부동산노트(1792)

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[스크랩] 반갑지 않은 손님 또 온다 |부동산노트

2012-06-20 14:55

http://blog.drapt.com/yunsuhk/81340171729287 주소복사

출처 : 닥터아파트 > 전문가 칼럼

원문 : http://www.drapt.com/knowNew/index.htm?page_name=column_view&menu_key=8&uid=38149

손님 중에서도 반가운 손님이 있고, 반갑지 않은 손님이 있습니다. 손님 입장에서 자신을 반가워하지 않음을 뻔히 알고도 찾아갈 수밖에 없다면 그 마음도 무척 괴롭겠지요. 어렸을 적 필자의 집에도 사시사철 찾아오는 반갑지 않은 손님이 있었음을 기억합니다.


부잡한 외삼촌이 두 분 계셨는데 누나 집을 번갈아가며 드나들었습니다. 동생이 누나 집에 오는데 누가 뭐라 하겠습니까마는, 왔다 가면 뭐가 없어지거나 부서지고 또 고장 내놓기 일쑤였습니다. 그 바람에 필자의 어머니는 본의 아닌 시집살이를 했었고, 동생들이 집에 와있는 동안은 동생들의 움직임을 지키시느라 마음을 놓을 수 없었습니다.


여름 손님은 호랑이보다 더 무섭다는 말이 있습니다. 요즘에는 손님이 오면 금방 나가서 외식이라도 하고, 교통이 좋아 당일치기를 하지만 옛날 시골에서는 먹여주고 재워줘야 했기 때문에 손님을 맞는 입장에서는 보통 고생이 아니었습니다. 음식 준비에도 신경을 써야했고, 어려운 처지에서는 옷도 제대로 벗을 수 없어서 고통이 따랐습니다.


왔다 간지 불과 몇 개월 되지 않았는데 필자의 집에 또 외삼촌이 오고 있다 합니다. 할머니께서는 못마땅하신 듯 으흠, 계속 헛기침을 하시며 방으로 가셨다 마당으로 가셨다 어쩔 줄을 모르십니다. 어머니께서도 집안 단속을 하시는데 심지어는 망치, 장도리, 장독까지 단속을 하십니다. 집안에 돈 몇 푼 있는 것은 아주 고쟁이 주머니에 넣어 버린 모양입니다.


유로존은 반갑지 않은 손님이다


외삼촌 같은 손님이 잊을만하면 우리나라에 오고 있는데 바로 유럽 중에서도 그리스란 놈입니다. 이게 그림자만 비춰도 나라 안이 뒤집혀 집니다. 또 오고 있다고 하는데 오다 말지, 결국 찾아올지 감을 잡기 어렵습니다. 경제부처와 은행권, 주식시장이 문단속을 하느라 정신이 없습니다.


유럽이 방귀만 뀌어도 온 세상이 숨을 멈춥니다. 잘 나가던 경제가 뒷걸음질을 치게 되니까요. 초등학교 운동회 때 1등으로 가는 나를 뒤에서 붙잡는 놈이 있다면 얼마나 얄밉겠습니까? 뒤에서 붙잡는 그 놈을 어찌해야할지 정신을 바짝 차리고 대비를 해야 할 듯합니다.


안 그래도 지금 3개월 연속 소비심리가 위축되고, 심지어는 백화점 매출까지 줄어드는 마당에 이게 죽지도 않고 또 오고 있으니 어찌해야 할까요? 벌써부터 온다는 소문이 퍼지자 유럽계 자본이 빠져나가느라 난리를 피우고 있습니다. 주식시장도 곤두박질을 하고 있습니다.


유주택자들, 환장할 지경이다


부동산시장은 또 걱정이 쌓여가고 있습니다. 우리나라 부동산 대책과 유럽의 그리스는 부동산이 힘을 낼만하면 찾아와서 찬물을 끼얹고 있습니다. 나라 경제가 1등으로 가려고 하면 꼭 뒤에서 유럽 몇 나라들이 꽁무니를 붙잡고 놓지를 않고 있습니다. 이게 무슨 악연인지?


그동안 꽃도 보고, 임도 봤던 지방 부동산도 멈춰 섰습니다. 수도권 기존주택시장은 아예 포기상태로 접어들었고, 새 아파트는 배 째라는 식으로 소송에 이르고 있음이 대부분입니다. 내 집 5억일 때, 새 아파트 5억짜리 분양받았으나 내 집은 지금 3억으로 내렸고, 새 아파트는 값이 그대로 있으니 어느 누가 새 아파트로 이사를 하겠는지요?


실제로 새 아파트도 값은 3억으로 떨어졌습니다. 그러나 거래는 없습니다. 내 집 2억 내려 팔고, 2억 내린 새 아파트로 이사한다면 이사 한 번 하면서 4억을 손해 보는 결과가 일어날 판인데 신용카드 정지면 어떻고, 신용불량이면 어떻겠습니까? 주택시장이 어쩌다 이 지경까지 오게 되었는지 한심스러울 뿐입니다.


아파트를 지은 건설 회사와 중도금을 대출해준 은행은 사시나무 떨 듯 떨고 있습니다. 저축은행 ․ 단위농협 ․ 새마을금고 ․ 신협 등 제 2금융권은 초죽음이 돼있고, 각 은행의 보증역할을 하고 있는 한국주택금융공사도 뾰쪽한 대책이 없어 냉가슴만 앓고 있을 뿐입니다.


계약해제, 자다가도 벌떡 일어난다


이제나 저제나 기다리면서 신용대출로 가계 월세를 감당해왔던 골목골목 중개업소도 보증금 다 까먹고, 허탈한 듯 보따리를 싸기 시작했습니다. 도배업자 ․ 이사업체 ․ 인테리어업체도 노동현장으로 몰려가고 있는데 그 자리도 하늘의 별따기입니다. 기름 값이 묘한 게 아니라 부동산시장이 묘해지고 있습니다.


집 구경하겠다는 말은 들어본지 오래됐고, 계약해제라는 말에는 자다가도 벌떡 일어날 처지가 되었습니다. 서민들의 생활이 이렇게까지 되었는데도 차기 대선주자는 눈에 보이지도 않고, 무너지는 부동산시장을 살리겠다는 사람은 어디에도 없습니다. 한강과 대동강을 구별하지 못하는 사람들의 변명만 요란할 뿐입니다.


세상은 다시 한 치 앞을 내다보기 어렵게 됐습니다. 내리막길에서 미끄러지지 않고, 오르막길에서 미끄러지지 않으려면 버티기를 잘 해야 합니다. 능력 없고, 돈 없을 때 살아남는 방법은 버티기를 잘해야 한다는 게 필자의 지론입니다. 그랬더니 필자의 아들놈은 나이 40세가 되도록 결혼도 하지 않은 채 버티기를 하고 있습니다. 허허~ 이거 원,


소나기는 반드시 지나갑니다. 유럽사태는 곧 사그라집니다. 아무리 어렵더라도 단독 1천만원 이라도 종자를 까먹는 일이 없도로 하십시오. 우선 어렵다고 농부가 종자를 까먹게 되면 무지개 뜨는 봄에 씨를 뿌릴 게 없게 됩니다. 지금은 버티십시오. 울 때도 있지만, 웃을 때도 있는게 바로 우리들의 인생살이입니다.

 

윤정웅 내 집 마련 아카데미(부동산카페). http://cafe.daum.net/2624796

수원대 사회교육원 교수(부동산, 법률). 011-262-4796, 031-213-4796

법무법인 세인(세인종합법률사무소)국장. http://cafe.daum.net/lawsein

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전세가율 정점 찍었을 때 집값은 오른다-김순환기자 |부동산노트

2012-06-07 05:15

http://blog.drapt.com/yunsuhk/347161339013707395 주소복사

전국 주택 평균 전세가율(매매가격 대비 전셋값 비율)이 치솟고 있습니다. 대구, 광주, 충남 등은 사상 최고치를 기록하고 수도권도 고공행진을 하고 있지요. 5월 말 기준 아파트와 단독 및 연립주택을 포함한 전국 주택 평균 전세가율은 57.3%를 나타냈습니다. 이는 1억 원짜리 아파트에서 전셋값이 5730만 원이나 차지한다는 뜻이죠. 특히 주택 전세가율이 가장 높은 광주광역시의 경우 68.9%로 70%에 육박하고 있습니다. 서울은 아파트 전세가율의 경우 2002년 12월(55.5%) 이래 10년 만에 최고(50.6%)를 기록했고요.

전세가율 상승은 주택 시장 침체기 현상으로 집값은 떨어지거나 보합세인데 전셋값이 오르기 때문에 나타납니다. 주택 매수 여력이 있는 무주택자라도 집값 추가 하락을 기대하면서 집을 사지 않고, 전세살이를 하면서 매매 대기수요가 늘어난 것이 배경이죠. 최근의 수도권 전세가율 상승세는 전셋값 급등이 아닌 매매가 하락에 기인합니다.

5월 말 현재 전국 평균 전세가율은 아파트를 기준으로 하면 2003년 수준입니다. 통계를 보면 2003년은 전국 집값이 바닥을 다지는 시기였죠. 내집 마련을 염두에 두고 있는 이들인 실 투자자들은 바로 2003년과 2004년을 주목해야 합니다. 2003년 말 전세가율이 급락했고, 2004년에도 추가 하락하면서 집값이 수면 밑에서 꿈틀거리기 시작했습니다. 그리고 바로 다음해인 2005∼2007년 집값이 급등했지요.

이 시기 아파트 전세가율 통계를 살펴보면 2002년 12월 65.3%의 정점을 찍은 전국 평균 전세가율은 2003년 12월 60.5%, 2004년 12월 57.2%까지 2년 사이에 무려 8%포인트 추락했습니다. 그리고 2005년 12월 57.1%를 기록했고요. 집값이 정점을 찍은 2007년 12월에는 54%까지 하락했습니다.

 

집값 변동성이 높은 서울 아파트 평균 전세가율도 2002년 12월 55.5%로 정점을 찍은 후 집값 급등 초기인 2005년 48%선으로 내려앉았습니다. 이후 집값이 정점을 찍은 2008년 초까지 40%선으로 내려앉았죠. 이를 보면 전세가율이 정점을 찍고 하락하는 시기에 집값이 오른다는 사실을 알 수 있습니다. 주택시장에서는 집값 추이와 관련 온갖 변수가 많습니다. 하지만 내집 마련 수요자나 실투자자들이 주목해야 할 부분부동산 관련 정부의 정책보다는 바로 전세가율이지요. 전세가율이 고공행진을 할수록 주택 매수의 시기는 다가온다는 점을 주지하라는 것입니다.

주택 매수를 희망하는 실수요자 입장에서 지금은 유럽 재정위기와 주택시장 규제 완화 미흡 등 ‘악재의 시기’입니다. 하지만 지난 10년 동안의 전세가율 통계에 나와 있듯이 매수 타이밍의 기회는 의외로 쉽게 올 수 있습니다. 전세가율 분석에서 내집 마련의 해답을 찾기를 기대합니다

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[스크랩] 부동산, 늦기 전에 더 늦기 전에 |부동산노트

2012-06-06 16:23

http://blog.drapt.com/yunsuhk/81338967397475 주소복사

출처 : 닥터아파트 > 전문가 칼럼

원문 : http://www.drapt.com/knowNew/index.htm?page_name=column_view&menu_key=8&uid=38137

서울과 수도권 부동산시장에 장송곡(葬送曲)이 이어지고 있습니다. 기존주택시장은 구제역 걸린 가축처럼 일어설 기미를 보이지 않고, 미분양 시장은 “인심 좋은 주막집 과수댁 막걸리 퍼주듯” 막 퍼줘도 찾아오는 손님은 어느 날부터 뚝 끊어져버렸습니다.


주택시장에 봄이 오려면 경매시장이 아지랑이 노릇을 하게 되는데 아지랑이는커녕 종달새도 온데간데없답니다. 예전에는 한 번 유찰되던 것이 요즘은 세 번까지도 유찰되고 있습니다. 빨리 집을 팔아야 할 사람들의 입지가 점점 좁아지고 있으니 이 일을 어찌해야 할는지?


예로부터 경찰 지구대에 술 취한 사람이 넘치게 되면 경기가 풀리고 있다는 징조라고 하는데 일반 경기와 부동산 경기는 따로 가는 모양입니다. 지금 경찰 지구대는 난리랍니다. 밤마다 술 취한 사람들이 맨살을 내놓은 채 실려 오고 있으니까요. 부동산에 속이 상해 마셔버렸기 때문일까요?


등이 몹시 가려울 때, 손끝이 닿을 듯 말 듯하면 기분이 어떻든가요? 가려울 때 빡빡 긁지 않으면 이게 며칠을 두고 그 자리가 가렵게 됨을 경험하셨으리라 믿습니다. 부동산대책을 두고 하는 말입니다. 손끝이 닿을 듯 말 듯 꼭 가려운 곳은 빼놓고, 정작 가려운 자리는 단 한 번도 긁어주지 않았던 부동산대책, 원망스러웠다는 표현이 어울릴 것 같습니다.


결국은 이제 내성이 생겨 대책이 나와도 효과가 없고, 안 나와도 효과가 없기는 마찬가지가 되었습니다. 그동안 스무 번쯤 내놨던 부동산 대책은 모래위에 써놓은 글씨일 뿐이고, 무심한 강물은 늘 지우기를 되풀이 하고 있습니다. 곧 부동산시장이 살아날 것이라는 필자의 말도 양치기 소년의 헛말이 되고 있음이 안타깝기만 합니다.


서울과 수도권의 부동산시장은 심각하기 보다는 위험수위에 와 있습니다. 이런 상태를 더 이상 방치하게 되면 일본의 전철을 밟을 수 있습니다. 부동산 경기는 모든 경제의 중추가 되기 때문에 결국 건설업이 무너지게 되고, 그로 인한 파급효과로 전반적인 경기가 위축 될 것입니다. 따라서 성장의 동력이 멈추게 되겠지요.


현재 서울과 수도권의 주택문제가 얼마나 심각한지 몇 가지만 살펴보도록 하겠습니다.


1. 기존주택시장의 거래가 두절됨으로 인해 대출을 갚지 못하는 빚쟁이가 날로 늘어가고 있고, 이자가 늘어나 빚 부담이 갈수록 커지고 있습니다. 집을 놔두고 도망할 수도 없는 일이기에 지진이나 해일이 와서 싹 쓸어가 버리라는 푸념을 하고 있는 실정입니다.


2. 살던 집을 팔지 못해 입주를 하지 못하고 있습니다. 금년도 수도권 전체 입주물량은 3만 가구 정도 되는데 집을 팔지 못하면 새 아파트에 입주할 수 없음이 사실이고, 이로 인해 20여 곳의 건설사는 흑자부도를 내게 될 것입니다. 수도권에 분양했던 건설사들은 요즘 오줌을 저리고 있습니다. 팬티 속에 고무풍선을 넣고 다닌답니다.


3. 청라와 영종은 금년의 입주물량이 17000가구 정도 되는데 이 물량은 다주택자들이 사주지 않으면 해결의 길이 없습니다. 그러나 다주택자들은 양도세 혜택이 없고, DTI라는 저승사자가 버티고 있는 이상 거저 줘도 가져가지 않습니다. 청라와 영종은 90%가 외지 투자자들입니다. 계약금 포기하고, 후불제 이자도 내주겠으니 내 것 가져가라고 사정을 하고 있습니다. 불쌍한 우리 서민들~ 보소, 내 것 가져 가이소.


4. 청라와 영종의 부동산시장이 위기에 몰리자 인천시는 가난을 면치 못하고 있습니다. 당초 약속했던 기반시설은 꿈도 꿀 수 없게 되었습니다. 오죽하면 아시안게임을 반납하겠다고 하겠는지요? 부동산 경기 침체가 자칫 국제망신을 불러올 지경입니다.


5. 한강 신도시, 별내 신도시, 삼송지역도 입주는 시작되었지만 기존 주택이 팔리지도 않고, 더 이상 빚을 질 수도 없는 일이기에 계약해제에만 신경을 쓰고 있습니다. 혼사 일주일을 남겨놓고 파혼하자고 사정을 하고 있는 형국입니다. 장롱 속에서 잠자던 청약통장이 61이라는 비율을 뚫고 당첨이 되었지만 지금은 그게 원수가 되었습니다.


6. 용인은 미분양이 5000가구 정도 되고, 입주 후 미분양은 3000가구 정도 됩니다. 상하, 구성, 성복, 신봉은 몸짓 큰 놈들이 2억 가량 값을 낮추어 호객을 하고 있지만 시장은 냉담하기만 합니다. 현재 용인의 미분양은 세계에서 금메달감입니다.


7. 파주, 김포, 일산도 마찬가지입니다. 입주분쟁도 심하고, 신규분양은 또 이어진다고 합니다. 아주 그냥 죽여 줄 모양입니다. 입주 2년이 돼가지만 지금도 불 꺼진 창은 외롭기만 합니다. 차라리 그대의 흰 손으로 나를 잠들게라도 해줬으면 좋으련만~ 도로도 생기고 경전철도 온다하니 날 보러 와요~


8. 물에 빠져 허우적대는 사람에게 지푸라기는 주지 못할망정 아주 때려죽이려고 몽둥이를 다듬고 있습니다. 동탄 2신도시 115000가구가 곧 분양에 들어갑니다. 수도권 사람들은 앞으로 아파트에 눌려 죽게 되겠지요. 가계부채 없는 사람들은 얼씨구, 가겠지만 자칫 2-3년 후 살던 집을 팔지 못해 또 다른 입주분쟁이 일어날 것입니다.


부동산시장이 아무리 얼어있어도 세월은 속일 수 없는 것이기에 순차적으로 녹게 되어있습니다. 오는 7월 하순부터 서서히 움직일 기미가 보이기 시작했으나 동탄 2신도시 동시분양으로 기존주택시장은 다시 앞을 가늠하기 힘들어 지고 있습니다.


지금 상황에서 부동산시장을 살리는 처방은 뭐가 있을까요? 단숨에 회오리바람을 일으킬 수는 없을 터, 아파트에 묻혀 생활고를 겪고 있는 서민들의 어려운 입장을 생각한다면 다음 몇 가지 방법은 있을 것입니다.


1. 대출금에 대해 원리금 상환을 3년 정도 유예하고, 이자만 지급하도록 하되 이자율도 대폭 낮추어 서민생활에 안정을 기하도록 해야 하며,


2. 다주택자에 대한 양도소득세율의 중과부분을 완전철폐하고, 일시적 1가구 2주택 등 주택수에 제한을 두는 제도 또한 폐지해야 할 것입니다.


3. 주택담보대출로 인한 가계부채는 전혀 위험수준에 있지 않습니다. 늦었지만 지금이라도 DTI 제도를 폐지하고, 다시는 이런 혹독한 정책을 내놓지 않아야 합니다.


사람도 키가 큰 사람이 있고 작은 사람이 있습니다. 부동산도 가격이 높을 때도 있고 낮을 때도 있습니다. 어찌 천편일률적으로 팽팽하기만을 바랄 수 있을까요. 지난 잘못은 더 늦기 전에 바로 잡아야 할 것이고, 이런 잘못을 우리 후손들에게는 물려주지 않아야 할 것입니다.



윤정웅 내 집 마련 아카데미(부동산카페). http://cafe.daum.net/2624796

수원대 사회교육원 교수(부동산, 법률). 011-262-4796, 031-213-4796

법무법인 세인(세인종합법률사무소)국장. http://cafe.daum.net/lawsein

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