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위기 또 온다"던 김석동의 경고 적중하나 |시장동향

2011-08-07 17:13

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[이데일리 김춘동 기자] 미국 경기침체와 유럽 재정위기 우려에다 미국의 국가 신용등급마저 강등되면서 세계 금융시장이 시계제로 상태에 빠지자, 김석동(사진) 금융위원장이 그 동안 계속 강조해온 `세계경제 위기론`이 새롭게 부각되고 있다.

김 위원장은 우리나라가 글로벌 금융위기를 성공적으로 벗어난 이후에도 지속적으로 세계경제 위기론을 설파해왔다. `걱정이 지나치다`는 지적에도 불구하고 가계부채와 외화 건전성 대책을 깐깐하게 밀어붙이면서, 금융회사들이 허리띠를 더 졸라매도록 압박해온 것 역시 같은 이유에서다.

김 위원장이 지목하고 있는 세계경제 위기론의 핵심은 유럽 재정위기다. 유럽과 함께 세계 경제를 이끌고 있는 미국과 중국, 일본 리스크도 중요한 변수로 꼽고 있다.

김 위원장은 지난달 21일 기자들과의 간담회에서 "현재 경제상황을 대단히 우려하고 있다. 앞으로 우리가 경험할 대외환경은 상당히 어려울 것"이라며 "시간이 갈수록 해소되기보단 가중되고 심화되고 확산될 것"이라고 경고했다.

특히 "유럽 재정위기는 금융위기의 연장선 상에 있다. 대외 리스크가 높을 수 있는 만큼 이 부분을 신중하게 봐야 한다. 유럽 재정위기로 지급불능 국가가 나오면 확산 정도는 아무도 가늠할 수 없다"며 우려를 표시했다.

개별 국가들이 취할 수 있는 거시정책 가운데 환율과 금리정책을 자유롭게 쓸 수 없는 유럽연합(EU) 체제 자체가 재정위기의 가능성을 내재하고 있는 만큼 유럽 재정위기가 더 확산될 가능성이 높다는 설명이다.

지난달 15일 한 강연에선 "미국은 지금 회복이 불투명하다. 두 차례 양적완화 정책에도 주택시장이 침체를 거듭하고 있다"며 "중국은 물가가 성장을 저해할 수 있고, 일본은 정책 툴이 없는 상태에서 천재지변까지 겹치면서 당분간 더 어려울 것"이라고 진단했다.

김 위원장은 그 동안 이 같은 연장선 상에서 가계·외화부채 대책을 강하게 밀어붙여왔다. `반시장적이고 무리한 대책`이라는 금융회사들의 반발에 대해서도 "앞으로 일어날 수 있는 사태에 대비하는 게 아주 중요하다"고 강조해왔다.

김 위원장은 금융시장이 크게 요동치던 지난 5일 긴급 간부회의에서도 "물가로 나라가 망하는 것은 아니지만 외화 유동성 문제는 그럴 수 있다"며 강력한 대응을 주문한 것으로 전해지고 있다.

특히 "은행들이 괜찮다고 해도 믿지 말라. 내가 세번이나 속았다. 나중에 문제가 생기면 정부에 손을 벌리는데, 그런 은행의 최고경영자(CEO)는 가만두지 않겠다"며 그 동안 가계·외화부채 대책에 반발해온 금융회사들을 겨냥하기도 했다.

`세 번 속았다`는 발언은 옛 재정경제원 외화자금과장 시절인 97년 외환위기, 옛 금융감독위원회 감독정책1국장 시절인 2003년 카드대란, 옛 재정경제부 1차관 시절인 2008년 글로벌 금융위기 당시의 경험을 가리킨다.

김 위원장의 경고대로 지난 5일 현재 한국정부 발행 외화채권에 대한 5년 만기 신용부도스와프(CDS) 프리미엄은 115bp(베이시스 포인트. 1bp=0.01%)로 작년 11월30일(122 bp) 이후 8개월여만에 최고치로 뛰어올랐다. 그만큼 국가 부도위험이 커지고 있다는 의미다.

금융당국 관계자는 "소규모 개방경제인 우리나라는 대외변수에 매우 취약할 수밖에 없다"며 "김 위원장의 위기의식도 여기에서 출발한다"고 설명했다

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지금집팔면 후회한다-주간조선 |시장동향

2011-07-14 17:39

http://blog.drapt.com/yunsuhk/347161310632767154 주소복사

상반기 공급 34% 감소… 하반기 감소폭 뚜렷해 공급부족 예상
분양가상한제 폐지·전매제한단축 등 규제완화로 상승세 ‘U턴’
올 상반기 주택시장의 특징을 살펴보면 지방 활황, 수도권 침체, 그리고 매매 약세·전세 강세의 세 가지로 정리할 수 있다. 지방은 작년 하반기 이후 매매·전세 동반 상승을 기록한 반면, 서울 및 수도권은 매매는 약세를 보였고 전세는 상승한 소위 탈(脫)동조화 현상이 나타난 점이 가장 큰 특징이다. 부동산114 통계에 따르면, 상반기 매매시장은 서울이 0.31% 하락했고, 수도권 0.24%, 지방은 6.45%가 각각 올랐다. 전세시장은 서울 4.76%, 수도권 8.15%, 지방 6.57%가 각각 상승했다.
   
   수도권의 침체에도 불구하고 부산, 울산, 대전 등 지방 대도시의 전세·매매 가격이 급등한 원인은 세 차례의 금리인상에다 DTI 규제 부활로 인한 거래감소, 집값 상승 기대감 상실로 인한 전세 쏠림현상, 정부 정책의 효과 미흡, 보금자리주택 공급 여파 등 여러 요인 때문으로 분석된다. 지방 대도시의 매매·전세가격 급등 이유는 2007년 이후 신규 공급 중단으로 인한 수급 불균형과 2005년 이후 집값의 하락폭이 상대적으로 컸던 탓으로 풀이된다.
   
   ‘선(先) 수도권 상승, 후(後) 지방 상승’이라는 과거의 부동산 상승 패턴이 깨지고, 지역별로 온도차가 극심한 양극화·불균형시장이 출현함으로써, 부동산시장은 조만간 새로운 방향성을 찾아야 할 기로에 놓여 있다. 그렇다면 올 하반기 부동산시장은 어떻게 바뀔까.
   
   결론부터 말하면 전세 가격 비율의 지속적 상승과 정부의 적극적 규제 완화 정책, 주택의 수급 관계를 감안할 때, 올 하반기 부동산시장은 새 전환점을 맞을 가능성이 높아 보인다. 추가 금리인상 등 악재에도 불구하고 실수요자 중심으로 매수 심리가 다소 살아나면서 매매시세 강보합, 전세시세 4~5% 상승이라는 쌍끌이 장세가 유력할 것으로 전망된다. 그 이유는 뭘까.
   
   
   매매·전세가 비율, 서울 47%
   
   우선 작년 하반기 이후 지속된 전셋값 상승으로 인해 지난 5월 말 기준으로 매매 대비 전세가격 비율은 서울 47%, 수도권 49.7%, 전국 60%에 도달했다. 과거에는 전세가격 비율이 50~60%를 넘을 경우, 전셋값 급등에 불안감을 느낀 세입자가 매입 수요로 전환되는 사례가 많았다. 둘째, 최근 정부가 분양가 상한제 폐지, 분양권 전매제한 기간의 단축, 재건축 개발이익 환수제의 수정 등 규제 완화를 적극 추진함에 따라 부동산시장이 큰 영향을 받을 것으로 점쳐진다. 셋째, 올 상반기 입주 물량은 약9만6000가구로 전년 동기 대비 약 33.9% 감소한 데다 하반기의 감소폭이 더욱 커 심각한 공급부족이 예상된다.
   
   이에 따라 올 하반기는 집값의 상승 압력이 높아질 것이다. 다만 가계부채 문제로 인한 주택담보금융의 강화, 추가금리 인상 등 하락요인도 많아서 집값 상승 폭은 제한적일 것으로 예상된다. 단기 전망뿐만 아니라 내년 이후의 중장기 주택 전망은 비교적 밝은 편이다. 주택경기 예측 기법인 벌집모형이론(Honeycomb Cycle Model)에 따르면 주택경기는 2001년 하반기~2006년 말까지의 대상승과 2007~2010년까지의 장기 하락 조정을 거쳐 현재 회복기 초기국면에 진입한 것으로 추정된다. 거래량과 가격변수의 움직임으로 살펴볼 때, 2010년 8월 내지 10월경에 일단 저점을 찍은 것으로 보인다. 그리고 벌집모형에 의한 주택경기는 7~12년 주기로 상승과 하락을 반복하는 점으로 보아 2011년에 상승 사이클이 나타날 경우 적어도 2013년까지 지속될 확률이 높다. 그렇다면 올 하반기 새로운 투자전략은 어떻게 짜야 할까.
   
   
   서울 도심·강남·영등포 주목을
   

   주택 경기 사이클을 살펴볼 때, 올 하반기는 매도보다는 매수를 고려해야 할 때로 보인다. 최근 들어 금리 부담을 이기지 못한 급매물, 실망매물이 다수 출시되는 등 시장은 공급우위, 수요자 중심으로 더욱 위축되고 있다. 6월 이후 비수기와 장마철이 겹치면서 매수자 실종 현상이 나타나 집값 하락폭은 더욱 커지는 양상이다. 하지만 이런 현상은 오래가지 않을 것 같다. 왜냐하면 주택 경기는 통상 1년에 2차례(2~3월, 8~9월)의 성수기와 2차례(5~6월, 11~12월)의 비수기가 존재하므로 가을 이사철이 개시되는 7월 중순 이후 시장 상황이 달라질 수 있기 때문이다. 실수요자라면, 비수기의 급매물을 노릴 경우 시세보다 5% 저렴한 저가 매수가 가능하다. 경매나 공매를 통해 매수하는 방법도 권할 만하다. 그렇다면 미래의 유망지역은 어디일까.
   
   부동산 투자는 지역선택이 가장 중요하다. 인구증가, 소득증가와 더불어 인프라스트럭처(SOC)가 증가하는 대도시와 수도권 지역이 비교적 유망하다. 대도시 중에서는 부산·대전·울산이, 그리고 수도권 중에서는 성남·용인·수원·남양주·김포·평택 등 남부지역에 관심을 가질 필요가 있다. 서울시의 2030도시기본계획안에 따르면 도심과 함께 3핵으로 격상된 강남·영등포 지역과 3부핵으로 부상한 청량리·왕십리 일대 그리고 거점지역 중에서는 잠실·천호·강동·사당·목동·군자·신상봉·연신내·불광동 일대가 발전 가능성이 높다. 역세권 중에서는 신사역·삼릉공원역·강남구청역·남부터미널역·석촌역·천호역·신당역·약수역·구의역·청구역·사당역 등의 지역이 더블 역세권(지하철·버스 환승이 교차되는 지역) 개발효과가 클 전망이다.
   
   
   추가 금리인상 가능성에 대비해야
   
   마땅한 대상 부동산을 살피기 위해 우선적으로 따져봐야 할 요소로는 다음과 같은 것들이 있다. 첫째, 단독주택과 단독주택지의 인기는 상한가를 달리고 있다. 대도시와 수도권의 경우 도심권 단독주택과 택지개발지구의 단독주택지에 대한 수요는 도시형 생활주택용지 수요 등으로 점증하고 있다. 또한 50대 이상의 은퇴계층을 중심으로 도심 근교의 친환경, 생태주택에 대한 관심증가로 제2경부고속도로 예정지(하남·광주·용인·안성·이천), 해안가 등의 토지에 투자하는 것도 관심을 가질 만하다.
   
   둘째, 도시형 생활주택, 원룸주택, 소형오피스텔, 단지 내 상가 등 소위 ‘수익형 부동산’은 도심권으로의 인구 증가, 직주근접시장, 1~2인 가구 증가, 소득 양극화, 600조원이 넘는 풍부한 유동성 등을 바탕으로 투자자의 발길을 계속 끌어당길 전망이다.
   
   셋째, 특별청약자격요건을 갖춘 무주택자는 보금자리주택을, 어느 정도 자금력을 갖춘 청약통장 보유자는 분양가 상한제 아파트를, 중산층 이하의 무주택자는 시프트(장기 전세 아파트)를 각각 공략하는 전략이 괜찮아 보인다. 청약통장도, 특별청약자격도 없고 전세금만 달랑 보유한 전세입자라면 도심역세권의 소형다세대, 연립주택 등 빌라 투자가 제격이다. 이밖에 재건축은 분양가 상한제 폐지, 재건축 초과이익 환수제 수정 등 각종 규제완화 정책이 추진되고, 가격도 바닥권에 근접해 현 단계에서는 처분보다는 보유하는 전략을 펴는 것이 낫다.
   
   끝으로 하반기 투자 시 주의할 점은 무엇보다 추가금리의 인상 가능성에 대비해야 한다. 주택은 급등여력이 크지 않은 만큼, 대출금을 집값의 30~40% 이내로 한정하고 시세차익 목적보다는 장기적인 실거주 혹은 월세수익 목적으로 접근할 필요가 있다.

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520조-조혜경 |시장동향

2011-06-20 16:17

http://blog.drapt.com/yunsuhk/347161308554230382 주소복사

520조는 원화로 환산한 그리스부채수준입니다.
 
우리에 비해 국토는 절반보다 조금 더 크고
인구는 1/5인 국가가 그리스로
GDP의 150% 수준이 현재 재정부채인데
이것 때문에 국가부도 위기에 직면해
금융시장을 조이는 중입니다.
좌파정권 집권후 무리한 복지정책 강행의
지금의 사단을 만든 것인데
 
이런 지경에서도 국민들과 정치인들은
이기적 행태만을 보여
EU재무장관 회의에서 지원 합의도출이 실패했다는 보도가 흘러나오는 중입니다.
아직 국가정상들 회담이 남아있으니 전개 상황을 더 보아야 하겠죠.
이번의 유럽 재무장관들과 정상들의 회동에서  결론이 안나고
7월로 넘어갈 것이란 전망도 있던데요. 
 
우리의 개인부채는 천조원으로
GDP의 80~90% 정도에 해당하는 수치를 보이고 있는 중입니다.
일년 죽어라고 벌어봐야 빚 갚는데 사용하면 남는 것이 별로 없는 형국이라
개인부채가 그리 가벼운 양상이 아니고,
문제를 국민들에게 인식시키는데 성공했다는 점을 
간과해서는 안될 것입니다.
그것도 본질인 신용대출이 아닌, 주택담보대출을 이용해
위험을 다수에게 각인시키고 있다는 것은
언제든 주택시장의 개입 정도를 강하게 할 수 있다는 의미이기도 합니다.     
 
외환위기 때와 지금이 다른 양상 중 하나가
이젠 아무래도 레버리지 투자가 크게 늘기 어렵다는데 있겠죠.
지금은 우리는 저축률이 전세계에서 가장 낮은 나라,
신용카드 사용량이 가장 많은 나라가 되어 있습니다.  
당장은 괜찮지만, 충격이 가해졌을 경우의 내성이 약하다는 의미입니다.
 
물론 수도권 부동산 가격이 오를만한 여러 요인이 잠재된 것도 사실입니다.
그러나 단기간에 시장의 심리가 크게 바뀔 가능성이 높지 않고
만일 유럽의 사태가 꼬이기라도 한다면
우리는 정책금리와는 상관없이 고금리를 경험할 가능성도
온전히 배제하기만은 어렵습니다. (아직은 기우성 우려수준입니다만)
 
그리스 사태가 무조건 원만하게 해결되리라 보기엔
그리스의 국민들과 정치인들이
글로벌 세계에 어떤 폐를 끼치고 있는 중은 고려하지 않고
힘들어지기 싫으니 배째라~~~하는 듯 보여서입니다.
 
우리 같았다면 버틸 힘이 없었을 것인데
유로 가입국이기에 가능한 것이겠죠.
유로에서 강제 방출을 시킬 수가 없다는 것을 알아  
온톤 남탓만을 해대면서
남들이 십시일반으로 도와주겠지하면서 이기심을 보이는 것입니다.
원래 사람이란 이기적이란 것을 깨닫지 못한 채 이기적이기 쉽습니다.
 
비록 아직은 그 가능성이 높진 않으나
고금리 현상이 나타날 가능성도 있다는 것은
은행권의 자금 차입 중 거의 50%에 육박하는 부분을
유럽계 금융기관서 들여오기 때문입니다.
만일 그리스 문제의 해법이 순탄치 못해 상환 압박을 받는다면
시중의 자금경색이 나타날 가능성을 배제하기 어렵고
심리적으로 자산시장에 가하는 타격도 만만치 않을 수 있습니다.
역시 아직은 가능성이 높지 않으나
유럽계 자금이 주식시장서 본격적으로 이탈한다면
주식시장이 다시금 무너지면서 그 와중에 환율상승이 나타나
단기적으로  내수가 무너질 개연성도 있습니다.
지금처럼 물가 수준이 높은 시기에 환율마저 오른다면 어찌 되겠습니까.
 
시장을 미시적으로 바라보느냐, 거시적으로 보느냐에 따라
상황 판단이 달라질 수 있다면,,,저는 거시상황을 비중 높게 봅니다.
소심해 보일 수 있으나, 적어도 무너지지는 않을 수 있으니 말입니다.
경험상, 무너지지 않음은 나아감을 의미합니다.
따라서 투자에선 어떤 상황서도 절대 무너지지 않을 수 있는 수준의
방어벽을 스스로 가지고 있어야 합니다.
 
제 판단으로는 지금은 스스로 감당할 수 있는 범위 내란
단서를 붙인다면, 그 방어벽의 역할을 하겠죠.  
남편이 요즘에 그럽니다. 시간이 너무 안가서 지겹다고요...
부동산이든 주식이든 자산시장의 움직임이 재미 없는 시간대여서 그렇겠죠.
정황상 나아가긴 해야 하는데
앞도 옆도 보이지 않는 듯한 답답한 상황이 바로 지금입니다.
저의 글을 오랫동안 보신 분이라면 이런 시간대도 과정이란 것 이해하실 듯 합니다.
수시로 시장이 겁을 주면서 흔들어댈 것이라,
감당할 수 있는만큼씩만 나가야 한다는 내용을 여러번 적은 기억이 납니다.  
전엔 더위를 잘 안탔는데 요즘엔 더위를 심하게 타서
겨울과 더불어 여름이 가장 싫은 계절인지라 ^^;;
올해는 많이 습하고 덥고, 모기들도 기승을 부릴 것이라 하던데
벌써 힘들어요 ㅠㅠ
빨리 여름이 가고 청량해지는 가을이 왔으면 합니다.
 
가을이 오면 거래량이 늘어나는가를 살펴보시기 바랍니다
거래량이 늘면 시장은 서서히 기지개를 켤 준비를 하는 것이고
그렇지 않다면 지루함은 좀 더 이어질 것입니다.

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