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[스크랩] 주택 투자의 고수와 하수 특징 |부동산노트

2013-10-24 10:30

http://blog.drapt.com/yunsuhk/81382578211149 주소복사

출처 : 닥터아파트 > 오윤섭의 부자노트

원문 : http://www.drapt.com/knowNew/index.htm?page_name=rich_note_view&menu_key=9&uid=794

벌써 10월 하순이네요. 세월은 속절없이 지나가고 있습니다. 시급히 처리해야할 부동산 법안 시기도 속절없이 늦어지고 있구요.


이번 주 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 부동산 투자 고수와 하수의 특징을 정리해봤습니다. 여러분은 주택 투자에 있어 고수인가요? 하수인가요? 제 경험을 토대로 체크리스트 방식으로 정리해봅니다.


주택 투자 고수의 특징


☑ 고수들은 주택으로 돈을 버는 시대는 언제든지 존재할 것으로 믿는다. 인간의 탐욕이 사라지 않는 한...


☑ 고수는 침체기에서 기회를 찾는다. 대부분의 주택 가격이 하락하는 시기에도 고수들은 내재가치가 높은 주택을 찾아 가치투자를 한다.


☑ 고수는 기본에 충실하다. 즉 주택시장에 대한 상식은 물론 내가 투자하고자 하는 투자대상 지역과 주택에 대한 지식이 해박하다. 연구 조사 분석을 통해서 말이다. 


☑ 현재 주택 가격에 대해 집착하지 않는다. 오히려 추가로 오를 수 있는 여지, 즉 내재가치에 집중한다.


☑ 중개업소는 한두 군데를 주로 활용한다. 이미 거래 경험이 있어 우량고객이 이기 때문이다. 따라서 중개업소로부터 우량매물에 대한 정보도 가장 빨리 얻는다.


☑ 고수는 법무사와 세무사를 최대한 활용한다. 특히 세금 문제는 세무사나 세금 공무원에게 물어봐 확실하게 챙긴다. 


☑ 유료 상담을 애용한다. 1억원, 2억원을 벌 수 있는 아파트를 찾는데 상담비 10만원, 20만원이 결코 아깝다고 생각하지 않는다.


☑ 전문가를 활용한다. 투자의 책임은 결국 투자자 자신이다. 하지만 또한 인간이다. 똑같은 실수를 반복하지 않도록 전문가를 활용한다. 다만 투자 대상을 스스로 결정하고 계약하기 전 참고삼아 전문가 의견을 듣는다.


☑ 정책을 최대한 활용한다. 고수들은 정책을 한발 앞서 활용한다. 정책이 시행되기 전이라도, 계획이 확정되기 전이라도 결국 시행 시기의 문제라면 선제적으로 투자한다.


☑ 매수타이밍은 부자들이 움직일 때, 매도타이밍도 부자들이 움직일 때 잡는다. 주택 투자의 고수들은 부동산 부자들의 움직임을 주시한다. 한발 앞서 선제적으로, 역발상으로 투자하기 때문이다. 


☑ 고수는 최대의 수익을 목표로 한다.


주택 투자 하수의 특징


☑ 하수들은 주택으로 큰 돈을 버는 시대는 끝났다고 말한다. 주택보급률, 인구감소, 베이비부머 은퇴 등 각종 통계를 들이대면서 말이다.


☑ 하수는 주택시장이 살아나야 기회를 찾는다. 바닥을 치고 상승세로 돌아설 것이라는 확신이 있어야 주택을 구입한다. 


☑ 하수는 기본에 약하다. 사고 싶은 주택에 대해 많이 알지 못한다. 그래서 신뢰하든, 신뢰하지 못하든 전문가(또는 사이비 전문가)들에게 의존할 수밖에 없다. 처음부터 끝까지 질문을 많이 할 수밖에 없다.


☑ 현재 주택 가격에 대해 예민하다. 과거 시세에 집착하며 현재 가격에서 추가로 하락할지 모른다는 걱정을 많이 한다.


☑ 중개업소는 여러 군데에 매물을 의뢰한다. 거래 경험이 없고 믿을만한 중개업소가 없기 때문이다. 남보다 빨리 우량매물을 확보하려면 어쩔 수 없다고 생각한다.


☑ 하수는 주로 중개업소를 활용한다. 중개는 물론 세금  법률 등 모든 문제를 중개업소에 의지한다. 추가로 경비가 들어가지 않기 때문이다. 


☑ 무료 상담을 애용한다. 굳이 10만원, 20만원을 들여 유료상담까지 해서 투자할 필요가 없다고 생각한다.


☑ 전문가에 의존한다. 주로 장세에 휘둘리기 때문에 자신보다 낫다고 생각하는 전문가의 말이라면 믿어버린다. 전문가의 말에 따라 투자 여부를 결정한다.


☑ 정책에 따르되 확정되기 전까지는 움직이지 않는다. 시행되기 전에는 리스크가 있기 때문에 투자에 나서지 않는다. 


☑ 매수타이밍은 개미들이 움직일 때, 매도타이밍도 개미들이 움직일 때 잡는다. 주택 투자의 하수들은 장세에 예민하다. 따라서 개미들의 움직임을 주시한다. 개미들을 따라 추격매수를 해야 마음이 편하다. 


☑ 하수는 투자해서 물가상승률 이상으로 가격이 오르면 만족한다. 손해보지 않으면 다행이라고 생각한다.

 

부자노트 독자님은 주택 투자의 고수인가요? 하수인가요? 고수라면 계속 고수의 길을 가시면 됩니다. 만약 하수라면 투자를 포기하던가, 아니면 지금 바로 고수의 길을 좇아야 할 것입니다.

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[스크랩] 무주택자라면 너무 늦지 마라 |부동산노트

2013-09-12 17:23

http://blog.drapt.com/yunsuhk/81378974195768 주소복사

출처 : 닥터아파트 > 오윤섭의 부자노트

원문 : http://www.drapt.com/knowNew/index.htm?page_name=rich_note_view&menu_key=9&uid=788

가을이 완연할수록 주택시장은 더욱 꿈틀대고 있습니다. 날씨가 선선해질수록 주택시장이 이제 바닥을 찍고 회복세를 탈 수 있는 기운을 얻는 게 아닌가 생각합니다. 


이번 주 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 2013년 9월 현재 무주택자라면 너무 늦지 않게 집을 사야 하는 이유를 정리해봤습니다.


왜 집을 사야 하나?


당신이 주택시장에 대해 비관론자나 종말론자라면 물론 집을 살 필요가 없습니다. 대폭락 할 때까지 기다려야 하니 지금 사서는 안됩니다.


그렇지 않고 당신이 현실적 낙관주의자이며 무주택자라면 집을 사야 합니다. 집을 사지 않고 전세나 월세로 살면 되지 않느냐구요? 전셋값은 계속 폭등할 것입니다. 신규 아파트 공급물량이 태부족입니다.


전세난은 결국 우리나라에만 있는 전세제도를 역사 속으로 사라지게 할 것입니다. 물론 그 시기는 10년 후가 될지, 20년 후가 될지 알 수 없습니다. 하지만 이제 우리나라 주택시장의 렌트시장도 월세시장으로 재편될 것입니다.


전세가 없으면 월세로 살면 되지 않느냐구요? 전세난으로 전세제도가 사라지면 월세는 더욱 오르게 마련입니다. 수급의 원칙에 따라 말입니다. 전세 살던 사람이 집을 사지 않으면 월세를 찾을 수밖에 없는 시대가 오고 있습니다. 반전세는 일시적일 뿐입니다.


집주인 입장에서도 전세가 있는 한 월세를 올리고 싶어도 마음대로 올릴 수 없습니다. 하지만 앞으로 전셋집이 고가 전세만 살아남고 사라진다면 집주인이 월세를 지금보다 올릴 것입니다. 월세 이자율이 지금은 하락세이지만 전세제도가 사라지면 다시 오를 것입니다. 


따라서 전세난민 또는 월세난민으로 살아갈 각오가 없다면 집을 사야 하는 것입니다. 


미국의 출구전략으로 금리가 상승한다는데 지금 집을 사면 주택담보대출 이자부담이 늘어나지 않을까? 사실입니다. 하지만 ‘사실’이 아닙니다. 정상적인 주택시장에선 저금리에 레버리지(지렛대) 효과로 집을 많이 사게 됩니다. 그러면 수요가 늘어 집값이 오르지요. 집값이 오르면 내수가 살아나 돈이 빨리 돌게 됩니다. 소비가 증가하고 기업 투자도 늘어납니다. 그러니 금리가 오르게 마련이지요. 금리가 오른다는 것은 집값이 상승한다고 보면 됩니다.


어떤 집을 사야 하나?


아파트를 사세요. 그것도 새 아파트, 입주예정 아파트를 사세요. 수도권 2기 신도시 입주가 마무리되고 정부는 추가 택지개발지구 개발을 포기했습니다. 재개발은 뉴타운에서도 보듯 사업이 취소되고 추진속도가 매우 더딥니다. 재건축은 지난 7년간 주택시장 침체로 돈되는 곳, 강남권 일부만 사업이 추진되고 있습니다. 새 아파트에 대한 희소가치는 앞으로 매년 아니 분기별로 높아질 것입니다.


입지로는 수도권 외곽보다는 도심권 또는 강남권 접근성이 좋은 아파트를 구입하세요. 저성장이 장기화될수록, 초고령화 사회가 될수록 주택수요는 외곽은 줄어들고 도심은 늘어나게 됩니다.


미래가치로 볼 때는 지역 대표 아파트단지인 블루칩을 구입하세요. 문래동 대치동 용인수지 광교신도시 등 각 지역마다 중소형 또는 중대형 블루칩이 있습니다. 비싸더라도 블루칩을 사세요. 상승기를 맞으면 상승폭도 가장 클 것입니다. 


중소형을 고집할 필요가 없습니다. 주택시장이 살아나고 내수가 살아나면 수요는 중소형에서 중대형으로 무게중심이 옮겨갈 것입니다. 투자든 내집마련이든 구매력만 있다면 저는 30평형대 또는 40평형대를 구입할 것을 권장합니다.


매수타이밍은 언제?


제목처럼 매수타이밍은 너무 늦지 않는 게 좋습니다. 사실은 서둘러야 합니다. 일부 지역에선 전세물건이 쌓이고 있습니다. 전세수요가 매매수요로 돌아섰기 때문입니다. 거래량이 늘어나고 있습니다.


여기에 연말까지 시행되는 생애최초 주택구입자를 위한 취득세 면제 및 양도소득세 5년간 한시적 면제, 9월 11일부터 시작되는 근로자 서민 주택구입자금 저리대출, 취득세 영구인하 등으로 매매수요는 가을 이사철을 맞아 더욱 증가할 것입니다.


매물 소진속도는 급매물이 사라지면 잠시 주춤할 것입니다. 일반매물도 가격이 적정하고 미래가치가 있다면 사야 합니다. 너무 늦지 않게 사야 합니다. 9월이 지나면 늦은 것이고 10월이 지나면 너무 늦은 것입니다.


언제나 말씀드리지만 주택시장은 심리게임입니다. 냄비근성이 강한 국내 주택시장에서는 더욱 그렇습니다. 닥터아파트 유료상담이 늘어나는 것만 봐도 확실히 알 수 있습니다. 사실 공격적인 아파트 투자자들은 지난 5월 이전에 입도선매를 했습니다. 중가 또는 고가 전세입자인 중산층은 8월 중순이후 움직이기 시작했습니다. 9월 들어서 매매계약을 하고 있구요.


이제 9월 중순이 가까워오면서 하우스 푸어라는 말이 회자되지 않고 있습니다. 급매로 팔았거나 전셋값 상승 덕분에 빚을 갚았기 때문입니다.


아주 초보적인 데이터 마이닝(빅데이터)을 한번 해봤습니다. 네이버 카페에서 주택시장에서 대표적으로 부정적인 용어인 하우스 푸어로 검색해봤습니다. 지난 8월 이후 하우스 푸어를 제목으로 쓴 글이 한건도 없더군요. 집값 폭락도 마찬가지구요.


너무 늦지 마세요. 저는 이미 주택시장이 바닥을 쳤다고 말했습니다. 이 말은 더 이상 집값이 내려가지 않는다는 것입니다. 물론 너무 늦었는지는 시간이 지나야(일러도 2014년 1월 전후 되면) 알 수 있습니다. 선택은 전적으로 부자노트 독자님 여러분의 몫입니다.

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중개수수료요율-조혜경님 |부동산노트

2013-08-19 16:14

http://blog.drapt.com/yunsuhk/347161376896491411 주소복사

보통 사람들은 중개수수료율이 높다고 합니다만
다른 나라에 비하면 상대적으로 저렴하다고 알고 있습니다
국가가 발행하는 그러나 공신력이 없는 이상한 형태의
등기부등본의 역할이 클 겁니다. 아마도
 
왜 등기부등본의 공신력이 없다고 하는가하면
아시는 분들 많으실 겁니다.
주소만 알고 있으면 남의 재산상의 권리를(민감한 부분일 수도 있는데 )
아무나 다 푼돈으로  떼어볼 수 있고,
위변조사기사건 등으로 피해를 입어도 국가가 이를 강력하게 제재하거나
책임을 지지 않습니다. 모든 권리가 기재되는 것도 아니고요.
모든 권리가 기재된다면 경매하시는 분들이
현세입자 등 숨겨진 권리를 확인하기 위한 임장을 하지 않아도 되겠죠.
 
다른 나라의 경우는 매매시 변호사 등을 대동해야 하므로
수수료가 상당히 높은 것으로 압니다.
해서 다른 나라에서 중개업에 진출하려하다가 수수료가 낮아
국내진출을 포기했다는 것은 잘 알려진 이야기이기도 합니다.
 
전에 어디선가 댓글을 보니
우리나라 중개수수료가 너무 높으므로 그냥 동사무소 등에서
매물을 중개하는 체계로 바꿔 수수료를 없애라~ 그런 글을 보고 웃은 적이 있습니다.
 
제가 중개업을 하는 분들이 대단하다 생각하는 부분이
서로 말이 다른 상대를 조율하는 것인데,,,,동사무소에서 공무원들이 전담을 하거나
준공무원 형태의 파견 인력을 둔다면
얼마나 제대로 조율을 할 수 있을 것인지 등을 돌아보면
저런 주장을 하기가 어려울 것이겠죠.
 
동창 중에 아버지가 아파서,
어머니가 보험설계사 등을 하면서 근근히 산 동기가 있습니다.
남들은 한번 당하기도 쉽지 않은 주택매매 사기를
그 어머니가 두번이나 당했습니다. 해서 그 친구는 스트레스로 인한 원형탈모증에
걸리기도 했고, 여동생은 친척 집에 맡겨두고 부모님과 그 친구는 고시원
여관 등을 전전하던 시기도 있었던 것으로 압니다.
왜 사기를 당했냐면 중개수수료를 아끼려
직거래 형태로 거래를 했다는데
매도자가 여러 사람에게 동시에 매각하고 도망을 쳤기 때문입니다.
그런 상황에서도 공부는 악착같이 해서 모 의대 연구교수를 거쳐
지금은 어느 제약사의 출자를 받아 유전자검사를 하는 사업을 합니다.
코스닥 상장을 목표로 하는 것 같은데, 열심히 살면 그래도 나아진다는 것을
보여주는 친구 같습니다.
 
이야기가 좀 샜습니다만,
부동산 거래란 것이 편의점에 가서 물건을 고르듯 쉬운 것만은 아닌 것이죠.
그럼에도 편하게 하는 것은 중개인을 중간에 두고 있기 때문임은 분명합니다.
 
해서 중개인 분들의 노고를 생각하자~ 그런 내용이 아니고요.
중개수수료요율에서도 고비용의 구조로 점차 흘러가는구나~ 그런 생각이 듭니다.
 
내용이 충돌하고 있죠. ㅎ
우리나라 수수료율이 낮다고 한참 설명하더니, 고비용의 구조 운운하니까요~~~
 
세금도 사람들의 다수는 세율이 얼마네 하지만, 정작 문제는 과표기준이라 봅니다.
지난 십여년간의 인플레이션률 등을 젼혀 반영하지 못하고 있습니다.
 
90년대 초반에는 제 기억으로(?)
6천만원 대가  최고 소득세율을 매기는 과표였지만(6600 이었을 겁니다)
그게 8천으로 올랐다가 다시금 8천800으로 오른 뒤,
3억 이상이란 새로운 구간이 생겼습니다.
이것을 보면 2천년대 초중반에 나타났던 인플레이션 률을
전혀 반영하지 못하고 있다는 것을 볼 수 있습니다.
통계를 본다면 해마다  물가 등이 오른 것으로 나타날 것인데요.
 
예컨대 35%를 본다면 단순히 35%가 아닙니다.
주민세를 포함시키면 38.5%, 38% 구간은 41.8%가 됩니다.
소득 역시 해마다 상승을 했다고 나타나는데도, 기준은 늘 같습니다.
과표구간의 조정은 고양이 목에 방울달기마냥, 이야기조차 꺼내지도 못합니다.
 
거기에 건보료나 국민연금도 소득에 비례해서 비용이 책정됩니다.
불공평하다는 등의 이유로 안내면, 영세민 등의 저소득층을 제외하고는
급여나 자산에 차압이 들어갑니다.
이건 선택이 아니므로 준조세가 아닌 이미 세금의 영역입니다.
준조세라면 소득재분배기능만 강조해선 안되겠죠.
많이 낸 사람이 더 많은 혜택을 받는 장치도 가지고 있어야 합니다.
예컨대 영국이나 싱가폴의 경우에 연금은 낸 액수에 비례해서 받습니다.
 
그들 나라에선 많이 내면, 나중에 많이 받으니 불만이 없지만
우린 소득재분배기능을 주로 강조해
많이 낸 사람은 조금, 적게 낸 사람은 많이 받는 구조이라서
부담액이 많은 고소득층들의 불만이 매우 높습니다.
건보료 등을 포함시켜 실효세율로 계산해본다면 고소득자들의 부담치가
어떨까요? 상당히 높게 나올 겁니다. 중범죄를 저지른 것도 아닐 것인데요.
 
고소득자의 경우 시류를 잘 탄 경우 등 운도 있겠으나,
결국은 개인이 노력으로 얻어지는 것임도 봐야 할 것인데
기존에도 짐을 많이 진 계층인데 부담을 더 늘리자고 하니,
역시도 특히 샐러리맨에 해당될 경우엔 불만들이 임계점 직전에 도달해 있는 듯 합니다.
 
이  역시도 원래 적으려던 내용이 아닌데,,,,,,,,평소 세금 체계 등에 불만이 많아
자꾸만 표출이 되나 봅니다.
 
원래 적으려 했던 것은
불과 십여년 전만해도 3억이 넘은 전세가 그리 많지 않았습니다만
지금은 서울을 기준으로 왠만하면 3억이 넘습니다.
3억 이하는 전세중개수수료율이 0.3%이지만 (역시 금액별로 좀 다릅니다)
넘어가면 0.8%에서 협의입니다.
 
서울 등에선 고가전세라고 하기도 애매한 3억짜리 전세에
법정 최고치 수수료를 적용하면 200만원이 넘습니다. 240만원이나 됩니다.
오피스텔은 270만원이 됩니다. 0.9% 내에서 협의라서요.
 
통상적으로 0.6% 전후 정도를 적용하는데, 그래도 거의 200에 가깝습니다.
임차인들도 부담스럽지만, 임대인들도 그 비용이 만만치는 않습니다.
5억짜리 전세는 이사를 한번 하면 400~500만원이 그냥 깨진다는 것
엄살이나 과장이 아닙니다. 중개비 외에 이사비용도 만만치 않게 소요되니까요.
해서 왠만하면 서로 재계약을 선호하는 구조이고,
계약서를 중개인을 끼지 않고 직접 작성을 하려 듭니다.
전세매물이 더 품귀현상을 일으키도록 하는 요인이 되기도 합니다.
비용 문제로 왠만해선 이사를 안하려는 분위기니이까요.
 
그럼에도 변호사 등을 대동해야 하는 다른 나라들에 비해선
거래비용이 아직도 낮다고 하지만,
소득세의 과표기준은 물론(양도세를 산출하는 기준으로도 작용합니다)
중개수수료율 역시도 인플레이션을 반영하지 않아
점차 사회가 무엇을 하던지 간에 고비용구조로 흘러가고 있다는 생각이 드는 것입니다.
 
그래야 할 필요성이 있다는, 합의에 의한 것이 아니라
나보다 더 가진자에 대한 못 마땅함과
조선시대의 당파싸움을 보듯한 정쟁의 결과물 어우러진 것 같기만 합니다.
 

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