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은행권 담보대출 조이기-머니투데이 |시장동향

2011-08-27 18:58

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↑금융권이 주택담보대출 기준을 강화하는 등 대출 억제에 나서고 있어 신규분양시장은 물론 대출을 통한 아파트 거래가 크게 위축될 것으로 보인다. ⓒ사진=임성균 기자
미국의 국가신용등급 강등에 따른 후폭풍이 금융시장을 넘어 아파트 신규분양시장에도 불어 닥칠 조짐이다.

은행들이 위험관리를 위해 주택담보대출 기준을 깐깐히 적용하기 시작해서다. 특히 입주자들이 아파트 중도금과 잔금 납입 목적으로 받는 집단대출 시 개인별 소득수준을 파악하거나 담보인정비율(LTV)을 낮추는 방안이 검토되고 있다.

지금까지 집단대출은 시공사 연대보증으로 진행, 대출자의 신용상태까지 들여다보지 않았다. 집단대출은 분양 이후 입주 전까지 중도금과 잔금, 이주비 대출 형태로 수분양자가 은행에서 단체로 받는 대출이다.

이렇게 되면 중도금 무이자 대출 등으로 분양률을 높이거나 미분양을 줄이기 위해 안간힘을 써온 건설사들의 타격이 불가피하다.

◇집단대출마저 위축…분양시장 '찬물'
경기도 고양시 일산 식사지구의 한 아파트는 분양가의 60%인 중도금 대출을 받으면 이자 지원은 물론 분양가의 20% 선인 잔금도 대출 받도록 유도, 이자를 현금으로 지원해 준다. 미분양 해소를 위한 할인분양이다. 만약 개인별 채무상환을 심사하기 시작하면 대상자가 줄어들 수밖에 없다는 게 분양 관계자의 하소연이다.

한 건설사 관계자는 '아직까지 은행에서 집단대출에 대해 개인별 상환능력을 감안해 심사를 따로 진행하고 있지 않다'며 '은행에서 이 기준을 적용하기 시작하면 할인 분양을 할 수 있는 방법이 사실상 막혀 미분양 해소가 어렵게 될 뿐 아니라 신규분양도 타격을 줄 것'이라고 말했다.

결국 집단대출에 대한 기준 강화는 주택담보대출을 더욱 옥죄고 전체 부동산시장 침체를 더 깊게 할 수 있다. 특히 주택담보대출 감소는 거래 감소로 이어질 수밖에 없다. 은행 대출을 끼지 않고 주택 구입자금 전체를 자기자금으로 동원하는 경우가 그리 많지 않아서다.

다만 안전자산 선호현상으로 채권값이 상승(채권금리 하락), 주택담보대출 금리도 떨어질 수 있다는 점은 긍정적일 수 있다.

한 시중은행 주택담보대출 관계자는 '경기 불안이 가중되면서 기준금리 인상 속도가 늦춰지고 안전자산 선호로 채권금리는 하향곡선을 그릴 것'이라며 '금리 하락은 임대 수익자의 기대수익률도 높아질 수 있다는 점에선 긍정적'이라고 판단했다.

◇휴가철 비수기 맞물려 분양일정 연기
휴가철인 7~8월은 수요자의 관심이 떨어지는 시기여서 모델하우스 개관 일정이나 분양계획을 앞으로 당기거나 뒤로 미루는 게 일반적이다.

주택시장에 냉기가 가시지 않은 서울과 경기·인천 등 수도권에서 분양을 계획한 건설사들은 금융시장을 예의주시하며 일정 조율에 나섰다.

한 건설사 관계자는 '2008년 금융위기 이후처럼 실물경제로 확산되면 부동산시장도 직접적인 타격을 받을 수 있다'며 '비수기인 추석 연휴까지 분양 일정을 미뤄놓았기 때문에 추이를 지켜보고 판단할 것'이라고 말했다.

분양 관계자는 '실수요자 타깃인 중소형을 제외한 투자 목적이 짙은 중대형 아파트시장은 금융시장 불안에 침체가 깊어질 것'이라고 내다봤다.

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다주택자 중과세 사실상 폐지… 임대수요자보다 투자자 우대 |시장동향

2011-08-19 14:06

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정부가 18일 발표한 전·월세 시장 안정화 대책의 골자는 민간 주택임대사업자에 대한 세제 지원을 추가로 확대해 전·월세 공급 물량을 늘리겠다는 것이다.

정부는 지난 2·11대책에서 수도권 내 임대사업자에 대한 종합부동산세 합산 배제 등 세제 지원 요건을 5가구에서 3가구, 10∼7년의 임대기간을 5년, 전용면적 85㎡ 이하에서 149㎡ 이하, 취득가액을 3∼6억원 이하에서 6억원 이하로 낮췄다. 정부는 이번 대책에서 가구 요건을 3가구에서 지방처럼 1가구로 완화했다. 임대사업자가 사는 주택도 3년 이상 보유하면 1주택자처럼 양도세를 면제하고, 주거용 오피스텔도 임대주택으로 등록할 수 있게 했다.

결국 다주택자들에게 부과된 각종 중과세 조치를 없애 집을 사서 임대사업을 하려는 수요를 높이겠다는 것이다. 전·월세 공급 물량 확대와 함께 주택 매매 활성화라는 두 마리 토끼를 한꺼번에 잡겠다는 생각이다. 실제로 주택임대사업자 세제 지원이 확대된 2·11대책 이후 사업자 수가 급증했다. 올 들어 6월까지 사업자 수는 2256명(1만1513가구) 증가했다. 지난해 1년간 성적(386명 증가, 1만3233가구 감소)보다 훨씬 많다.

그러나 다주택자의 세금 부담을 덜어주는 특혜라는 지적도 제기된다. 현재 다주택자는 집을 처분하면 6∼35%의 양도세를 내야 하지만, 정부 대책이 확정되면 직접 거주하는 집을 팔 경우 양도세를 한 푼도 내지 않아도 된다. 2012년까지 적용 유예된 다주택자에 대한 양도세 중과세 제도가 사실상 폐지되는 셈이다.

공시지가로 9억원인 주택에 사는 수도권 거주자 A씨가 6억원짜리 주택 2채를 세놓고 있다고 할 경우 현재 A씨는 700만원대의 종부세를 내야 한다. 이런 A씨가 임대사업자로 등록하면 종부세를 전혀 내지 않아도 된다. A씨 재산액에서 임대주택 가격이 빠져 종부세 과세 기준인 ‘9억원 초과’에 해당되지 않기 때문이다. 반면 수도권 내에서 10억원짜리 집 한 채만 갖고 있는 거주자는 종부세를 내야 해 형평성 문제가 생긴다. 주택 실수요자보다 투자 목적의 다주택자를 우대한다는 지적이 나올 수밖에 없다.

민주노동당 이정희 의원은 논평을 통해 “양도세 중과세로 임대사업 활성화에 문제가 있다면 최소한 비과세가 아니라 정상세율 과세는 돼야 한다”고 비판했다. 부동산정보업체 리얼투데이의 양지영 리서치자문팀장은 “주택임대사업자들은 전세보다 월세를 선호한다”면서 “임대사업자에 대한 세제 지원 요건 완화대책은 전세시장 안정화보다는 임대사업자들을 위한 정책 지원으로만 전락할 수 있다”고 지적했다.

김정현 기자 kjhyun@kmib.co.kr

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골드만삭스 “2012년 한국 부동산 기지개” |시장동향

2011-08-17 09:52

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한국 부동산 시장이 내년부터 수요회복에 따라 살아날 것으로 기대된다고 글로벌 투자은행인 골드만삭스가 16일 분석했다. 한국 주택시장이 여전히 공급부족 상태여서 더 성장할 여지가 있다는 점을 이유로 제시했다.

골드만삭스는 국내 주택 재고가 내년 중반 바닥을 칠 것으로 예상하며 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 부실 문제가 남아 있지만 대형 건설사들은 위험권 밖에 있다고 전망했다.

골드만삭스는 최근 미국 및 유럽발 금융위기로 세계경제가 강한 역풍을 맞는 지금이 국내 주택시장에 초점을 맞춰야 할 시점이라고 지적했다. 이와 함께 골드만삭스는 업종 최선호주로 GS건설을 추천했다.

고세욱 기자 swkoh@kmib.co.kr

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