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7.24대책’ 이후 부동산시장 전망 |부동산노트

2014-07-25 08:10

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7월24일 정부(기재부,최경환새경제팀)가 발표한 경제활성화대책중 부동산 관련한 대책들을 살펴보면, 그동안 민감했던 금융규제(LTV,DTI규제)가 상당폭 완화되면서 휴가철이 끝나는 8월중순이후, 늦어도 추선전후로는 주택시장이 어느정도 활성화될 가능성이 높아보인다.


우선, 그동안 서울수도권에서 50% 이내로 제한되던 담보인정비율인 LTV가 일괄절적으로 70%까지 늘어나고 총부채상환비율인 DTI규제도 60%까지 완화된다.


아울러 다주택자 청약가점제를 전격 폐지하는 조치를 내놓으면서 본격적인 주택시장 활성화정책의 군불을 지필수있게 됐다. 다주택자들에게도 청약가점제를 폐지하면서 일부 청약시장에서 가수요까지도 발생할수 있어 금번 조치는 시장활성화에 긍정적인 영향을 미칠것은 일단 자명해보인다.


거기에 그동안 무주택자들의 전유물로 여겨져왔던 국민주택기금 대출을 유주택자들에게도 허용하게 함으로써 기존 확정된 다주택자 양도세중과 폐지나 다주택자 취득세 완화, 월세과세시 다주택자들의 차별폐지 같은 기존 대책들과 금번대책들이 시너지를 발휘할가능성이 높아 주택시장의 활성화라는 정책실효성을 거두기가 그 어느때보다도 수월해지게됐다.


한편, 7.24경제활성화대책중 부동산관련 부문에서는 정부가 그동안 침체된 부동산시장을 되살리겠다는 의지를 분명히 했다는점에서 시장에 주는 시그널이 명확해지고 정책불확실성은 상당부분 해소될 가능성이 높다.


한편, 7월 24일 정부가 발표한 ‘새 경제팀의 경제정책 방향(7.24경제활성화대책)’에는 주택시장 활성화를 위한 각종 정책중 금융규제완화가 눈에 띄는 대목이 아닐수없다. 앞서 기술한바와같이 DTI는 수도권과 전 금융권에서 60%로, 그리고 LTV는 전 금융권에서 70%까지 완화한다는것인데, 특히 청장년층의 경우 DTI(총부채상환비율)를 산정할 때 장래 예상 소득 인정 범위를 현행 10년에서 대출만기 범위 내 60세까지로 확대하여 대출을 상대적으로 쉽게 받을 수 있게 했다. 청장년층의 구매력이 높아질수 있는 대목이라고 할수 있다.


이같은 금융대출 규제완화는 수요자들이 주택시장에 진입하는 문턱을 낮춰주는 효과가 있기 때문에 매수세가 증가하고 이로인해 거래량도 늘수밖에 없는 긍정적인 정책이다. 그동안 말만 무성했던것이 금번 대책 발표로 정책을 확정해줌으로써 시장불확실성의 제거와 주택시장활성화의 두 마리 토끼를 잡는 속도가 빨라질것으로 예상된다.


특히나 다른정책들과 달리 DTI와 LTV등의 금융규제완화는 국회통과여부와 무관하게 즉각적으로 시행이 가능한 만큼 정책 효과도 빨리 나타날가능성이 높다.


이번 대책에서 또하나 주목해야할점은 무주택자뿐 아니라 유주택자나 다주택자들도 시장에 견인하려는 조치들이 담겼다는 점이다. 주택수에 따른 청약감점제를 폐지하고 다주택자의 청약 기회를 종전보다 넓혀주는 조치가 나왔기 때문에 이제는 다주택자들도 소위 인기지역 아파트에 청약하고 당첨을 기대할 수 있게 됐다. 청약시장에 다주택자들이나 유주택자들이 가세함으로써 자연스레 청약시장이 호전되고 이런 영향으로 인해 기존주택시장까지 동반회복되는 선순환국면이 전개될 가능성도 예상된다.


국민주택기금 대출을 유주택자에게까지 확대하여 저금리의 디딤돌 대출을 받을 수 있도록 한 조치역시 시장에 긍정적인 효과를 낼것이 확실해보인다. 디딤돌 대출이 가능한 전국 아파트는 약 560만호 이르는 수준이다. 이러한 조치는 넓은 면적이나 새 주택으로 갈아타기위해 주택 보유자도 저리의 자금 조달이 가능해지는것을 의미하기 때문에 주택 매매거래도 이에따라 자연스레 활기를 띨 가능성이 높다.


따라서 7.24대책이후 주택시장은 상당부분 활성화될 가능성이 높을것으로 전망된다. 그러나 문제는 후속조치다. 후속조치가 뒷받침되지 않으면 DTI나 LTV가 완화됐다고 시장이 단번에 확 움직이기는 쉽지 않다.


여전히 국회문턱에서 주저앉아있는 전월세과세법안역시 신속하게 처리가 되어줘야한다. 전월세과세 수정보완안이 최종 국회통과가 되지 않는이상 대기 매수세는 쉽사리 매매시장으로


넘어오지는 않을것이다. 종합부동산세도 하루속히 수정하여 완화해야한다.


다주택자 장기보유특별공제도 다주택자를 차별하지 않고 1주택자와 혜택을 동일하게 혹은 완화해주어야할것이다. 이런 후속조치들이 지지부진하면 자칫 금번 대책들도 미봉책이나 언발에 오줌누기식의 단편적인 효과만 내는 졸속대책으로 전락할수도 있기 때문에 후속조치는 빠르면 빠를수록 좋을것이다.


 


다행히 현재 시장에서는 집값이 바닥이라는 인식도 적지 않고 정부정책에 대한 불신이나 불안심리도 금번대책이후 상당부분 가라앉을것으로 보이는만큼 전방위적인 거래량 증가나 단기 집값급등같은 현상은 나타나지 않겠지만 8월말과 추석전후를 기점으로 수도권 주택시장은 일대 전환점이 될 가능성이 매우 크다.



김부성,[부동산富테크연구소] 대표(부동산학박사) www.bootech.co.kr


네이버카페:[김부성의 부동산 스터디] http://cafe.naver.com/bootechhospita


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[스크랩] (윤정웅 칼럼) 신년 부동산재테크에 대한 마음가짐 |부동산노트

2014-01-05 19:45

http://blog.drapt.com/yunsuhk/347161388918728867 주소복사

출처 : 윤교수의 부동산 법률학.부동산 정책. 투자

원문 : http://blog.drapt.com/yoonjw36/3499051388636223292

 

2014갑오(甲午)년 새해가 밝았다. 1894년 갑오경장으로부터 120년이 흘렀기 때문에 六甲이 두 번 바뀐 것이다. 당시 군국기무처를 통해 근대적 제도를 개혁한 해였음은 역사를 통해 알고 계시리라. 음양오행에서 갑오(甲午)는 전봇대가 불을 깔고 앉아있는 형국이기 때문에 사건이 나도 크게 나게 돼있다.

 

국제적으로나 국내적으로 어떤 개혁이 일어날지 두고 볼 일이다. 나라가 부강해지고, 국민이 살기 좋은 개혁이라면 얼마나 좋을까. 다른 정치적. 경제적인 면은 타파하고라도, 우선 부동산재테크에 어떤 마음가짐으로 다가가야 할지, 몇 가지 주의사항을 참고하고 대비하시라.

 

김장을 할 때 배추를 고르는 법에 대해 알아보자. 기름진 땅에서 비료 많이 먹고, 잘 자라 살이 퉁퉁 찐 배추가 있고, 아니면 모질게 커서 딱 바라지고 푸른 잎을 벌린 채 속이 차지 않은 배추가 있다. 식성에 따라 다르기야 하겠지만, 여러분들께서는 어느 배추를 고르시겠는가? 대부분 노랗게 속이 꽉 차고, 살이 찐 배추를 고를 것이다.

 

필자는 그런 배추 먹지 않는다. 못 생기고 딱 바라진 배추가 익을수록 깊은 맛이 있고, 찌개를 끓여놔도 그게 감칠맛이 있기 때문이다. 노랗고 살찐 배추는 김장 후 한 달 지나면 물러 빠지고, 맛이 변해 먹을 수 없음을 경험하셨을 것이다. 푸른 잎은 시래기로 버리지 마시고 푸른 배추로 김장을 하시라.

 

부동산도 마찬가지다. 집이 되건, 아파트가 되건, 상가가 되건 비까번쩍한 인테리어에 현혹되지 말자. 그게 바로 속이 꽉 찬 노량배추다. 건물치장은 2-3년 내에 변하게 돼있다. 튼실하게 지어진 집으로서 구조가 편하고, 갖출 것 다 갖춘 그런 부동산을 사되, 허술하면 수리하는 게 이익이다.

 

갑오 신년은 매수인이 바빠질 때다. 전세는 쉬 내리지 않을 것 같고, 이제는 버티고 싶어도 버틸 수 없게 됐다. 지금은 부동산이 최하점에 있다. 여행은 가슴이 흔들릴 때 다니라고 하지 않았던가. 팔다리 흔들릴 때 여행 다녀봐라 얼마나 힘이 드는지. 부동산은 값이 내렸을 때 가슴이 흔들린다.

 

대출 꽉 찬 집에 월세내고 가느니 눈 딱 감고 사버리시라. 여기서 조심할 게 있다. 돈에 맞추다 보면 허접한 것을 살 수 있다. 금방 팔아버리면 되겠지 마음먹어도 한 번 노예가 되면 얼른 벗어날 수 없다. 전문가들이 대부분 금년 상반기를 저점으로 보고 있다. 어두울 때 흔들리는 가슴을 안고 여행을 떠나시라는 권고를 드린다.

 

마음가짐의 첫째는,

소심익익(小心翼翼)이다. 만사를 조심해서 처리하라는 뜻이다. 부동산에 경솔하면 두고두고 후회할 수 있다. 살 때 약간 무리가 가더라도 욕심나는 것을 사야 후회를 덜하게 된다. 그렇다고 짐이 무거운 부동산을 사라는 뜻은 아니다. 부동산은 1-2천만 원에 엉뚱한 차이가 있음을 유념하시라. 딱 벌어진 푸른 배추 같은 부동산을 사면 후회가 없을 것이다.

 

마음가짐의 둘째는,

고훈지식(古訓知式)이다. 옛 것의 가르침을 본받으라는 뜻이다.

유행을 너무 좋아하지 마시라. 요즘 분양하는 건물들의 생김새나 평면은 옛날 건물과 전혀 다르다. 우선 평면부터 달라 규모가 엎그레이드 되었다. 서민이 유행 따라가면 어찌 되는지 아시는가? 가랑이가 찢어지겠지.

 

마음가짐의 셋째는,

주택은 내가 살기 좋은 곳이다.

토지투자는 기획부동산을 피하되, 수도권 부근에 똑똑 띄어 놓은 집이나 공장을 지을 수 있는 땅에 돈을 묻으시라. 임대목적의 투자자는 오피스텔이나 상가도 눈여겨봐야 할 것이다. 또는 외곽에 단독주택을 사놓는 일도 괜찮을 것이다.

 

마음가짐의 넷째는,

큰 욕심은 강물에 흘러 보내시라.

부동산에 큰 욕심을 부리면 성공할 때도 있지만 한 번은 반드시 망하게 돼있다. 열 번 벌어서 한 번 망하면 빚만 남게 된다. 돈 벌어 올 때는 서방님, 아무개 아빠하고 애교가 철철 넘치던 집 사람도 토라지고, 불평하고, 성질내는 게 사람의 심리다. 결국 그러다가 이혼도 한다.

 

마음가짐의 다섯째는,

시장을 긍정적으로 바라보자. 오랫동안 전세를 살았거든 폭락주의는 이제 그만 잊어라. 집과 집값을 부정하는데 집이 오겠는가. 지난 4-5년 동안 부정론자들은 집값이 반 토막이 됐어도 집을 사지 않고 있고, 앞으로도 사지 않을 것이다. 부정적인 사고는 기회를 갖지 못하기 때문일 것이다.

 

마음가짐의 여섯 번째는.

어불가연, 부동산불가도심(魚不可淵, 不動産不可都深)이다.

고기는 깊은 연못을 떠나지 않음이 좋고, 부동산은 도심을 떠나지 않음이 좋다는 뜻이다. 부동산투자도 산전, 수전, 공중전을 다 겪어 본 사람이 안다.

 

2014년 상반기는 보합을 유지하다, 하반기부터는 값이 오를 것이고, 거래는 정부의 힘을 얻어 꾸준히 이어질 것이다. 부동산대책도 이젠 풀릴 것 거의 다 풀렸다. 급한 사람은 빨리 팔아야 하고, 급하지 않은 사람은 천천히 팔아도 될 일이다.

 

지난 몇 년 동안 부동산으로 실패한 사람들 들으시라. 성공이라는 글자를 현미경으로 들여다보면 그 안에는 실패라는 개미가 수없이 모여 있다고 하지 않던가. 실패는 성공으로 가는 지름길에서 잠시 쉬어가는 길임을 잊지 말고, 갑오년 한 해도 힘차게 뛰자. 그리고 노력하고, 공부하자.

 

 

21세기 부동산힐링캠프(부동산카페)대표. http://cafe.daum.net/2624796

법무법인 세인(종합법률사무소)사무국장. http://cafe.daum.net/lawsein

수원대 사회교육원 교수(부동산. 법률). 010-5262-4796. 031-213-4796

수원대 사회교육원 부동산학과 봄학기 학생모집 중. 031-213-4796

 

 

 

 

 

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양도세 중과 배제 효과-아기곰 |부동산노트

2014-01-05 19:37

http://blog.drapt.com/yunsuhk/347161388918270807 주소복사

양도세 중과 배제 효과는 상당히 큽니다.
 
예를 들어 보지요.
3주택자가 일정한 양도차익을 남겨 과표가 1천만원이었다고 가정해보지요.
예전에는 세금이 660만원을 내야했지만 앞으로는 66만원으로 줄어듭니다.10분의 1 수준이지요.
 
이번에는 과표가 1억원이라고 가정하면...
예전에는 6600민원의 세금을 내야 하지만, 앞으로는 2211만원만 세금으로 내면 됩니다. 3분의 1수준입니다.
 
댓글에 어느 분이 10년 보유후 1억 5천만원의 양도 차익을 거두었다면...
5700만원의 세금을 내는 것이 아니라
양도소득세 2097만 5천원과 지방소득세 209만 7500원을 합하여
2307만 2500원만 내면 됩니다.
 
우리나라 소득세 체계는 누진세 체계이기 때문입니다.
이에 반해 참여정부 때 생긴 양도세 중과는 단일 세율 체계이기 때문에 세금 부담이 더 컸던 것이지요.
 
양도세가 일반 과세만 되도 세금 부담이 덜어집니다.
양도 차익이 10억원이 넘는 경우 정도나 세금 부담이 생기는 거지요.
그나마도 1가구 1주택자의 경우는 고가 주택의 경우도 세금을 얼마 내지 않습니다. 
 
일반과세 체제에서는 양도세는 생각보다 적게 나옵니다.
 

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