 실력을 쌓는다면 매수하기를 성공할 것으로 본다.

2009. 9. 25.

글쓴이 서 승 열 ( 서 박 사 )

마포경매포럼/마포컨설팅 대표 마포컨설팅.com

경매컨설턴트/매수신청대리인/경매 강사

“재테크경매는이렇게하는것이다”저자

조인스랜드 재테크전문가 칼럼니스트/스피드뱅크 지식고수

http://club.joinsland.com/ssy4984 [마포경매포럼]

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