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[스크랩] 의미 있는 분양 이야기 3토막 |우리동네이야기

2008-08-08 18:44

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출처 : 원성원님의 富로그

원문 : http://blog.drapt.com/taxwon50

의미 있는 분양 이야기 3토막

 

 
제1토막- 수도권 유망 분양 단지는
 
 

[여름 부동산 투자전략]

수도권 유망 분양 단지는…은평뉴타운·용산 역세권등 `알짜` 많아


한여름인 8월은 아파트 분양시장에서 통상 비수기로 꼽힌다. 올 여름 역시 8월 전국에서 공급되는 아파트가 올 들어 월별로는 최저치인 2만3000여가구에 그칠 것이라는 전망이 나오고 있다.

하지만 다음 달 분양되는 아파트 단지의 면면을 따져 보면 무주택자 등 내 집 마련 수요자들로서는 절대 소홀히할 수 없는 시기다. 알짜 단지들이 의외로 많기 때문이다.

서울에서는 은평뉴타운은 물론 용산권 재개발 아파트 등 인기 단지가 속속 분양에 나선다.

인천에서도 청라,송도 등 경제자유구역에서 아파트와 오피스텔이 쏟아져 나오고 김포 한강신도시에서도 분양이 시작된다. 이들 물량을 포함해 수도권에서 쏟아지는 주택은 8월 신규분양 물량의 70%에 이른다. 지방권에서는 대전.충남 등에서 선보이는 대규모 택지지구 아파트가 관심 대상이다.

수요자들이 8월 분양 물량에 관심을 가져야 할 이유는 또 있다. 9월부터 아파트 분양가가 추가 인상될 예정인 데다 새로운 규제도 추가되기 때문이다. 먼저 철근 레미콘 등 주요 건설자재 값이 오르면서 이들 인상분이 기본형 건축비에 반영된다. 이에 따라 전체 분양가는 2% 안팎 높아질 것으로 보인다.

소비자 만족도가 높은 건설업체가 건축비를 1% 더 많이 받을 수 있도록 하는 규정도 9월부터 적용된다. 분양가에서 차지하는 비중이 40~60%에 이르는 택지비 역시 이르면 9월부터 현행 감정가 대신 실제 매입 비용을 인정해 주는 쪽으로 산정 기준이 바뀔 가능성이 크다.

오피스텔도 마찬가지다. 9월부터는 입주(소유권 이전등기) 때까지 전매가 제한되고 공급 물량의 20%는 지역 거주자에게 우선 공급된다. 9월22일부터 서울.인천 등 9개 시에서 100실 이상 분양되는 오피스텔이 대상이다. 따라서 유망 지역을 노리는 실수요자들이라면 휴가 계획과 함께 이들 아파트.오피스텔 청약 전략을 세우는 데도 관심을 기울여야 한다는 얘기다.


수도권에서 눈길을 끄는 단지는 서울 은평뉴타운이 대표적이다. 이곳에서는 1지구 잔여분과 2지구 A공구의 1.12.13단지 물량을 포함해 모두 644가구가 다음 달 11일부터 일반에 분양된다. 1지구 잔여 물량은 467가구(전용면적 84~167㎡형)로 특별분양 잔여분 315가구와 일반분양 취소분 152가구로 이뤄졌다. 2지구에서는 전용 84~134㎡형 177가구가 선보인다. 현대건설과 태영건설이 시공을 맡았다.

분양가는 1지구의 경우 3.3㎡(1평)당 1047만~1349만원으로 최초 모집공고 가격과 같으며 2지구 A공구는 3.3㎡당 1041만~1362만원 선이다. 이들 물량 중 전용 85㎡ 이하 주택은 청약저축 가입자가 신청할 수 있다.

저축 가입 후 2년이 경과하고 24회 이상 납입해야 1순위다. 전용 85㎡를 넘는 중.대형 주택은 청약예금 가입자를 대상으로 공급된다. 공급 물량의 50%는 청약가점제가 적용되고 나머지는 추첨제로 당첨자를 가린다. 예치 금액은 전용면적 85㎡ 이하가 300만원,102㎡ 이하 600만원,102㎡ 초과~135㎡ 이하 1000만원,135㎡ 초과는 1500만원이다.

올해부터는 은평뉴타운을 포함,수도권에서 분양되는 아파트는 해당 지역에서 최소 1년 이상 거주해야 지역 우선공급을 받을 수 있다. 은평뉴타운은 서울 거주자에게 전량 우선 공급된다. 특히 전용 85㎡ 초과는 계약 후 5년,85㎡ 이하는 7년간 분양권 전매가 금지된다.

서울 용산구에서는 대림산업이 신계동 재개발 구역에서 79~185㎡형 867가구(임대 포함) 중 263가구를 일반에 공급한다. 용산 역세권(국제업무지구) 개발의 수혜 지역으로 꼽힌다. 지하철 6호선 효창공원앞 역이 가깝다. 민간택지 아파트인 데다 전용 85㎡형 이하도 선보여 청약부금 가입자도 내 집 마련 기회를 엿볼 수 있다.

삼성물산 건설부문이 서울 동대문구 전농동의 전농6구역을 재개발한 '래미안 전농2차'는 총 867가구(임대 148가구) 중 143가구가 다음 달 초 일반 분양된다. 주택 크기별로 82㎡형 4가구,105~109㎡형 53가구,142㎡형 86가구다. 분양가 상한제를 적용받지 않아 입주(등기) 후 전매가 가능하다. 래미안 전농2차 주변에는 8000여가구 규모의 래미안 아파트촌이 조성되고 있다.

수도권에서는 17개 단지에서 1만여 가구가 나온다. 이 가운데 인천 청라지구와 김포 한강신도시가 자웅을 겨룰 예정이어서 관심이다.

청라지구에서는 호반건설이 20블록에 114㎡형 단일 주택형으로 620가구를 내놓는다. 서해종합건설도 22블록에서 336가구(87~88㎡형)를 선보인다. 청라지구 분양 물량은 모두 분양가 상한제가 적용돼 분양가는 3.3㎡당 900만원 안팎으로 예상된다. 인천공항 고속도로,경인고속도로 직선화,제2외곽순환고속도로 등을 이용하기 수월하다.

김포 한강신도시에서는 우남건설이 131~250㎡형 1202가구를 일반 분양할 예정이다. 당초 이달 중 공급할 계획이었으나 학교용지비 문제 등으로 분양 시기가 다소 늦춰졌다. 1172만㎡ 규모로 조성되는 김포 한강신도시는 서울외곽순환고속도로 김포IC에서 차로 10분 거리에 위치했다. 전매제한 기간은 계약 후 7년이다.

송도 국제업무단지에서는 포스코건설이 D1~4블록에 국내 최초의 스트리트형 오피스텔 '커낼워크' 445실을 공급한다. 83~270㎡형이며 단지 중앙에는 폭 5m,길이 540m의 인공 수로가 조성되고 이를 중심으로 양쪽에 스트리트 몰과 오피스텔이 펼쳐지는 특징을 갖는다. 중앙공원과 국제학교 국제병원 공공청사 등의 주요 시설과 가깝다.

파주 운정지구에서는 한양이 80~149㎡형 780가구를 분양한다.

평택에서는 우미건설이 청북지구에서 306가구(132~171㎡형)를 공급할 예정이다.

자료출처: 나누어요~☆

 

제2토막  광교 신도시? 서울 재개발?…가을엔 내집마련 좀!

광교 신도시? 서울 재개발?…가을엔 내집마련 좀!
세계일보 2008-08-06 21:04:03

◇‘명품 신도시’로 불리는 경기도 수원의 광교신도시 조감도.
여름철 비수기가 끝나는 다음달 전국에서 총 27곳, 1만3173가구의 아파트가 분양될 전망이다. 부동산정보업체 내집마련정보사에 따르면 9월 한 달 동안 서울 6곳 2477가구를 비롯해 경기 11곳 6154가구, 인천 3곳 1037가구가 공급되며, 지방에서는 7곳 3505가구가 분양될 예정이다.

건설업체들은 올 상반기 분양가상한제 회피 물량을 대거 쏟아낸 이후 신규분양을 꺼리고 있지만, 9월에는 광교신도시와 서울 재개발단지 등 알짜 물량이 분양 채비 중이다. 내집마련정보사 한승수 연구원은 “‘명품 신도시’로 불리는 광교신도시가 분양될 예정이어서 청약쏠림 현상이 크게 나타날 것”이라며 “청약가점이 다소 높은 수요자라면 서울지역 재개발 단지 물량을 노려볼 만하다”고 말했다.

◆서울 6곳에서 2477가구 분양=먼저 대림산업이 용산구 신계동 신계주택재개발구역에 공급하는 ‘신계 e-편한세상’을 꼽을 수 있다. 총 699가구 중 79B∼185㎡형 263가구가 일반분양 물량이다. 지하철 6호선 효창공원역과 1호선 용산역, KTX 용산역이 가까워 풍부한 편의시설을 이용할 수 있다. 분양가는 정해지지 않았으나 상한제 미적용 단지여서 전매 제한이 없는 장점은 있지만 분양가격이 다소 높을 것으로 보인다.

동부건설은 강서구 공항동과 방화동 일대에서 공항 연립주택과 남양연립을 각각 재건축해 9월에 분양한다. 공항동 재건축단지는 총 215가구 중 75∼146㎡ 112가구가 일반에 나오고, 방화동에서는 147가구 중 81∼111㎡형 57가구가 일분 분양분이다.

동부건설 물량은 동작구에도 있다. 흑석 5구역을 재개발해 총 663가구 중 183가구가 일반 분양된다. 분양가나 평형은 미정이지만 관심 지역인 데다 상한제 미적용이어서 분양가가 높을 전망이다. 한강을 가까이서 볼 수 있고, 중앙대학병원과 내년 개통 예정인 지하철 9호선 흑석역을 걸어서 이용할 수 있다.

롯데건설은 우리은행 본점과 인접한 회현동1가에 ‘롯데캐슬’ 386가구를 분양한다. 회현동 롯데캐슬은 지하7층∼지상32층 2개동 규모로 46·56·59㎡형이 각각 27가구씩 배정되고, 나머지는 142∼313㎡형으로 구성된다. 회현동은 아파트보다 노후한 주택이 많아 기반 편익시설이 다소 열악한 점은 고려해야 한다.

◆인천·경기 14곳 7191가구 공급=경기권에서는 광교신도시를 눈여겨 볼 만하다. 울트라건설은 광교신도시 A-21에서 112·148㎡ 총 1188가구를 분양한다. 광교신도시에서 처음으로 선보이는 ‘울트라참누리’는 2기 신도시 중 녹지율(41.4%)이 가장 높아 쾌적성이 좋고, 첨단 연구개발(R&D) 단지인 광교테크노밸리와 경기도청·법원·경찰청 등이 들어서는 행정타운이 조성된다. 동수원IC가 가까워 영동고속도로 및 경부고속도로에 쉽게 진입할 수 있다.

용인시 마북동에서는 대림산업이 145∼147㎡형 총 110가구를 일반 분양한다. 동백∼죽전 간 자동차 전용도로 및 동백∼구갈도로 확장공사가 마무리돼 교통여건이 개선됐다. 용인 성복지구에서는 고려개발㈜이 성복1, 2차 e-편한세상 476가구, 838가구를 각각 9월에 분양한다. 용인 신봉지구에서는 GS건설이 신봉자이 6차 299가구를 공급한다. 공급 면적은 109∼197㎡형으로 중대형 평형 위주다.

인천 서구 오류동에서는 풍림산업이 ‘풍림아이원’ 207가구를 내놓는다. 지상 20층 3개동 규모로 109㎡형 단일 평형이다. 오류지구는 검단신도시 생활권에 속한 곳으로, 2012년 인천지하철 2호선 오류역과 2020년 제2외곽순환도로 검단IC가 개통 예정이다.

조현일 기자

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[스크랩] 타운하우스 체크리스트 10 |우리동네이야기

2008-07-30 11:44

http://blog.drapt.com/yscswc/828581217385852532 주소복사

출처 : 천만명 부동산의 꿈 김종갑 떴다

원문 : http://blog.drapt.com/muzige

 
 

[명품 타운하우스 진검승부] 타운하우스 체크리스트 10

 


●건물이 아니라 단지를 사라

타운하우스는 유럽으로부터 유래된 주택형태로 10~100가구의 단독주택에 정원과 담장을 공유하며 한단지는 이루고 있는 집합단지를 말한다. 타운하우스 구매예정자가 범하기 쉬운 오류는 아파트를 고르듯 내부 구조를 보고 타운하우스를 고른다는 것이다. 아파트와 달리 실생활과 투자가치에 영향을 미치는 요소가 많아 내부 마감과 입지만 보고 구매할 경우 실패할 확률이 높다. 막연한 동경만으로 충분한 검토 없이 구매할 것이 아니라 타운하우스가 갖춰야 할 여러가지 요소를 꼼꼼히 살펴본 후 구매해야 향후 생활 가치는 물론 투자가치를 높일 수 있다.

▶1. 20가구 이상일 때는 청약통장 필수

타운하우스가 20가구 이상일 때는 청약통장이 있어야 한다. 타운하우스들이 외형은 비슷하게 생겼지만 건축형태가 단독주택, 연립주택, 다세대주택 등으로 다양해 각각 적용되는 건축법규와 인·허가 절차도 다르기 때문이다. 그러나 단지 전체가 20가구를 넘더라도 한꺼번에 사업승인을 받지 않으면 청약통장이 필요없다.

▶2. 19가구 이하는 계약 후 전매 가능

실수요자들은 우선 타운하우스가 건축법규상 공동주택인지, 단독주택인지를 따져보는 것이 좋다. 연립주택이나 다세대주택처럼 공동주택으로 지어지는 타운하우스는 20가구 이상일 땐 분양가상한제가 적용되고 계약 후 5년간(중·대형)예전매가 금지된다. 그러나 19가구 이하인 연립주택형 타운하우스는 분양가상한제를 피할 수 있고 분양권 전매도 가능하다. 한편 타운하우스는 아파트가 아니라서 분양가가 6억원이 넘더라도 총부채상환비율(DTI)을 적용받지 않는다.

▶3. 건물이 아니라 단지를 사는 것 

타운하우스는 건물보다는 단지의 개념이 중요시되는 단독주택 집합 단지를 말한다. 단독주택이 모여 만들어내야하는 장점 중 가장 중요한 것은 단지가 공원의 기능을 갖춰야 한다는 것. 상대적으로 적은 비용으로 대지 200평의 대형주택이 갖는 장점을 살리기 위해 타운하우스가 생겨난 것이다. 타운하우스는 내집 앞 정원은 사적 공간으로, 이웃집 정원은 공원의 일부분으로 즉 공적 공간의 기능을 할수 있어야 한다. 타운하우스는 프라이버시 보호가 아닌 자연친화를 주거 콘셉트로 삼고 있기 때문이다. 따라서 실내 공간보다는 단지 주변 환경이 얼마나 쾌적한지 집주변은 답답하지 않고 여유로운지 등을 눈여겨 볼 수 있는 안목을 길러야 한다.

▶4. 평형산정에 포함된 면적이 무엇인지 살펴봐야

타운하우스 건립과정에서 지하층을 평형에 넣는 경우 분양평수만큼의 가치를 기대하기 어렵다. 따라서 지하공간이 분양평수에 포함됐는지 확인하는 것이 무엇보다 중요하다. 전용면적율 100%라고 하면 지하층은 빠질 것으로 생각하지만 지하공간도 전용면적에 포함되는 경우가 많기 때문이다. 특히 지하층은 바닥 난방이 안되는 경우가 많아 방으로서의 제 기능을 할 수 없다. 지하층 등 실제 사용용도가 불분명한 면적을 분양면적에 포함해 평형을 늘릴 경우 평당 분양가가 낮은 것처럼 보일 수 있기 때문에 주의를 기울여야한다.

▶5. 단순 평당 가격 오류에서 벗어나라

단독주택은 아파트와 달리 가격에 영향을 미치는 요소가 많고 복잡하다. 입지, 주변환경은 물론이고 주택구조, 단지크기, 대지형태, 단지내 조경, 브랜드, 세대정원 특히 대지지분에 따라 가격이 크게 차이난다. 똑같은 대지지분에 큰 평형의 주택을 지으면 평당 단가는 낮아지나 총액은 높아지고, 작은 평형을 지으면 평당 단가는 높아지나 총액은 낮아진다. 평당 500만원 이하는 100평의 대지에 평당 600만원의 건축비가 드는 40평형 주택을 지으면 대지비 5억원(100평×500만원/평)에 건축비 2억 4000만원 등 총 7억 4000만원이 든다. 이를 평당 가격으로 환산하면 평당 1850만원. 반면 똑같은 조건에 70평형 주택을 지으면 대지비 5억원에 건축비 4억 2000만원(70평×600만원/평), 총 9억2000만원이 든다. 이를 평당 가격으로 환산하면 1314만원으로 40평형보다 평당 500만원이나 저렴한 것처럼 느껴진다.

▶6. 건물 면적뿐 아니라 대지 지분도 챙겨야

타운하우스에서 대지 지분은 향후 재산권 행사 및 투자가치에 중요한 요소로 꼽힌다. 일반적으로 아파트 대재 지분은 분양 평수의 50% 수준에 불과한 반면 택지지구 내 단독주택형 타운하우스는 분양면적의 2배 정도의 대지 지분을 소유하게 된다. 따라서 본인 집의 대지 지분이 얼마인지를 살펴보는 것이 중요하다.

▶7. 생활에 불편은 없는가

단독주택은 아파트와 평면구조가 다를 수 있다. 특히 아파트 생활에 익숙한 소비자는 불편함을 느낄 수도있다. 이에 따라 집안에서 많은 활동을 하는 주부는 물론 가족의 일상생활 동선을 고려해 입주 후 생활에 불편이 없을지 꼼꼼히 살피는 것이 좋다. 실생활에서 디자인이란 기능에 충실해야 하기 때문에 기능을 고려하지 않은 디자인 중심의 구조는 소비자 생활에 불편함을 초래할 수 있기 때문이다.

▶8. 관리비도 체크해야

단독주택은 일반 아파트보다 난방효율이 낮아 냉난방 효율성에 대해 체크해야 한다. 집안 구조가 여름에 덥거나 겨울에 춥지는 않은지 꼼꼼히 살펴볼 필요가 있다. 타운하우스는 공동 관리 특성상 단지규모에 관계없이 기계, 전기 등 설비 관리 인력과 일반관리에 필요한 인력을 고정 배치해야 한다. 따라서 세대수가 적으면 기본 인건비에 대한 각 세대의 부담이 커질 수 있다.

▶9. 시공사의 브랜드 인지도도 고려해야

시공사 브랜드는 향후 주택 가격에 영향을 미친다는 것은 누구나 다 아는 사실이다. 대부분의 타운하우스가 10억원 이상의 고가이며 20~30세대 수준으로 공급되는 관계로 몇 세대만 분양이 안되어도 수십억원의 자금이 묶여 사업추진에 어려움을 겪을 수 있다. 지속적으로 하자보수를 해줄 수 있는 신뢰있는 시공사의 선택은 필수적이라고 할 수 있다.

▶10.투자가치도 고려해야

국내 부동산 시장에서 집이란 단순 주거공간의 의미 이상인 투자적 의미가 담겨져 있는 만큼 투자가치를 소홀히 해서는 안된다. 수요가 풍부한 지역과 단지, 평형대를 선택하는 것이 바람직하다. 최근 1~2년간 타운하우스에 대한 열기가 높아졌지만 그 열기가 실제 분양시장으로 연결이 어려웠던 가장 큰 이유는 바로 대중성을 감안하지 않은 70~90평형대 초대형 평형 위주의 공급을 펼쳤기 때문이다. 실내 중심의 아파트와 달리 테라스와 정원 등 실외 공간을 적극적으로 실내 공간과 연결해 사용하는 개념으로 아파트보다 더 넓을 필요가 적다.

유은정 기자 (apple@asiaeconomy.co.kr)
자료출처: 행복을 위한 보물지도*^^*

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[스크랩] 서초·반포동 일대 ‘新 부촌’으로 등장 |우리동네이야기

2008-07-29 13:36

http://blog.drapt.com/yscswc/51217306163897 주소복사

출처 : 뉴스 > 뉴스 종합

원문 : http://www.drapt.com/drnews/index.htm?page_name=scrap_read&menu_key=99&uid=49211054843983

단지정보 : 서울특별시 서초구


뉴스 : “서초·반포동 일대 ‘新 부촌’으로 등장”

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