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실무경험 바탕으로 계약체결해야-최광석 변호사의 부동산 칼럼 |현장

2010-06-04 13:38

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이번 주는 성공적인 계약체결 노하우에 대해 4번째로 알아보는 시간을 갖겠다. 부동산을 매매하는 과정에서 매도인이 부담할 양도소득세를 매수인이 부담하는 취지로 약속이 이루어지는 경우가 간혹 있다.

공동주택개발사업과 같이 해당 부동산매입이 꼭 필요한 경우가 대표적이다. 예를 들어 매매대금 10억원을 정해 받고도 10억원에 해당하는 양도소득세로 3억원을 별도로 수수하는 식이다.

그런데 이렇게 별도로 받은 3억원이 어떤 이유로든 세무당국에 적발이 되면 세무당국으로서는 부동산 매도에 대한 실제 대가를 10억원이 아니라 13억원이라고 판단하고 13억원에 대한 양도소득세(예컨대 5억원)을 부과하게 된다.

이렇게 예상치 못했던 2억원이 추가 부과되면 매도인은 매수인을 상대로 2억원을 추가지급하라는 주장을 하게 되면서 분쟁이 발생한다. 이 경우 두 사람간의 합의내용이 구체적으로 무엇인지를 두고 분쟁이 복잡해질 수 있다.

예상치 못한 일로 분쟁 해결 어려워지기 일쑤

이런 경우가 발생할 수 있으리라는 것을 구체적으로 예상치 못했기 때문에 당연히 합의내용이 불분명할 수밖에 없어 분쟁해결도 자연히 어려워지는 것이다.

결국 이런 분쟁은 위와 같은 사례에서 양도대금을 13억원으로 한 과세가 이루어질 가능성이 있다는 점에 대한 이해부족에서 발생한 것이다.

만약 매도인이 이런 가능성을 미리 예견하고 있다면 계약서상에 ‘이 건 부동산거래와 관련해서 부과되는 양도소득세는 10억원에 대한 과세이건 13억원에 대한 과세이건 그 금액 여하를 불문하고 모두 매수인이 부담한다’는 식의 약정을 함으로써 미연에 분쟁을 예방할 수 있게 된다.

실무에 대한 이해와 경험부족으로 낭패를 본 다른 사례를 좀 더 살펴보자.

서울 용산에 지어지는 빌라 1채를 분양받은 갑은 이 빌라가 완공되기 직전 을에게 이 빌라를 팔았다. 건물 자체가 아니라 건물이 완성되기 이전에 향후 완성될 건물소유권에 관한 권리는 분양권이라고 하는데 바로 분양권을 매매한 것이다.

매매과정에서 ‘대금을 깍아달라’는 매수인의 집요한 요구 때문에 가격절충을 하느라 장시간 실랑이가 벌어졌고 결국 이런 과정을 거쳐 최종적으로 대금을 정하고 계약서를 작성하는 단계에 들어가게 되었다. 문제는 계약서에 도장을 찍기 직전 무심코 던진 을의 제안으로 계약서에 삽입된 문구 하나 때문에 갑이 매우 어려운 처지로 몰리게 되었다.

갑은 이 빌라를 분양받는 과정에서 분양대금 납부를 위해 금융기관 대출을 받고 있었고, 분양권거래과정에서 갑의 기존대출을 을이 그대로 승계하기로 하고 승계되는 금액만큼은 거래금액에서 공제하는 것으로 합의했다.

계약서 날인 직전 을이 ‘분양권 매매잔금을 갑에게 모두 지급한 이후라고 하더라도 빌라건물이 준공되기 이전에까지 발생한 대출이자는 매도자인 갑이 부담한다’는 취지의 제안이 화근이 되고 말았다.

분양권거래의 일반적인 관행이나 거래통념에 비추어보면 분양잔금이 상호간에 정산된 이후의 대출이자는 매수자부담이 원칙이지만 가격절충에 다소 섭섭했던 을은 대금조정의 한 방편으로 건물준공시까지 갑이 계속 대출이자를 부담해달라는 제의를 한 것이다.

이런 제안을 받은 갑은 건물완공을 불과 2~3개월 앞두고 있어 예정된 완공기일까지의 이자부담이 수백만원 정도에 불과하고 가격절충 때문에 워낙 장시간 실랑이를 해서 이 제안을 거절하면 다시 장시간을 실랑이해야 하거나 아니면 계약이 깨질 수도 있다는 단순한 생각에 을의 제안을 그대로 수용해버리고 말았다.

하지만 계약체결 직후 빌라 분양회사가 부도나서 빌라건축공사가 2년 이상 진행되지 못하게 되는 예상치 못한 상황이 발생하게 된다.

결국 을은 합의된 계약서 문구를 근거로 ‘건물준공이 되지 않은 2년 이상의 기간 동안에 을에게 부과된 대출이자 6000여만원을 갑이 부담해야한다’고 요구했고 재판에서도 을의 요구를 거의 수용하는 조정이 이루어지게 된다.

당시 갑이 부동산실무에 능한 사람이었다면 건물완공이 예상보다 늦어지는 경우가 적지않다는 현실을 고려해서 ‘건물준공시까지의 대출이자는 매도자가 부담한다’는 것과 같은 불확실하고 위험성이 큰 합의를 거부했을 것이고 대신에 차라리 매매대금을 몇 백만원 깎아주는 선택을 했을 것이다.

결국 성공하는 계약체결을 위해서는 입증책임을 비롯한 법규 자체에 대한 이해는 물론 풍부한 실무경험이 바탕이 되어야 한다는 점에서 계약을 쉽게 생각하고 무턱대고 접근할 것이 아니라 필요하면 관련 전문가와 반드시 충분히 상의할 필요가 있다.
최현주 chj80@joongang.co.kr

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대물아파트에 전세를 들어가는 경우 |현장

2010-05-23 17:20

http://blog.drapt.com/yunsuhk/347161274602825751 주소복사

전세를 구하는데 새 아파트로 가려고합니다.
 
건설사와 시행사가 동일한  D건설입니다. 지명도가 상위에 있어요.
 
그러나 미분양이 많은 아파트였습니다. 
 
그런데 집주인이 D건설의 협력사라고 하네요
 
아직 협력사로 등기가 이전이 안된상태로 입주만료 기간이 1달 반 정도
 
지난 아파트입니다. 등기는 토지만 D건설 앞으로 나와있고
 
건물등기는 아직 D건설 앞으로 나오지 않은 상태입니다.
 
미분양이 많아 협력사에게 대금대신 대물아파트를 준 것 같아요. 
 
융자는 없다고 하는데 전세들어도 괜찮을까요?
 
만약 그 협력사가 부도가 났거나  채무가 있어도 제가 아파트에 최초 세입자로 
 
전입신고하고 확정일자 받으면 아무 문제가 없을까요?
 
전세권까지 설정하면 더 안전할까요?
 
답글 
지금 상태에서는 전세 들어가면 안됩니다. 현 상태에서 확정일자, 전세권 설정은 아무런 의미가 없습니다. 등기부등본을 확인하고, 내 권리가 1순위 또는 물건 가치이내에 있어야 하고, 소유주와 계약을 해야하는 것이 기본입니다. 당연히 소유권 이전일보다 앞선 권리(압류 등)들이 전혀 없어야 합니다. 05/21 09:33
 

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동네 부동산이 일요일에 모두 문닫는 이유? |현장

2010-05-13 17:49

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[아시아경제 김진우 기자]일요일 영업 및 비회원과의 공동중개 금지를 강제한 부동산 친목회에 대해 제재가 내려졌다.

공정거래위원회는 이 같은 사업행위를 한 수도권 지역 6개 부동산 중개 사업자단체에 대해 시정명령을 내리기로 결정했다고 13일 밝혔다.

6개 부동산중개 사업자단체(괄호안은 구성사업자 수)는 개포1단지부동산친목회(35)와 부천부동산연합회(106), 수원서북부연합회(200), 시흥시공인중개사회(120), 죽전공인중개사회(115), 토평지구부동산협의회(25)다.

부동산 공동중개란 매도의뢰자를 확보한 중개업자와 매수의뢰자를 확보한 중개업자가 공동으로 중개하고 중개수수료를 배분하는 방식을 말한다.

공정위에 따르면 이들 사업자단체는 단체 회칙 등에 벌금부과 등의 제재규정을 두고 구성사업자에게 일요일 영업 금지 등을 준수하도록 강제한 것으로 나타났다.

이 같은 행위는 사업자단체가 구성사업자의 사업활동이나 사업내용을 부당하게 제한하는 행위로서 공정거래법상 사업자단체금지행위에 해당한다고 공정위는 설명했다.

공정위는 향후에도 부동산 중개 사업자단체의 법위반 행위를 지속적으로 모니터링하는 한편, 적발되는 사업자단체에 대해서는 과징금 부과 등 강력한 조치를 강구할 계획이다.

공정위 관계자는 "부동산 중개업자간의 경쟁이 촉진돼 중개서비스의 질이 향상되고, 부동산 거래가 활성화되는 등 긍정적 효과가 기대된다"고 말했다

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