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2010년 유망투자처 ① 분양권 - 광명 신촌휴먼시아 |작성기사

2010-01-07 07:21

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초기자금 부담 적어


신촌휴먼시아는 신촌주거환경개선지구를 개발한 것으로 조합원 분양권만 합법적인 거래가 가능하다. 일반분양분은 분양가상한제가 적용돼 전매가 불가능하다.


때문에 조합원분을 거래할 수밖에 없는 상황. 광명 신촌휴먼시아의 최대 장점은 초기자금 부담이 적다는 것이다.


조합원 분양권 매입을 위해 들어가는 초기비용은 110㎡의 경우 1억3천만~1억5천만원. 초기비용으로는 조합원 분양당시 계약금 2천8백51만원과 현재 형성된 프리미엄 1억~1억3천만원 정도. 2월 1회 중도금을 납부하고 입주시점에 자금을 납부하면 된다.


입주시점까지 들어가는 비용이 일반분양에 비해 적어 대출부담이 크지 않다는 점 때문에 투자용으로 적절하다고 할 수 있다.

 

 


 

시세상승 여력 충분


가격경쟁력도 갖추고 있다. 소하지구 내 휴먼시아에 비해서는 1천만원가량 저렴한 시세를 형성하고 있는 것. 올해 11월이 입주인만큼 입주까지는 아직 시간이 남아 있어 가격상승 여력이 남아 있다.


그러나 입주까지 시간이 남아 있다고 해도 입주 때까지 들어가는 추가비용은 2천8백51만원으로 대출을 받는다 해도 이자부담 크지 않다.


신촌휴먼시아는 입지나 단지규모, 브랜드파워에 있어 소하지구나 역세권 지구에 비해 전혀 뒤떨어지는 점이 없다. 오히려 입주 후에는 소하지구 내 단지 시세를 웃돌 것으로 예상되는 바 시세상승 여력은 충분하다는 판단이다.


실거주에도 전혀 불편함 없어


앞서도 언급한 것과 같이 신촌휴먼시아는 소하지구와 접해 있으면서 소하동 기존아파트와도 인접해 있다. 앞으로 광명경전철이 들어서면 큰 차이가 없겠지만 현재로써는 신촌휴먼시아가 대중교통을 이용하기가 가장 수월하다.


경부선 금천구청역을 걸어서 이용하면 15분 정도, 서울지하철 7호선 철산역을 이용하기에도 2~3정류장 소하지구 내 단지보다 빠른 편. 단지 바로 앞으로 소하초등, 소하중, 소하고까지 모여 있어 학부모 수요자들에게도 인기가 많다.


분양가 납부 조건이 우수하고, 가격경쟁력까지 갖추고 있어 신촌휴먼시아는 매물이 귀한편이다. 그러나 적절한 매물이 나온다면 실수요와 투자를 겸할 만한 투자처로 적당하다고 볼 수 있다.


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[12월 재건축동향]수도권 재건축 석달만에 반등 성공 |작성기사

2010-01-04 08:00

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▶ 강남권 일제히 상승세로 전환
▶ 영등포구는 3년4개월 만에 하락세로 돌아서
▶ 경기도 3달 연속 낙폭 키워 서울과 상반된 분위기


강남권에서 시세가 많이 떨어졌다는 인식이 확산되고 재건축 진행에 가시적인 성과를 얻으면서 시세상승을 이끌었다.


부동산포탈 NO.1 닥터아파트(www.DrApt.com)가  12월 한달간 서울, 경기, 인천 등 수도권 재건축 아파트 매매가 변동률을 조사한 결과 0.38% 오르면서 석 달 만에 상승세로 돌아섰다.

 


서울 재건축 아파트 매매가는 0.46%였다. 특히 강남권은 10월 11월 각각 0.98%, 0.90%씩 하락한 것과 달리 이달 0.53% 상승하면서 서울 전체 매매가 변동률을 끌어올렸다.


지역별로는 강동구(1.47%), 강남구(0.38%), 서초구(0.36%) 송파구(0.27%)가 올라 강남권 4개구  모두 상승세로 돌아섰다. 반면 영등포구(-0.24%)는 서울에서 유일하게 하락세를 보였다.


강동구는 둔촌동 둔촌주공이 재건축사업에 속도를 내면서 가파른 오름세를 보였다. 12월 초 조합설립인가를 신청해 지난 28일 조합설립인가를 받았다. 또 단지 앞을 통과하는 서울지하철 9호선 3단계 구간이 2010년 초 착공한다는 사실이 알려지면서 기대감이 높아졌다.


둔촌동 둔촌주공4단지 112㎡가 5천5백만원 오른 9억3천만~9억8천만원, 둔촌주공3단지 102㎡가 5천만원 오른 8억3천만~8억4천만원.


강남구는 용적률이 확정되는 개포지구 지구단위계획이 12월 중 확정될 거란 기대감에 개포주공단지들이 월초 반짝 상승세를 보였다.


DTI규제가 시작된 9월 이후 출현하기 시작한 저가매물을 투자자들이 매입에 나서면서 거래도 어렵지 않게 성사됐다. 개포동 주공3단지 36㎡가 3천5백만원 오른 7억원, 시영 56㎡가 2천5백만원 상승한 9억5천만~9억8천만원.


서초구는 반포동 주공1단지 상승세가 돋보였다. 반포동 주공1단지 3주구 개발기본계획안이 도시계획위원회 심의를 통과하는 등 사업이 빨라질 양상을 보이자 호가 위주로 상승세를 보였다.


72㎡가 5천만원 오른 11억5천만~12억5천만원.


서초동 일대 중층 재건축단지도 호가 위주 상승세를 보였다. 지난 22일 서초동 우성1차 허용용적률(299%) 결정과, 롯데칠성부지 개발 방안 발표가 호재로 작용했다. 서초동 삼익 109㎡가 1천5백만원 오른 7억~7억5천만원, 우성2차 109㎡가 7백50만원 상승한 8억6천만~9억6천5백만원. 그러나 거래는 활발치 않았다.


송파구는 강남구 개포동 주공1단지 등 저층 재건축단지가 월 초 반짝 상승하자 가락동 가락시영, 잠실동 주공5단지 등 대표 재건축단지도 동반상승세를 보였다.


특히 가락동 가락시영은 이달 28일 3종 주거지역 변경 종상향 신청이 들어가고, 2008년 5월 정지됐던 재건축조합 업무정지도 2010년 1월에는 정상화될 것이라는 전망이 나오면서 기대감이 높다.


가락동 가락시영1차 56㎡가 2천만원 오른 6억9천만~7억원, 잠실동 주공5단지 113㎡가 2천만원 상승한 11억7천만~12억원.


반면 영등포구는 2006년 7월 이후 3년 4개월 만에 급매물이 출현하면서 하락세를 보였다. 여의도동 시범은 연말 한산한 분위기 속에 매수문의가 뜸해지면서 일부 매도자들이 호가를 낮추기 시작했다.


연말까지 수립될 것이라고 예상되던 지구단위세부계획이 2010년으로 미뤄지면서 기대감이 한풀 꺾였기 때문이다. 시범 119㎡가 1천만원 하락한 11억8천만~12억5천만원.

 


경기도 재건축 매매가 변동률은 지난달 -0.30%에서 이달 -0.52%로 석달 연속 낙폭이 확대됐다. 상승세로 반전된 서울과는 상반되는 분위기다.


그중에서도 과천시(-1.72%), 남양주시(-0.67%)가 하락폭이 컸다.


과천시는 강남재건축 단지들이 12월 초 반짝 거래가 이뤄지자 매수세가 다소 늘었지만 여전히 거래는 힘겹다. 매수세가 없는 가운데 급매물도 거의 없는 상태다. 별양동 주공6단지 89㎡가 4천만원 하락한 10억3천만~10억9천만원, 원문동 주공2단지 52㎡가 5백만원 하락한 7억3천만~8억원.


남양주시는 평내동 진주1,2단지가 하락세가 계속되고 있다. 지난 11월 사업승인인가 이후, 현재 시세가 상투라는 인식이 매수자들 사이에 퍼져 실수요자 이외에는 매수세가 없는 상황이다.


진주1단지 73㎡가 8백50만원 하락한 1억6천만~1억7천만원, 진주2단지 69㎡가 5백만원 하락한 1억5천5백만~1억6천2백만원이다.


인천 재건축 매매가 변동률은 0.56%를 기록했으며 서구(1.83%)가 큰 폭의 오름세를 보였다. 서구는 가좌동 가좌주공2단지가 올랐다. 지난 11월 구역지정 고시가 이뤄진 이후 저렴한 매물이 모두 소진됐기 때문이다. 43㎡가 1천만원 오른 1억4천5백만~1억5천5백만원.


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강서구 9호선 역세권 오피스텔에 투자해볼까? |작성기사

2009-07-09 07:45

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 서울지하철 9호선은 강서권과 강남권을 연결하는 노선으로 당초 6월초 개통을 예정했으나 최근 역무자동화설비 오작동을 이유로 7월말로 다시 한번 연기된 상태다.


이번에 개통되는 1차 구간은 김포공항~교보생명 사거리로 총 50분 정도 소요될 예정이다. 이로 인해 이미 9호선 역세권 단지들의 매매가 상승은 상당부분 이뤄지기도 했다.


그러나 오피스텔에 대한 관심도는 아파트에 비해 상대적으로 낮아 강서구 일대 9호선 역세권 오피스텔은 1억원 안팎으로 접근할 수 있다. 9호선 개통 후에는 임대료 상승으로 수익률 상승이 기대돼 투자 수익을 따져보고자 한다.


 


가양동, 등촌동 일대 밀집


강서구 9호선 역세권 오피스텔은 가양동과 등촌동 일대에 모여 있다. 올림픽대로와 공항로 접근이 용이해 강남 출퇴근자를 비롯해 공항 종사자들이 주요 수요층으로 자리 잡고 있다.


용산이나 강남에 비해 임대료가 저렴하고, 일대 중소형 아파트들이 자리 잡고 있어 주거환경이 비교적 깨끗한 편이다. 이마트, 홈플러스 등 편의시설도 풍부해 꾸준히 인기를 끌고 있는 곳.


또한 서울지하철 9호선이 개통되면 여의도까지는 15분 내외, 강남까지는 30~40정분도면 접근 할 수 있어 임대 수요도 점차 증가할 것으로 기대된다.


연평균 임대 수익률 6~7%


서울지하철 9호선 인근에서는 가양역 역세권인 노블타운티, 증미역 바로 앞 두산위브센티움, 등촌역 주변 우림보보타운티, 비원 등이 임대수요자들에게 인기를 끌고 있다.


오피스텔 임대 수요는 1인가구가 높은 비중을 차지하고 있는 만큼 가장 인기가 좋은 타입은 46~56㎡다. 일반적으로 수익률역시 46~56㎡가 가장 높다고 할 수 있다. 공급면적이 커질 수록 매매가가 높아지는 만큼 임대료를 높게 받을 수 없어 수익률에 있어서는 46~56㎡를 따라갈 수 없다.


현재 시세는 46~56㎡가 매매가는 1억~1억2천만원선, 보증금 1천만원에 월임대료 50만~55만원을 받을 수 있다.


이를 바탕으로 수익률을 계산한다면 최대 7%, 일반적으로는 6%대 수준이다. 예금 금리가 3.5%를 넘지 않는 것을 감안하면 상대적으로 적은 투자금으로 높은 수익률을 확보할 수 투자 방법이 될 수 있다.


또한 무엇보다 강점은 두터운 수요층을 확보하고 있는 만큼 안정적인 수익을 기대 할 수 있다는 것이다. 공실 기간이 최대 1달은 넘지 않는 것이 일반적이어서 노후 자금을 융통하는 방법으로도 활용되고 있다.

 

 

지하철 9호선 개통 후 임대료 상승 기대

 

9호선이 실제로 개통된다면 출퇴근의 편리함을 몸소 느낀 임대 수요자들이 일대로 유입될 것으로 예상된다. 개통이 미뤄지고 있는 현재로서는 막연히 편리할 것으로만 생각하고 있어 아직 적극적인 움직임을 보이지 않고 있지만 막상 개통된다면 수요층이 본격적으로 움직일 것으로 기대되기 때문이다.


또한 강서구에는 현재 공급예정 물량이 없다. 오피스텔은 물론 오피스텔의 대체상품으로 꼽히는 소형아파트도 예정된 물량이 없어 공급은 그대로인 상태에서 수요만 늘어남에 따라 가격이 상승하는 것은 당연한 이치다.


일반적으로 오피스텔 계약기간이 1년, 재계약시에는 현재 50만~55만원인 임대료가 55만~60만원까지는 상승할 수 있을 것으로 기대하고 있다. 따라서 1년 이내 수익률이 7%를 넘어설 것을 기대해볼 수 있다.


현재도 임대 문의는 꾸준한 상황이며, 수요층이 두터운 46~66㎡는 임대 물건이 한 오피스텔 당 1~2개 정도에 지나지 않는다. 9호선 개통 후에는 본격적으로 임대료 상승이 이뤄질 것으로 기대 해 볼 수 있겠다.


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