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[강공석의 땅 테크 #41] 토지투자의 핵은 진입로를 확보할 수 있느냐에 달려있다 |부동산노트

2010-04-11 23:13

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일반적으로, 도로는 토지의 교통이 편리해지고 접근성을 좋게 함으로써 땅값을 올리는 주요 호재다. 따라서, 도로는 토지의 투자가치와 개발전망을 높이는 중요한 요소가 된다는 데에는 이견이 없다. 이러한 도로는 소위 ‘통과도로’로 고속도로, 터널, 국도, 지방도로 등 도로법상의 도로와 철도, 연육교, 운하 등 주로 자동차가 다니는 길을 말한다. 넓은 의미의 도로는 차와 사람이 다니는 부분외에도 터널, 교량, 도선장, 도로용 엘리베이터 및 고속도로 휴게소 등 도로의 부속물로서 도로의 기능을 보조하는 시설 및 그 정착물을 포함한다.

부동산 투자에서 도로는 건축물을 올리는 데 있어서 반드시 갖추어야 할 필수적 허가요건으로 있어야 하는 도로, 즉 국토계획법과 건축법을 적용받는 건축법상의 도로(진입도로)를 말한다.

투자에 있어서는 통과도로가 개통되거나 개통예정인 지역을 눈여겨보는 것은 기본이지만, 그 범위안에서 진입도로가 있는 땅을 찾거나, 낼 수 있는 땅을 매수하여야 하는 것이다.

 

가. 건축법상의 도로

건축허가를 받고 주택을 지으려면 원칙적으로 보행 및 자동차통행이 가능한 폭 4m의 도로 2m이상 접해야 한다. 다만, 관리지역, 농림지역 또는 자연환경보전지역 안의 동 또는 읍지역과 500인 미만의 섬 지역에서의 건축물의 건축 및 이에 수반하는 토지형질변경을 하는 경우에는 이러한 폭 4m의 조건이 완화된다.

또 막다른 도로의 길이가 10m미만인 경우에는 폭 2m인 경우에도 허용된다. 막다른 도로의 길이가 10m~35m인 경우에는 폭 3m인 경우에도 건축법상 도로로 인정된다. 그러나, 막다른 도로의 길이가 35m이상인 경우는 폭 6m(다만, 읍.면 지역은 4m)이여야 한다.

반대로 연면적의 합계가 2,000㎡이상인 건축물의 대지는 너비 6m이상의 도로에 4m이상 접해야 한다는 점에 유의하여야 할 것이다.

(공장의 경우는 규모를 연면적 3,000㎡이상으로 확대하여 경제활성화 및 일자리 창출 유도하기로 개정)

 

나. 건축법을 적용받는 건축법상의 도로(진입도로)

(1) 도로법 또는 사도법에 의하여 개설된 도로일 것

(2) 건축허가권자가 허가시 지정 공고한 도로일 것

(3) 폭 4m이상으로, 사람과 차량이 통행할 수 있을 것

(4) 지목이 ‘도로’이고, 지적도(임야도)에 표시되는 지적도상 도로일 것

(5) 실제로 사용 중인 현황도로일 것

 

도로의 요건을 갖추었다 해도 현재 현황이 대지 안으로 출입할 수 있는 사실상의 도로가 없으면 건축허가를 받을 수 없다. 그러나 현황도로가 없어도 아직 개설되지 않은 도시계획상 예정도로를 이용하여 건축허가가 가능하다. 그리고, 대지에 접한 도로가 사람의 통행이 불가능한 자동차전용도로(고속도로, 고가도로)인 경우에는 건축법상의 도로로 볼 수 없으며, 이러한 자동차 전용도로에만 접한 토지의 경우에는 건축허가가 나지 않는다.

 

다. 맹지에 도로를 내는 방법

맹지에 도로를 내는 방법에는 다음과 같은 여러 가지 방법이 있다. 맹지에 진입도로를 내는 방법으로 가장 많이 쓰는 방법으로는 도로부지를 별도 매입하거나 공유지분으로 매입하는 방식과 진입로를 낼 부분의 지주의 토지사용승락을 받는 방법이다.

(1) 도로법에 의한 진입도로 개설 혹은 도로 지정 고시

(2) 사도법에 의한 사도개설

(3) 인접 토지 매입(단독 또는 공유지분)에 의한 사설도로 개설

(4) 진입토지에 대한 도로사용승낙서를 받아 도로로 사용

도로개설을 위한 토지사용승락서는 따로 법적인 양식은 없으나, 사용하는 토지의 지번, 지목, 면적, 현황, 사용목적을 명기하고, 사용하는 자의 주소 성명과 토지소유자의 인감을 날인한 다음 주민등록초본, 등기부등본, 토지(임야)대장과 인감증명서를 첨부하고, 사용대차나 임대차 형식으로 사용하면 된다. 문제는 땅 주인이 변경되는 경우 다시 계약을 맺어야 한다는 사실이다. 예를 들어, 진입도로로 쓰는 땅이 매매되어 소유자가 변경된 경우 또는 토지사용승낙을 해 준 지주가 사망하여 그 상속인으로 소유권이 이전되는 경우에 대하여는 종전의 사용승낙을 계속 주장할 수 없다. 결국, 새로운 땅 주인으로부터 다시 사용승낙을 받아야 한다는 점을 알면 매도시에 낭패를 당하지 않을 것이다.

따라서, 공유지분으로 도로를 확보하던가 별도로 도로지분만큼 매입하는 두는 것이 향후, 땅 값을 제대로 받을 있다는 점에서 필지분할이나 합병등의 방식을 꾀하는 것이 좋다.

(5) 구거의 하천[구거] 점용허가에 의한 도로 개설

해당 토지와 도로사이의 구거에 구거(하천) 점용허가를 받아 자비로 복개하거나 다리를 놓아 관계관청에 기부체납하고, 도로로 인정받아 사용하는 방식이다.

농어촌정비법상 농업기반시설로 관리청(지자체나 한국농촌공사)의 점용허가를 받아야 하는데, 실무상 불가능하지는 않다.

(6) 민법상 주위토지통행권의 설정

토지의 용도에 필요한 범위내에서 토지 출입에 필요한 경우 또는 다른 방법을 이용하기에는 과도한 비용이 들 것으로 예상되는 경우에는 도로와 토지(맹지)의 중간에 있는 토지의 일부를 통행에 쓸 수 있도록 요구할 수 있는 것을 민법상 주위토지통행권이라 한다.

소유자의 피해를 최소화하고, 그 피해를 보상하는 선에서 마무리지을 수 있지만 실무상 접근하기 쉽지 않다.

(7) 통로를 위한 민법상 통행지역권 혹은 지상권 설정으로 도로 개설

경운기를 타고 논과 밭으로 가기 위해서는 남의 산을 가로지르거나 농도를 이용하여야 한다. 이러한 농도나 임도는 오랜기간 관습적으로 사용하면서 자연스럽게 도로의 기능을 하고 있는 셈이다. 이것을 관습법상의 지역권이라 한다.

이와 달리, 지역권은 내 토지를 이용하기 위하여 이웃한 토지를 이용할 수 있는 권리로서 등기하면 물권으로 인정받는다. 지역권이 설정되면, 소유자가 바뀌어도 효력이 유지되고 처분이 있어도 함께 처분되는 것으로 본다.

 

Tip. 임도와 농로에 건축허가를 받을 수 있나요?

임도(林道)는 산지 관련법상 산림의 효율적인 개발, 이용의 고도화, 임업의 기계화 등 임업의 생산기반정비를 촉진하기 위하여 산림청장이 산림소유자의 동의를 받아 개설한 도로를 말한다. 임도는 수목의 산림경영과 수목의 반출 등 필요한 공적 역할을 하기 때문에 임도를 건축허가시에 필요한 진입도로로 인정하거나 사용할 수는 없다. 따라서, 임도를 이용하여 건물을 신축할 수는 없다.

경운기 등이 다니는 시골의 논밭 사이의 길 혹은 시골 밭두렁등을 가로 지르는 농로(農路)혹은 농도는 도로가 아니고 개인소유의 농지 혹은 한국농촌공사의 농업기반시설이다.

경운기나 사람이 다니는 현황도로라 할지라도 농로는 건축법상의 도로가 아니기에 일반적으로 건축허가를 받기 어렵다는 것이 일반적이다.

 

Tip. 현황도로, 관습도로, 사실상의 통로에도 주택을 지을 수 있나요?

지자체마다 각기 다른 조례를 들어 주민이 20년이상 사실상의 통로로 쓰는 경우[관습도로]에는 이해관계인의 동의 없이 도로로 인정받을 수 있다는 지자체도 있고, 지적법상 도로가 아니더라도 현황도로를 이용하여 건축허가가 난 사례가 있는 경우에는 그 현황도로를 진입도로로 보아 새로운 건축허가도 가능하다는 지자체도 있다. 경우에 따라서는 현황도로를 통과하여 사용하는 가구수가 5호이상이라면 사유지라 할지라도 관습상도로로 인정하여 건축허가를 득할수도 있다.

즉, 개인 소유의 농로라 할지라도 주민이 장기간 통행로로 이용하고 있는 사실상의 통로로서 인정하는 경우는 토지소유자의 동의 없이도 도로로 지정할 수 있다는 규정이 있는 경우에는 건축허가를 득할 수도 있다는 조례가 있는 지 확인하여야 할 것이다.

결론적으로, 현황도로, 관습상 도로, 사실상의 통로 등을 건축법상의 도로로 사용할 수 있는가는 토지의이용현황과 토지여건에 따라, 조례등의 해석이 다를 수가 있기 때문에 도로 사용여부 확인은 필수적이라 하겠다.

 

라. 길이 뚫려서 더 나빠지는 경우도 있다?

고속도로나 자동차 우회 전용도로가 옆으로 새로 나거나 꼬불꼬불한 길이 직선으로 퍼지는 지역의 구(舊) 도로변은 하루 아침에 사람의 이동이 급격히 감소한다. 또한, 터미널 부지의 이동으로 인해 기존 상권으로 접근하는 도로들의 상권은 외관상으로도 확연하게 차이를 느껴 격세지감을 느끼게 한다.

구(舊) 도로에 붙어 호황을 누리던 주유소나, 편의점, 휴게실 음식점 등은 지나가는 차량이 줄어듬어 권리금도 받지 못하고 새로운 도로로 이동하는 사례를 쉽지 않게 볼 수 있다.

이처럼, 길이 뚫려서 사람과 차량의 통행이 잦아지면서 도로변과 땅값이 오르는 것이 일반적이지만 꼭 그런 것은 아니라는 것을 알 수 있다. 최악의 경우, 팔지도 못하는 쓸모없는 땅이 되어 버리기에 막차를 타고 매수하는 현지 사정에 밝지 못한 투자자들의 하소연을 종종 듣게 된다.

하나의 예를 들면, 전원주택지나 펜션의 경우는 교통이 불편하여도 자연 친화성이 강하기 때문에 쾌적함을 추구하는 수요자들이 많이 찾았다. 그러한 니즈(Needs)에 반하여 고속도로가 뚫리거나 새로 인터체인지가 생기면서 오히려, 자연친화성이 떨어져 비인기지역으로 되는 경우도 많다.

또, 강원도 강릉의 땅값 하락도 영동고속도로의 확장 직선화 등 지나치게 좋아진 교통여건 때문이라는 전문가의 견해도 있는 만큼, 도로의 개통이 무조건적으로 좋은 것만은 아니다.

그렇다면, 도로 확포장은 어떨까?

최근, 지자체들은 인구 빼앗기 전쟁이 시작되는 만큼, 인구 유입요소를 늘리기 위해 지방 특산물 대회와 더불어 신작로 개발에 최선을 다한다. 사람과 차량 통행이 많아진 곳으로의 도로 개설은 필수적인만큼, 막다른 길이나 비포장 길이 있는 지역의 땅값은 저렴하므로 중장기 투자로 접근하는 것이 좋다.

마을과 마을사이의 교류와 함께, 시간적으로 단축시키는 일이 있다면 이장과 지자체는 앞장서서 도로를 개통하고자 한다. 때문에, 포장이 안된 길을 확포장하는 것은 시간문제다.

따라서, 일반국도가 뚫리는 경우 양쪽 도로사이의 부분은 진입로가 유리한 쪽으로 편리한 방향으로의 개발이 수월해지기 때문에, 이런 지역을 주목하여 투자하는 것이 좋다.

도로 투자에서, 최악의 수는 새롭게 개통될 예정인 고속도로와 나란히 달리고 있는 기존의 국도(부채도로) 투자다. 고속도로가 개통되면서 인구유입요소를 빼앗기기 때문에 상권의 몰락은 빠르게 진행된다. 우회도로나 도로의 확장에 따른 기존 상권과 연계된 토지 투자 역시 피하여야 한다. 도로가 개통되면, 공간적인 거리 개념보다 시간적인 개념이 좌우되어 접근성이 좋은 지역에 가서 쇼핑과 함께 문화생활을 하기 때문에 기존 상권은 죽기 마련이다.

국도확장이나 도로 폭이 넓어지는 것이 반드시 모든 시.군에 호재로 작용하는 것은 아니다.

대표적으로 미사리 조정경기장과 함께 라이브 카페로 80~90년대의 향수를 느끼게 했던 명물 지역이 확포장에 따른 고속도로화로 다른 지역과의 차별화가 없어져 차창안에서 바라보는 카페촌이 을씨년스럽게 느끼는 것이다.

 

 

자료원 : 투모컨설팅(www.toomo.co.kr), ☎ 540-2160

 

 

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강공석, 투모컨설팅, 부귀모, , 땅테크, 리모델링, 지목변경, 토지

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[강공석의 땅 테크 #40] 제 땅 분석해주세요.. |부동산노트

2010-04-11 23:11

http://blog.drapt.com/wlsdndi/1668801270995091793 주소복사

 

"따르릉...따르릉..."

수 많은 세미나를 통해서, 정기강좌등을 통해서, 온라인을 통해서 알게된 투자자들과의 접속이 전화 혹은 메일을 통해 시작된다.

 

"강원도 화천군 간동면 오음리 ㅇㅇ번지가 있는데 보유해야 하나요? 아니면 팔아야 하나요?"

"좋은 땅인데, 바로 옆에 마을회관과 큰 도로가 접해있고 시원한 개울가가 있습니다. 버스정류장과도 멀지 않아요..매도의하려고 하는데 가능할까요?"  

"누군가가 그러는 데, 기업이 들어온다고 합니다. 개발호재가 많은 것 같은데 시세는 얼마나 할까요?"

 

필자가 한번도 가보지 않은 지역임에도 불구하고 마치 함께 답사한 것처럼 이야기보따리를 풀기 시작한다.

어떤 이야기일까 듣는 것을 좋아하는 필자도 여기서는 말문이 막힌다.

 

아파트 투자에 익숙한 우리네들은 자신이 보유하는 토지를 의뢰하면 척척 답변을 들을 수 있으리라 생각하는 모양이다.

전국 방방곡곡을 다녀보아도, 1년전의 마을과 땅과 오늘의 마을과 땅이 다른 법인데 해당 지번만으로 토지의 가치를 알 수 있을까?

결론은 알 수 없다.

이러한 답변을 듣고나면 필자를 믿고서 물어물어 찾아왔는데 실망스러운 표정으로 바라보기 마련이다.

 

메일을 통해 해당 지번만을 알려주고 시세 및 투자가치를 의뢰하신 독자분들도 어렵지 않게 많이 접하는 편이다.

정말 난감한 순간이다.

필자에게 각종 서류를 열람하고 현장에 다녀온후 답변해달라는 것과 일맥상통한다. 땅의 시세 및 투자가치를 알기 위해서는 해당 필지의 공적장부(토지이용계획확인원, 지적도, 토지대장등)를 분석하고 현장답사를 통해서 시세 및 거래가액을 알 수 있는 것임에도 막무가내로 항의(?)하는 경우도 왕왕 있다.

각종 공적장부를 열람하고, 해당 지자체 및 설계사무소등에 방문하여 관련된 법규를 분석하고 현장답사를 통해서만이 궁금증을 해소할 수 있다는 답변과 함께 토지의 특성을 알려주기 마련이다. 토지전문가로 활동하는 필자에게 선택아닌 의무사항으로 되어버렸다.

 

현잡답사에 앞서, 의뢰자는 매도 희망가액을 귀뜸해준다. 의뢰자는 시세를 알고 있음이 분명하다.

해당 토지의 시세를 알기 위한 방법은 무엇일까?  해당 지역의 중개업소에 의뢰하는 방법이 가장 보편적이다.

문제는 땅은 "일물일가의 법칙"이 성립되지 않는 부르는 게 값인 특성이 있다는 것이다.

'A'라는 중개업소가 3.3m²당 100만원이라 부르고, 'B'라는 중개업소가 80만원, 'C'라는 중개업소가 50만원이라고 부른다면 의뢰자는 100만원이라 믿고 있고 그 가격이 시세라고 알고 있는 것이 인지상정이다.

의뢰자 역시 필자에게 100만원이라고 알려주고 시세대로 거래해달라고 의뢰하는 것이다.

 

아니나 다를까?

현장답사를 통해 시세를 파악하면 B와 C같은 중개업소가 비일비재하다. 오히려, 그 이하로 부르는 사례도 있다.

그렇다면, 의뢰자가 알고 있는 시세는 매도 희망가액이지 거래 가능금액이 아닌 것이다.

결국, 거래 가능금액으로 낮추지 않는 한 거래를 할 수 없는 땅이다.

 

"제 땅 분석해주세요....". 

정확한 분석을 위해서는 지번만으로는 알 수 없다.

보유하고 있는 토지 혹은 매수하고자 하는 토지에 대한 정확한 분석이 필요하다면 전문가의 조언을 받아야 하는 것이다.

등기부등본이나 해당 지번이 아닌 각종 공적장부를 지참하여야 함은 물론이고, 보다 정확한 분석을 위해서는 현장답사를 의뢰하는 것이 안전한 토지거래를 위해서라도 바람직한 것이다.  

 

"따르릉...따르릉..."

"서류가 준비되었으니 정확한 분석을 의뢰합니다." 

 

오늘도, 정확한 분석을 위해 자연을 벗삼아 현장으로 간다.

 

Tip. 토지 공적장부

1. 토지이용계획확인원 :  토지의 용도와 행위제한을 알 수 있다.

    도시관리계획, 군사시설, 농지, 산림, 자연공원, 수도, 하천, 문화재, 전원개발, 토지거래, 개발사업, 기타로 구분되어 있다.

2. 토지(임야)대장 : 지적에 관한 사항을 알 수 있다.

    토지의 현황을 명확하기 하기 위하여 소재지, 지번, 지목, 지적 및 소유자의 주소, 성명을 등록하는 공부다.

3. 지적(임야)도 : 지적법에 의해 토지의 경계선 등의 사실 관계를 일반인들에게 공시하는 공적 서류다.

4. 개별공시지가확인서

5. 산지이용구분도 : 1필지에 여러용도지역이 있을 경우 용도지역별 경계를 확인할 수 있다.

6. 토지(건물)등기부등본 : 소유권에 관한 사항이 기록되어 있다.

   

 

자료원 : 투모컨설팅(www.toomo.co.kr), ☎ 540-2160

 

 

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[땅 테크 #39] 땅 투자는 영원한 블루오션이다(하) |부동산노트

2009-04-21 00:32

http://blog.drapt.com/wlsdndi/91240241525574 주소복사

출처 : 지식부동산 > 전문가 칼럼

원문 : http://www.drapt.com/knowNew/?page_name=column_view&menu_key=10&uid=33608



그렇다면, 숨가쁘게 진행되는 지난 1년간 무엇이 있었기에 토지 시장의 빅뱅을 기대하는 지 알아보기로 하자.


도시용지 비율을 3% 늘린다고 하였을 때, 어느 누구도 3%의 의미를 부여하지 못하였다. 다만, 땅에 관심을 두는 투자자라면 3%의 행방에 대해 의문부호를 가질 수 밖에 없다.


3%는 분당신도시를 5개를 건설한다는 것을 의미하는 것으로 과연 가능할까에서 시작하여 어떻게라는 의문을 가질 수밖에 없었다. 불투명하고 불안한 시장으로 자꾸 몰아가는 서브프라임 위기가 그대로 진행되고 있는데....  


결과론적으로는, 2008년 10월 30일 국토 이용 효율화방안을 통하여 공급 로드맵을 완성하였다.


글로벌화된 국제화 시장에 부족한 도시용지로 인해, 과도한 지대 부담을 수반하여 국내기업들은 해외로 이전하고 외국기업들의 국내진입은 어렵게 만들고 있다는 것이다. (산업용지 지대 - 한국 144.4 US$/㎡, 상해 50 US$/㎡, 마닐라 50 US$/㎡등)

또한, 수도권 집중 억제를 위해 도입된 수도권 규제는 기형적으로 작용하여 국가 경쟁력만 약화시키고 있고, 복잡한 용도지역.지구제는 일관성없는 행위제한만을 양산하여 토지 이용도 제고에 역행하고 있다는 것이다. 


국토이용계획 수립방식 개편, 용도지역제도의 통합.단순화, 토지개발.이용 규제의 합리화, 수도권 규제의 합리적 개선, 산업 도시용 토지 공급능력 확충이라는 과제를 안고 2009년 6월에 많은 부분의 변화를 예고하고 있다.


향후 5년간 2.232㎢이상의 개발가능토지(제주도 면적의 1.2배)를 공급하기로 하였는데, 그 대상이 주목할 만하다.


농업진흥지역은 일부 조정하여 650㎢, 1,000㎢에 해당하는 보전산지를 준보전산지로, 개발제한구역을 일부조정하여 128㎢의 면적만큼, 군사시설보호구역은 해제 및 완화 절차를 거쳐 454㎢의 면적을 공급하기로 한 것이다.

엄청난 개발 물량이 쏟아져 나오는 것이다. 이러한 공급 로드맵 이전의 2007년 도시용지 비율은 6.4%에 불과하였다.

3%의 도시 용지 비율, 결코 작은 것이 아니라는 것을 알 수 있다.  


이러한 공급 로드맵에 맞추어 2008년부터 새롭게 부각되는 개발호재와 실수요자 시장의 변화를 통해 토지 투자의 방향을 잡는 것이 중요하다. 먼저, 개발호재로는 새만금개발지구, 4대강 정비사업, 대심도 광역전철, 5 2 광역경제권이 있다. 새만금과 4대강 정비사업은 따로 논하기로 하겠다.


전 국토의 균형발전 차원에서 기업도시와 혁신도시가 진행되었다면, 수도권의 균형발전을 가져오는 대심도 광역급행철도를 주목할 필요가 있다.  킨텍스~대곡~연신내~신촌~용산~고속터미널~삼성~판교~기흥~동탄으로 이어지는 77.8km의 A코스, 의정부~창동~청량리~삼성~양재~과천~금정의 49.3km에 해당하는 B코스, 청량리~서울역~용산~여의도~신도림~부평~인천시청~송도로 이어지는 50.3km의 C코스를 발표하였다. 


    
                                                                                                    출처 : 조선일보

대심도 광역전철은 깊이 50m이하의 지하에 곡선이 아닌 직선으로 도심간을 연결하는 획기적 교통망으로 그동안의 공간적 거리의 개념을 시간적 거리 개념으로 탈바꿈시키는 계기가 될 것이다. 


더 이상 늘어나지 않는 인구 구조에서, 새로운 택지개발을 건설한다는 것은 자칫 불 꺼진 신도시만을 양산하는 꼴이 될 수 있음을 지방에서 쉽게 찾을 수 있듯이 이제는 더 이상, 거주만을 위한 공간 창조는 무의미하다.


다가오는 멀티 잡(Job)시대에 맞추어, 시간적인 효율성을 가져오는 도심간의 가교 역활을 하는 도로가 더욱 가치를 드러날 것이다. 도로로 인해, 인기 지역의 부침이 되는 날이 다가오고 있다는 것이다.


이러한 니즈(Needs)에 맞추어, 5 2 광역경제권 및 30대 선도 프로젝트를 예의주시할 필요가 있다.


수도권의 제2외곽순환도로, 원시~대곡 복선전철, 인천 지하철 2호선,  충청권의 오송~대전 신교통수단, 제2경부 고속도로, 제2서해안 고속도로, 서해안 복선전철, 호남권의 호남고속철도, 광주외곽순환도로, 강원권의 제2영동 고속도로, 원주~강릉 철도, 대경권 및 동남권의 외곽순환도로 등이 도심간의 유동인구를 늘리면서 도시의 성장을 기대할 수 있게 된 것이다. 


그럼, 실수요자 시장의 변화는 무엇일까?


꿈쩍도 안하는 토지의 대표적인 규제인 토지거래허가제와 양도소득세 중과세 제도의 빗장이 열렸다는 점이다.


2008.9.29에 세대원 거주기간을 1년에서 6개월로 축소되었고, 2009.1.30에 서울 크기의 17배 면적에 해당하는 10,224㎢의 토지거래허가구역을 해제하면서 토지 시장의 진입이 다소 수월해진것이다.


2008.12.17에 2주택자(50% -> 일반세율)와 다주택자(60% -> 45%)의 양도세율이 완화되면서 토지 중과세 완화에 대한 기대감이 있었다. 계속되는 경기 침체로 인해 2009.3.16에 다주택자 중과세 폐지와 함께 비사업용 토지 역시 중과세 대상에서 배제된 것이다. 물론, 국회 통과라는 것이 남아있지만 이제, 토지 거래를 막는 대표적인  장벽은 사라진 셈이다.


토지거래허가구역이라는 이유 하나만으로, 현지에 거주하는 농업인이 팔고 싶어도 팔지 못하는 하소연과 부득이하게 혹은 매도타이밍을 놓혀 66%의 양도세를 내고 나면 남는 것이 없다는 이유만으로 상속이나 증여까지 염두에 두는 부재지주의 한숨을 이제는 듣지 않아도 되는 것이다.


아울러, 2003년부터 시행중인 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 의해 '선계획 후이용'의 패러다임에 의해 묻지마 투자가 아닌 토지의 가치투자, 즉 리모델링 기법을 통하여 하나둘씩 성공하는 사례가 늘고 있다는 것을 주목할만하다. 

 


'땅 투자는 영원한 블루오션이다.'라는 주제를 가지고, 기나 긴 글을 쓴 것 같다. 토지 시장의 새로운 시장이 열리고 있다는 것을 역설적으로 강조하고 싶었기 때문이다. 


온나라부동산정보 통합포털의 개인별 토지보유 현황의 통계를 소개하면서 행복한 부자의 꿈과 함께 글을 맺는다.


전체인구의 27.9%만이 자기 땅을 갖고 있고, 전체인구의 약 1%인 50만명이 소유하고 있는 토지가 전체 개인소유 토지의 56.7%를 소유하고 있어 소수의 땅부자들에 의한 과점현상이 두드러지고 있다. 즉, 빈익빈 부익부 현상이 진행되고 있는 것이다.


새로운 투자자의 대열에 낄 것인가? 아니면 여전히, 그들만의 리그로 간주할 것인가?




투모컨설팅(www.toomo.co.kr) 대표 / '3040 대한민국 땅테크' 저자 강공석


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