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[땅 투자 #18] 성공투자의 포인트는 입지다. |부동산노트

2008-06-02 09:25

http://blog.drapt.com/wlsdndi/91212366303608 주소복사

 
 
2008년 1월 1일을 기준으로, 전국 2,955만 필지(전국적으로 약 3,800만 필지중 79.5%)에 대한 개별공시지가를 5월 31일 결정.고시하였다.
개별공시지가는 재산세, 종합부동산세등의 과세표준 및 개발부담금등 각종 부담금의 부과기준이기에 땅 투자자로서는 예의주시할 필요가 있다.
 
5년째 전국 최고 땅값을 기록한 곳은 서울 충무로1가 24-2 파스쿠찌 커피전문점이다.
㎡당 6400만원(3.3㎡당 2억1120만원)으로 전국 최저지가를 기록한 경북 영덕군 지품면에 소재하는 임야가 ㎡당 74원이므로 약 86만배임을 알 수 있다.
 

이미지를 클릭하면 원본을 보실 수 있습니다.


또한, 서울 성동구의 공장용지(㎡당 7,580,000원)는 전북 장수군 공장용지(㎡당 1,790원)의 4,230배나 비싸고, 중구 태평로에 있는 잡종지가 ㎡당 15,300,000원으로 경북 울진군에 있는 잡종지가 ㎡당 133원보다 115,000배이상 비싸다.
 
같은 지목, 같은 지역에도 불구하고 이렇게 차이가 나는 이유는 무엇일까?
 
인구의 증가에 따르는 입지의 우월성때문이다. 이와 같은 이유로, 땅 투자의 포인트는 입지 분석에 달려있다는 것을 알수 있다.
비싼 지역의 특징을 살펴보면, 유동인구가 많고, 배후 주거지가 풍부하다는 점이다.
인적이 거의 드문 지역의 땅과 일일 유동인구가 30만이 넘는 지역의 땅 값 비교는 무의미하다고 할 수 있다.
아울러, 배후 주거지에 거주하는 주민들의 동선과 함께 교통과 인프라시설이 발전되어 있는 곳이 활용도가 높기 때문에 발전성 측면에서 우월성을 가지고 있다.
 
국토해양부에서 발표한 개별지가 주요 상승지역을 보면, 인천 서구지역을 중심으로 동구, 남구, 옹진군, 남동구, 중구등으로 6개지역이 전년대비 15%이상 상승한 것으로 10위권이내에 포진한 것으로 나타났다.
2007년을 주도한 인천지역이 집과 땅 값의 새로운 진원지였음을 알수있다.
 
국토해양부는 다음과 같이 주요 지역의 지가상승요인을 밝혔다.
 
1위. 인천서구(전년대비 31.74% 상승)
검단신도시, 가정 뉴타운, 검단산업단지, 한들 택지개발사업지구, 청라지구 용도지역 변경 및 검단지역과 기존 시가지의 일부 개발사업의 계획 발표 및 진행등의 지가상승요인이 있었고, 청라지구가 두드러진 상승으로 보였다.
 
2위. 서울 용산구(전년대비 21.81% 상승)
미군기지이전에 따른 민족공원 조성계획, 한강르네상스계획, 국제업무지구 조성계획등 대규모 개발계획에 따라 전반적인 지가상승이 있었고, 용산역 후면 코레일 부지의 국제업무지구 개발계획 가시화로 인하여 서부 이촌동의 지가가 대폭 상승하였다.
 
4위. 경기 시흥시(전년대비 18.08% 상승)
군자지구 개발사업, 은행뉴타운, 전철신설계획, 도로 확장공사 계획, 타용도 전용(공장 등) 및 뉴타운 지구 지정등의 개별적인 요인에 의해 지가상승되었고, 능곡택지의 완공과 장현택지와 목감택지의 보상으로 추가 상승이 예상된다.
 
7위. 충남 홍성군(전년대비 17/03% 상승)
홍성군 홍북면과  예산군 삽교읍 일대가 충남도청 이전에 따라 이전예정지인 홍북면을 비롯하여 금마면과 홍성읍 외곽지역을 중심으로 지가가 상승하였다.
 
이와 달리, 지가가 하락하는 지역의 공통점은 인구의 노령화가 진행되면서 경제활동 인구가 감소하는 지역들과 신규 개발사업이 오랜기간 동안 없는 지역으로 인구 유입요소가 없다는 점이다.
 
지역적 요인의 "입지"의 중요성을 체크하는 것만으로도 투자의 묘미를 맛 볼수가 있다.
아무리 땅 투자가 어렵다고 하더라도, 해당지역의 개발 수요가 꾸준하여 미래에 사람이 몰릴만한 지역을 찾아내는 것만으로도 결코 실패하지 않는 땅 투자법이라 할 수 있다.
 
첫째도 입지요, 둘째도 입지..입지의 중요성은 아무리 강조해도 지나침이 없다는 것을 명심하자. 
 
 
투모컨설팅(www.toomo.co.kr)  대표 / DAUM 카페 '부귀모' 시샵  
'1% 명품부자들에게 배우는 부동산 투자의 비밀'(중앙경제평론사) 저자   강 공 석
 
 

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[땅 투자 #17] 전원주택, 현실적으로 접근하자 |부동산노트

2008-05-16 08:48

http://blog.drapt.com/wlsdndi/91210895315931 주소복사

 
누구나 한번쯤 흙속에서 사는것, 자연을 꿈꾼다.
그러나, 전원에 산다는 것은 아파트등 주택을 매수하는 것과는 많은 차이가 있다. 
땅 답사부터 시작하여 착공, 건설, 입주까지 산넘어 산이라는 표현이 맞을 정도로 꼼꼼하게 살펴야 넉넉한 전원생활이 될 수 있다. 자연과 조화를 이루지 못한 전원주택은 전원생활도, 투자도 아닌 실패자의 산물로 남기 마련이다. 

여유있는 전원생활을 꿈꾼다면, 이것만은 확인해야 하지 않을까?
 

■ 구두계약은 믿지마라.  
 
지적도상 도로와 현황도로의 차이로 인한 "토지사용승낙서"를 받아야 하는 경우가 있다.
안특약씨는 전원주택 부지를 매입하기 위해, 측량설계사무소의 전용가능성 확인과 지자체의 개발행위 허가를 득하였다.
아울러 도로를 사용하기 위해 현황도로 소유자가 매도자의 지인이라는 이유로 도로사용승낙서를 받아준다는 조건으로 계약을 하게 되었다.
아무런 문제가 없다고 판단하고 행복한 전원생활을 꿈꾸면서, 이웃한 토지 소유자에게 인사를 하기위해 찾아가면서 일이 꼬이기 시작한 것이다.
주택을 짓기 위해 길을 사용하고, 원상복구 내지 도로포장까지 약속하였지만 토지 소유자의 싸늘한 답변만이 기다렸다.
부랴부랴 매도자, 중개업자등과 함께 설득을 하였지만 오히려, 건축기간만 사용하고 '토지사용승낙서'는 써 주지 않는다는 조건으로 2천만원을 요구 및 제안한다.
결국, 매도자가 미안한 마음으로 계약은 없던것으로 해결이 되었지만, 시간과 부대비용등으로 손해가 이만저만 아니다.
모든 책임을 매도자와 중개업자에게 책임을 전가하고 싶었지만, 계약서상에 도로확보에 대한 특약사항을 명시하지 않고 구두상으로 확인한 내용이라 전적으로 책임을 묻기도 어렵다.
토지매입시 계약서에 ‘진입도로에 대해 문제가 발생할 시에는 매도자가 모든 사항을 책임진다’라는 특이사항을 첨부하기만 하면 되는 꼼꼼한 계약서 작성을 하지 않은 탓이다. 
토지 매입시, 진입도로 확보 문제는 기본적인 사항으로 반드시 특약사항에 명시되어야 하는 내용이다.

■ 용적율과 건폐율 

단지가 조성되고, 도로 포장과 하수관 처리가 되어있고 계약전 토지대장, 토지이용계획확인서등을 확인하여 아무런 문제가 없음을 확인하여 500㎡땅을 계약하게 된 안꼼꼼씨. 

무엇이 문제일까?
도시지역 밖 관리지역에서의 건폐율은 40% 미만, 용적률은 80% 미만이므로 부지가 500㎡이라면 최대 바닥면적 200㎡(60평)까지 지을 수 있다.  그러나, 지자체별로 일정면적 미만일때는 건폐율을 제한하고 있다.  

그런 이유로, 500㎡의 땅의 관리지역이라 하여도 20%의 건폐율을 적용하여 바닥면적 100㎡(30평)으로 지을 수 밖에 없는 경우가 발생하게 된다.
전원주택은 150~200㎡은 되어야 여유있는 공간으로 쾌적한 생활을 할 수 있는데, 100㎡로는 집을 짓기는 어렵다.
안꼼꼼씨는 토지이용계획확인원에 따른 제반사항을 검토하지 않았고, 전문가의 도움을 간과하였기 때문에 실패를 한것이다.
 
 
■  경치에 반하지 마라.
 
현장 답사를 하면서 경치에 반하여 자신만의 허황된 공상에 빠지면서, 뜬구름격의 막연한 생각을 갖게 되어 다른 사람들의 이야기에 쉽게  넘어가고 혜안도 없어지기 마련이다. 
그림 같은 절경, 물 좋고 경치 좋은 곳은 자연 재해와 습한 기운, 벌레들로 후회하기 마련이다.
경사도가 높으면 배보다 배꼽이 더 큰 토목공사비, 전신주 및 전화설치비 또한 만만치 않다. 거의 기천만원 수준이다. 
경치가 좋은 곳은 대부분 "물"과 관련된 곳이 많아 오폐수 처리라는 강력한 문제가 발생한다. 
따라서, 토지이용계획확인원에 따르는 법률적인 제반사항을 확인하여 전원주택지로 이상이 없음을 확인하는 것이 중요하지 경치는 중요하지 않다.
동서고금을 통하여, 경치가 좋은 곳은 종교단체와 관련있는 것을 보면 전원주택지로는 부적합하다고 볼 수 있다.

 
■  전원생활은 꿈이 아닌 현실이다.
 
최근에는 방범차원에서, 안정성 차원에서,  끼리끼리 문화를 그리며 단지형 전원주택을 선호하고 있다.
 
하지만, 전원주택 단지를 선택함에 있어서는 주의할 점이 있다.
1. 인허가절차 및 허가사항. 준공이 떨어지지 않는 부지도 있다.
2. 조망권 및 일조권 확보 여부 및 하수관, 오수관 매설여부.
3. 단지내 도로의 소유권 여부. 간혹, 개인소유로 되어있는 도로가 있다.
4. 병원, 학교, 은행등 인프라시설과의 거리
 
먼저, 집을 짓고 입주한 전원주택들의 기득권을 보호하기 위해, 주변에 있는 이웃과 마찰이 생기지 않도록 조심하면서 전원주택을 지어야 하는 것이 현실이다.  
아울러, 공동 커뮤니티 생활로 나만의 편의로 불참석한다는 것은 있을 수 없는 일이고 공동생활에 어긋나는 행동은 하지 못한다. 자유분방한 도시생활에 익숙한 사람들에게는 다소 불편한 점이 있을 수 있다는 것을 알아야 한다.
이러한 생활에 익숙해지고 난후, 전원생활의 여유로움을 찾을 수 있다.
그들만의 문화에 적응하지 못한 투자자들의 하소연을 종종 듣는 것을 보면, 꼼꼼하게 비교검토후 전원생활을 하여야 할 듯하다.
 

투모컨설팅(www.toomo.co.kr )  대표 / DAUM 카페 '부귀모' 시샵  
'1% 명품부자들에게 배우는 부동산 투자의 비밀'(중앙경제평론사) 저자   강 공 석
 
 

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[땅 투자 #16] 리모델링? 땅에도 있다. |부동산노트

2008-05-09 07:29

http://blog.drapt.com/wlsdndi/91210285744332 주소복사

 
우리가 알고 있는 땅에 투자하여 수익을 올리는 가장 쉬운 방법은  오를때까지 기다리는 것이다.
그러나, 2003년 1월 "국토의 계획 및 이용에 관한 법률"이 시행되고 8.31정책으로 묻어두기 투자는 설자리를 잃어가고 있다.
 
자신의 땅이 삼각형, 자루형, 세장비가 적은 모양상의 흠결을 가지고 있거나 지상권, 분묘기지권등의 적법한 권리관계를 주장하기 어렵거나, 건축허가를 받지 못하는 맹지등을 안고 있다면 보완하여 가치를 상승시켜야 한다.
모양상의 흠결이 있다면, 모양을 예쁘게 만들면 되고 권리관계 행사에 문제가 있다면 풀어가면 되고, 맹지는 도로를 확보하는 등 적극적으로 가공, 즉 리모델링을 통하여 투자가치를 상승시킬 수 있다는 점에서, 주식이나 주택과는 다른 정직한 투자상품이라고 말할 수 있다.
정직한 상품이라 함은 투자자가 관심을 갖는만큼, 살아있는 유기체처럼 가치로 탄생된다는 의미다.
 
넓은 땅은 매도하기 어렵고, 넓은 땅일수록 3.3㎡당 단가가 낮아 넓은 땅을 저렴하게 매수하여 분할 기법을 통하여 3.3㎡당 단가를 높이는 방식으로 성공을 경험한 투자자는 늘, 분할 기법을 염두에 두고 넓은 땅을 찾는다.
문제는 시골의 넓은 땅을 확인되지 않는 개발도면을 가지고 일반투자자에게 파는 '기획부동산'으로 인해 다소 억울한 투자자들이 있기 때문에 '분할 기법'을 구사하는 투자자들을 곱지 않은 시선으로 본다는 것이다.
 
오늘은, 새롭게 가치를 부여하는 리모델링 기법중의 하나인 "분할"에 대해 알아보기로 한다. 
 
■ 건축법 시행령 제80조(건축물이 있는 대지의 분할제한)
주거지역은 60㎡, 상업, 공업지역은 150㎡, 녹지지역은 200㎡, 기타 지역은 60㎡이하로 대지 분할을 제한한다.
물론, 이 범위내에서 지자체의 조례로 별도로 정할 수 있다.
 
■ 개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법 시행령 제16조(토지의 분할)
분할된 후 각 필지의 면적이 200㎡ 이상(지목이 대인 토지를 주택 또는 근린생활시설의 건축을 위하여 분할하는 경우에는 330㎡ 이상) 분할할 수 있다.
다만, 다음의 경우에는 그 미만으로도 분할할 수 있다. 
1. 공익사업의 시행을 위한 경우
2. 인접토지와의 합병을 위한 경우
3. 사도, 농로, 임도 기타 건축물 부지의 진입로를 설치하기 위한 경우
4. 토지의 형질변경을 위한 경우. 다만, 분할 후 형질변경을 하지 아니하는 다른 필지의 면적이 60제곱미터 미만인 경우에는 그러하지 아니하다.
 
■ 농지법 제22조 (농지 소유의 세분화 방지)
농업생산기반정비사업이 시행된 농지는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 외에는 분할할 수 없다.
1. 도시지역의 주거지역·상업지역·공업지역 또는 도시계획시설부지에 포함되어 있는 농지를 분할하는 경우
2. 농지전용허가를 받거나 농지전용신고를 하고 전용한 농지를 분할하는 경우
3. 분할 후의 각 필지의 면적이 2,000㎡를 넘도록 분할하는 경우
4. 농지의 개량, 농지의 교환·분합 등 대통령령으로 정하는 사유로 분할하는 경우
 
■ 농지법 시행령 제23조 (농지를 분할할 수 있는 사유)
1. 농지를 개량하는 경우
2. 인접 농지와 분합(分合)하는 경우
3. 농지의 효율적인 이용을 저해하는 인접 토지와의 불합리한 경계를 시정하는 경우
4. 농업생산기반정비사업을 시행하는 경우
5. 농지의 교환·분합을 시행하는 경우
6. 농지이용증진사업을 시행하는 경우
 
■ 지적법 시행령 제14조 (분할신청)
1. 소유권이전, 매매 등을 위하여 필요한 경우(매매분할)
2. 토지이용상 불합리한 지상경계를 시정하기 위한 경우
  
 
그렇다면, 왜 기획부동산을 포함하여 많은 투자자들이 분할을 시도하는 것일까? 
 
광활한 농지와 산지의 경우, 적당한 면적으로 분할하면 수요가 늘어나 매도하기가 쉽고 3.3㎡당 단가도 높일 수 있다.
단순한 토지 분할 리모델링으로 2~3배의 시세차익이 보장되는 사례가 많다.
지역에 따라 다르겠지만, 가장 많이 분할하는 면적은 1,000㎡크기의 주말농장으로 분할하는 '매매분할'과 지구단위계획면적 기준에 벗어나기 위해 10,000㎡미만, 그리고 실수요자들이 가장 많이 찾는 3,000~5,000㎡이다.
이처럼, 땅의 일부를 팔기 위해 분할을 시도하는 것이다.
물론, 공동으로 소유하는 땅을 지분대로 분할하는 경우나, 공공의 목적을 위해 불가피하게 분할하는 경우도 있다.
 
그러나, 분할의 매력을 최대한 발휘하여 수익을 극대화하는 투자자는 따로 있다.
바로, 한 필지의 땅에 용도지역이 중복된 경우, 보다 유리한 용도지역으로 편입시키도록 분할하는 기법을 사용하는 것이다.
 
"1필지의 토지가 2 이상의 용도지역, 용도지구 또는 용도구역에 걸치는 경우 그 토지중 용도지역, 용도지구 또는 용도구역에 있는 부분의 규모가 330㎡ 이하인 토지부분에 대하여는 그 1필지의 토지중 가장 넓은 면적이 속하는 용도지역, 용도지구 또는 용도구역에 관한 규정을 적용한다."는 규정을 이용한다는 것이다.
 
예를 들면, 2,000㎡의 관리지역과 600㎡의 농림지역으로 이루어진 2,600㎡땅이 있다면 관리지역과 농림지역을 적용하여 시세가 각각 형성되지만 관리지역과 농림지역을 두개로 분할하면 1,000㎡의 관리지역과 300㎡의 농림지역으로 분할하여 1,300㎡, 2필지가 된다면 이 땅은 모두 관리지역이 되어 가치는 변경된 만큼 상승하는 것이다.
 
땅 투기를 방지하는 차원에서 무분별한 토지 분할은 쉽지 않아, 도시지역에서는 분할이 어렵고, 비도시지역에서는 시장.군수의 허가를 받아야 진행할 수 있는 토지 분할은 쉽지 않는 비법이다.
그러나, 건축법이 허용하는 범위내 농지 및 산지 전용허가를 받을 수 있다면 농지 및 산지 분할은 투자자로서는 관심을 가져볼만한 리모델링이라 할 수 있다.
 
리모델링!!!  재건축에만 있는 것이 아니다.
묻어두기 투자가 아닌, 화장법을 통하여 가치를 상승할 수 있는 개발 가능성있는 땅으로 만드는 리모델링은 토지 투자의 매력이다. 상상의 날개를 그려가면서 땅을 바라본다면 즐거운 탐방이 되지 않을까 생각해본다.
 
 
투모컨설팅(www.toomo.co.kr)  대표 / DAUM 카페 '부귀모' 시샵  
'1% 명품부자들에게 배우는 부동산 투자의 비밀'(중앙경제평론사) 저자   강 공 석
 
 
 

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