●건물이 아니라 단지를 사라

타운하우스는 유럽으로부터 유래된 주택형태로 10~100가구의 단독주택에 정원과 담장을 공유하며 한단지는 이루고 있는 집합단지를 말한다. 타운하우스 구매예정자가 범하기 쉬운 오류는 아파트를 고르듯 내부 구조를 보고 타운하우스를 고른다는 것이다. 아파트와 달리 실생활과 투자가치에 영향을 미치는 요소가 많아 내부 마감과 입지만 보고 구매할 경우 실패할 확률이 높다. 막연한 동경만으로 충분한 검토 없이 구매할 것이 아니라 타운하우스가 갖춰야 할 여러가지 요소를 꼼꼼히 살펴본 후 구매해야 향후 생활 가치는 물론 투자가치를 높일 수 있다.

▶1. 20가구 이상일 때는 청약통장 필수

타운하우스가 20가구 이상일 때는 청약통장이 있어야 한다. 타운하우스들이 외형은 비슷하게 생겼지만 건축형태가 단독주택, 연립주택, 다세대주택 등으로 다양해 각각 적용되는 건축법규와 인·허가 절차도 다르기 때문이다. 그러나 단지 전체가 20가구를 넘더라도 한꺼번에 사업승인을 받지 않으면 청약통장이 필요없다.

▶2. 19가구 이하는 계약 후 전매 가능

실수요자들은 우선 타운하우스가 건축법규상 공동주택인지, 단독주택인지를 따져보는 것이 좋다. 연립주택이나 다세대주택처럼 공동주택으로 지어지는 타운하우스는 20가구 이상일 땐 분양가상한제가 적용되고 계약 후 5년간(중·대형)예전매가 금지된다. 그러나 19가구 이하인 연립주택형 타운하우스는 분양가상한제를 피할 수 있고 분양권 전매도 가능하다. 한편 타운하우스는 아파트가 아니라서 분양가가 6억원이 넘더라도 총부채상환비율(DTI)을 적용받지 않는다.

▶3. 건물이 아니라 단지를 사는 것　

타운하우스는 건물보다는 단지의 개념이 중요시되는 단독주택 집합 단지를 말한다. 단독주택이 모여 만들어내야하는 장점 중 가장 중요한 것은 단지가 공원의 기능을 갖춰야 한다는 것. 상대적으로 적은 비용으로 대지 200평의 대형주택이 갖는 장점을 살리기 위해 타운하우스가 생겨난 것이다. 타운하우스는 내집 앞 정원은 사적 공간으로, 이웃집 정원은 공원의 일부분으로 즉 공적 공간의 기능을 할수 있어야 한다. 타운하우스는 프라이버시 보호가 아닌 자연친화를 주거 콘셉트로 삼고 있기 때문이다. 따라서 실내 공간보다는 단지 주변 환경이 얼마나 쾌적한지 집주변은 답답하지 않고 여유로운지 등을 눈여겨 볼 수 있는 안목을 길러야 한다.

▶4. 평형산정에 포함된 면적이 무엇인지 살펴봐야

타운하우스 건립과정에서 지하층을 평형에 넣는 경우 분양평수만큼의 가치를 기대하기 어렵다. 따라서 지하공간이 분양평수에 포함됐는지 확인하는 것이 무엇보다 중요하다. 전용면적율 100%라고 하면 지하층은 빠질 것으로 생각하지만 지하공간도 전용면적에 포함되는 경우가 많기 때문이다. 특히 지하층은 바닥 난방이 안되는 경우가 많아 방으로서의 제 기능을 할 수 없다. 지하층 등 실제 사용용도가 불분명한 면적을 분양면적에 포함해 평형을 늘릴 경우 평당 분양가가 낮은 것처럼 보일 수 있기 때문에 주의를 기울여야한다.

▶5. 단순 평당 가격 오류에서 벗어나라

단독주택은 아파트와 달리 가격에 영향을 미치는 요소가 많고 복잡하다. 입지, 주변환경은 물론이고 주택구조, 단지크기, 대지형태, 단지내 조경, 브랜드, 세대정원 특히 대지지분에 따라 가격이 크게 차이난다. 똑같은 대지지분에 큰 평형의 주택을 지으면 평당 단가는 낮아지나 총액은 높아지고, 작은 평형을 지으면 평당 단가는 높아지나 총액은 낮아진다. 평당 500만원 이하는 100평의 대지에 평당 600만원의 건축비가 드는 40평형 주택을 지으면 대지비 5억원(100평×500만원/평)에 건축비 2억 4000만원 등 총 7억 4000만원이 든다. 이를 평당 가격으로 환산하면 평당 1850만원. 반면 똑같은 조건에 70평형 주택을 지으면 대지비 5억원에 건축비 4억 2000만원(70평×600만원/평), 총 9억2000만원이 든다. 이를 평당 가격으로 환산하면 1314만원으로 40평형보다 평당 500만원이나 저렴한 것처럼 느껴진다.

▶6. 건물 면적뿐 아니라 대지 지분도 챙겨야

타운하우스에서 대지 지분은 향후 재산권 행사 및 투자가치에 중요한 요소로 꼽힌다. 일반적으로 아파트 대재 지분은 분양 평수의 50% 수준에 불과한 반면 택지지구 내 단독주택형 타운하우스는 분양면적의 2배 정도의 대지 지분을 소유하게 된다. 따라서 본인 집의 대지 지분이 얼마인지를 살펴보는 것이 중요하다.

▶7. 생활에 불편은 없는가

단독주택은 아파트와 평면구조가 다를 수 있다. 특히 아파트 생활에 익숙한 소비자는 불편함을 느낄 수도있다. 이에 따라 집안에서 많은 활동을 하는 주부는 물론 가족의 일상생활 동선을 고려해 입주 후 생활에 불편이 없을지 꼼꼼히 살피는 것이 좋다. 실생활에서 디자인이란 기능에 충실해야 하기 때문에 기능을 고려하지 않은 디자인 중심의 구조는 소비자 생활에 불편함을 초래할 수 있기 때문이다.

▶8. 관리비도 체크해야

단독주택은 일반 아파트보다 난방효율이 낮아 냉난방 효율성에 대해 체크해야 한다. 집안 구조가 여름에 덥거나 겨울에 춥지는 않은지 꼼꼼히 살펴볼 필요가 있다. 타운하우스는 공동 관리 특성상 단지규모에 관계없이 기계, 전기 등 설비 관리 인력과 일반관리에 필요한 인력을 고정 배치해야 한다. 따라서 세대수가 적으면 기본 인건비에 대한 각 세대의 부담이 커질 수 있다.

▶9. 시공사의 브랜드 인지도도 고려해야

시공사 브랜드는 향후 주택 가격에 영향을 미친다는 것은 누구나 다 아는 사실이다. 대부분의 타운하우스가 10억원 이상의 고가이며 20~30세대 수준으로 공급되는 관계로 몇 세대만 분양이 안되어도 수십억원의 자금이 묶여 사업추진에 어려움을 겪을 수 있다. 지속적으로 하자보수를 해줄 수 있는 신뢰있는 시공사의 선택은 필수적이라고 할 수 있다.

▶10.투자가치도 고려해야

국내 부동산 시장에서 집이란 단순 주거공간의 의미 이상인 투자적 의미가 담겨져 있는 만큼 투자가치를 소홀히 해서는 안된다. 수요가 풍부한 지역과 단지, 평형대를 선택하는 것이 바람직하다. 최근 1~2년간 타운하우스에 대한 열기가 높아졌지만 그 열기가 실제 분양시장으로 연결이 어려웠던 가장 큰 이유는 바로 대중성을 감안하지 않은 70~90평형대 초대형 평형 위주의 공급을 펼쳤기 때문이다. 실내 중심의 아파트와 달리 테라스와 정원 등 실외 공간을 적극적으로 실내 공간과 연결해 사용하는 개념으로 아파트보다 더 넓을 필요가 적다.

유은정 기자 (apple@asiaeconomy.co.kr)

자료출처: 행복을 위한 보물지도*^^*