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[땅Tech #1] 연접지 개발 규제를 어떻게 풀어갈까? |부동산노트

2008-02-21 00:59

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땅,땅,땅...
 
부자로 갈수 있는 길목에서, 부동산 투자에서 가장 선호하는 상품을 고른다면 토지라고 할 수 있다.
과거에는 묻어두고, 잊고 지내다..토지수용으로, 개발호재로 하루아침에 졸부(?)가 되는 부동산부자들을 심심치 않게 본다.
많은 부자들의 투자 노하우를 접하다보면 단순하다.
즉, 마음을 비워두고..꾸준히 관리하다보면 10년후, 20년후 대박이 되는 것이다.
그러나, 각종 법률과 규제가 쏟아지는 투자시대에서 이러한 방식이 토지 투자의 줄기로 자리잡을까?
 
토지투자도 과학적으로 접근하여야 성공할 수 있다. 이제, 그 과학적인 접근을 하나씩 풀어가기로 한다.
 
국토의 이용 및 계획에 관한 법률(이하 '국계법'이라고 한다)에서 시작한다.
 
제58조 개발행위허가의 기준
① 특별시장·광역시장·시장 또는 군수는 개발행위허가의 신청내용이 다음 각호의 기준에 적합한 경우에 한하여 개발행위허가를 하여야 한다.
1. 용도지역별 특성을 감안하여 대통령령이 정하는 개발행위의 규모(주1)에 적합할 것 
2. 도시관리계획의 내용에 배치되지 아니할 것 
3.
도시계획사업의 시행에 지장이 없을 것 
4. 주변지역의 토지이용실태 또는 토지이용계획, 건축물의 높이, 토지의 경사도, 수목의 상태, 물의 배수, 하천·호소·습지의 배수 등 주변환경 또는 경관과 조화를 이룰 것 
5. 당해 개발행위에 따른
기반시설의 설치 또는 그에 필요한 용지의 확보계획이 적정할 것 
 
②특별시장·광역시장·시장 또는 군수는 개발행위허가를 하고자 하는 때에는 당해 개발행위가 도시계획사업의 시행에 지장을 주는지의 여부에 관하여 당해 지역안에서 시행되는 도시계획사업의 시행자의 의견을 들어야 한다. 
 
③개발행위허가의 기준 등에 관하여 필요한 세부사항은 대통령령으로 정한다.
 
주1) 대통령령이 정하는 개발행위의 규모(국계법 시행령 제55조 제1항)
1. 도시지역
    가. 주거지역,상업지역,자연녹지지역,생산녹지지역 : 10,000㎡ 미만
    나. 공업지역 : 30,000㎡미만
    다. 보전녹지지역 : 5,000㎡ 미만 
2. 관리지역 : 30,000㎡미만 (범위내 도시계획조례로 따로 정할 수 있다.) 
3. 농림지역 : 30,000㎡미만 (범위내 도시계획조례로 따로 정할 수 있다.) 
4. 자연환경보전지역 : 5,000㎡ 미만 
 
주2) 연접개발 제한 규정(국계법 시행령 제55조 제4항)
녹지지역,관리지역,농림지역 또는 자연환경보전지역안에서 연접하여 개발하거나 수차에 걸쳐 부분적으로 개발하는 경우에는 이를 하나의 개발행위로 보아 그 면적을 산정한다.
다만, 도시계획시설사업의 부지인 경우, 초지조성, 농지조성, 영림 또는 토석채취를 위한 경우는 면적산정에 포함하지 아니한다.
 
< 예외규정 >
1. 개발행위허가의 대상인 토지가 개발행위가 완료되었거나 개발행위허가 등에 의하여 개발행위가 진행중이거나 예정된 다른 토지와 고속국도·일반국도 또는 너비 20미터 이상의 도로·하천·공원 등 지형지물에 의하여 분리될 것
 
2. 개발행위허가의 대상인 토지의 진입도로가 너비 8미터 이상이고 주간선도로 또는 '도로법' 제11조의 규정에 의한 도로(고속국도를 제외)에 직접 연결될 것
 
3. 개발행위허가의 대상인 토지가
자연취락지구,개발진흥지구 또는 위락지구안에 위치한 경우
 
4. 개발행위허가의 대상인 토지에 제1종근린생활시설 또는 주택('주택법' 제16조의 규정에 의한 사업계획승인을 받아야 하는 주택을 제외)
을 건축하고자 하는 경우
 
5. 계획관리지역(관리지역이 세분되지 아니한 경우에는 관리지역을 말한다)안에서 다음 각목의 공장중 부지가 1만㎡ 미만인 공장의 부지를 종전 부지면적의 50% 범위 안에서 확장하는 경우.
가. 2002년 12월 31일 이전에 준공된 공장
나. 건축물의 용도제한 등에 관한 경과조치로 종전의 '국토이용관리법', '도시계획법' 또는 '건축법'의 규정을 적용받는 공장
다. 2002년 12월 31일 이전에 종전의 '공업배치 및 공장설립에 관한법률'에 의하여 공장설립 승인을 얻거나 승인을 신청한 경우로서 2005년 1월 20일까지 '건축법'에 의한 착공신고를 한 공장
 
주3)  연접개발 제한 규정

1. 토지 AㆍB가 임야로서, AㆍB 사이 거리가 500m 이내일 때

    가. A의 면적이 3만㎡ 초과하면 B는 개발 불가

         단, A와 B 사이에 폭 20m 이상의 하천, 공원 등 지형지물이 있으면 개발 가능

    나. A의 면적이 3만㎡ 미만이면 B는 개발 가능

         B의 개발면적은 3만㎡에서 A의 개발면적을 감한 면적만큼 개발 가능

2. 토지 AㆍB가 임야로서, AㆍB 사이 거리가 500m 초과일 때는 연접개발 제한 규정이 적용되지 않음

3. 토지AㆍB의 지목이 서로 다를 경우는 거리에 상관 없이 허가 가능
 

개발행위가 허용되는 토지의 형질변경 면적을 엄격하게 제한하고 있는 이유는 자연환경이나 농지 및 산림을 보전하고 마구잡이 개발을 방지하며 국토를 보다 효율적으로 이용,개발,보전하기 위해 형질변경이 이루어지는 면적을 제한할 필요가 있다는 데 있다.
바로 이 취지를 모태로, 연접개발 제한규정으로 보다 구체적으로 표현한 것이다.
 

연접개발('쪼개짓기') 제한은 비도시 지역에서 개발행위 허가를 받은 곳의 면적이 일정 규모를 넘어서면 인접한 땅의 개발을 규제하는 것으로 2003년 10월 도입되었다.

이미 허가받은 임야 A의 면적이 관리지역 기준으로 3만㎡를 넘으면 A의 경계선 반경 500m 이내의 인접한 임야 B에서는 주택 신축 등의 개발행위를 제한하는 것이다.

임야 A와 임야 B의 시기를 달리라고, 토지주가 다르더라도 동일사업으로 간주해 허가면적을 제한하기 때문이다.

 

이러한 사실을 모르고, 장기투자로 묻어두는 투자자들의 피해와 원성이 대단하다.

양도세 중과를 피하기 위해, 시세를 조사해달라는 분당의 한 고객은 용인 양지에서 반토막만 시세를 보고 망연자실한 모습을 보고 안타까움으로 대신할수밖에 없었다.

2006년 상반기에 토지 매수를 의뢰해준 고객에게 조립식주택이라도 지으라고 종용하였지만, 비용을 아끼고자 차일피일 미루더니 덜커덕 인근 땅에서 인허가를 받은 상태이기 때문에 발만 동동거리는 사실도 있었다.

 

물류창고 2~3곳만 들어와도 인근의 5만평이상은 죽은 땅이 되어버리는 연접제한.

 

연접제한에 따른 피해를 막기위한 뽀족한 방법은 없을까?

 

토지를 매입하기 전에 해당 지자체를 통해 연접제한 여부를 확인하는 수밖에 없다.

문제는, 허가 절차를 밟고 있는 사항에 대해서는 사실 확인이 어렵고 허가받은 땅만 확인 가능하다는 것이다.

이러한 이유로, 현지에 사정이 밝은 이장이나 똠방등 전문가의 도움을 받을 필요가 있다.

 

경험으로 볼때, 도로사정이 양호하고 보기 좋은 모양의 땅이 인근에 있는 지역은 이미 인허가가 완료되거나 진행중인 경우가 많다는 것을 알수 있었다.

땅 투자의 고수들이 미리 선점하여 물류부지나 공장용지로 개발한다면 시세의 몇곱절이 가능하기 때문이다.

 

그렇다면, 땅 투자는 어렵다는 것이 아닌가?

주변 임야가 개발됐더라도 매입해둔 임야의 면적이 3000평이 넘는다면 지구단위계획 수립 절차를 밟아 개발이 가능하다.

연접제한이 개발행위허가만을 규제하는 때문에 대지조성사업이나 지구단위계획일 경우에는 규제 대상에서 제외한다.

아울러, 연접개발은 선개발하는 임야에 우선권이 있기 때문에, 남보다 한발 앞서 허가를 받아 조립식주택이라도 지어야 한다.
 
장기투자의 대명사로 알려진 땅 투자, 이제는 과학적으로 접근해야 보다 많은 수익을 가져다 줄것이다.
 
 
 

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