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[2010 부동산 기상도]부동산경매시장 |경매

2009-12-31 15:19

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부동산 경매시장은 내년에 규모가 더욱 커질 것으로 예상된다. 특히 경기불황이 내년까지 지속될 경우 주택과 토지, 상가 등의 우량매물이 무더기로 쏟아져 나올 가능성도 높아 보인다. 올 한 해 경매시장 규모는 15조8000억원으로 사상 최대치를 기록했다. 경기불황으로 가구당 수십억원씩 하는 고급빌라 등 고가 경매매물이 대거 쏟아져 나왔기 때문이다. 이는 지난 2005년에 비해 약 2조원이 늘어난 수치다.

■주택경매 소형 여전히 강세 예상

주택경매시장은 약보합세를 보이는 가운데 수도권 역세권 소형아파트가 강세를 나타낼 전망이다. 총부채상환비율(DTI)이 제2금융권까지 확대된 상태에서 내년에도 수요자들의 자금여력이 여의치 않을 것이라는 판단에 따른 것이다. 그러나 봄부터는 다시 매수세가 살아날 것으로 보인다.

2010년 말까지 주택을 취득할 경우 다주택자들의 양도세 중과 한시적 완화혜택이 변수다. 이 때문에 부동산 경기가 살아날 경우 자산가들이 세금을 아끼기 위해 내년 안에 주택을 추가 구입하는 것을 고려할 가능성이 높다.

수도권에서는 역세권에 입지한 소형아파트가 올해에 이어 내년에도 강세를 보일 것으로 예상된다. 소형 수요가 넘치는 데다 투자자들의 자금여력이 크지 않아 소형 매물에 경매 참가자들이 몰릴 수밖에 없다. 반면 수도권과 지방의 대형아파트는 약세를 보일 전망이다. 서울과 인접지에 공급이 많은 상태이기 때문이다.

지지옥션 강은 팀장은 “DTI규제로 개인투자자들의 자금동원능력이 크게 줄어 소형주택의 인기가 계속될 것으로 보인다”면서 “상대적으로 대형은 약세를 보이고 보금자리주택예정지와 뉴타운지역 연립·다세대, 인천의 송도와 청라지구 인근 지역 등은 경매시장에서도 블루칩 대접을 받을 것”이라고 평가했다.

■토지경매 ‘혼조’, 상가 ‘유동적’ 장세

토지 경매시장은 혼조세를 보이는 반면 상가는 경기회복 여부에 따라 민감한 영향을 받을 것으로 보인다.

올 한 해 토지는 경매사상 물량이 가장 많았지만 낙찰가율은 전년 대비 10%포인트 이상 떨어진 상태다. 다만 부재지주 양도세 중과 유예기간이 끝나기 전에 매수세가 붙을 가능성도 있다. 정부는 부재지주에 대한 양도세 중과조치를 2010년 말까지 유예키로 한 바 있다.

이 때문에 특히 개발제한구역과 군사시설보호구역이 해제될 가능성이 높은 지역, 보금자리주택 주변, 토지보상 인근지역은 경매 참가자들의 쏠림현상이 일어날 것으로 예상된다. 지방 토지는 기업도시와 정부기관 이전 등 정부 추진 상황에 따라 희비가 엇갈릴 것으로 분석된다.

상업용 부동산은 입지와 상권이 우수한 매물을 중심으로 매수세가 일부 살아날 전망이다. 상업용 부동산은 지난 상반기까지 전국적으로 감정가 대비 낙찰가율이 40% 수준에 머물렀으나 경기가 회복되면서 하반기에는 50%대로 상승했다.

디지털태인 이정민 팀장은 “상업용 부동산의 경우 실물경제와 밀접하고 연관성이 커 경매시장에서 타격을 많이 받았다”며 “내년 경기가 크게 회복되지 않는 이상은 경기에 크게 휘둘리지 않는 역세권 오피스텔이나 상가 등에 관심을 가져볼 만하다”고 조언했다.

/cameye@fnnews.com 김성환기자


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금융/경제

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[스크랩] 부동산관리명령을 아십니까? |경매

2009-12-22 19:27

http://blog.drapt.com/yunsuhk/81261477645392 주소복사

출처 : 닥터아파트 > 이영진의 不·富테크

원문 : http://www.drapt.com/knowNew/index.htm?page_name=eAge_note_view&menu_key=11&uid=83

경매절차를 유심히 들여다보면 경매관련 제도의 하나로 규정되어 있으나 그 제도의 실효성이 담보되지 못해 경매시장에서 악용되거나 전혀 무용한 것들이 상당수 있다. 이번 회차 칼럼에서는 그들 중 하나인 부동산관리명령이라는 제도를 알아보기로 한다.

 

경매절차에서 인도명령이라 함은 낙찰부동산에 대해 점유자(채무자, 임차인 등)가 정당한 사유 없이 그 인도를 거절하는 경우 낙찰자가 낙찰대금 납부 후 6월 이내에 법원에 인도명령을 신청하면 법원이 점유자에 대하여 부동산을 매수인에게 인도하도록 명하는 것을 말한다.


인도명령은 낙찰부동산에 대한 인도를 공권력을 빌어 비교적 간단하게 할 수 있다는 점에서 낙찰자에게 점유자와의 인도(또는 명도)협의에 있어서 우월적 지위를 갖게 해주는 매우 유용한 제도로 활용되고 있다. 유치권자나 선순위 대항력 있는 임차인처럼 인도대상 부동산을 점유할 정당한 권원을 가진 점유자를 제외한 나머지 점유자의 경우 인도명령절차를 통해 강제집행을 할 수 있기 때문이다.


다만 한 가지 단점이 있다. 인도명령 신청은 낙찰자가 대금을 납부한 후에나 가능하다는 점이다. 경매부동산이 낙찰되고 대금납부까지 통상 1.5개월 - 2002년 7월 1일 민사집행법이 시행된 후 대금납부기일제가 기한제로 바뀌고 나서는 약 1개월 정도로 당겨졌지만 - 의 기간이 소요된다.


이 기간 동안 낙찰부동산이 낙찰자의 관리를 벗어나 있게 되고 또 그 기간 동안 악의의 점유자로부터 해당 부동산에 대한 훼손(법률상의 처분행위, 사실상의 행위 등) 가능성이 크다는 것이 문제다. 훼손은 아파트나 연립ㆍ다세대 등 공동주택은 물론 여타 종별에 걸쳐 광범위하게 나타나고 있지만 상가나 공장, 토지 등 점유자가 없거나 공실상태의 종별에서 더욱 빈번하다. 


이러한 훼손 가능성에 대비하여 민사집행법은 인도명령과는 별도의 부동산관리명령제도를 두고 있는데도 불구하고 그런 사실을 아는 사람은 그리 많지 않은 것 같다. 필자에게 들어오는 경매관련 상담사례 중에 낙찰부동산의 훼손을 염려하여 그 대책을 물어보는 사람이 거의 없기 때문이다. 아니면 부동산관리명령제도가 별로 실효성이 없거나..


암튼 부동산관리명령은 낙찰자가 매각허가결정(낙찰 후 7일)을 받은 후 대금을 지급하고 그 부동산의 인도를 받을 때까지 사이에 채무자인 소유자가 해당 부동산을 법률상 또는 사실상으로 훼손하는 경우 그 부동산의 가치가 감소되어 매수인이나 채권자의 이익을 해할 염려가 있는 경우 낙찰자나 경매신청 채권자의 신청에 의해 법원이 관리인을 선임하여 그 관리인으로 하여금 해당 부동산을 관리하게 하는 제도로 엄연히 민사집행법(제136조 제2항)에 규정돼 있다.


부동산관리명령을 아무나 신청할 수 있는 것은 아니다. 그 신청은 낙찰자 또는 경매를 신청한 채권자만 할 수 있다. 관리명령 신청이 있는 경우 법원은 특별한 사정이 없는 한 2일내에 재판을 통해 관리의 구체적 내용, 부동산의 종류, 위치, 구조 등을 고려하여 적임자를 관리인으로 선임해야 한다.


관리인의 자격에 관하여는 법률상 제한이 없기 때문에 신청인이 적임자를 추천할 수도 있으나 채권자나 채무자 또는 매수인을 관리인으로 선임할 수는 없다. 특히 매수인을 선임하는 것은 대금지급 전에 부동산을 인도하는 결과로 되어 인용되지 않는다. 통상 집행관이나 변호사를 관리인으로 선임하는 것이 관례이다.


선임된 관리인이 하는 일은 무엇일까? 관리인으로 선임된 자는 관리명령에 기하여 채무자에 대하여 매각부동산의 인도를 구하고 해당 부동산을 선량한 관리자의 의무를 다해 관리에 착수하게 된다. 그 관리의 범위는 부동산의 보존ㆍ유지라는 목적을 달성하기 위한 범위에 한정되고 제3자에게 사용대차하거나 임대차하여 차임을 얻는 권한까지 갖는 것은 아니다.


부동산관리명령에 기한 관리인의 임무는 낙찰자가 낙찰대금을 모두 납부하고 관리인의 관리하에 있는 낙찰부동산의 인도를 청구한 때에 종료된다. 낙찰자가 낙찰부동산의 인도를 청구하면 관리인은 관리사무를 청산하고 그 부동산을 낙찰자에게 인도하여야 한다.


이때 낙찰자는 대금을 완납한 것을 증명하여 관리인으로부터 인도를 받으면 되고 법원으로부터 별도의 인도명령을 받을 필요는 없다. 낙찰부동산의 관리에 돌입했다는 것은 이미 관리인이 채무자로부터 낙찰부동산의 관리권 내지 점유를 넘겨받았다는 것이 되기 때문이다.


사실상 인도명령 절차 이전에 인도를 받게 되는 것으로 이 제도의 취지만 십분 활용한다면 그리 어렵지 않게 낙찰부동산을 인도받을 수 있어 낙찰자에게는 매우 유익한 제도라 아니할 수 없다. 그런데도 불구하고 부동산관리명령제도가 그리 활성화되지 못한 이유는 어디에 있을까? 부동산관리명령제도에는 그럴만한 문제가 숨겨져 있다.


관리인이 선임되면 부동산을 관리하기 위하여 부동산을 점유할 필요가 있기 때문에 채무자에게서 해당 부동산을 인도받아야 된다. 그러나 대금납부 후 거치는 인도명령 절차에서도 순순히 강제집행에 응하는 점유자가 많지 않은데 어느 누가 낙찰자가 대금도 납부하기 전에 부동산을 순순히 인도하겠는가 말이다.


특히 관리명령이 채무자가 관리인에게 낙찰부동산을 임의로 인도하지 않는 경우에 그 인도를 강제할 권한을 가지지 않는다. 물론 이 경우에 낙찰자 또는 채권자의 신청에 의해 인도명령에 준하는 명령을 추가로 발하여 인도를 강제할 수 있지만 이것도 어디까지나 낙찰부동산을 점유할 정당한 권원(유치권자, 대항력 있는 선순위 임차인)이 있는 점유자를 대상으로는 인도명령에 준하는 명령을 발할 수 없다는 것이다.


그 뿐만 아니라 민사집행법 시행 후 대금지급기한제 시행으로 대금납부가 통상 낙찰 후 1개월 이내로 앞당겨 이루어지고 있다는 점에서 관리명령을 발하고 인도거부에 따른 추가 명령을 발하기까지 그리 시간적 여유가 없어졌다. 그 시간이면 이미 대금납부를 하고도 남을 시간이라 관리명령보다는 인도명령 절차를 통해 강제집행에 돌입하는 것이 더 빠를 수 있기 때문이다.


그나마 점유자가 있는 부동산보다는 점유자가 없는 부동산에 일부 적합한 제도라고 할 수 있지만 점유자가 없는 부동산에 굳이 비용을 들여 - 관리인 보수나 관리에 소요되는 비용은 관리명령 신청자가 부담한다는 것이 통설 - 관리명령을 신청할 사람은 그리 많지 않아 보인다. 경매가 점차 대중화되고 재테크 수단화될수록 경매물건에 대한 고의적 훼손 가능성도 점차 옅어진다는 측면에서도 더욱 그렇다.


경매대중화, 입찰자 보호를 위해 도입한 제도적 취지는 이해하지만 그 취지를 십분 공감하기 위해서는 단지 제도를 도입하는 것만으로 끝나지 않고 이에 못지않게 그 제도의 효율성을 담보하기 위한 제도적 개선도 필요하지 않을까.

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내가 살고있는 전셋집이 경매에 넘어갔다면 |경매

2009-12-18 09:39

http://blog.drapt.com/yunsuhk/347161261096744863 주소복사

지난 10월 15일, 서울중앙지방법원에서는 법원경매 사상 최고가 낙찰가 기록이 나왔다. 서울 강남구 청담동 S빌라 전용 244㎡가 감정가 55억원보다 7억원 비싼 62억2300만원에 낙찰된 것. 첫 경매에서 홀로 입찰해 과감한 가격을 써낸 사람은 다름아닌 현 전세입자였다. 15억원에 전세로 살고 있던 사람은 왜 감정가보다도 비싼 가격에 낙찰을 받았을까?

이 집의 낙찰가에는 전세입자의 내 집 마련 비법이 숨어 있다. 한강이 내려다보이는 이 고급빌라의 전세입자는 3순위 채권자였다. 경매에서 이 빌라가 팔리면 우선 W은행(1순위 채권자)이 35억4000만원을 가져가고, S저축은행이 11억7000만원을 회수한다.

이 빌라가 감정가인 55억원(100%)에 낙찰되더라도 3순위 채권자인 전세입자는 매각금액에서 47억1000만원을 뺀 7억9000만원만 돌려받는다. 강은현 미래시야 이사는 "이 사건에서는 전세금 15억원을 보전하기 위해 낙찰가격을 일부러 높게 썼을 가능성이 높다"고 설명했다. 1ㆍ2순위 채권액(47억1000만원)에 전세보증금(15억원)을 더하면 62억1000만원. 경매절차에 드는 수수료 1300만여 원(경매예납금)을 합하면 낙찰금액에 가까워진다.

낙찰가격을 높게 쓰든 낮게 쓰든 이 빌라를 낙찰받은 사람이 낼 돈은 47억원이므로, 기타 비용을 계산해 일부러 높은 낙찰가를 써냈다고 추측해볼 수 있다.

그렇다면 감정가 수십억 원의 고급빌라여야 세입자가 전세 살고 있는 집을 낙찰받을 수 있는 것일까? 전혀 아니다. 경매로 주택 처분 후 제일 먼저 돈을 배당받는 1순위 전세권자(주택에 설정된 저당권 등 말소기준 등기보다 전입이나 확정일자가 빠른 경우)는 전셋집이 경매에 넘어가는 일이 오히려 전화위복일 수 있다. 적은 돈으로 내 집을 마련할 수 있기 때문.

감정가 2억원인 주택에 전세(보증금 1억원)를 살고 있는 김철수 씨 집이 경매로 넘어갔다고 가정하자. 김철수 씨는 △경매 후 보증금 1억원을 받고 나가 다른 전셋집을 찾거나 △경매에 직접 참여해 지금 살고 있는 집을 매입할 수 있다.

김씨가 경매에 참여하려면 필요한 돈 2억원에서 본인 보증금 1억원을 제외한 1억원이 필요하다. 경락잔금대출을 통해 낙찰금액의 70~85%까지 대출을 받는다면 김씨는 1억4000만~1억7000만원까지 대출로 자금 조달이 가능하다. 경매에 나온 집이 1회 유찰됐다면 필요한 금액도 줄어든다. 보증금과 대출금액을 이용해 시세보다 싼 가격에 집을 매입할 수 있다는 뜻이다.

세입자가 직접 경매에 참여하면 살고 있는 사람을 내보내는 명도 과정이 필요 없어 명도 비용이 절약된다. 시세보다 싼 가격으로 집을 구입했으니 취득ㆍ등록세도 아끼게 된다.

실제로 세입자가 직접 경매에 참여해 주택 등을 낙찰받는 사례를 심심찮게 발견할 수 있다.

강은현 미래시야 이사는 "전셋집이 경매로 넘어가면 당장 집 비울 일이 막막해 허둥대게 되지만 경매에 대한 거부감만 없다면 오히려 보증금만으로도 내 집을 마련할 수 있는 좋은 기회가 된다"고 조언했다. 단 주의할 점은 반드시 보증금 전체를 돌려받을 수 있는 1순위 채권자여야 한다는 점이다. 순위에서 밀려 보증금을 깎이게 되면 본인 투자 비용이 늘어난다는 것을 감안해야 한다.

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