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미리 가 본 강일지구 입주 현장 |작성기사

2009-03-09 07:18

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강일지구 첫 입주가 3월 24일로 다가왔다. 강일지구는 전체 1만4백여 가구의 대규모 택지지구로 강남권에 위치하고 녹지공간이 풍부해 수요자들의 관심을 끌고 있는 곳이다.


이번 입주는 강일1지구로, 2지구는 2010년 말이나 입주를 계획하고 있다. 1지구 입주를 20여일 앞두고 마무리 공사로 분주한 현장을 닥터아파트가 다녀왔다.


막바지 공사 진행 중


4일 오전 찾은 강일지구는 아직 입구 인도 공사가 이뤄지지 않아 걸어서 이용하기는 위험한 상태였다. 단지별로 조경 등 마무리 공사가 진행 중으로 일반인은 거의 찾아보기 어려웠고 지구 내 음식점 등 상가가 아직 없어 음식 배달부들만 간혹 오가고 있었다.


중개업소들도 지구 내 입점하지 못한 채, 서울지하철 5호선 상일동역을 시작으로 상일동길을 타고 들어서 있을 정도다.


1~4단지와 6,8단지가 3월 24일 첫 입주를 시작한다. 그 전에 3월 6일부터 9일까지 사전점검이 이뤄졌다. 지구는 6단지를 비롯해 24일 입주하는 단지에 분주하게 조경작업을 하는 인부들이 눈에 띄었고 덤프트럭이 오가며 자재를 나르는 모습이었다.

 


 

입주 앞두고 시세 up! up!


강일지구 시세는 20형대는 분양가를 포함 2억8천만~2억9천만원, 30형대는 4억~4억2천만원, 40형대는 5억8천만~6억원이다.


시세는 입주를 앞두고 설 이후 상승하고 있다. 연초 부동산 시장 악화로 프리미엄 없이 시작됐던 거래가 최근 30형대를 기준으로 7천만원까지 올라있는 상태.


전세문의도 꾸준한 편이다. 물량이 한꺼번에 쏟아질 것으로 전망되는데다 입주 초기에는 다소 불편함이 따를 것으로 예상돼 전세가는 저렴한 편이다. 20형대가 1억2천만원, 30형대는 1억3천만~1억5천만원, 40형대는 1억6천만원이다.


3, 4단지 인기. 변전소 개발 취소된 8단지도 재조명 

 

 

가장 인기를 모으고 있는 단지는 3,4단지다. 중앙공원을 끼고 있고 상업지구와  가까워 편의시설을 이용하기 편리하기 때문이다.


강일지구에서 가장 선호도가 높은 동은 8단지 805동이다. 근린공원 조망이 가능하고 앞에 가리는 장애물이 없어 시야가 확보된다는 장점이 있기 때문이다. 다른 동에 비해 30형대를 기준으로 2천만원 가량 비싸지만 나와 있는 매물이 없다.


또한 8단지 옆 들어서기로 한 변전소 계획이 취소되면서 8단지도 인기가 높아지고 있다.


취재 도중 3단지를 계약했다는 한 매수자는 “1, 2 단지에 더 싼 매물도 있었지만 나중에 매도할 것을 생각해 위치가 좋은 3단지 12층 매물을 계약했다”고 말했다.


저렴한 가격이 경쟁력!


강일지구의 최대 강점은 저렴한 가격이다.


인근 중개업소 관계자는 “서울에서 4억원으로 30형대를 살 수 있는 곳은 아무리 찾아봐도 없다.강북도 새아파트는 5억원은 줘야 하는데 강동 변두리지만 4억원으로 내집마련을 할 수 있다는 장점이 있어 매수가 꾸준한 것 같다”고 말했다.


실제로 강일지구 인근 하남 풍산지구의 동일타입 매매가가 6억원인 것을 고려해도 가격경쟁력은 갖췄다고 할 수 있다.


두 번째 장점는 입지다. 강동구 끝자락이지만 강남권에 자리 잡고 있고 고덕지구 재건축 단지들과도 맞닿고 있어 주거환경이 우수하다고 할 수 있다.


지금은 서울지하철 5호선 상일동역을 걸어서 15~20분이 걸리지만 교통여건이 좋아질 전망이다.


강일지구까지 5호선이 연장되는 방안이 검토 중이기 때문이다. 강동구청 교통행정과 담당자는 “지하철 연장을 위한 타당성 조사가 진행 중으로 3월 안으로 결과가 나올 것”이라고 전했다. 또 담당자는 “결과가 좋다면 2010~2111년 개통이 가능할 것”이라고 예측했다.


임대비율 57%로 높은 것은 단점


하지만 강일지구에도 단점은 있다. 이번에 입주하는 강일1지구는 6천4백10가구 중 3천6백62가구가 임대로 전체의 57%를 차지한다. 2007년 9월 입주한 송파 장지지구보다 7% 포인트 임대비율이 높다.


임대아파트 비율 높다는 것은 사실상 고급주거지로 인식되기는 무리가 있다. 이에 따라 시세상승 또한 한계가 있을 수밖에 없다. 장지지구가 임대주택이 많아 높은 시세를 형성하지 못하고 있는 것과 같이 강일지구 역시 비슷한 양상을 보일 것으로 예상된다.


마지막 단점으로 지적할 수 있는 것은 다운계약서다. 매도자들이 양도세 부담을 줄이기 위해 다운계약서 작성을 요구하고 있다. 다운계약서를 요구하지 않는 매물이 거의 없어 매수자들은 울며 겨자먹기로 응하고 있는 실정이다.


다운계약서를 쓰다 발각될 경우 매수자는 취득세의 3배(주택거래신고지역 5배)까지 과태료가 부과되며, 재매도시 낮춰준 금액만큼 양도세를 더 납부해야 하는 불이익도 당할 수 있어 주의가 요구된다.


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2호선 주변 중소형 아파트 전세가 쑥쑥 |작성기사

2009-03-06 17:05

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서울지하철 2호선 역세권 단지들의 전세가 상승이 두드러지고 있다. 방학 이사철이 지났지만 강남 출퇴근이 편리한 2호선 역세권 단지 전세수요는 여전히 꾸준하다.


주 수요층은 신혼부부를 비롯한 20~30대 젊은 층으로 중소형 아파트 중심으로 거래가 이뤄지고 있다.


서울지하철 2호선 뚝섬역에서 걸어서 1분 거리인 성동구 성수동1가 중앙하이츠 105㎡는 한 주 새 1천만원 올라 2억2천만~2억4천만원, 서울대입구역 도보 10분 거리인 봉천동 관악푸르지오 79㎡는 1천만원 오른 1억5천만~1억8천만원이다.


광진구 구의동도 강변역을 걸어서 5분 이내로 이용할 수 있는 우성 109㎡가 1천만원 올라 1억8천만~2억2천만원이며 현대7단지 89㎡도 같은 기간 동안 1천만원 오른 1억6천만~1억8천만원이다.


관악구 봉천동 관악푸르지오 단지 내 상가에 위치한 호산나 공인중개사 이영순 실장은 “겨울 동안 쌓였던 물량이 빠르게 소진되고 있다. 소형아파트를 찾는 사람이 꾸준해 거래도 많은 편”이라고 말했다.


도움주신 중개업소 : 호산나 공인중개사 02-885-4400


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서울 내집마련, 미분양 보다 분양권이 유리 |작성기사

2009-03-04 08:21

http://blog.drapt.com/y303602/81236564261781 주소복사

▶ 미분양, 양도세 면제는 물론 물량도 적어
▶ 반면 분양권, 투기과열지구 해제로 물량 많아 선택의 폭 넓어
▶ 올해 입주 예정 단지 중 유망 분양권 5곳 추천

 

지난 2월 정부는 미분양 주택 해소를 위해 양도세를 한시적으로 면제해 주는 세제개편안을 발표했다.


올해 취득하는 신축 주택에 대해 5년간 양도세 전액(과밀억제권역 제외) 또는 60%(서울을 제외한 과밀억제권역) 감면받을 수 있게 됐다. 세제대책이 나온 후 경기도 용인시를 비롯해 김포, 수원, 광명 등 미분양 아파트에 관심이 쏟아지고 있다.


그러나 서울은 사정이 다르다. 서울은 이번 발표 대상에서 빠지면서 미분양 등 신규주택을 매입해도 양도세 완화 혜택이 없다. 또 2월 말 현재 서울 미분양물량은 1천8백7가구로 전국 미분양 물량(닥터아파트 집계, 9만8천5백77가구) 중 1.8%에 불과해 선택의 폭도 적다.


부동산포탈 NO.1 닥터아파트(www.DrApt.com)는 서울에서는 미분양 물량을 계약하는 것보다 올해 입주를 앞두고 있는 분양권을 매입해 내집마련할 것을 제안한다.


서울은 강남 3개구(강남, 서초, 송파)를 제외한 전 지역이 투기과열지구가 해제돼 일반분양 물량 거래가 자유롭고 재개발, 재건축 아파트의 경우 조합원분 물량까지 있어 매물이 풍부하다.


닥터아파트가 올해 입주하는 단지 중 일반분양 거래가 자유롭고 5백가구 이상 대단지면서 역세권이어서 앞으로 유망할 것으로 예상되는 5곳을 추천한다.


강동구 고덕동 주공1단지(아이파크)


고덕동 499번지 일대 주공1단지(아이파크)는 1천1백42가구의 대단지로 85~215㎡로 구성돼 있다. 서울지하철 5호선 고덕역을 걸어서 5분이면 이용할 수 있고, 묘곡초등, 강덕초등, 고덕중, 배재중, 명일여중, 광문고, 배재고 등 명문학교들이 인근에 자리하고 있다.


7월 입주를 계획하고 있으며 입주를 4개월여 앞두고 113~114㎡ 거래가 활발하다. 2월부터 급매물 위주로 꾸준히 거래가 이뤄졌으며 매수문의도 지속적으로 이어지고 있다. 6억7천만~6억8천만원 선에 급매물이 나와 있다.


구로구 고척동 고척2차푸르지오


고척동 1-5번지 고척2차푸르지오는 고척2구역을 재개발해 6백62가구 79~138㎡로 이뤄졌다. 서울지하철 2호선 가지선인 양천구청역이 걸어서 10분거리로 신시가지 단지와 가까워 신정동 생활권을 이용 할 수 있다.


편의시설은 애경백화점(구로점), 롯데마트(구로점), 고대구로병원이 있고 학교는 덕의초등, 오류중, 고척중, 오류중, 고척고가 걸어서 5~10분 거리에 있다.


5월말부터 입주가 이뤄질 예정으로 입주가 임박해 오면서 매수문의가 증가했다. 특히 79㎡가 가장 인기다. 1가구를 제외하고 모두 일반분양이 이뤄져 현재는 모두 일반분양분이 거래되고 있다. 매매가는 3억4천만원선.


구로구 온수동 힐스테이트


온수동 125번지 일대 자리한 힐스트테이트는 온수연립을 재건축해 총 9백99가구로 새로 태어났다.


서울지하철 1호선과 7호선 환승역인 온수역을 걸어서 5분이면 이용할 수 있는 초역세권 단지며 학교는 온수초등, 우신중, 우신고 등에 배정 받을 수 있다.


올해 10월 입주를 기다리고 있으며 일반분양은 5월에 이뤄질 예정이다. 입주에 여유가 있어 그런지 아직 매수세는 많지 않다. 82㎡A는 2억7천만~2억8천만원, 112㎡A는 4억원, 147㎡A는 5억3천~5억5천만원이다.


성북구 석관동 래미안


석관동 339번지 일대 래미안은 석관1구역을 재개발한 곳이다. 79~135㎡ 총 6백60가구로 이뤄졌다. 서울지하철 6호선 돌곶이역 도보 4분 거리로 지하철이용이 편리하고 석관초등, 중, 고가 모여 있다.


6월 입주를 예정하고 소형아파트는 조합원분, 일반분양분 구분 없이 인기몰이를 하고 있다. 79㎡는 3억원, 105㎡는 4억5천만원이다.


성북구 종암동 래미안2차


종암4구역을 재개발한 종암동 78번지 일대 래미안2차는 총 1천1백61가구 대단지다. 서울지하철 4호선 길음역을 걸어서 10분이면 이용 할 수 있고, 개운초등, 숭례초등, 종암여중, 서울사대부중, 용문고, 서울사대부고에 배정가능하다.


10월 입주예정이며 소형아파트 위주로 거래가 이뤄지고 있다. 82㎡타입의 경우 전체물량의 38%가 일반분양 됐으며 조합원분과 시세차이는 없다. 3억2천만~3억3천만원, 109㎡는 4억5천만원, 142㎡는 6억2천만원이다.

 


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