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[스크랩] 서민이 주택구입을 서둘러야 하는 이유 |부동산노트

2015-11-05 11:06

http://blog.drapt.com/yunsuhk/81446689215413 주소복사

출처 : 닥터아파트 > 오윤섭의 부자노트

원문 : http://www.drapt.com/knowNew/index.htm?page_name=rich_note_view&menu_key=9&uid=901

11월이 되면서 날씨 변화가 심하네요. 11월은 가을에서 겨울로 옮겨가는 시기입니다. 환절기에 감기 조심하세요. 주택시장도 환절기를 맞은 것처럼 변화가 시작되고 있습니다. 그동안 대출받아 집사라던 정부가 개인대출에 이어 집단대출을 규제하기 시작했습니다.


이번 주 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 대출 규제라는 악재를 맞아 무주택 서민이 왜 주택구입을 서둘러야 하는 지를 설명하려고 합니다.


먼저 대출 관련 주택시장 3대 악재를 정리해봅니다.


첫째 미국발 금리 인상입니다. 아직 기준금리 인상 가능성은 남아있습니다. 연내 미국발 금리인상이 단행되면 내년 하반기 이후 소폭이겠지만 국내 금리인상이 불가피합니다. 그러면 대출 이자가 늘어나겠죠.


둘째 7.22 가계부채 종합대책입니다. 2016년부터 대출 상환능력 심사를 감화하고 거치기간을 1년이하로 해 원금과 이자를 함께 갚아나가는 원리금 분할상환 대출을 의무적으로 시행할 예정입니다. 그러면 주택담보대출 금액이 줄어들 것입니다.


셋째 집단대출인 중도금 대출규제입니다.


집단대출은 총부채상환비율(DTI)에 포함되지 않아, DTI 상한선으로 대출을 받았더라도 집단대출을 추가로 받을 수 있t습니다. 분양 아파트의 중도금 대출이 대표적입니다. 시공사 보증과 아파트 준공시 1순위 근저당권 설정을 받는 것을 조건으로 시중은행이 대출해주고 있습니다. 


최근 금융감독원은 은행에 중도금 대출 심사 강화하라고 지시했습니다. 건설사의 밀어내기식 분양물량으로 입주가 시작되는 2∼3년 뒤 공급과잉으로 인한 집값 하락으로 중도금 대출이 부실화할 위험이 있다는 것입니다. 대출 심사 강화는 결국 중도금 무이자 대출이 사라지고 분양가 대비 60%안팎을 차지하는 중도금 대출 비중이 낮아질 것입니다. 당첨자(수분양자)의 이자 부담은 늘어날 것입니다.


지난 7월 가계부채대책에는 집단대출은 규제대상이 아니었습니다. 분양받은 사람은 중도금은 물론 입주시 잔금 대출도 기존처럼  3~5년 거치기간을 두고 이자만 낼 수 있게 했습니다. 하지만 10월 들어 중도금 대출규제를 추진하고 있습니다.


대출규제에 최대 피해자는 바로 돈이 부족한 서민입니다. 집을 사고 싶어도 내년부터는, 대출을 많이 받지 못하는데다 대출이자까지 늘어나 내집마련을 하기가 더 힘들어지기 때문입니다. 집값은 계속 오르는데 말입니다.


또 중도금 집단대출 규제로 인해 분양아파트를 당첨받아 내집마련할 수 있는 구매력이 떨어질 수밖에 없습니다.


신용도가 낮은 건설사나 입지가 떨어지는 사업장의 경우 시중은행으로부터 중도금 대출을 받지 못하거나 대출 금리가 현재보다 1% 이상 올라갈 가능성이 높습니다. 이에 따라 2016년 이후 분양물량 증가세가 주춤할 것입니다.


중도금 대출규제로 분양시장이 위축되면 동반상승중인 재고아파트 매매가와 전셋값은 상승폭이 더 커질 것입니다. 규제가 심한 분양시장에서 규제가 덜한 재고아파트로 몰리는 풍선효과로 인해 수요가 늘어날 가능성이 높기 때문입니다. 


대출규제는 상대적으로 소득이 적은 30~40대 서민이 직격탄을 맞을 것입니다. 재고아파트나 분양아파트로 내집마련을 하려는 서민을 더욱 힘들게 할 것입니다. 무주택 세입자는 대부분 비자발적으로 반전세 난민을 선택해야 할 것입니다.


하지만 이런 악재장에서 내집마련을 하려는 서민은 역발상으로 행동할 필요가 있습니다. 대출이 힘들어지고 이자 부담이 늘어난다고 성급히 내집마련을 포기해서는 안됩니다.


대출 상환능력이 있다면 대출규제가 시행되기전인 연내에 적극적으로 내집마련을 해야 합니다. 분양아파트는 집단대출 규제를 피해간 곳에 적극적으로 청약하세요.


또 갭 투자수요가 늘어나고 있는 재고아파트도 연내 구입을 서두르세요. 소득이 적은 서민들은 주택담보대출규모가 올해보다 절반이하로 줄어들 가능성이 높으니까 말입니다.


분양시장에 중도금 대출 규제가 본격적으로 시행되면 풍선효과로 인해 중도금 대출규제가 없는 분양권이 상종가를 칠 것입니다. 입지가 뛰어나고 수요층이 풍부한 분양권은 프리미엄을 주고서라도 사세요. 기존 중도금 대출을 그대로 승계받으면 됩니다. 재건축시장도 역시 풍선효과로 수요가 몰릴 가능성이 높습니다.


한문장으로 다시 정리합니다. 무주택 서민은 올해가 가기전 즉 대출축소로 주택 구매력이 떨어지기 전 재고아파트, 재건축단지, 분양권으로 내집마련을 하기 바랍니다. 집값 상승 초기에 말입니다.

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후회하지 않는 주택 구입 4가지 비결-아기곰님 |부동산노트

2015-05-21 19:58

http://blog.drapt.com/yunsuhk/347161432205931431 주소복사

처음부터 집 팔 때 고려해야, 진짜 가치는 건물 아닌 땅이 좌우


주택 거래가 폭발적으로 늘어나고 있다. 서울부동산정보광장에 따르면 4월 아파트 매매 거래량은 1만3913건으로, 4월 거래량으로 최고치였던 2008년 4월의 1만1791건을 훌쩍 넘어버렸다. 올 들어 1월부터 4월까지 모두 월별 역대 최고 기록을 경신하고 있는 것이다. 이렇게 거래량이 늘어난 것은 오래 지속된 전세난에 지친 실수요자들이 대거 내 집 마련에 나섰기 때문이다. 전세를 구하지 못해 할 수 없이 집을 사게 됐든, 안정된 주거 생활을 위해 자발적으로 집을 사게 됐든 간에 이들 실수요자들은 처음으로 자기 집을 마련하거나 많아야 한두 번의 매매 경험이 있는 이가 대부분이다. 이에 따라 급한 마음에 덜컥 사 놓았지만 몇 년 후 후회하는 일이 일어나기도 한다. 그러면 실수요자들이 집을 살 때 어떤 점을 유의해야 할까.


전세 구하듯 집 사면 낭패
첫째, 집을 사는 것과 전세를 구하는 것은 전혀 다른 일이다. 실수요자는 전세를 구하듯이 집을 구한 후 전셋값 대신 매매가만 지불하면 집을 사는 것으로 생각하기 쉽다. 물론 법률적 요건으로는 맞는 얘기다. 하지만 투자라는 측면에서 보면 낙제점이다. 전세는 전세 기간이 만료되면 전세금을 돌려받게 된다. 이때 다른 세입자를 구하든, 대출을 받든, 집을 팔든 간에 전세금을 돌려줄 의무가 집주인에게 있기 때문에 원금 회수에 아무런 문제가 없다. 본인이 살고 싶은 곳에 가서 계약 기간 동안 살다가 나오면 되는 것이다. 하지만 집을 사게 되면 그 책임은 본인의 것이 된다. 집을 사 3년 동안 살다가 사정이 생겨 집을 팔고 이사를 가려고 할 때 팔리지 않을 때도 있고 심지어 매수가보다 시세가 더 떨어질 때도 있다. 하지만 이런 위험성이 있으니 집을 사지 말고 전세로 살라는 얘기는 아니다. 왜 이런 일이 벌어지고 이것을 피하려면 어찌해야 할지 알아보자는 것이다. 전세를 살 때는 본인이 살기 편한 곳에서 살면 그만이다. 그러나 집을 살 때는 반드시 팔 때의 상황을 고려해야 한다. 자기 집 값이 오를 때는 ‘누군가 그 집을 자기가 산 가격보다 높은 가격에 사 줄 때’다. 다시 말해 그 누군가가 많으면 많을수록 자기 집을 쉽게 팔 수 있고 비싼 가격에 팔 수 있다.

집을 사서 나중에 팔 때 시장 평균 수익보다 조금이라도 더 높은 수익을 거두고 싶다면 본인의 관점이 아니라 철저하게 제삼자의 관점으로 매물을 평가해 봐야 한다. 본인이 선호하는 게 아니라 미래의 매수자가 선호할 집을 골라야 한다는 것이다. 개인 사정이나 선호에 맞춰 엉뚱한 곳에 집을 사게 되면 팔 시점에 고생하게 된다. 결국 집을 살 때는 개인적인 사정이나 선호도를 철저하게 배제해야 한다.

둘째, ‘사람들은 바보가 아니다’라는 것을 명심해야 한다. 일전에 어떤 이가 수도권 어떤 지역을 방문한 후 집값이 너무 싸다며 “몇 채를 사면 어떨까” 문의한 적이 있다. 필자의 반응은 엉뚱하게도 “그 지역의 주민이 얼마나 되느냐”였고 몇 만 명쯤 된다는 대답에 “당신의 생각은 그 몇 만 명을 무시하는 것”이라고 대답한 적이 있다. 어쩌다 한 번 방문한 사람이 그 지역에서 수십 년간 살아 온 수만 명의 주민보다 그 지역 사정을 더 잘 알 수 있을까. 그럴 가능성은 극히 낮다. 어떤 시장가격이 형성됐다는 것은 그것을 구성하고 있는 여러 조건이 오랜 시간 동안 밀고 당김을 거듭하면서 균형점을 이룬 것이다. 어쩌다 그 지역을 방문한 사람에게는 그 일부밖에 보이지 않기 때문에 그 지역 집값이 싸다고 느끼게 된 것뿐이다. 그 반대도 마찬가지다. 어떤 지역의 집값이나 전셋값이 비싼 데에는 그만한 이유가 있을 가능성이 높다. 이것은 본인의 잣대로 거품이라고 정의해 봤자 시장은 변하지 않는다. 물론 대중이 언제나 옳은 것은 아니다. 대중도 편견에 사로잡혀 있을 수 있기 때문에 시장가격이 언제나 정답은 아닐 수도 있다. 하지만 그런 편견이라고 하더라도 그것이 바로잡히기에는 아주 오랜 시간이 걸리거나 아예 불가능한 것도 있다. 그러므로 시장에 접근하는 첫걸음은 그 시장가격을 일단 인정하는 것이다. 하지만 호가대로 무조건 사라는 것은 아니고 그 와중에도 상대적으로 싸고 좋은 물건을 고르는 것이 요령이다. 개인의 편견에 의해 시장 자체를 부정하는 것은 본인만 손해다.


지역 특성 따라 인기 평형 달라져
셋째, 지역적 수요를 파악해야 한다. 지역별로 주택 수요는 조금씩 다르다. 맞벌이 부부는 업무 중심지에 가까이 있거나 교통이 편리한 곳을 선호할 것이고 자녀가 있는 학부모는 학군이 좋은 곳을 선호할 것이다. 은퇴한 노부부는 집값이 싸지만 풍광이 좋은 곳을 선호할 것이다. 이런 특성을 이해한다면 그 지역에 맞는 평형의 주택을 사면 된다. 교통이 편리한 곳이라면 직장인 수요가 많을 것이니 40대도 있을 것이지만 20~30대가 주류를 이룰 것이다. 그러면 평형이 작더라도 역세권 위주로 집을 사면 된다. 학군이 좋은 곳은 10대 자녀가 있는 사람들이 선호하는 지역이니 가족 수가 적어도 3~4명은 될 것이고 방이 3개 이상 되는 평형의 수요가 많을 것이다. 이렇듯 그 지역의 특성에 따라 인기 평형이 달라진다. 그 지역 주택 수요에 맞는 평형 선택에 따라 희비가 엇갈리는 것이다.

넷째, 입지를 뛰어넘는 요소는 없다. 부동산은 첫째도 입지, 둘째도 입지, 셋째도 입지라고 한다. 왜 그럴까. 집이라는 것 자체는 건물과 그 건물이 깔고 있는 땅으로 구성된다. 그런데 우리에 눈에 띄는 것은 건물이지 땅이 아니다. 집이 ‘멋있다’ 또는 ‘낡았다’ 하는 것은 건물에 대한 것이지 땅이 멋있거나 낡은 것은 아니기 때문이다. 이 때문에 초보자일수록 눈에 보이는 건물만 보고 집을 선택할 때가 많다. 하지만 그 집 가치의 상당 부분은 땅에 있다. 강원도 철원군에 있는 아파트는 ㎡당 82만 원에 불과하지만 서울 강남구에 있는 아파트는 ㎡당 941만 원이나 한다. 집값에서 열한 배 이상이나 차이 나는 이유는 건물 때문이 아니다. 강원도 아파트는 시멘트로 짓고 강남 아파트는 금으로 짓는 게 아니기 때문이다. 그 차이는 바로 땅값 때문이다. 결국 집값이 비싼 동네일수록 집값에서 건물 값이 차지하는 부분보다 땅값이 차지하는 부분이 훨씬 크다. 집을 고를 때 건물 상태만 보고 선택하는 것은 극단적으로 비유하자면 선물을 고를 때 포장지만 보고 고르는 것과 같다. 물론 같은 값이면 포장이 예쁘게 된 것을 고르는 것이 좋지만 포장이 선물의 본질은 아니다. 이와 같이 집을 고를 때도 건물의 상태보다 땅의 가치를 보고 투자해야 하는데, 이를 입지라고 하는 것이다. 다시 말해 ‘많은 사람이 선호할 만한 위치에 그 집이 있느냐’가 ‘그 집이 새것이냐’보다 훨씬 중요한 선택 요소인 것이다. 더욱이 건물은 시간이 흐를수록 낡아 가기 때문에 가치가 점점 떨어지지만 그 건물이 깔고 있는 땅은 낡지 않는다. 입지가 좋은 곳의 낡은 주택을 헐고 새로 지으면 되지만 입지가 떨어지는 곳이 입지가 갑자기 좋아지는 것은 극히 드물다.

실수요자는 집을 사 본 경험이 없거나 적을 수밖에 없다. 주택 거래라는 것 자체가 일상에서 흔히 있는 일이 아니기 때문에 주변을 살펴봐도 마땅히 물어볼 사람이 없을 때가 많다. 하지만 집을 산다는 것 자체는 일생 동안 모은 돈을 모두 쏟아붓는 중대사이기 때문에 잘못된 투자는 그 당시는 물론 나중까지도 후유증이 남는다. 그래서 집을 고르는 것에도 공부가 필요한 것이다.


아기곰 부동산 칼럼니스트 a-cute-bear@hanmail.net


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전셋값이 집값 끌어올리니 매도타이밍이다-닥터아파트오윤섭님 |부동산노트

2015-02-12 11:15

http://blog.drapt.com/yunsuhk/347161423707318134 주소복사

매매가 대비 전셋값 비율인 전세가율 고공행진이 장기화되면서 세입자의 선택이 분명해지고 있습니다. 전세자금 대출 을 받아 전세계약을 고수했던 세입자들이 올들어 적극적으로 매수세로 돌아서고 있습니다.

 

이번 주 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 최근 전세가율이 80% 이상으로 치솟으면서 매매가를 끌어올리는 주택시장을 들여다볼까 합니다.

 

먼저 주택시장을 복기(復棋)해봅니다.

 

2012년 하반기부터 뜨거워지기 시작한 지방 분양시장은 현재 절정에 달하고 있습니다. 분양권 거품이 정점에 이르렀습니다. 주소이전, 대포통장(점프통장)을 통한 편법 청약이 판을 치고 있습니다. 이로 인해 경산에 이어 대구에서 3개월 이상 거주자에게 우선공급하는 지역우선공급제가 부활됐습니다.

 

수도권은 2014년부터 분양시장이 뜨거워졌습니다. 청약경쟁률은 치솟고 분양가 상승폭은 커졌습니다. 가수요와 투자수요가 가세하면서 분양권에 거품이 생기고 있습니다.

 

재개발 재건축시장도 뜨거워지고 있습니다. 2~3년전 부산 대구 등 대도시에서부터 활황세가 시작됐습니다. 그래서 2014년 분양시장에서 기록적인 청약경쟁률을 기록한 아파트는 대부분 재개발 재건축 일반분양물량이었습니다.

 

이어 MB정부와 박근혜정부에서 7년간 수도권에 집중됐던 부동산 규제정책이 순차적으로 풀리면서 규제완화의 누적적 효과가 올해부터 나타나고 있습니다.

 

올해 서울 분양시장에서 재개발 재건축 분양물량이 쏟아지고 있습니다.

 

지난 7년간 수도권에서 신규 주택공급물량은 분양가상한제와 보금자리주택 등으로 인해 2기 신도시 등 공공택지가 주축을 이뤘습니다. 하지만 올들어 재개발 재건축 등 민간택지가 공급을 주도하기 시작했습니다.

 

민간택지가 신규 주택공급을 주도한다는 것은 주택건설사들이 적극적으로 주택사업을 추진한다는 것입니다. 한마디로 주택사업이 돈이 되기 때문입니다. 따라서 재개발 재건축 수주전이 뜨겁습니다. 2000년대 초반 분위기를 방불케 하고 있습니다.

 

한편 전셋값은 지난 2009년 이후 장기간 폭등하고 있습니다. 지난해부터 초저금리로 인해 전세물건의 월세 또는 반전세화가 가속화되면서 전세난이 심해졌습니다.

 

세입자는 2년 단위로 전세계약을 하니 벌써 3회 연속 전셋값을 올려줘야 합니다. 올해 전세아파트를 재계약하려면 강남권은 1억원 안팎을, 강북권 등 다른 수도권지역은 5천만원 안팎을 올려줘야 합니다.

 

경기침체로 주택 구매력이 떨어지고 있음에도, 집값 상승에 대해 반신반의하고 있음에도 전세입들은 울며 겨자먹기로 매수세로 돌아서고 있습니다.

 

수도권 대부분 아파트 전세가율이 80%를 넘어서면서(잠실의 경우 75%를 넘어서면서) 올들어 세입자의 매수전환이 급증하고 있습니다.

 

한마디로 전세가율이 80%를 넘어서면서 매매가를 끌어올리고 있는 것입니다. 강남에선 1억~2억원, 강북권에선 8천만원 안팎을 추가하면 중소형을 마련할 수 있게 됐기 때문입니다.

 

재고아파트 매매시장은 9.1대책이후 2개월이 지난 11월부터 잠시 매수세가 위축되더니 12월 하순부터 중소형을 중심으로 강보합세를 보이다 2월 들어 상승세로 돌아섰습니다.

 

중소형 저가매수에 실패한 개미들은 이제 선택의 기로에 있습니다. 추격매수를 할 것인가? 아니면 다시 때를 기다릴 것인가? 말입니다.

 

개미들은 초기투자비가 적은 미분양을 기웃거리고 분양권을 기웃거리고 있습니다. 물론 분양시장도 기웃거리고 있습니다. 하지만 과열된 분양시장에서 개미가 당첨받기란 거의 불가능한 상황입니다. 초기투자비가 많은 재개발 재건축 입주권은 꿈도 꾸지 못합니다.

 

80%가 넘는 전세가율이 매매가를 끌어올리면서 2월 들어 주택시장은 상승기에 진입했습니다. 설 연휴 이후를 지켜봐야 겠지만 매수세는 더욱 강해질 것입니다. 시장이 뜨거울수록 오랫동안 관망세를 보인 개미(장세에 휘둘려 추격매수를 하는 실수요자)들은 안달이 납니다. 조바심이 납니다. 마치 인생에서 마지막 매수타이밍인 것처럼 말입니다.

 

최근 매매시장의 상승기운은 더욱 짙어지고 있습니다. ‘애물단지’ 아파트를 팔라고 전화가 오고 대형 평형 아파트가 거래되고 있습니다.

 

주택시장에 투자수요가 유입되고 있습니다. 수도권 소형 아파트를 전세 끼고 사거나 재개발 재건축시장에 투자수요가 늘어나고 있습니다.

 

오는 3월 청약자격 완화, 4월 분양가상한제 폐지를 앞두고 더 오를까 불안해하는 개미들은 2월 중순이후 적극적으로 매수에 나설 것입니다. 다시 매도자 우위 시장이 온 것입니다.

 

역발상 투자를 하는, 즉 부동산 가치투자를 한다면 전세가율이 매매가를 끌어올리는 지금이 매도타이밍입니다. 개미가 팔 때 사야하고 개미가 살 때 팔아야 합니다.

 

주택시장 상승기가 얼마나 지속될지는 알 수 없습니다. 하지만 집값이 오를 때 추격매수를 한다면 당신은 가치투자자가 아닙니다. 장세에 휘둘리는 개미일 뿐입니다.

 

당신은 개미인가요? 아니면 지금 매도타이밍을 잡고 있는 가치투자자인가요?

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