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추석연휴고향땅이것만은체크하세요-매일경제 |부동산노트

2012-09-30 16:28

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추석 연휴 `고향땅` 이것만은 체크하세요
남이 쓰고 있다면 임대차 계약서 받아둬야
20년이상 방치땐 소유권 뺏길수도
8년 넘게 농사지은 땅 양도세 감면
기사입력 2012.09.28 14:30:26 | 최종수정 2012.09.28 14:56:12 싸이월드 공감 트위터 페이스북 미투데이
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국제무역항인 대산항의 대규모 확장 개발로 최근 기대감이 크게 높아진 충남 서산 대산읍 농지 전경. <사진 제공=알에셋 WM센터>

민족 최대 명절인 추석 연휴에 가족ㆍ친지 간 모임에서 빠지지 않는 화두가 `고향 땅`이다. "누가 어디 땅을 팔아 목돈을 벌었다더라"는 얘기가 나오면 누구나 귀가 솔깃하게 마련이다.

이번 귀향길엔 우선 고향에 있는 가족 소유땅을 둘러보는 게 좋을 듯싶다. 마냥 방치해 뒀다간 송사 등 뜻하지 않은 사태에 휘말릴 수 있어서다.

먼저 해당 토지를 경작 등 용도로 누군가 사용하고 있지는 않은지 확인해야 한다. 자칫하다간 두 눈 멀쩡히 뜬 채로 타인에게 넘겨줄 수도 있다. 20년 이상 소유 목적으로 공공연하게 땅을 점유한 이에게 소유권을 인정하는 `시효취득` 제도 때문이다.

만약 누군가 우리 가족 소유의 땅에 농사를 짓는 등 사용하고 있는 사실을 확인한다면 당사자를 만나 임대차ㆍ사용대차 계약서를 반드시 받아둬야 한다.

분묘를 둘러싼 분쟁도 잦다. 조상 묘가 남의 땅에 설치되는 게 일반적인 다툼 사례다. 내 땅에 모르는 이의 묘가 있다고 해서 무단으로 이장할 경우에도 분쟁 빌미를 제공할 수 있다.

이럴 땐 분묘기지권 성립 여부를 잘 살펴야 한다. 현행 민법상 타인 소유 토지에 분묘를 만든다고 해도 해당 분묘와 주변 토지를 사용할 수 있는 권리인 분묘기지권은 인정받는다.

다만 이는 토지 소유자의 승낙을 얻어 20년 넘게 분묘로 활용하고 있는 경우에만 해당된다.

따라서 집안 땅에 남의 분묘가 설치된 사실을 뒤늦게 확인하더라도 함부로 이장해선 안 된다. 반드시 당사자와 협의하에 이장 작업을 진행해야 한다. 김민성 법무법인 대륙아주 변호사는 "연고를 알 수 없는 분묘가 내 땅에 설치돼 있더라도 무조건 이장했다간 민ㆍ형사상 책임을 물을 수 있다. 가능한 한 연고를 파악해 협의하고 만약 어렵다면 신문에 다수 공고하는 등 토지사용을 위한 이장 계획을 사전에 통지해야 한다"고 조언했다.

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고향에 있는 농지를 처분하는 경우도 있을 것이다. 이때 중요한 건 해당 토지에 실제로 농사를 지었는지 여부다. 토지 소재지에 거주하면서 8년 이상 농사를 지었다면 양도소득세가 감면된다. 상속받은 경우라면 피상속인 경작기간도 합산해 계산된다.

고향에 계신 부모님이 그간 농사를 지어왔고 앞으로 은퇴할 계획이 있다면 `경영이양보조금 지급제도`를 눈여겨볼 만하다. 농지를 3년 이상 소유하고 농사를 지은 농업인이 대상농지를 농촌공사나 영농법인 등에 매도 혹은 5년 이상 임대하는 경우 농촌공사에 등록 신청하면 보조금과 세금감면 등 혜택을 받을 수 있다. 다만 10년 이상 농업에 종사한 65~70세 고령자일 경우에만 해당된다.

고향에 땅을 두고 다른 지역에 거주하는 부재지주라면 비사업용 토지에 대한 조세체계가 최대 관심사다. 비사업용 토지란 부재지주가 소유한 농지ㆍ임야ㆍ나대지 등을 의미한다. 본래 비사업용 토지에 대해서는 실거래 과세, 장기보유특별공제 배제, 양도세 60% 중과세율 적용 등 세 부담이 상당하다. 하지만 2008년 미국발 금융위기 이후 부동산 경기침체로 이 같은 중과형태 세부담을 올해 말까지 면제해 주고 있다.

정부는 올해 중반께 세제개편안을 내고 이 같은 비사업용 토지 세금중과제도 감면시기를 연장하기로 했다. 다만 아직 국회 문턱을 넘지 못한 상황이라 막판 변수는 남아있다. 정부의 세제안이 국회를 통과하면 토지를 계속 소유해도 문제없지만 통과하지 못할 경우 세금 부담이 커지게 된다.

[이명진 기자]

이명진|부동산부

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[스크랩] 취득세.양도세 '쌍두마차'‥시장 끌어올릴까 |부동산노트

2012-09-10 17:21

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출처 : 뉴스 > 오늘의 뉴스

원문 : http://www.drapt.com/drnews/index.htm?page_name=scrap_read&menu_key=99&uid=81342675088794


뉴스 : “취득세.양도세 '쌍두마차'‥시장 끌어올릴까”

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[스크랩] 하우스푸어는 일시적인 것이다 |부동산노트

2012-06-22 16:04

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출처 : 닥터아파트 > 오윤섭의 부자노트

원문 : http://www.drapt.com/knowNew/index.htm?page_name=rich_note_view&menu_key=9&uid=724

주택시장은 냉랭한데 무더위는 그 어느 해보다 일찍 찾아왔습니다. 무더위를 이기는 데는 이열치열(以熱治熱)만한 것이 없습니다. 운동으로 땀을 많이 흘리고 물을 많이 마시는 것입니다. 물론 한낮 더위(직사광선)는 피해야겠지요.


이번 주 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 최근 집값 하락이 장기화되면서 심각해지고 있는 하우스푸어(House Poor) 문제를 다루고자 합니다. 이번 칼럼에선  언론과 다른 시각에서 하우스푸어를 바라보겠습니다.


제목에서처럼 결론적으로 하우스푸어는 일시적이라는 것입니다. 하우스푸어가 무엇인가요? ‘집 있는 거지’ 아닌가요? 용어 자체로 보더라도 비정상적인 시장 상황을 표현할 뿐 지속적일 수 없습니다. 지속적이어도 안되구요.


하지만 저는 하우스푸어는 장세에 따라 만들어진 말로 하나의 트렌드일 뿐이라고 생각합니다. 주식이나 펀드 시장에서 스톡푸어나 펀드푸어가 있듯이 주택시장에도 하우스푸어가 있을 뿐입니다. 다만 그 차이가 있고 시장에 미치는 여파가 상대적으로 클 뿐입니다. 최악의 경우 가계 부채로 인해 소비가 위축되고 내수에 악영향을 미친다는 것입니다. 특히 우리나라에선 더욱 그렇습니다.


우선 한국 하우스푸어에게 아파트 등 주택이 자산에서 차지하는 비중이 너무 높다는 것입니다. 최소한 60% 이상 차지하고 있지요.


반면 원조 하우스푸어 나라라는 미국의 경우 가계가 보유하고 있는 자산은 주택 비중이 45%, 금융자산이 38%로 균형적입니다. 따라서 하우스푸어가 급증해도 버틸 수 있는 힘이 우리보다 강합니다. 물론 지난 2007년 미국의 서브프라임 사태로 미국도 하우스푸어가 대량으로 발생, 금융기관에 집을 빼앗기고 그 여파로 수많은 금융기관이 파산했지요.


우리나라가 10년 미만 중단기 주택담보대출이 주류를 이루고 있는 반면 미국 등 선진국은 자가보유율을 높이기 위해 모기지 제도가 발달돼 있습니다. 대출받아 30년 동안 갚아 나가는 제도가 일반화돼 있습니다. 이 때문에 국내에선 집값 고점에 달했던 2005~2006년 주택담보대출을 받고 만기가 돼 원금을 갚아야 하는 규모가 최근 늘어 2014년에는 37조원이 넘어 가계 대출에 비상이 걸려있습니다.


주택담보대출 부실에 따른 해법에도 우리나라와 미국은 차이가 있습니다. 미국은 대물(對物)대출이지요. 집값이 떨어져 대출금을 갚지 못하면 집주인이 은행에 열쇠를 주고 나가면 바로 쌍방 계약이 끝이 납니다. 이어 집값 하락에 따른 부실 대출은 금융기관 손실로 처리되며 금융기관의 구조조정을 통해 해결하게 됩니다.


반면 우리나라는 대인(對人)대출입니다. 즉 집값이 하락해도 빚은 집주인이 반드시 갚아야 합니다. 집주인이 다 갚지 못하면 자식이 빚을 상속해서라도 평생 갚아야 합니다. 따라서 가계의 구조조정이 말처럼 쉽지 않습니다.


하지만 그렇다고 요즘 대출을 받아 집을 사는 것이 비정상적인 경제행위처럼 취급하는 것은 잘못됐다고 생각합니다. 그리고 지금처럼 집값 하락기에 대출을 받아 집을 사면 대부분 하우스푸어가 될 것이라는 잘못된 신호를 주택시장에 보내는 것도 바람직하지 않습니다. 물론 무리하게 대출을 받아 대출로 인해 고통을 받아서는 안되겠지만 말입니다.


하우스푸어가 늘어나는 것은 분명 바람직하지 않습니다. 하지만 하우스푸어가 될 가능성이 있다는 이유로 구매력 있는 수요층에게도 대출을 받아 집을 사지 말라고 해서는 안됩니다.


만약에 언론에서 보도하듯이 하우스푸어가 급증한다면 하우스푸어들은 결국 집을 손해 보고서라도 팔려고 할 것입니다. 그래도 안팔리면 더 가격을 낮추겠지요. 그러면 급매물 또는 급급매물로 나온 그 집은 과연 누가 살까요? 자금을 갖추고 있는 상류층, 즉 부자들이 시세차익을 노리고 매입하게 될 것입니다.


이렇게 될 경우 부익부 빈익빈으로 부의 편중(偏重)이 더욱 심화될 것입니다. 미국처럼 부의 공평한 분배를 요구하는 월가점령(Occupy Wall Street) 사태가 일어날 가능성도 배제할 수 없습니다.


다시 강조하지만 하우스푸어 사태는 길게 보면 일시적인 것입니다. 시기의 문제이고, 그 시기가 지금 큰 문제지만 말입니다. 하루 빨리 구매력 있는 무주택자에게 내집마련을 유도(촉진)하는 쪽으로 주택정책의 전환이 시급합니다.


주택을 살 여력이 있는 사람도 집을 안사고, 주택수요층이 사고 싶어도 살수 없게 만드는 지금의 상황에서 하우스푸어는 현재 주택을 보유할 수도, 팔수도 없는 상황입니다. 이런 상황이 장기화된다면 언론 보도처럼 심각한 사태(하우스푸어 급증에 따라 가계대출 부실화)가 벌어질 수도 있을 것입니다.


따라서 유효수요자가 주택을 구매할 수 있는 환경을 정부가 만들어줘야 합니다. 대표적인 게 총부채상환비율(DTI) 규제 완화, 취득세 감면이 있습니다.


가계부채에 시달리다 견디지 못한 하우스푸어가 급매물을 쏟아내 부자들이 ‘이삭줍기’를 하는 사태가 벌어지기 전 유효수요층이 주택을 구매할 수 있도록 물꼬를 터줘야 할 것입니다.


그래서 대출 부담을 이기지 못한 하우스푸어는 보유하는 주택을 팔려고 내놓고, 이를 구매력있는 무주택자가 사는 선순환 구조를 만들어가야 할 것입니다. 시장에서 거래량이 늘어나 가격은 하락하다 정상화되는 쪽으로 유도해야 합니다.


이를 통해 궁극적으로 정부는 자가보유율(전체 가구에서 자기 집을 소유하고 있는 비율. 주택을 소유하고 있지만 다른 집에 세를 들어 살고 있는 가구도 포함)과 자가점유율(자기 집에서 사는 비율)을 지속적으로 높여 주택시장을 안정시켜야 할 것입니다. MB정부에선 이를 실행할 의지도, 실행할 가능성도 낮은 게 문제입니다.  

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