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기업형 장기임대주택 뉴스테이에 대하여-아기곰조혜경님 |부동산노트

2015-01-18 11:28

http://blog.drapt.com/yunsuhk/347161421548134295 주소복사

기업형 장기임대주택 뉴스테이에 대한 개인적인 평가입니다.

중산층은 자력으로 집을 사서,
자기 집을 갖도록 하는 것이 맞는 정책이지
중산층도 임대로 유도한다는 대전제가 일단 틀렸습니다.

왜냐면
자가주택소유자들이 많아질수록 그 사회가 안정이 됩니다.
지킬 것이 있는 사람과 지킬 것이 없는 사람 간에 여러 차이가
있기에 선진국들에서 모기지론 등을 이용해
여러 지원을 해주는 것이겠죠.
더불어 세수의 안정적인 확보가 가능하고요.

한데 우리 정부는 이상한 이야길 합니다.
몰라서라기보다는, 전세가 사라진다는데 대해
불만고조를 회피하기 위한
미봉책 내지는 일종의 회피처에 불과함을 생각해볼 수 있습니다.
즉, 전세가 사라지는 것을 막을 방법이 없다는 우회적인 고백입니다.
중산층도 월세를 살게 할 것이니, 무주택서민들도 월세에 적응해라
대충 그런.......... 

자이 스테이, 힐스테이트 스테이 등
대기업의 참여를 유도시킨다는데, 제가 거기 경영진이라면
참여 안합니다.

채당 공급가액이 1억이 든다고 가정할 때,
사업의 속성상, 그 1억을 회수할 수 있는 손익분기점이 가급적 짧아야 할 것이고
그러기 위해선 임대료가 높아진다는 문제에 부딪힐 것인데,

우리나란
정서적으로 부동산에 대한 적대적인 감정이 깔려 있는 나라여서
'서민들의 임대료를 받아,,, 고혈을 짠다' 등의 비난을 받을 이유가 없고
종부세 등 세제관계도 혜택을 준다지만 여전히 복잡하고
기금 지원을 해준다지만, 공짜로 주는게 아니므로
8년간 지원받은 기금 등을 부채로 끌고 가느니 등등
여러 부분에서 일반분양이 더 깔끔하잖습니까.

또 임대차 관리가 쉬운게 아니죠.
직거래도 가능하게 하려다 반발로 안되는 것으로 했다죠.
이래저래 대기업이 괜히 뛰어들었다가
구축한 브랜드 이미지만 망가뜨릴 수도 있는데다,

우리나라 부동산 정책의 문제점은
모든게 ''소급적용'' 이란 것입니다.
다른 법은 소급을 하지 않던데 유독 부동산은 그러합니다.
 
예컨대 종부세가 신설되기 전에 산 집은
종부세대상서 제외해야 맞습니다. 종부세가 있다는 것을 알았다면
사지 않았을 수가 있으니까요.

'그랬담 종부세 시행 전에 팔았으면 되는거 아냐..'라고 할 수도 있습니다만,
그런 논리라면 팔기 싫은데 종부세때문에 마지 못해 파는 피해를 고려해
해당주택에 대한 양도세 등을 감면해줘야죠....안그런가요?
피해자는 구제해준다가 법이란 것의 대원칙이니까요.

즉, 부동산에 대해선 비논리가 통용이 되고
그게 당연시되는 나라에서
8년 이상의 장기 임대사업에 대체 뭐를 믿고 뛰어듭니까.

수익이 날지 아닐지 불투명한 상태에서
지금은 혜택을 준다고 해도 정권이 바뀌어 딴 소리를 하면 어쩌라고요. ᄒᅠ 

얼마 전에 의정부에서 화재가 났더랩니다. 다  아시죠.
그것을 보면서 무슨 생각을 하셨습니까.

그 건물의 뒤편이 선로라
소방차의 진입이 어려웠다는 이야기가 있습니다.
그 보도를 들으면서 전 행복주택을 떠올렸습니다.

선로부지, 유수지 등에 공급하겠다고 한
행복주택 말입니다. mb때 등에서도 이미 검토를 했었으나
현실성 없음으로 결론 낸 입지에다 대고
행복주택을 들고 나왔다는 것,,,,,,
그것은 공급을 할 땅이 없음을 의미하는 것인데
뉴스테이엔 갑자기 없던 땅이 튀어오르진 않겠죠....

설령 정부의 강권에 못이겨 마지못해 참여한다고 해도
문제는 바로 입지입니다. 요지에 들어가야 하는데
부지 확보 및 비용의 문제로 요지가 아닌 외곽으로 돌기 쉬워,
그 효과가 찻잔속의 태풍도 아닌
미풍 정도의 가능성이 있다는 것도 문제고,
입지가 정해진다고 해도, 인근 주민들의 반발이 없을 수가 없겠죠.

그럼에도 전 환영합니다.
그 이유는 실제로 시행이 된다면
임대차관행을 외국의 나라들처럼 만들어줄 것 같아서요.
다른 나라들은 원상복구 의무가 강하게 작용을 해
하다못해 청소라도 제대로 해주고 나갑니다.
파손된 것은 다 물어줍니다.

얼마 전에 영종도에서
미분양이 난 것에 회사전세를 들어갔던 사람들이
계약이 만료되면서 나올 때, 회사측에서 원상복구의무를 강하게 적용해
다 배상해주고 나왔다는 볼멘소리를 하는 기사를 보았기 때문에
그리 판단하고요.

또 실제 사업에 들어가기 위해선 
지금보다 더 많은 혜택을 요구할 가능성이 높기에
그 과정 중에 다주택자들에게도 더불어 뭔가란,,,,,,,작은 기대를 해보게 됩니다.
잿밥에 욕심을 낸다고 보아야 하나요 ᅘᅠ

기사들을 보면 비판의 방향성이
8년간 임대료로 1억을 주고 살라는거냐,,,,,,,,
전세가 훨씬 유리하다,,,,,,,,
대기업엔 왠 혜택,,,,,,,, 등 입니다.

그런 기사를 보면서요....

전세주택이 수요에 맞춰 탄력적으로 증가할 수 있는 것도 아니고ᄒᅠ
현재 기사 등에서 나도는 임대료 산정 자체의 구체성이 없는,
중위가격을 기준으로 한 것이라,,,,,,,,,
즉 구체적인게 아직은 아무 것도 없습니다.
구체적인게 나오면 그때 비난을 해도 될 것 같은데요. ^^;

전세가 사라지고 월세가 정착되면
매매가격 대비 월세가 산정될 것이겠죠.
지금은 전세가를 기준으로 산정되지만요.........
 
해서 지금보다 월세수준이 올라갈 가능성이 높은데,
지금처럼 전세가 계속 존속할 것이란 전제 하의 비난 논리들이라
그게 뭐든 정부가 그렇겠다고 한데 대한 ,,,,,,
일단 트집을 잡아 반대를 위한 반대 정도로만 보입니다.

조금 더 설명하자면,
임대주택의 경우 채당 공급가액이 평균 1억이라는데
비난 기사에서처럼 8년간 임대료가 1억이면 업체는 손해보는 사업을 하는 것이라
8년간 임대료 1억보다 높아야만 합니다.
실제 임대료는 더 많을 겁니다. 더구나 공공임대 등은 중소형 위주지만
뉴스테이는 그렇지 않습니다. 공급가액이 더 높을 것이라
실제론 임대료가 그리 만만치 않은 수준이 될 겁니다.

전에 선모씨가 서울의 어딘가의 주차장 부지를 이용해
주차장은 지하로 밀어넣고 지상에 임대주택을 지어
월 임대료가 2만원인가 하는 주택에 대해 이야길 하면서
마치 그게 앞으로의 대안인 듯 이야길 하는 것을 들었습니다.
100분토론에서 20만원이 아니고 2만원이라 했던 것 기억합니다.

그 이야길 하면서 주택문제를 풀 획기적 대안으로 여기던데
전 결코 그렇게 들리지가 않았습니다.
----건축비 등은 대체 누가 부담했을까요?

또, 주차장 부지라고 했는데,
주차난이 심각한 서울에 임대주택이 아닌 주차타워를 공급했을 때,
주변에 어떤 영향 내지는 효과를 미쳤을 것인지도
면밀하게 비교를 해봐야죠. 심지어 주차난으로 인한 끔직한 일도
종종 벌어지는 세상인데 말입니다.
그렇다고 차를 없앨 수도 없을 것이고.

월 임대료 2만원의 주택은
시범적으로 소수가 공급될 수는 있겠으나
대대적으로 ,,,,,,,,그런 식의 공급이 일어나긴 어려울 것입니다.
대체 누가 그 비용을 대냐는 말입니다.
내가 낸 세금이 대체 왜 피자 한판 값 정도인
그런 전시행정에 사용되어야 하나요?
.
.
.
왜 글의 방향이 이렇게 흘렀는지 모르겠으나,
아무튼  서울의 주택정책은
큰 그림이 나오지 않아, 뭔가 자잘하다는 느낌을 주고요.

뉴스테이는 현재 상황에선 탁상공론으로 보입니다.
해서 아직까진.... 구체성을 보일 때까진 논할 가치가 있는가
싶기도 합니다.

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2015 아직 못뽑은 부동산 대못 |부동산노트

2015-01-03 05:57

http://blog.drapt.com/yunsuhk/347161420232245348 주소복사

2일 오전 찾은 서울 강남구 개포동과 서초구 반포동 공인중개소에는 찬바람만 불고 있었다. 방배동 그랑씨엘공인중개소 이성진 대표는 “민간택지 분양가 상한제 같은 굵직한 대못이 뽑혔지만 시장 신뢰와 기대감이 예전만 못하다”며 “대책이 나올 때마다 급매물이 팔리고 호가가 오르는 반짝 효과가 있었지만 대개 한 달을 넘지 못한다”고 말했다.

민간택지 분양가 상한제 탄력 적용 등을 담은 이른바 ‘부동산 활성화 3법’이 지난달 29일 국회를 통과하자 시장은 긍정적인 반응을 보였다. 부동산114가 집계하는 주간 서울 아파트 가격도 두 달 만에 보합을 깨고 상승(0.02%)했다. 하지만 올해 전체로 보면 시장은 낙관만 할 수 없는 상황이다. 새 아파트 분양 열기가 올 상반기까지 지속되더라도 그 후 상황은 답답하기만 하다.

주택시장에 돈이 돌지 않는 것은 아직도 시장을 옥죄는 ‘대못’들이 빠지지 않고 남아 있기 때문이다. 시장에선 대표적인 부동산 ‘대못’으로 △징벌적인 종합부동산세 △비사업용 토지 양도세 중과·추가 과세 △과도한 개발부담금 △조합원 입주권 주택 수 산정 등 네 가지를 꼽는다. 이들 대부분은 부동산 과열기였던 참여정부 시절에 도입됐다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 “이젠 참여정부 때 도입돼 아직 남아 있는 낡은 규제들을 없애는 ‘완결판’ 대책이 나와야 할 때”라고 말했다.

 기사의 1번째 이미지

어두운 밤이 지나고 새로운 해가 뜬다. 을미년 새해에는 주택건설경기 회복을 막는 ‘규제 대못’이 완전히 뽑혀 주택건설업이 한국 경제 성장에 디딤돌 구실을 하길 기대한다. 2일 오전 경기 하남시 미사강변도시 건설현장에 아침 태양이 힘차게 솟아오르고 있다. [김호영 기자]

실제로 상가·오피스텔은 공시가 80억원 이하까지는 아무리 많이 사도 재산세만 내면 끝이지만 주택은 공시가 합계 6억원만 넘으면 재산세 부담은 물론 금액별로 매년 0.5~1.5%씩 종합부동산세까지 내야 한다. 세금이 부동산시장을 왜곡하고 투자자들이 주택시장을 외면하면서 그 부메랑이 집 없는 서민에게 돌아가는 악순환이 거듭되는 상황이다.

재건축 초과이익 환수제가 3년 유예됐지만 지자체에서 막무가내로 요구하는 개발부담금 때문에 사업 착수 시기만 늦추다 초과분담금 폭탄을 두들겨 맞은 사업장도 한둘이 아니다. 조합원 입주권을 주택으로 간주해 양도소득세를 매기는 것도 불합리하긴 마찬가지다. 다주택자 양도세 중과는 이미 폐지됐지만 땅을 나대지 상태로 팔았다는 이유로 징벌적 수준으로 세금을 매기는 건 시대착오적이란 지적이다.

현재 부동산시장은 세후 수익률에 따른 양극화 현상이 극심하다. 금리가 낮아져도 주택시장으로 돈이 돌지 않고 월세를 받는 상가·오피스텔 등 수익형 부동산에만 돈이 몰린다. 각종 금융 지원이 크게 늘었지만 집을 사겠다는 사람은 많지 않다. 집이 없는 사람은 내 집 마련 대신 전세를 선호하고, 집을 가진 사람은 세금이 무서워 더 사길 꺼린다. 당국이 이런 상황을 타개하겠다는 의지만 있다면 10년 전 과열을 막으려 채웠던 무거운 족쇄를 풀어 경기 회복과 주거 불안 해소란 두 마리 토끼를 잡기엔 집값 상승 기대감이 사라진 지금이 적기다.

 기사의 2번째 이미지
[국민은행 명동스타PB센터 팀장]
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[스크랩] 단독주택, 나도 부동산이다. |부동산노트

2014-09-24 11:22

http://blog.drapt.com/yunsuhk/347161411525345588 주소복사

출처 : 윤교수의 부동산 법률학.부동산 정책. 투자

원문 : http://blog.drapt.com/yoonjw36/3499051410394409235

 

아래 칼럼은 21세기부동산힐링캠프 윤명선 운영자가 쓴 칼럼으로서 형편상 필자가 올려 드립니다. 

 

 

아파트가 홍수를 만나 떠내려가면 벼락은 단독주택이 먼저 맞습니다. 국민주거패턴이 단독주택에서 아파트로 바뀐 지 30년이 돼가고 보니 단독주택은 늘 뒷전에 밀려있음이 사실입니다.

 

부동산대책이 나와도 아파트를 위주로 나오기 때문에 어떤 혜택이 있는지 알 수도 없고, 단독주택 사면서 내 집 마련했다는 사람도 볼 수 없어 지역별 시세파악도 어렵습니다.

 

더구나 2008년 이후 부동산시장 침체로 아파트와 동반하락하게 되어 가격이 어느 선까지 무너졌는지도 알 수 없습니다. 비좁을지라도 내 집에 마당이 있고, 그 마당에서 구슬치기를 하며 자랐는데 말입니다.

 

단독주택에는 나지막한 담장이 있고, 마음껏 뛰어놀 수 있는 골목이 연결되어 있습니다. 어린이들은 그 골목에 모여 술래잡기를 하였고, 엄마들은 삼삼오오 모여 자식 자랑도 하고, 흉도 보며 끈끈한 정을 이어 갔습니다.

 

따라서 동네 소문은 골목에서 납니다. 뉘 집 아들 취직되었다하면 시루떡 돌립니다. 그러나 자칫 헛소문이 나거나 남을 헐뜯었다가는 부녀자들이 머리끄덩이 잡고 한바탕 싸우기도 합니다.

 

눈물과 웃음과 인정이 넘치던 단독주택 골목~ 한국적 주거정서가 깊이 베인 단독주택 촌은 아파트에 밀려 야금야금 없어지고, 다시 짓는 집은 모두가 원룸촌으로 변해 가고 있습니다.

 

그러나 지금 그런 단독주택들이 다시 살아나고 있습니다. 값은 싸고, 전세는 높기 때문에 소액투자자들이 앞 다퉈 단독주택에 재테크를 하고 있습니다. 아파트도 그렇지만, 단독주택도 작고 값이 싼 것일수록 매매는 잘 되고 있습니다.

 

단독주택은 주로 지방에 많습니다. 단독주택을 사면 땅도 사고, 집도 삽니다. 그래서 값이 오르고 있습니다. 단독주택의 매수인들은 임대목적으로 노후를 대비하고자 하는 분들이 많습니다. 따라서 은퇴자들에게 인기가 있습니다.

 

단독주택을 사 놓으면 두 가지 장점이 있습니다. 평소에는 임대소득을 볼 수 있어서 좋고, 건물이 낡아 다시 짓게 될 때는 입지에 따라 상가주택이나 다가구 등 원하는 집을 지을 수 있어 좋습니다. 또 자신이 새로 집지어 거주할 수도 있고요.

대구광역시는 아파트 값도 전국에서 가장 많이 올랐지만, 단독주택 값도 많이 올랐습니다. 금년 들어 상승폭이 커지는 이유는 소액의 여윳돈을 가진 분들이 아파트 외에 훗날을 위해 단독주택을 사놓고 있어 값도 오르고 거래도 늘어난 것입니다.

 

재테크용으로 단독주택을 매수할 때에는 다음 몇 가지 사항을 참고 하셔야 합니다. 아무렇게나 사놓는다고 해서 돈이 되는 건 아닙니다. 나중을 위해 가릴 건 가리고, 택할 건 택해야 합니다.

 

첫째, 건축연한입니다.

너무 오래된 주택은 집수리하다 볼 장 다 봅니다. 하수도 고쳐 놓으면 상수도 터지고, 보일러 고쳐 놓으면 비가 샙니다. 근본적으로 건축이 부실한 집도 많습니다. 건축물대장을 확인하여 25년이 넘지 않은 주택을 골라야 합니다.

 

둘째, 구조가 좋아야 합니다.

우선 남향이나 최소한 동남향이라야 하고, 4미터 또는 6미터 도로와 접한 주택이라야 합니다. 옛날 단독주택은 낮고, 어둡고, 좁습니다. 방에 들어갈 때 문지방에 이마를 부딪치는 집도 많기 때문에 구조를 잘 봐야 합니다.

 

셋째, 땅모양이 좋아야 합니다.

대지는 직사각형이나 정사각형이라야 합니다. 삼각형이나 가로나 세로로 길게 늘어진 땅은 나중에 내가 다른 주택을 지을 때 제한을 받게 됩니다. 또 땅 모양은 좋으나 막다른 골목집은 피하는 게 좋습니다.

 

넷째, 입지가 좋아야 합니다.

이건 부동산 선택의 기본입니다. 영원한 주택지로 남을 것인지, 나중에 상가가 될 수 있을 것인지 잘 살펴야 합니다. 그 자리에 상가주택을 세울 수 있다면 당신의 노후는 성공했다고 볼 수 있습니다.

 

다섯째, 공해시설 또는 소란업종이 곁에 있으면 끝장입니다.

아직도 주거지에 사료공장, 가죽공장, 염색공장, 철로 등 공해시설이나 소란업종들과 함께 있는 주택도 많습니다. 이런 곳의 주택들은 값이 오르지도 않지만, 나중에 팔리지 않아 애를 먹게 됩니다.

 

여섯째, 원룸 지을 목적으로 사면 안 됩니다.

지금까지 허물고 다시 지은 주택은 모두 원룸주택입니다. 따라서 원룸주택은 포화상태입니다. 앞으로 주거패턴이 어떻게 바뀌게 될지 모르겠지만, 최소한 원룸주택을 지을 목적으로 단독주택을 사는 일이 없도록 합시다.

 

글쓴이 : 윤명선

21세기부동산힐링캠프(부동산카페)운영자. http://cafe.daum.net/2624796

법무법인 세인(종합법률사무소)부동산팀장. http://cafe.daum.net/lawsein

수원대사회교육원부동산학과 출강 010-4878-6965. 031-216-2500

 

 

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