부동산 정보 돈이다(34)

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양도세 중과조치로 침울한 서초 · 반포 |부동산 정보 돈이다

2005-11-04 11:15

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리모델링 특례 조항이 침체 속 반전 계기 될까?
작년 말 고밀도지구 개발기본계획이 결정된 이후 서초 반포지구는 본격적인 사업행보를 보여왔다. 이는 서울시내 여타 고밀도지구보다 빨리 추진됐기 때문에 향후 양상을 미리 엿볼 수 있는 기회를 제공했다는 점에서 시사하는 바가 크다.

주거정비법 개정안이 시행되기 직전인 5월 중순 사업시행인가를 얻은 신반포5차, 신반포6차, 서초 삼호2차, 서초 세종 등의 4개 단지가 선두를 달리고 있으며, 후발주자로서 삼호가든1·2차, 신반포7차, 반포 우성, 잠원 대림, 반포 한양 등 5개 단지가 사업시행인가 신청까지 절차를 밟고 있는 상황이다. 그밖에 서초 한양, 서초 금호 등의 단지들이 건축심의 절차를 진행하며 뒤를 쫓고 있다.

사업시행인가를 받은 4개 단지 중에서 가장 빠른 진척을 보이고 있는 곳은 삼호2차. 삼호2차는 연내 관리처분인가를 달성하기 위해 내달 관련 총회를 계획하고 있다. 서초 세종과 신반포6차는 시공사인 두산산업개발과의 협상이 아직 진행 중이며, 신반포5차는 지난 7월경 건교부 점검에 따른 시정조치로 인해 1:1재건축의 기존 계획안에서 전용면적 18평 이하 주택을 신축세대수의 20% 이상 건립하는 설계변경을 진행하고 있다.

올 연말까지 관리처분인가를 받지 못할 경우 소득세법 개정으로 인한 양도세 중과조치가 적용될 것으로 예상되는 가운데 4개 단지 중에서 삼호2차가 이 같은 규제조치를 피할 수 있을 것으로 전망되고, 그 외 단지들은 현 추진단계상 모두 적용될 것으로 예상된다.

한편, 연이은 규제정책으로 침울한 조합 관계자들의 귀를 솔깃하게 만드는 사안이 있다. 이는 입법 준비중인 건축법 개정안 중 건교부가 발의한 내용으로서, 리모델링이 용이한 라멘조로 공동주택을 지을 경우 용적률 및 건축물의 높이제한 등의 건축기준을 현행보다 20% 까지 완화한다는 내용이다.

이에 대해 조합측은 그간 여러 가지 규제정책으로 인해 땅에 떨어진 수익성을 보완할 수 있다는 판단에 적지 않은 관심을 보이고 있다. 지금은 기둥과 보를 이용해 건립되는 라멘조 공사비가 비싸다는 단점으로 인해 대부분의 아파트가 벽식구조로 건립되고 있지만, 20% 완화된 기준을 적용 받아 이를 공급주택을 추가로 확보할 경우 일반분양 수익으로 공사비를 만회할 수 있다는 것. 한 관계자는 30층 이상의 고층아파트를 라멘조로 건립할 경우 공사기간이 단축되는 등 오히려 공사비가 저렴하다는 의견도 나타내고 있다.

공사비 관련 사항이 아직 미지수이긴 하지만 침체된 재건축시장을 되살릴 수 있는 가능성이 점쳐지고 있다. 건축법 개정안은 지난 19일 국회 본회의를 통과하고 25일 건교부로 이송된 것으로 알려졌으며, 완화범위 등 보다 자세한 사항은 향후 입법 과정에서 소개될 전망이다.

 재건축 신문 이현수 기자  2005-10-28 17:23

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[스크랩] 30대에 꼭 알아야할 내집마련법 46 |부동산 정보 돈이다

2005-11-04 09:07

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출처 : *zinon*의 20대부터 시작하는 내집마련전략

원문 : http://blog.drapt.com/zinon

 
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[펌]지구단위 계획이란 무엇인가? |부동산 정보 돈이다

2005-11-02 09:34

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지구단위계획은 제1종 지구단위계획과 제2종 지구단위계획으로 구분하며(국토계획법 제49조), 지구단위계획구역 및 지구단위계획은 도시관리계획으로 결정한다(국토계획법 제50조).

제1종 지구단위계획은 토지이용을 합리화·구체화하고, 도시 또는 농·산·어촌의 기능의 증진, 미관의 개선 및 양호한 환경을 확보하기 위하여 수립하는 계획이며, 제2종 지구단위계획은 계획관리지역 또는 개발진흥지구를 체계적·계획적으로 개발 또는 관리하기 위하여 용도지역의 건축물 그 밖의 시설의 용도·종류 및 규모 등에 대한 제한을 완화하거나 건폐율 또는 용적률을 완화하여 수립하는 계획이다.

도시관리계획은 그 범위가 특별시·광역시·시 또는 군 전체에 미치고 용도지역·용도지구 등 토지이용계획과 기반시설의 정비 등에 중점을 두며, 건축계획은 그 범위가 특정 필지에 미치고 건축물 등 입체적 시설계획에 중점을 둔다. 반면 제1종 지구단위계획은 관할 행정구역내의 일부지역을 대상으로 토지이용계획과 건축물 계획이 서로 환류되도록 함으로써 평면적 토지이용계획과 입체적 시설계획이 서로 조화를 이루도록 하는데 중점을 둔다.


■ 제1종 지구단위계획의 성격

제1종 지구단위계획은 다음과 같은 성격을 지닌다(제1종 지구단위계획수립지침 제1장 제2절).
① 당해 지구단위계획구역의 토지이용을 합리화하고 그 기능을 증진시키며 경관·미관을 개선하고 양호한 환경을 확보하며, 당해 구역을 체계적·계획적으로 관리하기 위하여 수립하는 계획이다.
② 지구단위계획을 통한 구역의 정비 및 기능 재정립 등의 개선효과가 지구단위계획구역 인근까지 미쳐 시·군 전체의 기능이나 미관 등의 개선에 도움을 주기 위한 계획이다.
③ 지구단위계획은 인간과 자연이 공존하는 환경친화적 환경을 조성하고 지속가능한 개발 또는 관리가 가능하도록 하기 위한 계획이다.
④ 지구단위계획은 향후 10년 내외에 걸쳐 나타날 시·군의 성장·발전 등의 여건변화와 지구단위계획구역 및 그 주변지역의 미래모습을 상정하여 수립하는 계획이다.


■ 제2종 지구단위계획의 성격

제2종 지구단위계획은 다음과 같은 성격을 지닌다(제2종 지구단위계획수립지침 제1장 제2절).
① 지구단위계획은 난개발 방지를 위하여 개별 개발수요를 집단화하고 기반시설을 충분히 설치함으로써 개발이 예상되는 지역을 체계적으로 개발·관리하기 위한 계획이다.
② 지구단위계획은 지구단위계획을 통한 구역의 정비 및 기능 재정립 등의 개선효과가 지구단위계획구역 인근까지 미쳐 시·군 전체의 기능이나 미관 등의 개선에 도움을 주기 위한 계획이다.
③ 지구단위계획은 인간과 자연이 공존하는 환경친화적 환경을 조성하고 지속가능한 개발 또는 관리가 가능하도록 하기 위한 계획이다.
④ 지구단위계획은 향후 5년 내외에 개발이 예상되는 일단의 토지 또는 지역과 그 주변지역의 미래모습을 상정하여 수립하는 계획이다.


■ 지구단위계획과 다른 계획과의 관계

제1종 지구단위계획과 제2종 지구단위계획은 다음과 같은 다른 계획과 관계를 고려하여야 한다.
① 지구단위계획은 광역도시계획·도시기본계획 등의 상위계획, 도시관리계획, 도시개발계획 등 관련계획의 내용과 취지를 반영하여야 한다.
② 지구단위계획에 의하여 다른 도시관리계획이 변경되거나 다른 도시관리계획에 의하여 지구단위계획이 변경되는 경우에는 가급적 양자를 동시에 입안하도록 한다.
③ 제1종 지구단위계획은 법에 의하여 수립하거나 도시개발법·택지개발촉진법 등 개별사업법으로 지정된 사업구역에 대한 개발계획 또는 실시계획과 함께 수립하여 당해 사업구역의 계획적 관리를 도모할 수 있다.
④ 지구단위계획구역과 기반시설부담구역을 동시에 지정하는 경우에는 가급적 지구단위계획의 입안과 기반시설부담계획 수립을 동시에 하여 양 계획간 상충이 발생하지 않도록 한다.
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우리가 주로 듣는 지구단위계획이란 2종 지구 단위계획을 말하는 거군요...

 
 

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