부동산노트(49)

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가치투자자? 장기투자와 리스크 관리에 달려있다. |부동산노트

2008-06-18 08:53

http://blog.drapt.com/wlsdndi/91213746825752 주소복사

 
 
투자의 성패를 좌우하는 요인들이 복합적으로 연결되어 있어, 투자의 어려움을 하소연하는 투자자들이 늘고 있다.
투자의 본질이 "잃지 않는 것"이라고 하여 장기투자와 리스크관리를 하여야 한다고 한다.
 
장기투자와 리스크 관리의 대표적인 법칙인 "72법칙"과 "-50/100의 법칙"을 소개하면서 부동산과의 상관관계는 어떠한지 알아보기로 한다.
 
■ 72법칙
 
복리 이자를 적용하여 원금을 두 배로 불리는 데 걸리는 년수를 계산하는 공식으로 복리의 마술을 보여주면서 장기투자의 매력을 느끼게끔 해준다.
 
복리에 관한 이야기로 알려진 유명한 실례가 있다.
" 1626년 당시 인디언들에게 지급한 맨해튼 섬의 대가는 겨우 24달러 상당의 장신구와 구슬이었다. 이를 두고 사람들은 현재 맨해튼 섬의 가치를 떠올리며 당시 헐값에 땅을 판 인디언들의 어리석음을 비웃었다. 하지만 미국의 유명한 펀드매니저 피터 린치는 당시 인디언들이 땅값으로 받은 물건을 현금으로 바꿔 연리 8%의 채권에 복리로 투자했을 경우 3백60여년이 흐른 1989년에는 그 가치는 무려 32조 달러에 이른다고 밝혔다. "

복리계산은 계산기로 구하기는 어렵지만, 72법칙을 이용하여 손쉽게 구할 수 있다.
연간 12%의 수익률로 운용하게 된다면 72를 12으로 나눈 값, 즉 6년이면 투자금액을 두 배로 늘릴 수 있다.
3년후, 5년후에 현재의 돈을 두 배로 만들고 싶다면 매년 몇 %의 투자수익률을 올려야 하는지를 알고자 할 경우에 72를 각각의 예정 년수로 나누면 된다.
예를 들면, 1000만원을 연 4%의 복리가 적용되는 상품에 가입했을 경우, 2000만원으로 되는 데 얼마나 걸릴까.
간단하게 72÷4=18년이다. 연 8%의 수익률을 예상한다면, 72÷8 = 9년으로 단축된다. 
5천만원을 6년후 1억원으로 만들고 싶다면 72÷ □ = 6년으로 년 수익률이 12%가 되어야 가능하다는 것이다.
 
 
-50 / 100의 법칙
 
리스크 관리가 얼마나 중요한지를 알려주는 법칙이다.
즉, 잃지 않는 것이 버는것이고 하락시 수익률과 상승시 수익률이 같다고 착각을 하는 오류로부터 출발한다.
 
투자자본의 절반을 잃는다면, 원점으로 돌아오기 위해서는 두배로 불려야 한다는 "-50/100의 법칙"은 무엇일까?
 
예를 들면, -50%의 수익률을 회복하기 위해서 50%의 수익률을 내면 된다고 착각하는데, 실제로 -50%의 수익률을 복구하기 위해서는 100%의 수익률이 필요하다.
1억원의 가치가 5천만원으로 하락한후, 50%의 상승은 7천5백만원이 되기 때문에 50%의 상승이 더 필요하다는 점에서 결국 100% 상승이 있어야 원금이 회복되는 것이다.

오늘의 10%상승은 내일의 10%상승과는 다르다는 것을 알려주면서 리스크관리의 중요성을 알려주고 있다. 
즉, 1천만에서 10%상승은 1천1백만원이지만, 내일의 10%는 1천1백만원의 10%로 1천 2백10만원이다.
하락하는 시장에서는 손실을 최소화하기 위해 매도에 집중하여야 하고, 상승하는 시장에서는 성급히 매도하지 말아야 한다는 것을 알수 있다.
하지만, 손실공포본능에 의한 가슴앓이로 손절매하는 경향이 있고 약간의 수익이 있다면 더욱 수익을 확보하려는 본능때문에 투자는 타이밍의 예술이라고 할 수 있을 만큼 매도 및 매수 적기를 잡기란 어려운 것이다. 
 
 
■ 부동산의 가치투자
 
최근 가치투자 개념이 "워렌 버핏"의 성공담으로 알려지면서 장기투자와 리스크관리의 중요성을 부각시켰다.
주식 투자에서 통할 것 같은 가치투자를 부동산에 도입하면서, 부동산도 가치투자로서 성공할 수 있다는 것이다.
 
그러나, 가치투자의 슬로건이 장기투자라고 한다면 부동산은 오히려 리스크가 있지 않을까?
주택이나 토지를 장기간 보유하여 보상등으로 많은 부를 안겨다 주기도 하지만 10년이상의 장기간동안 애물단지로 취급받는 부동산도 많다는 것을 주변에서 쉽게 볼 수 있다.
오히려, 비과세 기간을 활용한다든지 호재 중심으로 갈아타기한 전략이 더 많은 수익을 주기도 한다.
 
그렇다면, 부동산은 가치투자가 적합하지 않는 것일까?
가치투자를 재해석하는 것이 중요하다.
부동산이 보유하고 있는 내재가치를 평가해 매입한 후 미래가치가 시장가격에 반영될때까지 기다리는 것이라 할 수 있다.
즉, 과거의 1기신도시에서 보듯이 인프라 구축이 완성되고 성장형 도시로 되기까지 10년이상 걸리면서 미래가치가 제대로 반영되는 2000년대에 들어서 많은 가치투자자를 탄생시켰다.
도시 확장에 따른 개발 잠재력이 강한 토지(개발제한구역, 군사시설보호구역 등)를 매입하여 막대한 보상을 통해 새로운 가치투자자도 탄생시켰다.
 
부동산의 가치투자는 장기투자만을 수반하는 것이 아니라, "-50/100의 법칙"의 리스크관리도 수반되는 장기투자를 의미한다고 볼 수 있다.
따라서, 지역적인 개발호재와 함께 중장기적인 계획으로 인구 유입요소가 있는 지역에 투자하는 것이 포인트라 할 수 있다.
 
과학적인 분석과 이를 뒷받침하는 개별호재를 중심으로 가치투자를 수반하는 장기투자와 갈아타기의 리스크 관리를 통해 새로운 가치투자자로 거듭나어야 할 것이다.
 
 
투모컨설팅(www.toomo.co.kr)  대표 / DAUM 카페 '부귀모' 시샵  
'1% 명품부자들에게 배우는 부동산 투자의 비밀'(중앙경제평론사) 저자   강 공 석 
 
 

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[땅 투자 #20] 토지사용 승낙서의 양면성 |부동산노트

2008-06-13 00:37

http://blog.drapt.com/wlsdndi/91213285060519 주소복사

 
 
토.지.사.용.승.낙.서
 
토지사용승낙서는 토지의 소유권자가 다른 사람에게 토지 사용의 권원을 증명하는 서면으로서, 법률적으로 유상일 경우 임대차 무상일 경우 사용대차의 성격을 갖게된다.
실무적으로, 신축등의 용도로 토지를 매입하는 매수자가 잔금을 치르고 등기 이전을 하기 전에 건축허가나 토지거래 허가를 받기 위한 필수 서류다.
 
토지사용 승낙을 받으면, 토지거래 자체와는 별개로 법률상 임대차관계 혹은 사용대차관계가 성립하기 때문에 계약당시 무효 및 취소사유등이 아니라면 본계약이 해제되더라도 법률적인 효과가 유지되는 경우가 많다. 
토지주가 토지사용승낙을 해주면, 매수인은 관할관청에 개발행위허가 및 건축허가를 받을 수가 있다.
또한, 매수인이 중도금과 잔금을 치르지 않더라도 이미 허가가 나 있다면 허가를 취소할 수 없게 된다. 그렇다고, 매수인이 토지를 사용한다고 하여 중단시킬 수도 없다. 
 
그렇다면, 토지사용승낙을 철회할 수는 없는 것인가?
계약위반을 이유로 절차상 토지사용승낙이 무효임을 주장할 수는 있지만 상대방이 그 무효인 사용승낙서를 가지고 사용승낙서가 무효라는 사실을 모르는 제3자와의 계약하는 행위를 막을 수는 없다.
실무적으로, 내용증명으로 토지사용승낙을 철회한후 일간지에 광고하는 등의 공시절차로 원인무효의 정당한 절차를 밟을 수는 있지만 악의의 상대방이 제3자에게 권리를 넘겼다면 꽤나 복잡한 문제에 시달리게 된다.
 
선의의 매도인과 중개를 위해 동분서주한 중개업자를 울린 현대판 봉이 김선달이 있다.
 
1. 현대판 봉이 김선달로 자기 자본 없이, 사업을 도모하는 사람들이 많은데 제일 먼저 찾는 것이 땅이다.
과거, 아니 지금 이 시간에도 계약금만 어찌어찌하여 마련하고 계약금 혹은 가계약금만 치르고 토지사용승낙서를 인간적인 측면에서 구걸아닌 구걸로 받는 사람들이 있다.
토지사용승낙서를 받는 순간 뒤돌아서면서 쾌재를 부르며 공장허가를 받고, 공신력이 떨어지는 감정평가사를 통해 감정평가금액을 높여 매매대금에 가까운 대출금을 받고 토지대를 지불한다.
그리고, 준공을 빙자로 건축을 하면서 또 한사람의 피해자(건축업자)를  만든다.
자기 돈 없이 준비하면서 외줄타기로 인해 준공과 함께 가능성이 희박한 매도절차를 밟고 청산하면 다행이고, 건축업자의 유치권과 대출금액의 압박으로 경매로 넘어가는 것이 부지기수다.
 
2. 일반적인 거래에서 계약금, 중도금, 잔금순으로 매매대금을 치르는 것이 수순인데, 선량한 사업자를 빙자하여 계약금은 10%를 치르고 중도금과 잔금은 공장허가가 나면 대출받아서 하겠다는 현대판 봉이 김선달.
이런 경우 거래를 성사시킨다 하더라도, 설령 공장허가가 나더라도 그 땅을 담보로 하여 대출받을 수 있는 금액은  잔금 치르기는 부족한 것이 일반적임이 많은 경험을 통해 알 수 있다.
 
3. 중도금을 받고, 토지사용승낙서를 해 준다고 하여도 가슴 졸이는 경우도 많다.
외양적으로는 성실성이 있고, 막강한 자금줄이 있는 것처럼 행동하여도 점차 자금능력등에 한계를 보여 무리수를 두면서 매도인과 함께 피해자를 양산하기도 한다. 
사업을 추진하면서, 현금 흐름이라든지 공정률을 체크하지만 예기치 않은 사항들로 암초되는 경우가 많다.
많은 경험이 있는 전문가들조차 가슴 졸이며 사업을 추진하는 것을 보면 사람의 속을 참으로 알기는 어려운 일이다.
또한, 공장을 짓고 운영하는 데는 토지대에 견줄만한 비용이 소요된다는 것을 모르는 사업자들이 많아 사회적 문제를 초래한기도 한다. 업종마다 다른 건축비가 산정되지만 막대한 공사비와 설비비, 그리고 초기운영비등 많은 자금이 들어가게 된다.
 
필자에게 매매를 의뢰한 물건의 경우, 시세 150억이지만 대출과 리스비용이 130억이상이 나와 사실 확인을 위해 동분서주하는 필자를 실소하게 만들었다. 결국, 그 물건은 경매처리되어 많은 피해자만 양산되고 말았다.
이렇게, 부지매입부터 공장을 운영하기까지 최소 1년에서 3년동안 많은 자금이 소요되는 데 부지매입부터 자금력이 의문시된다면 한번 생각해볼일이다.
 
그렇다면 안전장치는?
 
1. 특약으로 책임을 명시한다(조건부 사용허가)
"매수인의 잔금 미납으로 인한 계약 해제시는 토지사용허가는 잔금일의 익일에 자동 무효된다"라는 특약을 두어 계약당사자간의  책임을 명시하는 것이 좋다. 매수인의 인감을 첨부하여 공증을 받아두는 것이 더욱 안전하겠다.
 
2. 토지사용승낙서를 써 주더라도 중도금 이후에 작성하고, 당해 토지를 담보로 잔금을 받는 경우라면 대출절차에 개입하여 잔금을 은행에서 직접 매도인 혹은 중개업자가 수령하도록 한다.
자기 땅에 근저당만 설정되면서, 돈을 받지 못하는 사례도 종종 있다.
 
3. 현대판 봉이 김선달의 재무구조를 확인한다.
무일푼으로 시행하려는 자들이 많은 사람을 울리고 있다. 잘못된 시작으로 인해 개발만 늦추고 마음 고생만 심하기 때문에 시행사의 시행능력과 지명도를 확인하는 것이 좋다. 매도자 입장에서는 검증 방법이 부족하기 때문에 전문가의 조언이 필요하다. 아울러, 계약을 체결했다 하더라도 토지 사용 승낙서를 함부로 내주지 말아야 사기를 예방할 수 있다. 
 
 
도로를 내거나, 건축허가 및 토지거래허가를 위해 필수적인 서류인 토지사용승낙서로 인한 사고는 빈번히 일어나고 있다.
선의의 시행자들도 색안경을 끼고 보는 지주들로부터 사업하기 힘들다고 하소연하기도 한다.
일부 몰지각한 무분별한 사업 시행자들로 인해 지주와 시행자간의 합리적인 일처리를 어렵게 만들고 있다.
급매물을 빨리 팔아주겠다며 매매가의 일부를 계약금으로 치르고 토지 사용 승낙서를 받아 간 뒤 다른 사람에게 매도하고 잠적하는 수법을 사용하는 악덕 중개업자들도 있어 거래문화를 혼탁하게 하고 있다. 
 
토지사용승낙서의 양면성.
토지주의 입장에서는 함부로 써 줄일은 아니고, 개발자의 입장에서는 초기 자금의 최소화가 성공의 관건이기에 많은 의견 조율이 있게 된다.
상호간의 신뢰가 있다면 무슨 문제가 있느냐만 당사자간에 모두 만족하는 "윈-윈"개념의 계약문화가 성립되었으면 하는 마음에서 특약사항 조항의 삽입은 일반화되어야 할 것이다.
그리고, 토지시용승낙서를 악용하여 선의의 피해자를 만들지 않기를 간절히 바란다. 
 
 
투모컨설팅(www.toomo.co.kr)  대표 / DAUM 카페 '부귀모' 시샵  
'1% 명품부자들에게 배우는 부동산 투자의 비밀'(중앙경제평론사) 저자   강 공 석
 
 

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[땅 투자 #19] 토지 투자의 베이스는 바로 이것이다. |부동산노트

2008-06-05 00:30

http://blog.drapt.com/wlsdndi/91212593420578 주소복사

 
 
부동산 투자의 방향을 설정하는 데 있어서, 가장 강력한 드라이브는 국가정책이다.

토지거래허가제도의 실효성을 제고함으로써 투기적 수요자의 시장진입을 차단하는 취득단계, 보유과세 합리화를 통해 투기적 토지수요를 억제하는 보유단계, 기반시설부담금 도입 및 개발부담금 재부과 등 부담금제도의 정비로 개발이익 환수하고 개발로 인한 토지보상자금이 토지로 재유입되지 않도록 토지보상 흐름체계 개선하는 개발단계, 실거래가 등기 등 토지거래 투명화를 기반으로 지가상승으로 인한 자본이득을 적절히 환수할 수 있는 장치를 마련하는 양도단계등으로 토지 투자를 흔들어 놓은 것이 2005년 8.31대책이다.
 
토지 투자의 가이드 역활을 하고, 성공과 실패를 가늠하는 8.31대책을 모르고 토지 투자에 나서는 투자자들이 의외로 많다는 것을 상담을 통해 알 수있어, 토지에 관련된 주요 핵심 내용을 점검해 볼 필요가 있다.
 

■ 취득 단계 

1. 종전에는 전 세대원이 6개월이상 해당 지역에 거주하면 농지.임야에 대해 토지거래 허가를 받을 수 있었으나 전 세대원이 1년이상 해당지역에 거주하여야 토지거래 허가를 받을 수 있는 것으로 허가요건을 강화하였다.
9월중에, 귀농자 등의 농지 취득과 농지 소유자의 매도를 쉽게 하기 위하여 6개월로 조정될 예정이다. 

2. 허가받은 토지를 농지는 6개월, 임야는 1년동안 의무적으로 이용하여야 하였으나, 의무 이용기간을 강화하여 농지는 2년, 임야는 3년, 개발사업용 토지는 4년, 기타 토지는 6개월에서 5년으로 대폭 늘어났다. 

3. 종전에는 취득 후 토지이용에 필요한 소요자금계획만 제출하면 되었지만, 허가신청시 토지취득에 필요한 자금조달내역도 제출하여야 한다.(국세청 등에 통보하여 탈세, 명의신탁 등 조사에 활용) 

4. 허가 요건이나 의무 이용기간 위반시에 대한 사후관리를 철저히 하여 종전에는 과태료 500만원을 납부하였지만, 현재는 이행강제금을 취득가액의 10%를 매년 납부하여야 한다.  또한, ‘신고 포상제(토파라치제)'를 도입하여 거래를 위축시키고 있다.
부정한 방법으로 허가 취득시는 2년이하의 징역 토지가격의 30%이하의 벌금을 부과하도록 하였다. 

5. 취.등록세 실거래가 신고제로 인해 시장 투명화와 가격 안정화를 가져왔지만, 투자자 입장에서는 실현수익율을 고려하여야 하고 단기적 접근이 어려워졌다.  


6. 기획부동산의 피해가 지분분할에 있기에, 도시지역의 지분분할 제한에서 비도시지역까지 개발행위를 받아야 하는 것으로 강화하였다. 한마디로 "쪼개 파는 행위"를 근절시킨 것이다.
 
 

■ 보유 단계 

비사업용 토지에 대한 종합부동산세의 과세를 강화하였다. 
종전에는 인별 합산하여 공시지가 6억원이 초과될때 부과하였으나 세대별 공시지가가 3억원 초과시 종합부동산세를 납부하여야 한다.
아울러, 과표적용률의 변화로 인해 기준시가의 변동이 없어도 납부세액은 증가하게 되어있다.
즉, 종합부동산세는 2006년 기준시가의 70% 적용을 시작으로 매년 10% 증가하다 2009년부터 100%를 적용하고 있다.
재산세는 2008년 55%를 시작으로 매년 5%씩 증가하다 2017년이면 100%를 적용할 예정이다. 

 
■ 개발 단계

1. 폐지된 개발부담금의 부활로 건물 준공시 토지 개발이익의 25%범위안에서 납부하여야 한다.

여기서, 토지개발이익은 사업종료시 지가 - 사업착수시 지가 - 개발비용- 정상지가 상승분이다. 

2. 기반시설부담금의 도입 목적이 기반시설을 갖춘 토지공급 확대 및 투기 및 난개발 억제를 통해 토지시장 안정화에 있다는 점에서 건축허가시 개발로 인한 기반시설 설치비용을 개발행위자에게 부담시키고 있다. 

3. 토지수용시 채권,현물 보상 활성화로 1억원 초과분은 전액 채권을 지급하고, 현물보상제도를 도입한다.
부재지주에 대해서는 보상액 중 일정금액을 초과하는 부분을 전액 채권으로 지급한다. 
 

■ 양도 단계 

1. 토기투기지역에서만 시행되던 실거래가 과세를 전면적으로 실거래가를 적용하고 있다. 

2. 비사업용 토지의 양도세 중과세(60%)와 장기보유특별공제 적용 배제하고 있다. 

3. 법인부동산의 경우 종전 법인세만 25% 부과하던 것을 개인과 비슷한 수준으로 특별부가세를 도입하여 법인세 25%, 특별부가세 30%를 부과하여 탈세를 방지하고 있다. 
 

이상과 같이, 토지 투자에 대해 취득단계(토지거래허가 등)부터 시작하여 양도단계(부재지주 등)까지 무거운 세금으로 인해 거래 위축을 가져온 것이 8.31대책이다.  실수요자에게는 유리하게 재편되고 일반 투자자들에게는 압박 요소로 작용하고 있다는 것을 알 수 있다. 

땅으로 부를 일군 많은 투자자들은 안다. 투자의 로또는 땅에서 나온다는 것을..체득을 통해 알고 있다.
그러나, 땅 투자의 패러다임은 변하고 있다. 아니 변하였다.
국토의 계획 및 이용에 관한 법률의 제정 취지를 다시한번 생각해 볼 필요가 있다.
즉, 후세에 물려줄 소중한 국토를 무분별하게 개발하는 것이 아니라 계획에 맞추어 이용하여야 한다는 것에 있음을 우리 투자자들은 알아야 한다.
과거의 묻지마 투자에서 과학적으로 접근하여야 한다는 것. 이렇게 땅 투자의 패러다임은 변하였다. 

 

투모컨설팅(www.toomo.co.kr)  대표 / DAUM 카페 '부귀모' 시샵  
'1% 명품부자들에게 배우는 부동산 투자의 비밀'(중앙경제평론사) 저자   강 공 석
 
 
 

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