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2009년 상반기 재건축시장 결산 |작성기사

2009-06-17 07:00

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▶ 전국 9.24% 올라 강남권 12.18% 급등
▶ 잠실동 주공5단지 전 타입 3억원 이상 상승
▶ 경기는 과천, 용인 상승세 주도

올 상반기 전국 재건축시장은 큰 폭의 오름세를 기록했다. 서울 강남권에서 10%가 넘는 급등세를 기록하면서 전체 매매가 변동률까지 끌어올렸다. 경기에서는 과천과 용인이 재건축 진행이 원활이 이뤄져 강세를 보였으며 인천과 지방은 약세를 면치 못했다.


부동산포탈 NO.1 닥터아파트(www.DrApt.com) 상반기 재건축아파트 시장을 정리했다.


상반기 전국 재건축 아파트 매매가 변동률은 9.24%였으며 수도권은 9.82% 상승했다. 지역별로는 서울은 10.93%, 경기도 1.40%, 인천은 -0.58%로 수도권에서 유일하게 하락세를 기록했다. 지방은 -0.29%.


                     


>>> 서울 강남권 상승세 주도


서울(10.93%)에서는 강남권(12.18%) 상승세가 두드러졌다. 지역별로는 △송파구(19.33%) △강동구(15.86%) △강남구(9.58%) △서초구(7.52%) △영등포구(6.58%) △동대문구 (2.16%)순으로 올랐다.


송파구는 한강변 초고층 재건축과 제2롯데월드 건립의 직접적인 수혜를 기대하는 수요자들이 유입되면서 상반기 동안 19%가 넘는 상승률을 기록했다. 특히 잠실동 주공5단지를 비롯해 장미 등이 큰 인기를 누렸다. 잠실동 주공5단지는 타입별로 3억2천만~3억8천만원 상승해 116㎡가 13억1천만~13억3천만원, 119㎡는 14억2천만~14억5천만원이다.


강남구는 용적률 완화로 수익성이 크게 개선될 것이라는 기대감이 고조되면서 개포지구 단지들이 일제히 상승했다. 강동구는 층고제한 완화에 대한 기대감이 높아졌으며 재건축 진행이 비교적 순조롭게 진행되자 실수요자는 물론 투자자들까지 몰려 거래가 활발히 이뤄졌다.


강남구 개포동 시영 62㎡과 강동구 둔촌동 둔촌주공2단지 82㎡이 각각 2억4천5백만원씩 상승해 10억6천만~11억3천만원, 9억~9억4천만원이다.


비강남권에서는 영등포구(6.58%)가 선방했다. 여의도지구 초고층 재건축이 주민설명회를 갖는 등 초고층 재건축 사업이 가시화되자 기대감이 높아졌기 때문이다. 여의도동 목화 82㎡는 8천만원 상승해 7억7천만~8억원, 66㎡는 6천만원 올라 6억4천만~6억9천만원이다.


서울 재건축 아파트 3.3㎡당 매매가는 3천1백31만원으로 미국 발 금융위기 시점인 2008년 9월(3천1백35만원) 수준을 99%이상 회복했으며 최고점인 2007년 1월 (3천3백15원)과 비교해도 94%이상 회복됐다.


>>> 과천, 용인, 성남 오름세 돋보여


경기도(1.40%)에서는 과천시(10.92%)와 용인시(6.42%) 성남시(3.99%) 등 강남권 시세 움직임에 민감하게 반응하는 지역들이 동반 상승세 보였다.


과천시는 도시주거환경정비정비기본계획(안) 공람공고(3월31일~4월 20일)가 시작돼 재건축 기대감이 높아지면서 매물이 회수되고 시세가 급등했다. 원문동 주공2단지가 타입별로 8천만~1억4천5백만원 상승했다. 


용인시도 신갈동 신갈주공이 강세를 보였다. 4월 시공사로 포스코건설을 선정했고, 하반기에는 사업시행인가를 받을 수 있을 것이라는 예상이 나오면서 매수세가 부쩍 늘었다. 42㎡가 2천2백50만원 올라 2억4천만~2억5천만원이다.


현재 경기도 재건축 아파트 3.3㎡당 매매가는 1천6백17만원. 2008년 9월(1천6백16만원) 금융위기 수준을 이미 넘어섰으며 최고점 2006년 11월 (1천9백26원)과 비교하면 84% 회복됐다.


>>> 인천과 지방은 약세 못 면해


인천은 부평구(-1.96%)가 유일하게 움직임을 나타냈다. 청천동 대진이 경기침체와 함께 매수세가 사라지면서 큰 폭의 하락세를 보였다. 아직 재건축 초기단계로 이렇다할 가시적인 사업성과가 없었던 것도 이유다. 85㎡ 1천2백50만원 떨어져 1억7천5백만~1억8천5백만원, 69㎡는 5백만원 하락해 1억2천만~1억3천만원이다.


지방도 (-0.29%) 역시 하락세인 가운데 경남(1.72%)과 울산(0.13%)이 상승세를 기록했다. 경남은 창원시 용호동 용지주공1,2단지 강세가 두드러졌다. 두 곳 모두 하반기 안전진단이 진행될 것으로 알려지면서 기대감이 높다. 용지주공2단지 72㎡가 1천2백50만원 올라 2억6천만~2억6천5백만원, 용지주공1단지 56㎡가 1천만원 올라 2억~2억4백만원이다.


광주(-2.48%)와 대전(-2.16%)은 2%가 넘는 하락세를 보였다. 대전은 서구 탄방동 주공이 약세를 보였다. 추진위 승인 후 재건축 진행속도가 느려 투자수요는 자취를 감췄고, 경기침체 여파로 실수요자들에게도 외면을 받았다. 49㎡가 1천7백50만원 떨어져 1억~1억1천만원,


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미리가본 경의선 복선전철 주변 단지 |작성기사

2009-06-15 07:48

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경의선 복선전철 성산~문산구간(40.6㎞) 개통이 7월 1일로 다가왔다. 개통이 다가 오면서 인근 아파트들이 수요자들의 관심 대상으로 떠오르고 있다.


최근 2달 동안 파주에서는 금촌동(2.70%)이, 일산신도시에서는 일산동(0.35%)이 가장 큰 폭으로 올랐다. 개통을 20여일 남기고 분위기를 살피러 경의선 복선화 개통의 대표적인 역인 금릉역과 일산역 주변을 다녀왔다.


금릉역 7월 1일 개통 이상 무


 


비가 부슬부슬 내리는 9일 오전 서울역에서 광역 버스를 이용해 1시간을 달리자 금촌지구에 도착했다. 지금은 광역버스나 경의선(통근열차)을 이용해야 서울로 이동 할 수 있는 만큼 불편함이 이만저만이 아니었다.


그러나 광역전철인 경의선이 개통되면 기존 1시간 이상 걸렸던 도심 접근성이 반으로 단축돼 교통여건이 크게 개선된다.


금촌지구에서는 금릉역을 이용하면 된다. 금릉역은 현재 매표소를 비롯한 승강장 공사가 완료됐으며 외장 공사가 한창 진행 중이다. 파주시 광역교통과 관계자는 “매표소와 승강장 공사가 완료된 만큼 7월 1일 개통에는 전혀 문제가 없다”고 밝혔다.


금촌지구 아파트 값 상승 중


취재를 위해 방문한 당시에도 이른 시간임에도 불구하고 중개업소에는 매수문의전화가 꾸준히 걸려왔다.


금촌지구 내 훼미리공인 관계자는 “경의선 개통이라는 호재에는 매도자들이 큰 관심을 보이고 있고, 매수자들도 개통 후 전망을 묻는 전화를 걸어오고 있다”며 “경의선 개통을 제외하더라도 파주LCD단지 및 문산LCD협력단지, 월롱첨단산업단지 등 연이은 지역 산업단지 개발로 꾸준히 인구가 유입 되고 있는 만큼 매매가 상승을 기대한다”고 전망했다.


금촌지구 내에서도 특히 금릉역과 가까운 뜨란채4단지와 뜨란채7단지가 가장 인기가 많다. 다른 단지와 동일한 조건으로 매물이 나올 경우 먼저 소진되는 경향을 보이고 있다.


시세는 2달 전과 비교해 뜨란채4단지 95㎡가 2천만원, 뜨란채7단지 92㎡가 2천만원 올라 각각 2억3천만~2억9천만원씩이다.


특히 시세 오름세는 90~110㎡가 주도하고 있다. LG필립스를 비롯한 인근 산업단지 종사자들이 주 수요층으로 경의선 개통에 따른 기대감이 높아 매물을 회수하거나 매도 호가를 높이고 있다. 매수자들은 즉각적 반응은 아니지만 간간히 거래에 나서고 있다.


후곡마을 서울 접근시간 반 이상 단축



일산역 역시 7월 개통에는 문제없다. 막바지 공사가 한창 진행 중이며 외관공사는 거의 마무리됐다. 일산역을 이용할 수 있는 단지는 일산 신도시내 후곡마을이다.


후곡마을은 일산신도시에서 학원가가 밀집돼 있어 가격상승을 주도하는 곳이다. 다만 서울지하철 3호선 주엽역을 걸어서 이용 할수 있는 강선마을이나 문촌마을과는 달리 서울로 접근하는데 있어서는 시내버스로 7~10분정도 달려 주엽역을 이용해야 한다. 주엽역에서는 도심까지는 적어도 1시간 이상 소요되는 만큼 서울로 접근하는데 불편한 것이 최대 단점으로 지적돼 왔다.


7월 1일 경의선이 개통되면 후곡마을에서는 일산역을 걸어서 이용할 수 있고, 서울역까지 25분 이내로 도착 가능하다. 서울로 이동하는 시간이 반 이상 줄어 주민들의 기대감 또한 높은 상태다.


취재 도중 만난 후곡마을 주공 거주자는 “10년 동안이나 미뤄 왔던 사업이라 그동안 신경을 안 썼지만 막상 개통이 다가 오니 기대가 된다”며 기대감을 감추지 않았다.


소형 아파트부터 꿈틀거리기 시작



 

후곡마을은 소형 아파트부터 상승세를 타기 시작했다. 후곡마을 내 영통공인 관계자는 “최근 한달 동안 소형 아파트 거래가 활발한 편”이라며 “경기회복에 대한 기대감에 경의선 호재까지 겹치면서 매수세가 살아나고 있다”고 말했다.


최근 2달새 후곡건영15단지 76㎡가 1천만원 올라 2억1천만~2억7천만원, 후곡롯데 89㎡는 1천5백만원 올라 2억7천만~3억3천만원이다.


후곡마을 주공11단지 단지내 상가 I공인 관계자는 “일산은 베드타운 성격이 강한 만큼 서울 접근성 개선은 시세에 반영될 수밖에 없다”며 “개통 이후에는 중대형 아파트로 오름세가 번질 수 있을 것”으로 전망했다.


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지하철 시대 연 송도국제도시 가보니 |작성기사

2009-06-08 05:35

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지난 6월 1일 인천지하철 1호선이 송도국제도시까지 연장되면서 송도국제도시도 명실공히 지하철 시대를 열었다. 송도국제도시까지 지하철을 이용해 접근할 수 있게 되면서 송도의 접근성이 크게 개선될 것으로 예상된다.


 


아파트 시장에 미치는 파장도 클 것으로 예상되는 개통 이틀 후인 3일 지하철을 이용해 송도국제도시를 찾았다.


6.5km, 6개 정거장, 11분 거리 연장

 

지난달 송도를 방문했을 때 동막역에 내려 버스를 기다렸던 것을 생각하면 비바람이 부는 날씨에 지하철을 이용해 송도까지 갈수 있다는 것은 여간 편하지 않았다. 다만 출근시간을 넘겨서 인지 아니면 아직 지하철 개통사실이 알려지지 않아서 인지 이용자는 그리 많지 않았다.

 


이번에 연장된 구간은 인천지하철 1호선 동막역~송도국제도시를 연결하는 6.5㎞다. 캠퍼스타운역~테크노파크역~지식정보단지역~인천대입구역~센트럴파크역~국제업무지구역 등 총6개 정거장이며 총11분 소요된다.


인천지하철 1호선이 연장됨에 따라 송도에서 강남까지는 1시간 40분, 서울역까지는 1시간 20분이면 접근 할 수 있게 된다.


아직 마무리 공사 미비


지하철에서 내리자 새로 지은 역사는 마무리 공사로 분주했다. 계단이나 바닥이 아직 정리되지 않았으며 출입구도 모두 개방된 상태가 아니어서 불편함이 있었다.


이에 인천도시철도 공사 관계자는 “아직 준공검사가 떨어지지 않아 마무리 공사가 진행 중”이라며 “그러나 지하철 운행에 관련된 공사는 완벽하게 마친 만큼 안전에는 전혀 지장이 없다”고 말했다.


또 이 관계자는 “개통 초기라 아직 안정화가 되지 않은 상태지만 1~2개월이면 충분히 안정화 될 수 있을 것”이라고  전망했다.


 

인천대입구역은 실제로 총5개 출구 중 2번 출구만이 개방돼 있었다. 또 역사 인근 건물이나 공원 등이 아직 들어서지 않아 연내 주변도를 확인해도 실제 역사를 나와서는 방향을 잡기가 여간 어렵지 않았다.


수혜 아파트 매물 회수, 시세 움직임은 아직


인천지하철 1호선 연장선이 개통되면서 일대 매물이 거의 회수됐다. 매도자 사이에서는 이번 호재를 계기로 앞으로 시세가 더 오를 것이라는 기대감이 크기 때문이다. 그러나 매수자들은 적극적으로 매수에 나서지 않아 지하철 연장 개통을 전후해 시세변동은 없는 상태.

 

송도 국제도시 내 S공인 관계자는 “매물이 회수되고 매도 호가 중심으로 오름세를 보이지만 여전히 매수자들은 저가 매물만 찾고 있어 거래가 힘들다.”고 말했다.


최대 수혜단지는 캠퍼스타운역을 이용할 수 있는 아이파크송도, 한진해모로, 성지리벨루스를 꼽을 수 있으며 지식정보단지 바로 앞에 위치한 웰카운티 1~4단지가 있다.

 


아이파크송도 109㎡가 4억8천만~5억8천만원, 132㎡는 6억2천만~7억원, 송도웰카운티1단지 125㎡는 6억~6억3천만원, 145㎡는 7억~7억5천만원이다.  


웰카운티 단지 내 상가 K공인 관계자는 "지하철 개통이라는 호재가 서울처럼 시장에 바로 반영되는 것은 아니고 매도자 중심으로 호가를 높이고, 매물을 회수하는 모습을 보이고 있다“고 설명해줬다.


자족도시인 만큼 지하철 개통보다는 외자 유치가 관건


그러나 이번 지하철 개통이 매도, 매수자들의 관심을 끌 수 있는 재료가 되겠지만 시세 움직임에 큰 호재로 작용하기는 어렵다고 현장 중개업자들은 입을 모은다.


송도는 자족도시로 서울 출퇴근자가 많지 않고, 송도 내에서 직장 생활은 물론 문화, 레저 생활까지 모두 해낼 수 있게 설계됐기 때문이다.


한진해모로 단지 내 I공인 관계자는 “송도는 일반 신도시처럼 베드타운이 아닌 자족도시 의 성격을 가진 만큼 서울과의 접근성이 개선되는 것보다는 외자 유치나 기반시설 건립 등이 시세상승의 관건”이라고 말했다.


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