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장기수선충당금 |현장

2008-09-25 20:40

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공동주택에는 의무적으로 부과되는 게 있다. 바로 장기수선충당금이다. 이 장기수선충당금은 주택이 낡아 대규모 수선공사가 필요할 때 사용하기 위해 적립해 놓는 일종의 적금이다. 대개 매달 내는 관리비에 포함돼 부과된다.

아파트 등 공동주택 외에 오피스텔 등에도 장기수선충당금이 부과된다. 그런데 세입자들은 종종 이 장기수선충당금 문제로 골머리를 앓게 되는 경우가 있다.

본래 장기수선충당금은 집주인이 내는 것이다. 주택법에는 집주인이 납부하도록 명시돼 있다. 장기수선충당금을 적립하지 않은 집주인은 500만원 이하 과태료에 처할 수 있다는 조항도 있다.

임대차계약 때 납부의무 고지해야

하지만 장기수선충당금이 매달 내는 관리비에 포함돼 나오기 때문에 주로 세입자들이 이 장기수선충당금을 납부한다. 마음씨 좋은 집주인들은 임대차계약이 끝나고 이사갈 때 세입자가 그동안 낸 장기수선충당금을 알아서 정산해 돌려주기도 한다.

그러나 떼먹는 집주인도 적지 않다. 세입자도 모르고, 집주인도 몰라서 그런 경우도 있지만 알면서 떼먹는 경우도 있다. 더 심한 경우엔 세입자가 나중에 반환을 요구해도 돌려 주지 않는 집주인도 있다.

그래서 왕왕 말다툼이 일기도 한다. 서울 노원구 중계동의 한 중개업소 관계자는 “단지마다 조금씩 다르지만 장기수선충당금은 보통 한달에 4000원 정도 한다”며 “임대차계약이 보통 2년이라는 점을 감안하면 10만원 정도인데 이걸 돌려주지 않거나 떼먹는 집주인이 많아 시끄러워지기도 한다”고 전했다.

장기수선충담금을 돌려주지 않고 떼먹는 집주인이 얼마나 많으면 국회에서는 최근 임대차계약 때 집주인과 중개사가 임차인에게 장기수선충당금의 납부의무는 집주인에게 있다는 사실을 의무적으로 고지하도록 하는 주택법 개정안이 제출되기도 했다.

이 개정안에는 또 고지의무를 이행하지 않은 집주인과 중개사에게 500만원 이하의 과태료를 부과할 수 있도록 한 처벌 조항도 담겨 있다. 이 같은 주택법 개정안을 대표 발의한 한나라당 양정례 의원 측은 “개정안이 통과되면 애꿎은 서민들이 피해를 보는 일이 크게 줄 것”이라고 말했다.

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감동적인 초보공인중개사의 창업일기 |현장

2008-09-24 21:15

http://blog.drapt.com/yunsuhk/347161222258501509 주소복사

 

중개업창업 실무강좌 자료[13회 출신 공유임 선배의 글입니다] 

 

번호 : 246   글쓴이 : 노희환

 조회 : 44   스크랩 : 0   날짜 : 2005.08.03 08:31 


 


지난 14회 시험 합격자 모임에 참석하여 창업과정과 영업 도전기를 생생하게 강의해준 제일고시 13회 출신 공유임 선배의 살아있는 창업 및 실무 경험담입니다. 1년 반전 자료이지만 지금 창업준비중인 여러분들에게도 도움이 될 것같아 옮겨왔음을 알립니다.

 


공유임선배에 다시한번 감사를 드리면서 지난 강의록을 올립니다.  저 또한 몇번이나 정독을 하였지만 읽으면 읽을 수록 뜻깊은 솔직한 체험기라 생각되어 가슴뭉클하게 다시 숙독하곤 합니다. 모쪼록 많은 도움이 되길 바랍니다.

 


무대리 신석호 

 


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중개업창업 실무강좌 자료

-새로운 시작을 위하여-


담당 : 공인중개사 공유임


1. 열망창업을 향한

(1) 취업에서 창업으로

(2) 창업의 설레임과 갈등

(3) 좌절과 도전

(4) 동업의 조건


2. 무한 경쟁에서의 생존게임

(1) 물건확보 및 고객창출

(2) 고객을 움직이는 방법

(3) 지역부동산과의 유대관계

(4) 내자신의 재발견


3. 미래를 향한 도전

(1) 새로운 시장을 찾아서

① 사무실 입지조건

② 새로운 도전

(2) 다양한 시장개척

① 상가,점포

② 수익성 건물


4. 맺음말





[1] 인사말



안녕하십니까? 

저는 작년 13회에 공인중개사 자격을 취득해서 지금 관악구 봉천동에서 부동산을 운영하고 있는 공 유 임 이라고 합니다.

이번 시험에 합격하고 이제 창업을 준비하고 계시는 여러분들께 진심으로 축하드립니다.

오늘 이 자리에 다시 와보니 불과 1년 전에 제가 여기 이 강의실에서 마음 졸이며, 잠도 제대로 못자고, 집안 일 다 팽개치고, 오로지 합격하겠다는 신념으로 공부하던 기억이 새롭습니다. 돌이켜 보면 그때가 행복했던 것 같습니다. 왜냐하면 아무 생각 없이 공부만 하면 됐으니까요. 막상 현실에 들어가도 복잡한 일도 많고, 마음 상하는 일, 가슴 졸이는 일 이런 다양한 일들이 나를 괴롭히기도 하거든요. 다시 한번 여러분들의 합격을 축하드립니다.





[2] 창업을 향한 열망



1. 취업에서 창업으로

저는 욕심이 너무 많은가 봐요. 다른 사람들은 창업을 하기 전에 한 1년 정도는 워밍업 단계를 거치는데, 저는 합격자 발표가 나자마자 곧바로 사전교육을 받고 돌아서서 창업을 했으니까요.

사실은 저도 처음에는 남의 밑에서 한 1년 정도는 공부를 할 생각에 여기저기 취업을 하려고 돌아다니고 있었어요. 그러던 어느날 화양리 어느 부동산에서 연락이 왔어요. 일정 금액을 투자하고 일하는 만큼의 성과급을 받는 조건으로 같이 일하자는 거예요. 처음엔 솔깃하더라구요. 투자액에 대한 배당도 받고 성과급도 받을 수 있으니까요. 그래서 현재 부동산을 하고 계시는 몇분들께 여쭤 봤어요. 그런데 다들 하나 같이 아니라는 거예요. 제 생각에도 여러 사람들이 아니라고 하는데 무리하게 할 이유가 없을 것 같아 포기하기로 했어요.

또 다시 다른 곳을 찾아 다니고 있는데 며칠이 지나자 다시 그 부동산에서 연락이 왔어요. 이번에는 아예 부동산 자체를 인수하라는 것이었습니다. 그래서 저는 12회 출신으로 잠실에서 부동산을 하고있는 동네 아저씨께 부탁을 했습니다. 같이 시장조사를 하자고 했지요.

주변에 상가도 많고 단독주택도 많은데 다만 아파트가 없다는 것이 다소 마음에 걸렸어요. 다시 며칠을 고민했습니다. 부동산 초보자가 덤벼들기에는 너무 힘든 지역인 것 같았기 때문이죠. 그런데 문득 좋은 생각이 떠올랐어요. 그분과 동업을 하면 되겠구나 ! 바로 그거야!. 그렇게 해서 저의 험난한 부동산 입문이 시작되었습니다.



2. 창업의 설레임과 갈등

2002년 12월 20일 나에게는 참으로 역사적인 날이었습니다. 지금까지 내가 직접 사무실을 운영하리라고는 생각해 본적이 없었는데 운명의 장난은 그렇게 시작되고 있었습니다. 떡하고 돼지머리, 소주, 맥주, 막걸리, 김치, 등을 푸짐하게 준비하여 주변에 개업떡을 돌리며 황홀한 무지개 빛 꿈을 안고 우리 부동산은 개업을 하게 되었습니다.

처음 시작해서 한 이주일 동안은 설레는 마음과 어리둥절한 상태로 시간이 어떻게 지나가는 줄 몰랐어요. 같이 동업하시는 분이 항상 저에게 하는 말이 3개월은 아무 소득이 없다 생각하고 일을 하라고 했는데 막상 시간이 지날수록 점점 마음이 답답해지기 시작했어요.

왜냐하면 내가 기대했던 만큼 손님도 오지 않고, 인수한 부동산의 기존 매물장은 아마 6개월 이전부터 일을 한 흔적이 거의 없을 정도로 쓸모없는 상태여서 살아있는 물건이 아예 없다고 해도 과언이 아니었어요.

참으로 암담했어요. 마치 내 자신이 춥고 황량한 벌판에 홀로 떨어진 너무도 보잘 것 없는 그런 작은 풀씨 같은 느낌이 들었어요. ꡒ괜히 시작했나봐!.. 남의 밑에서 먼저 일을 배우고 시작할걸!... 과연 내가 이 냉정한 세상에서 어떻게 살아남을 수 있을까?...ꡓ 내 마음은 현재의 일보다도 장래에 대한 불안감으로 조금씩 흔들리고 있었습니다.

그러던 어느날 유난이 추운 겨울밤이었어요. 아마 영하 13도는 되었을 거예요. 강원도 속초에서 올라 왔다는 한 아가씨가 월세방을 급하게 구하러 왔지요. 그런데 그 월세집은 우리 사무실에서 약 2킬로 정도나 떨어진 곳에 있었는데 나는 추위도 아랑곳 하지 않고 신나게 걸어가며 그 집이 남향이고 전철역도 가깝고 임대료도 주변보다 훨씬 싸서 내일 이라도 금방 나갈 수 있는 집이라고 그 아가씨에게 브리핑을 했어요.

지성이면 감천이라 했던가? 그 집을 보자 그 아가씨는 곧바로 계약을 하고 다음날 바로 입주 하겠다는 거예요. 첫 계약의 기쁨이 얼마나 대단한지 겪어보지 못한 사람은 정말 모를 거예요. 계약서를 쓰는데 손이 떨려 글씨가 제대로 써지지 않는 거예요. 아무리 진정하려고 해도 어찌 할 수가 없었어요. 겨우 마무리를 짓고 나니 시간은 밤10시30분을 넘기고 있었어요. 그날 받은 수수료가 임대인 6만원 그 아가씨 10만원 합이 16만원 이었어요. 지금 생각하면 정말 작은 금액이지만 우리는 그날 밤 삼겹살에 소주를 마시며 이 세상 모든 것을 얻은 것처럼 첫계약의 기쁨을 만끽했죠. 물론 술값이 수수료보다 훨씬 많이 나왔지만요.



3. 좌절과 도전

첫계약을 한 이후로 나는 오로지 찾아오는 고객을 기다리는 것이 내가 하는 일의 전부였습니다. 그러다가 어떤 신사분이 단독주택을 사겠다고 찾아 오셨는데, 평당 가격이 얼마냐? 어떤 용도지역이냐? 주거지역이면 몇종 주거지역이냐? 그 주택을 헐고 다세대 주택을 지으면 임대료를 얼마나 받을 수 있느냐?는 등 너무나 다양한 질문을 하는 것이었어요. 도대체 내가 대답할 수 있는 것이 하나도 없었습니다. 뭘 알아야 대답을 하죠. 아파트의 경우에는 인터넷이나 기존 장부를 보면 대충 그 시세를 알수 있는데, 단독주택의 경우에는 위치와 대지면적, 대지모양, 용도지역, 방향, 등에 따라 가격이 천차만별이거든요. 그래서 대충 얼버무리며 간신히 위기를 넘기고 있었는데 그분이 아마 눈치를 챘는지 그때부터 저에게 이지역 정보를 주기 시작했어요. 여기는 얼마고, 저기는 얼마고, 지금까지 그분이 보러 다녔던 지역을 저에게 다 말해주는 것이었어요. 그 이후로도 몇 번이나 손님 앞에서 허둥대며 진땀을 뺐었어요. 그때마다 내 자신이 너무나 초라하게 느껴졌어요. 그래서 곰곰이 생각해 보았어요. 왜 내가 이렇게 밖에 못할까?...

그러다 나름대로 몇가지 문제점을 분석해냈지요.

첫째는 지역에 대한 정보가 전혀 없다는 것이고,

둘째는 가만히 앉아서 고객을 기다린다는 것이고,

셋째는 광고를 거의하지 않고 있다는 것이었습니다.

뭔가 새로운 대책이 필요했어요. 우선 지역상황을 숙지해야 하고, 고객을 찾아야 하고, 팔 물건도 구해야 하고, 우리를 알릴 수 있는 방법도 절실히 요구 되었습니다.

당장에 저는 인쇄소에 전화를 해서 전단지 8천장을 주문하고, 인터넷 2개 망에 추가로 가입하고, 지역상황을 숙지하기 위해 화양동 지도를 확대해 붙여 놓았어요.

그때부터 저는 물건이 나오면 즉시 지도상에 표시를 하고 곧 바로 손님을 따라 물건을 확인하러 나섰어요. 그리고 매일 전단지 100장씩 주택과 점포를 돌면서 뿌리기 시작했지요.

집에서 남편이 벌어다주는 돈으로 편안히 놀면서 살던 내가 전단지를 돌리는 일이 처음에는 무척이나 힘들었어요. 집주인을 만나거나 점포 사장들을 직접 대할 때는 말문이 막혀 인사말조차 나오지 않았어요.

세상 모든 일은 뿌린 데로 거둔다고 하지 않습니까?

전단지를 돌리는 그날부터 주택 전월세와 점포 매물들이 매일 3,4건씩 들어 왔고, 나오는 물건들은 곧 바로 인터넷과 생활정보지에 올려놓았어요.

서서히 뿌린 씨앗이 싹을 트기 시작했습니다. 사무실 전화벨이 울리는 횟수가 늘고, 직접 찾아와 물건을 내놓는 사람들도 많아졌어요. 점차 일에 대한 자신감이 붙게 되고 보람도 느껴지기 시작했어요. ꡒ 그래 일은 자꾸 만들어 하는 거야 ! 물건이 없으면 찾아내고, 고객이 없으면 광고를 하자! ꡓ 그렇게 하루가 바쁘게 돌아갔습니다. 서서히 우리 부동산을 찾아오는 손님이 늘어나기 시작하면서 자연히 계약건수도 늘어나고 덩달아 수입도 올라갔지요.

물건을 보러 주인이나 세입자들과 같이 동행하면 두 가지 좋은 점이 있어요. 첫째는 그분들이 다른 부동산에 들리지 못하니 당연히 그 물건을 다른 부동산에 내놓을 수 없어 우리 부동산과 전속 중개나 다름없게 되고, 둘째는 같이 걸어가면서 대화를 나눌 수 있어 유대감을 갖게 되므로 계약을 유도 할 때 조건이나 가격조정 면에서 아주 유리하게 되지요.

그리고 점포의 경우 물건이 나오면 직접 손님으로 찾아가 봐요. 가령 호프집이 나왔다면 저녁에 맥주 한잔하면서 가게주인과 같이 이런 저런 얘기를 하며 친분을 쌓아놓으면 나중에 매수자가 나타났을 때 권리금 조정이 쉽고 수수료도 유리하게 받을 수 있어요.

두달이 지나면서 우리 부동산이 서서히 자리를 잡아가는 느낌이 들면서 점차 다른 부동산들도 우리에게 관심을 갖게 되고 공동중개 건수도 늘어났습니다.

특히 그 중에서도 50대 초반의 남자 사장님과 여실장님이 같이 동업을 하는 할렐루야 부동산이라고 있었는데 그 분들은 주로 주택을 전문으로 하고 있었습니다. 두분은 항상 즐겁게 일하시고, 밝은 웃음으로 사람들을 상대하시며, 저희 부동산에 호의를 자상하게 대해 주셨어요. 저역시 그분들을 가족처럼 생각하면서 우리 고객들을 직접 그 부동산으로 보내 드리기도 하고 또한 그 부동산 물건을 우리 물건처럼 직접 받아 고객에게 브리핑을 하기도 했어요. 어떤때는 잔금일조차 깜빡 잊고 있었는데 그 부동산에서 아예 혼자 잔금을 치르고 우리 수수료까지 챙겨주기도 했어요.

돌이켜 보면 참으로 편하고 즐겁게 서로 일을 했었던 같애요. 지금도 가끔씩 보고 싶다고 서로 연락을 하고 있지만 어쨌든 현재 일하고 있는 봉천동에서도 그런 부동산이 있다면 또 한번 나에게는 행운이라고 생각합니다.



4. 동업의 조건

지금 저와 같이 일하는 분은 12회 출신으로 잠실에서 재건축 아파트와 다세대주택 매매를 전문으로 하시던 분이었어요. 사는 곳도 같은 동네고, 같은 제일고시학원 출신이라서 동업을 하게 되었는데, 참 호흡도 잘맞고, 일도 재미있게 하고 있어요. 화양동에서는 저는 주택이나 오피스텔을 주로 맡아서 했고 그분은 상가,점포를 주로 했지요.

앞에서도 얘기했지만 상가점포의 경우에는 전단지를 돌려서 물건을 확보하고 생활정보지에 광고를 해서 고객을 확보했어요. 초기 한달은 상가 계약건수가 한건도 없었지만 2개월째 부터는 매월 2건 정도씩은 거래를 했어요. 그렇게 되니까 월수입도 1,000만원을 넘어서게 됐지요. 나중에는 점포주들이 하루에도 5,6명씩 사무실로 찾아와 점포를 빼달라고 애원하다시피 했어요.

사실 동업이라는게 결코 쉽지만은 않은 것이지요. 예를 들어 5:5로 동업을 하게 되면 어느 한사람이 일을 많이 하고 다른 사람이 일을 못했을때 인간인 이상 서로 마음이 편치 않게 되고 그것이 쌓이면 갈등으로 변해 결국은 깨지는 경우가 많거든요.

저의 경우에도 지금까지 서너 차례 다투기도 했어요. 한번은 맥주집에서 술 마시다가 다퉜는데 우습게도 그 맥주집을 다음날 계약 하게 되었지 뭐예요. 맥주집 사장이 우스워 죽겠데요. 참 재미있게 일한다나요?

그래서 저는 만약 여러분들이 동업을 하게 된다면 경험이 많은 사람을 선택해서 그분이 60% 투자하고 나머지 40%를 여러분들이 투자하는 식으로 해서 이익 배분도 6:4로 하면 크게 불만이 없을 것 같아요. 초기에는 수입보다도 일을 배우는 것에 우선순위를 둬야 할 것으로 생각되기 때문입니다.





[2] 무한 경쟁에서의 생존게임



1. 물건확보 및 고객창출

거듭되는 얘기이지만 부동산을 운영하는데 물론 오랜 경험도 중요하겠지만 저희 같은 초보자에겐 그런 경험은 그림의 떡이나 마찬가지지요. 오로지 참신한 아이디어로 경쟁력을 높이는 것이 성공의 열쇠라고 생각합니다. 그러한 경쟁력은 두말 할 필요도 없이 많은 물건을 확보해서 고객에게 많이 판매하는 것입니다. 초기 창업자들의 공통된 스트레스는 수많은 부동산중에 어떻게 해야 살아남을 수 있을까? 하는 그런 질문을 수시로 자신에게 하면서 하루하루 불확실한 미래의 안개속을 걸어가는 것 일겁니다.

분명한 것은 앉아 있으면 아무것도 얻지 못한다는 것이지요. 무엇이든 내가 활동하고 고민하고 개선해 갈 때 얻는 것도 늘어난다는 것입니다.

저의 경우에는 물건확보를 위해 남들이 대부분 구시대적 방법이라고 생각하는 전단지를 매일 한시간씩 주택뿐만 아니라 오피스텔, 상가점포에 뿌리고 다니면서 많은 것을 배웠어요. 첫째는 주변 지역을 숙지하는데 많은 도움이 됐고, 둘째는 주인과 직접 대면을 하면서 유대관계를 맺을 수 있었던 것이었고, 셋째는 일에 대한 자신감을 얻었다는 것입니다.

고객창출의 방법은 참으로 어려운 문제가 아닐 수 없습니다. 그 지역에서 오랫동안 부동산을 경영한 사람들은 물건을 사준 사람이 또 다른 고객을 데리고 오는 수도 있고, 기존의 고객들이 다른 물건을 다시 찻을 수도 있는데 새로 시작한 부동산으로서는 이러한 기득권은 아예 없다고 해도 과언이 아니지요. 물론 기존 부동산을 인수한 경우에는 그래도 나은 편이지만요.

제 개인적인 생각으로는 고객창출의 방법은 광고 밖에 없다고 생각해요. 그래서 저는 상가점포는 생활정보지를 우선적으로 활용하고, 주택이나 아파트는 여러개의 인터넷 광고를 활용했어요.

특히 인터넷 벼룩시장의 경우는 아직까지 무료로 운영되는 싸이트예요. 하루 2건까지는 무료 등록이 가능하죠. 화양동에서는 순진하게 하루 2건씩만 올렸어요. 지금은 하루에 20건을 올리지요. 어떻게 그렇게 할 수 있느냐구요 ? 다 방법이 있지요. 아마 이런 것이 경험인가 봐요. 가령 우리 부동산의 아이디는 향도예요. 가입할 때 먼저 우리가족 , 동업자 가족, 친척들 그리고 주위 사람들을 모두 동원해서 주민등록번호를 빌려요. 그렇게 해서 처음엔 아이디가 향도, 다음엔 향도1, 향도2, 향도3..... 이런식으로 하면 아이디 10개 정도는 등록이 가능하죠. 그 다음에 각 아이디별로 2건씩 물건을 등록하면 20개는 간단히 올릴 수 있죠. 주의할 것은 고객명에 동원한 사람의 이름이 입력되잖아요. 그때 저희는 향도공인으로 무조건 고쳐서 올려요. 전화번호도 물론 저희 사무실이나 핸드폰으로 하고요. 그런 식으로 하면 하루에 100건도 올릴 수 있어요. 다른 부동산에는 비밀이에요. 보통 부동산 114나 스피드 뱅크 같은 프렌차이징을 이용하면 1년 가입비가 60만원 정도씩 비용이 드는데 이 경우는 공짜이며 시간 날 때마다 등록할 수 있어요.



2. 고객을 움직이는 방법

처음 부동산에 입문하여 브리핑을 한다는 것은 참으로 어려운 일이 아닐 수 없습니다. 어떤 부동산에서는 입사하여 3개월간은 전화도 못받게 한다고 합니다. 왜냐하면 전화를 잘못 받으면 곧바로 손님을 다른 부동산에 빼앗긴다는 것이지요. 그만큼 브리핑은 어려운 숙제입니다. 먼저 그 지역의 특성을 알아야 하고 그 물건의 장,단점을 파악해서 그 고객에게 딱 맞는 브리핑을 해야 하기 때문입니다. 그래서 저는 고객이 나의 거울이라고 생각합니다. 내가 브리핑을 하고 나면 곧바로 그 고객의 반응에서 내 자신에 대한 평가가 그대로 나타나니까요. 고객이 화를 내면 내가 화나게 했기 때문이고, 고객이 밝게 웃으면 내가 고객을 밝게 했기 때문입니다. 따라서 고객의 모습을 보고 내 자신을 개선해 나가는 것이 참으로 중요하다고 생각합니다.

일반적으로 부동산 사무실을 찾아오는 고객은 대부분 20분을 기다리지 못하고 다른 부동산으로 가능 경우가 보통입니다. 그래서 저는 일단 우리 사무실을 방문한 고객은 어떠한 경우라도 20분 안에 가능한 모든 결정을 내리도록 유도하려고 노력하고 있습니다. 그러기 위해선 정교하면서도 잘 드러나지 않는 방식으로 고객을 움직이게 하는 유도의 기술이 필요하다고 생각하지요.

(1) 공통성과 호감의 효과 - 일단 들어온 손님에게 최대한의 호의를 베풀면서 음료수도 드리고 물건에 대한 브리핑도 모든 성의를 다해 하지요. 고객들이 대부분 저를 명랑하고 활달한 사람으로 생각하나봐요. 아마 천성적으로 밝게 살려고 노력해서 그런가 봅니다. 그래서 인지는 몰라도 처음 고객과의 대면은 매우 친숙하고 편하게 이루어져요. 그리고 사람들은 칭찬을 해 주면 매우 좋아하죠. 왜 그런 말이 있잖아요? ꡒ고래도 칭찬을 해주면 춤을 춘다ꡓ구요. 예를 들어 여자든 남자든 간에 실제 나이보다 한 다섯 살 정도 젊게 보인다고 하면 다들 반색을 하면서 굉장히 좋아해요. 그 좋아하는 모습이 말투 속에 그대로 나타나거든요. 아울러 말씨가 지방 사투리인 경우에는 얼른 고향이 어디냐고 물어봐요. 전라도 어디라든가 경상도 어디라고 대답을 하면 저도 마찬가지 그곳에서 멀지 않은 곳이 고향이라고 응수하며 서로의 작은 공통점을 이용해 호감을 갖도록 하지요. 물론 저는 전라도에서 태어나 경상도에서 자랐으니까 양쪽 모두가 고향이나 마찬가지 아닌가요? 가끔씩 강원도 분이 찾아오시면 같이 동업하는 분이 얼른 나서지요. 그분은 고향이 강원도래요.

사람들은 심리적으로 다른 사람이 호의를 베풀면 그대로 다시 갚으려고 하는 경향이 있어요. 때로는 원치 않는 호의에도 빚진 감정을 갖기도 하구요. 그래서 꼭 계약을 할 것 같은 고객이라면 저는 최대한 많이 무엇이든 마시거나 드시게 해요. 점심시간이 다가오면 손님이 사양을 해도 억지로라도 식사 대접을 해서 최대한 부담을 갖게 하지요. 그러면 다른 부동산으로 가기는 힘들지 않겠어요? 그 사이 여기 저기 수소문을 해서 원하는 물건을 찾아 계약을 시켜요.





(2) 비교효과 - 때로는 고객이 요구하는 물건이 마땅치 않는 경우가 있어요. 그럴 때는 그중에 양호한 물건과 그렇지 못한 물건을 비교해서 계약을 유도하기도 하죠. 불만족스러운 물건을 먼저 보여주고 다음에 좋은 물건을 보여주면 그 효과가 훨씬 더 좋게 느껴지거든요.

더 확대해서 생각하면 고객들은 여러 부동산 중에서 자기가 가장 좋아하는 부동산으로 찾아가 계약을 하는 것은 당연한 논리지요.

다시말해 부동산 이미지를 서로 비교해서 내가 가장 느낌이 좋은 부동산으로 들어가 계약을 하게 되는데 그것도 일종의 비교효과라 할 수도 있겠지요. 바로 옆집 부동산의 이미지가 나쁘면 상대적으로 우리 부동산 이미지가 훨씬 좋게 보일 수도 있겠지요. 그래서 첫 인상이 아주 중요해요. 옷을 단정하게 입어야 하고, 능력이 있는 것처럼 보여야 하고, 그러면서도 친절하고 정직한 느낌을 주도록 노력해야 합니다. 우리 동업자분도 항상 머리를 단정하게 손질하고, 구두도 매일 꼭 닦고 정장차림으로 근무하고 있어요. 그것이 곧 경쟁력이기도 하니까요.

3. 지역부동산과의 유대관계

일반적으로 각 지역마다 부동산들은 서로의 이익을 위해서 회원제로 운영되는 경우가 대부분입니다. 물건도 회원들 사이에서만 서로 공동중개를 하고 비회원은 완전히 요즘말로 왕따를 시키지요. 아마 회원제를 운영하게 되면 권리금도 많이 받을 수 있고 또한 중개업무 질서도 서로 지킬 수 있기 때문이라 생각됩니다. 따라서 처음 부동산 사무실을 얻을 때는 그 지역에서 회원제가 어떻게 운영 되고 있는지를 꼭 살펴봐야 합니다. 또한 회원이라고 해도 모든 사람의 성격이 다르듯이 각 부동산 마다 특성이 다 달라요. 그렇기 때문에 초기에는 각각 부동산의 특성을 파악하는 것도 중요한 일이겠지요. 그중에서도 제일고시학원 출신을 만나게 되면 너무나 반갑고 가깝게 느껴져요. 그래서 업무적이든 개인적이든 간에 서로 상의도 하고 물건 정보도 상세히 교환하기도 하지요.

공동중개에 있어서도 물건을 받은 부동산에는 반드시 진행된 결과를 통보해 주어야만 합니다. 왜냐하면 혹시 물건을 빼돌리지 않나 의심을 할 수도 있기 때문입니다. 작은 신뢰를 잃으면 다음부터는 물건을 주려고 하지 않아요. 간혹 다른 부동산으로부터 받은 물건을 자기 부동산 물건으로 만들어 버리는 부동산도 있는데 이는 매우 어리석은 짓이지요. 지역 부동산과의 관계에서 신뢰를 잃으면 금방 다른 부동산으로 소문이 나게 되고 모든 부동산들로부터 많은 견제를 받게 됩니다. 한번의 작은 이익을 탐하다가 큰 것을 잃게 되는 셈이지요. 따라서 지역부동산과의 유대관계는 또 다른 경쟁력이라고 할 수 있습니다.





4. 내자신의 재발견

부동산 중개업도 분명한 서비스 업종입니다. 따라서 내 자신의 개성에 맞는 나름대로의 경쟁력을 확보해야 합니다.



(1) 말 잘하는 사람 - 부동산에 입문해서 초기에는 손님이 무서워요. 뭘 어떻게 얘기해야 할지 막막하기만 하지요. 지역 실정도 모르고 물건에 대한 정보도 없고 오히려 손님이 더 잘 알고 있죠. 요즘처럼 인터넷 정보가 발달한 경우에는 어떤 물건을 찾기 위해 여러 채널의 정보를 입수한 뒤에 서로 비교하고 따져본 다음 부동산을 방문하기 때문에 어설픈 브리핑은 오히려 손님을 화나가 할 수가 있어요. 그리고 조금 시간이 지나면서 어느 정도 지역이나 물건에 대한 숙지가 되기 시작하면 초보자들은 또 한번 실수를 하게 돼요. 이번에는 아예 손님의 의사는 안중에도 두지 않고 오로지 나 혼자 신이 나서 열심히 브리핑에만 열을 올리지요. 그렇게 되면 손님이 원하는 진정한 마음을 읽을 수가 없게 되지요. 참으로 어려운 문제임에는 틀림이 없습니다.

어떤 사람이 말 잘하는 사람일까? 저는 늘 이런 질문을 스스로에게 해 보곤 합니다. 주변에서 능력 있는 분들의 대화하는 기술도 슬쩍 슬쩍 흘려들으면서 흉내도 내보았지만 나에겐 어색할 뿐이었어요. 시간이 지나면서 어느 정도 업무에 익숙해진 지금 저는 이런 답을 내보고 싶어요. ꡒ말을 잘하는 사람은 먼저 상대방의 말을 많이 들어주고 그 말에 적극적인 호응을 해 주는 사람이다ꡓ라고요... 그렇게 하면 몇 마디 말을 않고도 상대방의 의중을 훤히 알 수 있고 거기에 맞는 정확한 답을 제시해 줄 수도 있으니까요. 때로는 서로 상대방의 말을 들어주면서 같이 주고받는 식의 대화 방법도 좋을 수 있겠지요.



(2) 외형적 경쟁력 - 직접 부동산을 경영하지 않고 남의 밑에 직원으로 들어가는 경우에는 대부분 명함의 직함을 여자분들은 실장으로 남자분들은 부장으로 하고 있는데, 직함에 따라 상대방에게 주는 이미지도 달라지고 내 자신이 행동하는 것도 달라 질수 있어요. 그래서 되도록이면 직함을 높일 필요가 있다고 생각해요. 뭐 돈드는 일도 아니고 기왕이면 다홍치마라고 실장 보다는 소장 이라든가 부장 보다는 이사라고 하면 훨씬 좋지 않겠어요? 가능하면 높은 직함이 상대방에게 신뢰도 면에서나 대화면에서 내 자신을 높게 평가 받을 수 있는 또 하나의 방법일 수 있지 않겠어요? 저의 경우에는 화양동에서나 지금 일하고 있는 봉천동에서나 같이 동업하는 분과 똑같이 대표 직함을 쓰고 있어요. 물론 동업이니까 틀린 것은 아니잖아요? 주변 부동산에서 일하고 있는 여성들 사이에서도 느낌이 많이 틀리거든요.

다음으로 옷차림도 아주 중요합니다. 단정한 스타일일 때와 허술한 옷차림일 때의 분위기는 아주 다르지요. 단정한 옷차림일 때는 일도 단정하고 샤프하게 하려고 노력하지만 허술한 옷차림일 때는 일도 대충대충 하는 경향이 있어요. 또한 고객과의 첫 대면에서도 옷차림에 따라 느낌이 매우 차이가 납니다. 정장차림으로 브리핑을 할 때는 야무지면서도 정확한 인상을 주기도하고 계약을 체결할 때는 매우 진지하게 보이기도 합니다. 물론 신발도 내자신을 표현하는 중요한 도구임을 잊어서는 안되겠지요. 예를 들어 슬리퍼를 신고 다니면서 물건을 브리핑하면 상대방이 어떻게 느낄까요? 아마 신뢰감을 갖기가 어려울 거예요.



(3) 내면적 경쟁력 - 사람들의 표현 중에는 ꡐ던지는 표현ꡑ 과 ꡐ주는 표현ꡑ이 있데요. 던지는 표현 이란 있는 그자체로의 표현이지요. 앞에서 말한 옷차림이라든가 첫 인상이라든가 그런 것들이겠지요. 하지만 주는 표현은 그 사람의 내면의 세계를 상대방에게 말이나 행동으로 전달하면서 점차 느껴지는 그런 표현을 말하지요. 중요한 것은 첫 인상과 같은 던지는 표현은 상대방에게 일시적일 수가 있지만, 진지한 대화나 인격, 행동들은 오래토록 상대방에게 기억되고 깊이 인식될 수가 있습니다. 따라서 내자신의 내면의 세계를 보다 폭넓고 깊이 있게 가꾸는 노력이 필요하다고 생각합니다. 고객들은 한번으로 끝나는 것이 아니라 연속적으로 우리와 관련을 맺게 되기 때문입니다.

얼마 전의 일이예요. 용인에서 아파트를 하나 구입하러 오신분인데 처음엔 다른 부동산에서 브리핑을 받고 집으로 가다가 우연히 우리 부동산에 들렀는데 가격이 시세보다 낮은 물건을 인터넷에서 보고 왔다는 거예요. 그래서 제가 차근차근 현재의 시세를 말씀드리고 ꡒ그 가격에는 아파트를 살 수가 없으나 제가 최선을 다해 그 가격에 근접한 물건을 찾아 드릴 테니 염려 마시고 멀리서 오셨는데 같이 점심식사나 하시지요ꡓ라고 하면서 식사대접을 했죠. 저의 주특기인 가능하면 먹이는 작전이 성공한 것이지요. 결국 늦은 저녁까지 기다려 그분은 우리 사무실에서 계약서를 썼어요. 그리고 며칠이 지나 그분이 다시 전화를 했어요. 내일 사무실로 친구와 갈테니 자기가 구입한 아파트와 같은 평형으로 하나 더 준비해 놓으라고요. 그런데 가격이 2천만 원이나 비싼 아파트밖에 없었어요. 하는 수 없이 친구분한테 자초지종을 설명드리고 ꡒ기왕에 친구분과 같은 아파트에서 가깝게 사시려는 것이 목적이니까 조금 비싸더라도 앞으로 가격이 더 오를 것을 감안해서 결정을 하시지요ꡓ 라고 설득을 했어요. 그래서 그 친구분도 아파트 내부를 보지도 않고 계약을 하게 됐지요. 이런 얘기는 제 자랑을 하려고 하는 것이 아니라, 부동산업을 하면서 진정으로 내 자신의 인격을 고객에게 팔 수 있다면 그 사람은 꼭 성공 할 수 있을 것이라고 확신하기 때문입니다.





[3] 미래를 향한 새로운 도전



1. 새로운 시장을 찾아서

(1) 사무실 입지조건 - 화양동에서는 월매출이 일천만원이었다면 우리는 좀더 넓은 지역을 찾아 월매출 2천만원에 도전하고 싶어졌습니다. 좀더 안정적이고 확실한 시장을 원하게 되었지요. 그러나 대부분 내가 생각하는 것보다는 시장은 협소한데 권리금은 턱없이 높았어요. 어떤 지역은 아파트 밖에 없고, 또 다른 지역은 상권이 발달되지 않아 좀처럼 거래가 되지 않는 그런 곳들이었어요. 내가 원하는 조건은 가능하면 우리집에서 가까운 주변에 3천세대 정도의 아파트 단지가 있고 상권이 어느 정도 형성된 상가점포가 많은 지역이었습니다. 한달 가량 새로운 부동산을 찾아다녔어요.

그러던 어느 날 봉천동에 들렀는데 주변에 2만세대 이상의 아파트 단지가 밀집되어 있으면서 또한 서울대입구역을 중심으로 상권도 잘 발달되어 있었어요. 마침 권리금도 없는 미용실 자리가 눈에 띄었어요.

이틀 동안 다시 주변을 조사하고 나서 곧 바로 계약을 했지요.

인테리어 작업을 시작하면서 먼저 간판을 다른 부동산보다 배정도는 크게 달았어요. 그리고 전면 유리창의 매물장 역시 배 이상 많이 만들어 놓았죠. 거기다가 밝은 조명등 2개를 추가로 달았어요. 사무실 집기 비품은 모두 중고로 들여 놓고 내부 조명은 미용실에서 쓰던 그대로 활용했지요. 중고 자동차도 하나 사구요. 간판 빼고는 모두 중고였어요. 덕분에 비용이 많이 절감 됐지요.

사무실을 오픈하면서 지역 부동산 사장님들을 거의 대부분 초청을 했어요. 왜냐하면 미용실을 인수했으니까 비회원이기 때문에 신경이 많이 쓰였지요. 물론 사전에 이곳은 크게 회원 비회원을 따지지 않고 비회원도 곧바로 회원에 가입할 수 있다는 정보를 갖고 있었지만요. 다행히도 모든 사장님들의 협조로 며칠 후 회원에 정식 가입을 했습니다.



(2) 새로운 도전 - 저희 사무실 주변에는 현재 67개의 부동산이 영업을 하고 있고, 관악구 전체로는 1,300여개의 부동산이 등록되어 있습니다. 서울에서 관악구가 부동산 사무실이 제일 많다나요? 장난이 아니지요. 하지만 화양동에서 보다는 훨씬 수월하게 시작할 수 있었어요. 그동안 갈고 닦은 기본기가 있는데다 아파트는 평형별로 특징이 정형화 되어있어 브리핑하기도 쉬운 편이구요. 기존 아파트도 많고 새로 입주 예정인 분양권도 많고 해서 초기이지만 꽤 재미있고 벌써 계약도 많이 했어요.

하지만 수많은 부동산 중에서 확실하게 위치를 굳히기 위해서는 또 다른 도전을 시작해야만 했습니다. 그렇게 많은 부동산중에 우리 부동산을 어떤 방법으로 알려야 하며, 어떻게 보다 눈에 띄게 할 수 있을까? 남들과 똑같은 방법으로는 경쟁에서 절대 앞설 수 없다는 생각이 들었어요. 뭔가 달라야 했고, 효과도 뛰어난 방법을 찾아야 했지요.

먼저 인터넷 매물 등록부터 달라야 했어요. 봉천동에서는 아침에 매물 등록을 하려면 인터넷 자체가 잘 되지를 않아요. 워낙 많은 부동산들이 모두 같은 시간에 매물을 등록하기 때문이죠. 그러다 보니 인터넷 매물등록 경쟁이 치열할 수밖에 없어요. 스피드 뱅크의 경우에는 신규 매물은 별이 반짝 반짝 거리게 해놓았는데, 기존의 매물을 날짜만 변경해 올려놓으면 죽은 매물같이 보여요. 다른 부동산 매물은 반짝거리는데 우리 물건은 아무런 느낌도 없이 그냥 누워 있는 것 같기 때문입니다.

그래서 방법을 바꾸었지요. 하루가 시작되는 새벽 0시에 매물 등재를 하기로 했어요. 물론 잠자는 시간이 늦어지는 것은 당연히 감수를 해야 했구요. 참 힘들어요. 죽을 지경이죠. 어떻게 보면 잠자는 시간 빼고는 모두 부동산 일만 하는 것 같아요. 그래도 아침에 출근해서 인터넷을 열어보면 5,6곳은 반짝 반짝 거리고 있어요. 기가 찰 노릇이지요. 다들 잠도 안자나 봐요. 서로들 속으로 독종들이라고 생각하겠지요.

인터넷이야 그렇다 하더라도 어떻게 아파트 매물을 많이 확보 할 수 있을까? 하나하나 문제들이 쉬운 게 없었어요. 좀더 색다른 광고 방법은 없을까? 판촉물 중에 어떤 아이템이 가장 고객의 마음을 사로잡을 수 있을까? 여러 가지 방안을 찾아보았지만 마땅한 묘책이 없었어요. 어느날 저녁 집으로 퇴근을 하면서 이것저것 생각하며 시장을 보고 있는데 앞에 있는 김치가게에서 특이한 판촉물 하나를 발견했어요. 피라미드 같이 생긴 모양의 통에 이쑤시게가 들어있어 단순하면서도 눈에 띄는 것이었어요. 다음날 아침 그 밑에 작은 글씨로 적힌 판촉물 회사로 전화를 해서 방문을 요청했지요. 며칠후 저희는 금괴형 면봉을 판촉물로 결정하고 1차로 2천개를 주문 했어요.

판촉물은 도착했는데 전달의 방법이 또 문제였어요. 하나하나 아파트 앞에서 나눠 줄 수도 없고, 그렇다고 우편함에 넣으면 경비 아저씨가 야단을 치고... 또 며칠을 고민했어요. ꡒ그래 기왕에 야단을 맞을 바에야 확실하게 전달하자ꡓ 그렇게 마음을 다져먹고 곧바로 저희는 아파트 맨 꼭대기 층부터 차례대로 아래로 내려오면서 아예 직접 출입문에 테이프로 금괴형 면봉을 붙이는 작업을 시작했어요. 2천세대를 한번에 다 붙이려니 다리도 아프고 힘도 들고 정말 쉽지가 않았어요. 설상가상으로 아파트 경비실에서 왜 허락도 없이 그런 일을 하느냐며 항의 전화 까지 받게 되었어요. ꡒ미안하다. 몰라서 그랬다ꡓ라고 변명을 하고 나서 끝까지 나머지를 마저 붙이고 또 한번 경비실에서 야단을 맞고 그렇게 그 일은 끝냈어요.

한 겨울의 추위를 뚫고 나온 새싹이 튼튼하게 자란다고 했던가요? 어렵게 작업한 결과가 나타나기 시작했어요. 보통 다른 부동산들은 들리는 얘기로는 한달에 한두건 정도 매물이 나온다고 하는데 우리는 일주일도 안돼 15건 이상의 매물을 받았어요. 어느날은 아파트 매물이 나오는 그날로 계약도 했구요.

그 이후로 다른 부동산들도 경쟁적으로 판촉활동이 시작됐어요. 메모지. 오프너, 소식지 등 다양한 방법들이 동원됐지요. 왜냐하면 다른 부동산들이 손님을 모시고 아파트를 방문하면 장식장이나 TV대 위에 우리 판촉물인 노란 금괴형 면봉이 떡하니 놓여 있으니까 가만히 있을 수 없었나 봐요.

한달 후에는 새로 입주가 시작되는 대우 아파트가 있습니다. 그때도 우리의 예쁘고 귀여운 금괘형 면봉은 또 다시 엄청난 위력을 발휘 해 줄 것을 믿으며 다시 한번 돌릴려고 계획하고 있습니다.

하지만 언제까지 똑같은 방법에 의존할 수는 없겠지요. 또 다른 획기적인 방법을 찾아야 할 것입니다. 왜냐하면 경쟁은 항상 역동적이고 냉정하니까요.





2. 다양한 시장개척



(1) 상가, 점포로의 진출 - 봉천동에서의 1년은 아파트를 위주로 영업을 할 계획이지만 그 이후로는 상가, 점포에 집중해서 보다 다양한 소득원을 확보하려고 합니다. 물론 화양동에서 이미 상가, 점포에 대한 기본적인 일을 해봤기 때문에 특별한 어려움은 없으리라 생각되지만 현재 이지역은 사당동을 시작으로 해서 낙성대, 서울대입구, 봉천, 신림동까지 상당히 광범위한 활동이 요구되는 지역입니다. 따라서 기존에 하루 한 시간씩 돌리고 있는 전단지를 향후에는 보다 적극적으로 활용하면서 6개월 후부터는 생활정보지, 인터넷 등 동원 가능한 광고를 본격적으로 시도할 예정입니다. 그래서 당초에 계획했던 월수입 2천만원을 1년 후에는 꼭 달성 할 수 있도록 노력 할 것입니다.



(2) 수익성 건물에 도전 - 그리고 2년 후부터는 상가빌딩, 업무용 빌딩, 모텔, 여관 등 수익성 건물 매매에도 도전 하려고 합니다. 아직까지 이 분야에는 기초 작업만 했을 뿐 구체적 계획은 갖고 있지 못하지만 지금까지 전혀 문외한이었던 일들도 막상 도전하면서 배우고 또 알고 나면 그렇게 어렵지도 않다는 것을 느꼈으니까요. 너무 서두르지 않나 걱정하시는 분도 계시겠지만 부동산에 입문한 이상 욕심을 갖고 항상 도전하는 마음으로 최선을 다한다면 못 이룰게 없다고 생각합니다.





[4] 맺음말

경험도 미약하고 능력도 뛰어나지 않은 제가 마치 남자 분들이 군대가면 며칠 먼저 들어온 선배가 후배 군기 잡는다고 하듯이 조금 먼저 현장에 뛰어들었다는 이유 하나만으로 오늘 감히 여러분들 앞에서 어설픈 경험과 생각을 두서없이 말씀드린 것 같습니다. 혹시라도 제 얘기 중에 귀에 거슬리는 부분이 있었다면 너그러이 양해해 주시고 귀엽게 봐 주세요.

요즘 세상에 적은 자본으로 시작할 수 있는 일이 그리 많지 않지요.

그나마 부동산 중개업은 그런데로 내 능력에 맞추어 창업을 할 수 있는 몇 안되는 업종 중에 하나가 아닐까 여겨집니다.

물론 2,3억원을 투자해서 목도 좋고 위치도 좋아 아주 잘 되는 곳을 인수해서 쉽게 돈을 벌수도 있겠지만, 그렇다고 꼭 잘 되리라는 보장도 없습니다. 아무튼 작은 금액을 투자해서 많은 수입을 올릴 수 있는 것이 바로 부동산업종이 아닌가 생각합니다.

기왕에 입문한 이상 내가 영업하고 있는 해당 지역에서는 최고가 되고 싶은게 솔직한 저의 심정입니다. 지금은 들에 핀 연약한 풀꽃일지라도 저 나름대로 모든 노력을 경주해서 꼭 제 자신만의 멋진 열매를 맺을 것입니다. 그래서 훗날 다시 한번 이런 기회가 주어진다면 그때는 진정한 부동산 전문가로서의 제 모습을 보여드릴 수 있게 되기를 이 자리를 빌어 스스로 다짐해 봅니다.

여러분들도 조만간에 부동산에 입문하시게 될 것입니다. 누군가 그러더군요. 세상의 모든 일은 3,3,3 이라구요. 3일을 참고, 3개월을 참고, 또 3년을 참고 견디면 안 될 일이 없다구요.

두렵고 설레이는 시작이 있기에 싹을 틔울 수 있고 또 열매도 맺을 수 있지 않을까요? 시작조차 없다면 성공도 실패도 없겠지요. 시작이 반이라는 말이 새삼 우리에게 가깝게 느껴지는군요. 아무쪼록 여러분들의 멋진 시작과 화려한 성공을 기대하면서 오늘 저의 시간을 끝맺겠습니다. 경청해 주셔서 감사합니다.





 


 

 

 

 출처 : 제일인을 사랑하는 모임 원문보기  글쓴이 : 무대리*신석호

 

 

 


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특약사항 |현장

2008-09-24 21:10

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알아두면 손해안보는 특약사항 모음집


  

  계약서의 특약사항 기재

 

 

계약일과 잔금지급일사이에 권리변동이 있으면 계약을 해지한다는 조항을 적어두라.

 

 

 

 흔히 계약일과 잔금지급일 사이에 집주인이 근저당권등을 설정하고 은행에서 대출을 받는 경우가 있다. 이런 경우에는 보증금확보가 어렵기 때문에 계약을 해지하는 조항을 계약서에 기재하는 것이 좋다



1. 집주인이 고의로 계약후에 은행에서 대출받는 경우


흔히 발생하는 일은 아니지만 예상외로 상당수의 임차인들이 당하는 일중에 계약을 할 때에는 분명히 그 집에 아무런 근저당권등의 권리관계가 설정되지 않았는데 막상 잔금을 치루고 이사를 한 뒤 그 집의 등기부등본을 발부받아 보았더니 계약후 잔금치르기 까지 사이에 집주인이 은행에서 대출을 받고 근저당권을 설정하는 경우를 볼 수가 있다


이런 경우에는 세입자가 미처 전입신고 또는 확정일자를 받기 전이기 때문에 근저당권을 설정한 은행보다 후순위가 되어 나중에 그 집이 경매가 되었을 경우에 은행보다 후순위가 되어 임대차보증금을 반환받기 어려운 때가 많이 있다


2. 집 주인도 모르는 사이에 다른 채권자들이 그 집을 가압류하는 경우


또 집주인이 고의로 한 것은 아니지만 집주인도 모르는 사이에 집주인의 채권자에 의하여 집에 대하여 가압류등기가 행하여지는 경우도 있다 이 경우도 가압류채권자의 권리행사에 따라 세입자가 보증금을 반환받는데 큰 장애가 될 수 있다


3. 계약서에 계약해지할 수 있는 조항을 둠.


이러한 예기치 않는 손해를 방지하기 위하여는 이사를 가는 날까지 등기부등본을 발부받아 확인을 한 뒤 아무런 권리변동이 없을 때 이사하는 날 바로 계약서의 확정일자인을 받는 것이 가장 좋은 방법이고, 더 나아가 임대차계약서를 작성할 때에 특약사항으로 '만약 계약일 후 입주일까지 사이에 임대인이 고의로 은행등에서 대출을 받고 근저당권등을 설정하는 경우에는 본 임대차계약을 해지하고 임대인은 계약금의 배액을 임차인에게 손해배상한다.' 라는 문구를 넣어 두는 것이 안전하다


 

 

  



   ★매매 계약 특약사항 정리★

 

# 현 시설 상태에서의 매매계약이며,대지는 권리면적(공부상)기준임.

 

#매매대금 중 00백만원은 임대보증금과 대체하며 동 임대차계약은 매수인이 승계하기로 함.

 

#각종 조세 공과금은 잔금일을 기준으로 정산하기로 함

 

#중도금은 해당지급일에 매도인의 은행예금구좌(00은행 00지점,00예금,000-00-000000예금주:정매도)에 입금시켜주기로 함.

 

#잔금일은 상호 합의하에 앞당길 수 있슴..

 

#현재 본건 매매대상 부동산에 임대차하여 거주하고 있는 월세보증금 00백만원,월차임00만원은 매도인이 책임지고 잔금 일에 정산하여야 하며,매수인과 임대차계약을 당초 기한 또는 상호합의하에 정한 기한까지 재계약을 하기로 함.

 

#본건 부동산은 재개발구역으로서 일부 환지가 확정되어 권리면적이 증가된 지분에 대해 징수되는 추가비용은 매수인이 부담하기로 함.

 

 

#매도인은 잔금 시 매수인이 지정하는 사람에게 소유권이전등기를 해주기로 함.

 

#매매금액은 부가가치세(건물가격의 10%)를 포함한 가격으로 부가가치세 환급을 위하여 매수자는 계약체결일로부터 20일 이내 사업자등록증을 발급받아야 하며,이를 태만히 하여 부가가치세 환급을 못 받을 경우 모든 책임을 매수인이 부담하기로 함.

 

#본건은 등기부 등본 등 공부상의 면적을 기준으로 한 매매이며 향후 실측 면적과 공부상의 면적에 차이가 발생하더라도 매수인 및 매도인은 일체 이의를 제기하지 않기로 함.

 

#본건 부동산 소재지역은 토지거래허가 구역인바 만일 토지거래허가가 나지 않을 경우 본 매매계약은 무효로 하며,매도인은 지체없이 계약금을 매수인에게 반환하기로 함

 

#계약금중 일금00백만원은 계약 시에 지급하고 00백만원은 0월0일까지 매도인의 은행구좌(00은행,00지점,00예금000-00-000000예금주:정 매도)에 입금시켜 주기로 함

 

#매매대금에는 본건 부동산 위에 존재하는 정원서과 정원수 일체를 포함하기로 함.

 

#본건 건물은 무허가 건물로서(건물번호 00000-00000)해당관청 무허가 건물대장에 등재되어 있음을 확인함.

 

#기타사항은 일반부동산 관례에 따르며 본건 매매가 차질없이 이루어질수 있도록 상화 최대한 협조해주기로 함..

 

1.융자금,전,월세보증금 및 등기부상의 모든 권리 관계 등은 매도인이 처리한다

 

2.등기 이전시 등기명의인은 매수인이 지정하고 매도인은 인감 발행에 협조한다.

 

3.부동산인도날짜는 상호협의 하에 변경할 수 있다.

 

4.수도꼭지 ,싱크대,가스렌지 등 부착물은 원상태로 보존한다.

 

5.은행대출사유 발생시 매도인은 이사하기 10일전에 주민등록을 이전해 간다... 



매도인은 계약 당시의 등기부상 권리관계 상태를 잔금지불시까지 유지하여 양도한다.

 

잔금 중 일천만원은 전세금으로 대체한다.

 

제세공과금은 매도자가 잔금지급일을 기준으로 정산하며,잔금지급과 동시에 소유권이전에 필요한 서류를 넘겨준다.

 

 

매도인은 중도금 지급전 근저당 설정(토지0번,건물0번)된 금액을 해지한다.

 

잔금시 기 전세보증금과 은행융자금을 정산하고 차액을 지급한다.

 

매도인은 잔금시 매수인이 지정하는 사람에게 등기해 준다.

 

00시 00사업에 지장이 없도록 즉시00한다.

 

000은 매도자가 부담한다.

 

본 계약은 000의 위임대리인000와의 계약이며 000때 위임관련서류(위임장,인감증명서)를 제출한다.

 

계약금 이천만원은 0월0일 은행송금 할 것임(구좌번호xxx-xxxxx-xxx)

 

매수인은 현 전세계약을 승계한다.

 

잔금(지급)일전이라도 매수인이 잔금을 지급할시 매도인은 이사한다.

 

매매대금에는 정원수와 정원석이 포함된 상태임.

 

★전세/월세 특약사항 모음★ 


#현 시설 상태에서의 임대차계약이며 파손시 임차인이 즉시 원상 복구함

 

#추후 임차인이 보증금 일천만원을 인상하는 경우 임대인은 전세로 전환해주기로 함

 

#계약금중 일금일백만원은 계약 즉시 지급하고 나머지 일금칠백만원은 0000년 0월0일까지 임대읜의 구좌(00은행00예금 계좌번호000-00-000000 예금주 임소유)에 입금키로 함

 

#본 계약은 임대인의 대리인 000와의 계약이며 잔금 지급시까지 위임 관련서류(위임장,인감증명)를 제출키로 함.

 

#본건 부동산 상에 근저당권 설정(채무자:000,채권최고액 금00백만원,00은행00지점)이 되어있음을 확인함

 

#잔금일을 상호 합의하에 앞당길수 있슴.

 

#월세는 매월 입주 해당 일에 임대인 구좌(00은행 00예금 계좌번호 000-00-000000)에 입금키로 함

 

#임대차 계약 만료일에 타 임차인에로의 임대차여부에 관계없이 임대 보증금을 즉시 반환해 주기로 함..

 

#임대인이 본건 임대주택을 금전 융통을 목적으로 담보제공을 할 경우(근저당권설정,담보권 가등기 등)에는 임차인에게 즉시 통보해주기로 함.

 

#본건 부동산에 설정된 근저당권(00은행,채권최고액 일금00백만원)은 잔금지급 시까지 말소해주기로 함.

 

#기타 사항은 주택임대차보호법 및 일반부동산 관례에 따르기로 함.

 

@현존 시설(주방기구,전기기구 및 부대시설 일체 포함)상태임

 

@임대인은 잔금지급일 전까지 샤시와 빨래 건조대를 하여 주기로 한다.

 

@임대인은 은행융자 4000만 원 하기로 하며 임차인은 은행융자시 협조하기로 한다.

 

@특별수선충당금은 임차인이 대납하고 추후 임대인과 정산키로 한다.

 

@임대인의 사정에 의한 부동산 전화위임계약으로 임대인과 임차인 전화 통화 확인한 계약으로 자나금시 임대인은 계약서에 날인하기로 한다.

(통화내역 녹취: 녹취시간 2006년 9월 22일 오후 12시 38분)

 

@계약금 중 20만원은 계약 당일 (2006.9월 22일.)소유주 공영자의 은행계좌(국민은행 100-01-000000)로 입금하고 2006년 10월1일까지 송금키로 한다.

 

@본 계약서는 임대인의 동의 없이 타 용도로 사용할 수 없다.

 

@추후,임차인이 보증금 1천만 원을 인상하는 경우 임대인은 전세로 전환한다.

 

@시설된 물건은 갑과 을이 상의하여 처리하며 을이 임의로 처분하거나 변경할 수 없다.

 

@계약기간 만료전이라도 갑은 점포를 제 3자에게 매매 할수 있으며 매매시 을은 아무런 이의없이 부동산 인도에 적극적으로 협조한다.

 

@본 계약은000의 위임대리인 000와의 계약이며 00때 위임관련서류(위임장,인감증명)를 제출한다.

 

@본 계약은 매도인의 대리인 000와의 계약임.

 

@임대인은 임차인이 잔금지급일 전이라도 잔금을 지급할시 집을 비워주도록 한다.

 

@공부상 00은행00원 설정상태의 게약임

 

@임대인은 계약 당시의 등기부상 권리관계 상태를 잔금지불시까지 유지한다.

 

@임대인은 계약기간 중 근저당 설정시 임차인에게 통고한다.

 

@타 사항은 상가건물 임대차 보호법에 따른다.

 

@본 임대차 계약은 주택임대차보호법 및 관행에 따른다.

   


@'2번이상 차임을 연체할 경우 계약을 해지한다' 와 같이 법에 규정된 내용을 반복해서 계약서에 기재하는 것은 법적으로 무의미하고 대신 차임연체에 따른 일정한 위약금조항을 삽입할 필요가 있다.

예를 들어

 

'차임연체 하루(내지 1개월)당 얼마의 위약금을 차임과 별도로 지급한다'는 내용이 그것이다...

 

@ 약속이행을 철저하게 담보하기 위해서는 이와 같은 (민,형사상 모든 책임을 진다)문구가 아니라 보다 구체적인 불이익 내용을 특정하여 규정하는 것이 더 합리적일 수 있다..

 

즉 '200x년 x월 x일까지 명도하지 않을 경우 지체이수 하루당 1백만원 씩의 위약금을 지급키로 한다'는 식의 문구가 바로 그것이다.. 

  


 

★● 뉴타운 지역내 부동산에서 계약서 작성 이전에 충분히 점검할 사항 ★

   - 개발방식을 먼저 점검하고 개발방식에 따른 분양자격과 기준일을 점검하여야한다.

   - 편법적 계약이 아닌 정상 계약임을 점검하여야 한다.

   - 분양자격, 분양권, 입주권 등의 여부가 법률적으로 합당한지 꼼꼼히 따져야한다.

   - 최대한 단서조항은 많을수록 좋으니 계약 이전에 구체적 물건에 맞게

        단서조항에 대하여 생각을 많이 하여야 한다.



        (※ 계약서 용지가 부족하면 별도 용지를 작성하여서라도 단서조항을 꼼꼼히

            작성하여야 차후에 발생할 문제를 막을 수 있다.)

                

▶ 재개발 초기지역인 경우 단서조항

① ○○구역  재개발 사업으로 인한 조합원 지분 매입으로 단독 분양 대상이며  ○○ 평형 분양자격에 합당할 것.



② 분양자격 등에 문제가 발생하면 구 소유자는 문제해결에 소요되는 비용 일체를 부담하기로 한다.


[소요되는 비용 산정 기준 : 원상회복에 따른 각종 세금(기지급금 포함), 기간소요에 따른 법정 이자]


                         

초기 지역 중 국공유지 점유물건의 경우는 변상금에 대한 구 소유자의 변제 의무에 대하여 명시하는 것이 좋다.   변상금이란 국공유지를 점유하고 있는 건축물 소유자에게 그 동안의 사용료를 부과하는 것으로 대부분 사람들이 납부하지 않고 있던 경우가 많다.  재개발이 진행되면 반드시 해당 관청에서 그 금액을 부과하는데 5년분을 소급하여 부과한다.   생각보다 만만치 않은 금액임으로 계약 당시 명확히 하지 않으면 분쟁의 소지가 되곤 한다. 



 ▶ 국공유지 위지상 지상권을 매입할 때 넣어야할 단서 조항

상기 물건은 국공유지 위지상에 점유한 건축물로 점유에 따른 변상금(해당관청에서 부과) 등의 비용은 해당 잔금일을 기준으로 정산하기로 한다.




철거 진행 중의 사업장이라면 명도등과 세입자 문제 등에 대하여 반드시 언급하여야 한다.  새로운 주인이 그런 부담을 안고 가다보면 새로운 비용이 추가로 발생할 소지가 있고 자칫 생각지도 못한 분쟁에 골치가 아플 수 있는 것이다.



▶ 철거 진행 중인 지역에 세입자 보증금 반환이전의 단서조항

상기 물건은 현재 철거중인 ○○재개발 구역의 철거이전 건축물로 이주비

지급 절차와 세입자의 보증금 반환 등에 의해 발생할 비용과 기타 제반사항은 구 소유자가 책임지고 처리하기로 한다.


 

이와 함께 집을 매입한 후 세입자를 관리하는 것에도 각별한 주의가 필요하다.

대부분의 철거지역은 이주비 지급과 동시에 건축물을 명도(공가 상태)할 것을 요구한다.이주비가 지급된 후인데 건축물에 사람이 남아 공사에 방해가 되는 것을 방지하기 위함이다.  이에 세입자 문제를 가옥주인 본인이 직접 해결하여야지만 이주비 지급을 받을 수 있다.  초기 지역에 투자하는 경우라면 그런 부분을 미리 예측하여 세입자가 들어올 때 사전에 예방하는 것이 좋다.

 

▶ 재개발 지역 물건구입 후 새로운 세입자와 전월세계약을 체결할 때 단서조항

① 현재 전(월)세 계약을 체결하는 본 건축물은 ○○ 재개발 구역내에 위치하였음.

② ○○ 재개발 사업으로 인하여 건축물을 철거하여야 하는 상황에는 세입자는 임대인인 건축물 소유자의 의사에 협조하여야 한다.

③ 조합에서 합법적으로 지급하는 주거이전비 등의 금전 이외에 철거로 인한

   세입자의 이사비용 등 추가 비용의 발생에 대하여 세입자는 임대인에게

   요구하여서는 안 되며, 조합, 시공사 등에게 요구하여 임대인인 가옥주가

   이주비를 수령하는데 방해하여서도 안 된다.


        

하지만 위 단서조항의 경우 주택임대차 보호법에 의하여 무조건 2년의 보호를 받는 다는 점을 감안하여 사업 진행이 1-2년 사이에 바로 진행될 것으로 추측되면 어느 정도 손실을 감안하더라도 세입자를 들이지 않는 것이 좋다.  재개발의 진행과는 무관하게 그리고 위 단서조항보다 강력한 주택임대차 보호법의 보호를 받아 2년의 거주를 주장할 수 있으며 그로인해 이주비 지급이 지연되고 재개발 사업이 지연될 수 있기 때문이다.

 

단서조항 이전에 법률적으로 꼼꼼하게 점검하는 것이 우선이다.위 사항들을 참고하여 이글을 읽는 모든 이들이 투자에 성공하길 바란다.

 

◈- 각종 부동산 계약서 특약사항 예제  ◈





■ 아파트 매매


1. 매도인은 매수인이 지정하는 자에게 명의이전 해준다.


2. 매도인은 잔금일전(중도금 수령 후)에 근저당(압류)을 말소 및 상환키로 한다.


3. 잔금 지불 시 전세(월세) (얼마)는 공제 후 명의 이전 한다.


4. 특별수선충당금, 선수관리비 -> 정산





■ 전-월세


1. 기본 시설물 훼손 시 원상 복구한다.


2. 시설물이 온전한 상태에서 임대하며 임차인의 책임 없는 노후시설의 고장은 임대인이 수리하여준     다.


3. 월세는 후불이며 기타 공과금과 같이 임차인이 부담한다.


4. 임차인은 차임(월세)을 2개월이상 연체시는 임대인 임의로 한다.


5. 연체이자는 월(10%)로 한다.


6. 관리비는 본 아파트 관리규정에 따라 임차인이 납부한다.


7. 임대인은 임차인이 전세권 설정등기를 하는데 동의한다.(비용은 임차인 부담)


8. 개별등기 시 융자는 해지키로 한다. 이를 어길시 본 계약은 해지되며 임차인에게 즉시 보증금을      반환키로 약정한다.


9. 은행 융자는 임대인이 전액 상환키로 한다.


10. 이사 전에 발생한 공과금을 전 임차인이 해결하지 않으면 임대인이 이를 해결한다.


11. 잔금지급 때까지 저당권, 가압류, 가등기 등 권리 하자가 발생하지 않아야 하며 위반 시 임차인 일방은 임대차 계약을 해지 할 수 있고, 이때 임대인은 계약금의 배액을 임차인에게 지불한다.


12.임대차시 임대인이 명도지연을 할 경우 -사전에 법원에 제소전화해신청을 통해 화해조서를 만들어두거나,아니면 명도지체에 따른 상당한 위약금 조항을 계약서에 삽입해 둘 필요도 있는 것이다





■ 재개발 아파트


1. 본물건과 관련된 제반 사항은 잔금일 까지는 매도인이 잔금일 이후는 매수인이 부담한다.


  (세금) → 세금은 잔금일 기준


* 무허가 건물 확인원 → 무허가 건물대장에 기재 -> APT분양 받을 수 있다.





■ 분양권


1. 매매금액은 분양가(2억)하고 권리금(3천)에 대해서 총 매매금액은 2억3천만 원임.


2. 매도인은 계약금(4천) 권리금(3천) 7천만 원은 매도인이 완납하였고 잔금은 매수인이 승계 후      납부하기로 한다.


  


■ 권리 양도 계약서 특약사항


어떤 업종이고 권리양수인이 동일업종을 할 것인지? 건물주와의 임대차계약체결 책임, 업종 중복개업금지, 허가증과 전화가입권 인계, 행정처벌예정사항이 있는지 등이고 건물 임대차여건에 따라 업종에 따라 말 그대로 특별한 약정을 특약사항이라 합니다.


권리양도계약 시 비품목록서를 세세하게 꼭 작성하세요.


그리고 가장 중요한 것은 보통 권리 양도 계약서는 임차인과 계약을 하고 추후에 임대인과 임대 계약서를 작성하는데 현 세입자가 들어있는 보증금과 월세를 인상하는 경우가 있습니다.


그 부분에 대해서 특약사항을 잘 적성해야 합니다.


임차 보증금이나 월세 인상이 없는 것으로 계약을 체결할 경우 특약사항에 현 보증금과 월세는 변동이 없는 것으로 한다. 라고 작성하고 변동 시에는 계약은 무효로 한다. 라고 필히 작성하셔야 합니다. 그런 단서조항을 붙이지 않으면 중개업자가 피해를 볼 수 있습니다.





임차보증금과 월세는 변동 시 무효로 한다. 라 하면 거의 무효가 됩니다.


임대업자는 구실만 생기면 임대료를 올립니다.


미리 건물주와 연락하여 임대료 변경여부를 확인하도록 현 임차인에게 요구하고 중개사도 추가로 확인한 다음 계약체결 시는 현 임차인이 있어야 하므로 임대차계약서작성책임을 주어야합니다.





권리양도계약은 말 그대로 권리 양도에 관련된 사항만 적으면 됩니다.


단 추후 임대차계약 시 건물주가 보증금과권리금을 올린다거나 하는 변동사항에 따라 권리양도계약을 무효로 할 것인지 양도인이 책임진다든가하는 사항만 특약사항에 넣으면 됩니다.


  


■ 업소 계약 시 계약서에 명기할 특약사항 및 주의조항


- 현 시설 상태에서 맺는 계약임

- 계약일 이후에 근저당, 가압류, 경매 등 건물에 하자가 발생시 양수인은 조건 없이 계약을 해지 할

  수 있다.

- 업소허가에 하자가 발생하거나 계약일 이후 영업 정지 시 양도인이 책임지기로 한다.

- 잔금일을 기준으로 공과금과 세금은 양도인이 책임진다.

- 임대료는 기존 임대료를 승계함을 원칙으로 한다.

- 양도할 비품목록은 별도로 작성하여 양도인 양수인 서명 날인한다.

- 임대인과 임대차 계약 시 양도인은 계약 성립에 적극 협조하며 하자발생시 양도인이 책임진다.

- 본 계약은 쌍방이 충분히 검토하여 이의가 없음을 확인하고 각자 서명 날인한다.

기타사항 단서조항 기록 시 양도인 양수인 인정함을 원칙으로 하고 책임한계를 분명히 한다.


- 참고로 pc방 창업인 경우 초. 중. 고등학교의 직선거리가 200m 떨어져야하고, 같은 건물 내 학원

  이 있을 경우 5m(2개 층) 이상의 이격거리를 두어야 허가가 난다.

- 그리고 1종 유흥음식점은 일반 상업지역에서만 허가가 나며 또한 임대인은 일반과세로 세금이 증

  가하게 되므로 임대인의 허락을 득해야 순리적으로 중개가 가능하다.

- LG 25시 마트나 훼밀리 마트는 담배포가 없으면 장사가 쉽지 않기 때문에 주변 담배포와 50m 이

  격거리를 둔 곳의 목좋은 곳을 택해야 성사가 된다.

- 던킨도너츠는 아주 목좋은 특A급 상권에 실평수(내경) 12평 이상 되어야 본사 승인이 떨어진다.


물론 점포를 중개하면서 주의를 해야 할 점은 이보다도 수없이 많다.


- 아이스크림가게를 계약해놓았는데 그 점포에 수도 시설이 없다면 큰 낭패가 아니겠는가? 양수인

  은 계약을 해지한다고 으름장을 놓고 중개업자는 이러지도 저러지도 못하는 상황에 빠진다면 어

  떻게 할 것인가?

  이런 일들이 생기기 전에 중개업자는 수도시설을 어디서 끌어와야 할지, 전기승압을 한다 1KW 에 

  가격이 얼마나 드는지, 계약 전에 꼼꼼하게 설명해 줄 수 있어야 한다.

- 장사를 처음 시작하는 초보자라면 점포선정에서 인테리어, 비품, 주방장, 영업 전략까지도 조언해

  줄 수 있어야 계약이 성사된다.


요즘 같은 불경기에 점포 중개는 일할 곳이 없는 사람들에게 새로운 일자리를 창출해줄 수 있고, 그들에게 희망을 주며, 중개업자는 수익을 얻으니 일석이조의 효자상품이라 할 수 있다. 

 


 

- 매매 계약시 주의사항

 

♣ 부동산공부 확인은 필수

- 부동산등기부등본

- 토지이용계획확인원

- 지적도(임야도)

- 토지대장(임야대장)

- 건축물관리대장

- 공시지가 확인원 등

 

♣ 상대방이 보여주는 등기부등본 등의 맹신은 금물!

- 위조, 변조의 위험

 

♣ 여러개의 담보물권, 예고등기, 가등기가 설정되어 있는 것도 일단 조심.

♣ 시가에 비하면 현저히 낮은 가격으로 매도하려는 부동산은 일반 위험

♣ 단시일내에 권리자가 많이 바뀌는 등 권리변동관계가 빈번하고 복잡한 것은 일단 의심

♣ 대형 부동산이나 중요한 부동산의 매매계약은 토요일이나 일요일은 되도록 피할 것.

- 상대방측에서 고의로 확인할 방법이 없는 시간을 이용할 수도 있기 때문

♣ 매수직전에 보존등기가 되거나 기타 상속등기나 회복등기가 된 것은 일단 의심

♣ 등기부는 계약금 지급, 중도금 지급, 잔금지급시마다 그 직전에 확인

- 계약금이나 중도금을 받고도 다시 이중으로 매도하는 수가 있기 때문이다

♣ 계약서는 구체적으로 명백히 쓰고 애매한 문구로 인하여 손해를 보는 일이 없도록 할 것.

♣ 중개업자가 인쇄되어 있는 계약서용지를 사용할 경우 꼼꼼히 이를 읽어보고 계약할 것.

♣ 특별한 약정을 할 경우에는 반드시 계약서에 특약사항을 명기하여 분쟁을 피할 것.




 

- 매매계약시 등기권리증을 잃어 버렸다면?


매매 계약시 소유자의 등기이전 구비서류는

1.인감증명서 1통

2.개인별 주민등록초본 1통 (전주소 있는걸로)

3.토지대장 1통

4.건축물관리대장 1통

5.토지가격확인원 1통

6.등기권리증 

7.인감도장지참 

등 7가지 서류가 필요하다.

그런데 가장 중요한 등기권리증을 분실했다고 한다.

매도자는 근심이 태산 같다. 그러나 크게 문제될것은 없다,

공인중개사가 해결할 터이니 걱정하지 말라고 인심한번 후하게 써도 좋다.

똑같은 등기권리증은 새로이 만들수 없다. 그러나 등기이전 신청서 부본으로 대용이 가능하다.

매도자 본인을 법무사 사무실에 대동하고 가면 해결된다.

법무사가 매도자의 주민등록증 사진과 본인을 대조하여 이상이 없다면, 등기이전 하는데 하등의 제약을 받지 않는다. 비용은 3만원 정도 받는다.

 

- 분양권계약서 쓰는 방법

 

계약전 체크사항.

1. 분양계약서를 매도자로부터 받고 분양사무실(분양사무실이 없으면 시행사사무실)로 전화하여  

   분양자의 계약내용의 진위를 확인한다.

2. 납입연체와 융자금액, 은행, 기타 압류등 권리제한사항을 확인한다.

3. 입주일자 임박시는 입주예정일자를 체크한다.

4. 분양권 명의이전이 제한되는 예정일자를 체크한다.

   (특히 조합아파트는 명의이전이 안되는경우가 많고 입주후에두 장기간 명의이전이 안되는 경우

   가 많으니 설명에 조심하세요.)

 

계약서 작성

1. 매도자의 분양권계약서와 건설시행사의 내용과 진위 일치시 계약서를 작성한다.

2. 서식 분양권매매계약서, 확인설명서를 작성한다.

3. 쌍방의 신분증을 확인한다.(위조 신분증의경우도 중개사의 일부책임-대법판례)

4. 계약금을 주고 영수증과 계약서를 서로 교환한다.

 

계약내용의 주요 체크포인트

1. 계약불이행시 책임사항을 기재하고 주지한다. 계약금포기 또는 배액 반환.

2. 중개수수료의 지불책임을 기재하고 주지한다. 특히 계약해지시 수수료지불책임.

3. 조합아파트는 청산금문제를 기재한다. 추가부담 또는 개발수익금 수령권한.

4. 샷시, 추가옵션의 계약금이 있는지 확인하고 인계한다.

5. 학교부담금, 등 가종 부담금의 여부를 확인하고 인계한다.

6. 융자금의 중도상환수수료,대출신용보증료여부를 확인하고 인계한다.

 

잔금지불 

1. 매도자의 인감증명,주민등록등본,분양게약서,대출금통장,신분증,인감도장을 요구한다.

   인감증명.주민등본 각2통(건설시행사,은행채무인계용. 조합토지지분이 있는경우는 부동산매도

   용 인감 1통 ,주민등본1통 추가, 토지등기상 내용변경이 있는경우는 주민등록초본1통 추가)

   매수자 인감증명,주민등록등본 각 3통(건설시행사,은행채무인계,양도신고용)

2. 구청에 검인받는다.

3. 은행에 채무인계인수를 한다.(이자정리 할 것.)

4. 건설시행사에 명의이전한다. (중도금연체여부와 연체이자 정리할 것)

5. 잔금을 지불하고 영수증과 교환한다.

6. 조합토지지분이 있으면 등기명의이전 서류를 교환한다.(법무사를 입회할 것)

7. 양도신고서를 작성하고 매수자의 인감증명, 분양계약서사본을 첨부하여 매도자에게 인계한다.

   양도신고서는 폐지되었으나 2개월내 신고하면 10% 감면혜택이 있고 양도신고서를 제출하지 않

  으면 추후 세무서에서 사실조회를 했을 경우 애로가 있을 수 있음.

  기타 상가나 오피스텔은 토지의 소유권과 건물준공의 책임여부가 어떠한지 체크를 하여야 중개

 사고나 분쟁을 방지 할 수 있습니다

 

- 전세계약 연장시(보증금 증액) 임대차계약서 작성은?

 

입주한 뒤 당해 주택의 등기부상에 근정당권 등이 설정되지 않았고 새로운 세대의 전입(여러 세대가 함께 살고 있는 다가구주택의 경우)이 없었다면 전세보증금을 올려주고 새로운 계약서를 작성해도 별다른 문제가 없습니다.

그러나 애초의 임대차계약 체결 이후 근저당권 등이 설정되었거나 다른 세대가 이사를 해 온 상태라면 계약서를 완전히 새로 작성할 경우 후순위로 밀려나 보증금의 보호를 장담할 수 없게 됩니다.

결국 애초의 보증금은 기존 계약서를 그대로 유지하는 것으로 법적 보호를 받는 게 안전합니다.

한편 증액된 금액은 별도의 계약서를 작성해 확정일자를 받아두어야 그 일자로서 증액된 부분의 보증금을 보호받을 수 있습니다.

증액분에 대해 별도로 작성한 계약서의 새로운 확정일자는 그 일자로서 우선변제 순위가 정해지기 때문에 애초의 계약서와는 별개로 순위가 매겨지게 됩니다.

주의할 점은 재계약할 때, 반드시 등기부등본을 확인해 추후에 증액된 부분을 안전하게 반환받을 수 있을지 확인해 보아야 한다는 것입니다.

또 새로 작성할 임대차계약서에는 증액된 보증금액을 적고, 특약사항란에 보증금만 인상되고 먼저 체결한 임대차계약은 그대로 유효하다는 내용을 분명히 명시해 놓는 것이 추후의 분쟁을 예방할 수 있는 방법입니다.  

 


◈자료 참조: ○부동산 중개업 에피소드 32가지/리북스 출판사/이완식님

                     ○적은돈으로 큰돈 만드는 뉴타운 투자법/원앤원북스/예스하우스 지음

                     ○김조영 변호사의 홈페이지/www.R119.CO.KR

                     ○네이퍼 블로그-부동산중개문화/법률연구소

 

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