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[땅 투자 #23] 이런 산지는 피해야 한다. |부동산노트

2008-07-01 08:42

http://blog.drapt.com/wlsdndi/91214869372100 주소복사

출처 : 지식부동산 > 전문가 칼럼

원문 : http://www.drapt.com/knowNew/?page_name=column_view&menu_key=10&uid=32266

 
농지.산지 규제완화에 대한 기대감과 토지 이용도를 제고하겠다는 정부의 지침을 알고서 발빠르게 움직이는 투자자들이 늘고 있다.
MB정부의 농지 및 산지의 관리정책의 주요 포인트를 살펴보면 농업보호구역의 일부 해제, 대체 농지조성 의무 폐지, 한계농지의 거래 및 소유를 완화하여 개발 용지의 확대, 비영농 농업법인의 농지 소유 허용, 비농업인의 상속.이농 농지 소유를 무제한 허용하기로 하였고 농업인의 출자를 장려하여 농가소득을 높여가자는 데 있다. 
 
이러한 가이드라인을 참조하여, 임야에 대한 관심이 부쩍 늘어가고 있지만 유의하여야 할 산지가 있다는 것을 알아야 할 것이다.
 
1. 인.허가가 어려워 개발이 불가능한 공익용 보전산지.
산지관리법상의 산지는 준보전산지와 보전산지로 구분한다. 보전산지는 공익용 산지와 임업용 산지로 분류한다.
공익용 산지는 백두대간등 산줄기나 산림자원 보전과 수자원 및 자연환경 생태 보전등 공익을 목적으로 보존성이 강하여 공공목적이외에는 엄격하게 개발을 금지하고 있다.
임업용 산지는 공익목적뿐만 아니라 산림보존의 합리적인 범위내 일반인의 개발과 이용이 부분적으로 허용되기 때문에 투자처로 접근이 가능하다.
결국, 토지이용계획확인원에 '공익용산지'로 표기되는 산지는 무조건적으로 제외하는 것이 좋다.
 
2. 분묘기지권이 인정되는 묘지가 있는 산지.
산지 매입시에 현장 답사를 하다 보면 십중팔구 눈에 띄는 것이 묘지다. 사실, 묘지가 없는 산지는 투자처로 매력이 떨어진다.
역으로 생각하면, 풍수지리학상으로 양지바르고 눈에 띄기 쉽게 조상을 모시고 싶어하는 것은 인지상정이다.
때문에, 명당에 가깝고 용도가 다양한 산지는 묘지가 반드시 있다고 보아도 과언이 아니다.
하지만, 분묘기지권으로 인해 건축등 재산권 행사에 문제가 있을 우려가 있기때문에 투자자들은 기피하기 마련이다.
투자자를 대동하여 산지를 방문시 묘지 몇기를 접하면 손사래를 흔들며 발길을 돌리는 것이 열에 아홉은 된다.
이렇게, 분묘기지권이란 타인의 토지에 분묘를 소유하기 위해 관습법상 인정되는 지상권이다. 존속기간은 분묘가 관리되고 있는 동안 존속하고, 분묘기지권이 성립되면 후손들이 분묘를 관리하는 한 강제로 이장할 수 없고, 매수자가 토지 이용에 제한을 받는다.  
 
그러나, 매도하기 위해 내놓은 사람의 조상 묘가 있는 산은 묘지 이장 조건을 계약서에 명시하고 계약하면 아무런 문제가 없다.
문제는 산에 임자 없는 묘지다. 이때는, 특약사항에 매도인이 책임지고 묘지 이장 조건을 명시하고 계약을 체결하여야 한다.
또한, 매도인 측에서 이장의 협상 범위까지 해결해 주는 방안도 문제가 없어야 한다.
연고가 있는 분묘는 분묘기지권이 성립된 경우 강제로 개장할 방법이 없다. 
무연고 분묘는 그 사유를 기재한 신청서에 그 분묘의 사진을 첨부하여 분묘 소재지를 관할하는 구청장.시장.군수를 거쳐 서울특별시장, 광역시장 또는 도지사에게 제출, 허가를 받아야 한다. 이 때 공고는 2종이상의 일간지에 각각 2회이상 개장 사유를 공고해야 한다. 공고기간은 최초의 공고일로부터 2개월로, 그 기간이 지나야 적법하게 개장할 수 있다.
 
역발상으로의 분묘기지권, 묘지가 많다는 것은 그만큼 명당 자리라는 것을 알고서 접근한다면 의외로 큰 수익을 낼 수 있다.
다만, 많은 시간과 협상 능력이 좌우된다는 점 때문에 쉽게 접근하기는 어렵다.
 
3. 산지전용제한지역의 산지.
산림청의 산지전용제한지역으로 지정되어 있다면 원칙적으로 개발행위가 금지되기 때문에 무조건 제외한다.
 
4. 인.허가가 어려운 악산.
준보전산지라도 전원주택을 지을 때 경사도 15도이상(지역에 따라 다름)이면 허가를 내주지 않는다.
또한, 암반등이 많고 공사시 재해가 우려되는 산지나 돌산은 피해야 한다. 막대한 토목공사비와 개발비용이 소요되기 때문이다.
건축설계사무소의 조언을 빌리자면, 돌이나 자갈이 많이 섞인 땅이나 암반이 나올 우려가 있는 곳은 공사비가 많이 들어가고 개발이 쉽지 않다고 하고,  반대로 자갈은 없으나 너무 검붉은 땅은 차질고 단단해서 공사가 힘들다고 한다.
토질은 건축물의 침식 원인이 될 수 있기 때문에 전문가의 도움을 받는 것이 필수다.
 
5. 빼어난 자연환경을 자랑하는 울창한 숲.
숲이 울창하고 보존가치가 높은 산지는 피하는 것이 좋다. 산지 전용이 가능한 지역이라도 산림의 모습인 임상이 좋거나 입목축적(나무의 밀도와 크기)이 임야가 소재한 시.군의 평균치보다 50%넘게 울창한 지역은 보전성이 강하기 때문에 허가를 받기가 어렵다.
나무가 울창하거나 과일나무등이 심어진 산지는 해당 수목도 매매 대상인지 파악하여야 하여야 후일 분쟁을 피할 수 있다.
입목등기라 해서 산지 소유자와 수목의 소유자가 다른 경우도 있기 때문에 현장답사시 반드시 확인하여야 한다.
 
6. 진입 도로 개설 가능성이 없는 산지. 
진입도로가 없어서 건축허가가 어려운 맹지는 진입로의 문제에 대한 해결방안을 강구한 후 매입하여야 한다.
맹지라면, 지방도나 국도등 기존도로까지 도로를 낼 수 있는 지 여부를 파악하고, 필요시 추가매입을 하여야 한다.
진입도로를 살 수 있는 여건이 안된다면 진입도로의 토지주에게 토지사용승낙을 받으면 가능하다.
 
7. 연접 개발 제한으로 인해 개발이 금지된 산지.
임야 500미터이내의 다른 산지에서 30,000㎡이상의 개발허가가 이미 있는 경우는 연접개발로 허가를 내주지 않는다.
현재, 입법 예고중인 연접개발 완화는 500미터를 250미터로 시행될 예정이다.
 
 
농지.산지 규제완화에 대한 기대감으로 자연을 벗삼아 상대적으로 저렴한 임야에 현장 답사하면서 상기와 같은 점에 유의한다면 최소한 나만의 장기투자는 되지 않을 것이다.
다른 부동산 상품과는 달리 많은 내공이 필요하고, 개별성이 강하여 투자자들이 접근하기는 어려울 수 있다.
하지만, 부동산으로 큰 부를 이룬 사람은 '땅'에서 나온다는 것을 부인하지 않는다면 꾸준한 관심과 함께 과학적으로 접근하여야 할 것이다.
 
 
책 썸네일 투모컨설팅(www.toomo.co.kr) 대표 / '3040 대한민국 땅테크' 저자  강공석
 
 

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[땅 투자 #22] 토지 투자의 펀더멘탈을 쌓기 위해서는 |부동산노트

2008-06-26 08:39

http://blog.drapt.com/wlsdndi/91214437187735 주소복사

 
 
Case1.
아파트나 상가등에 투자, 성공하여 부자가 되었다고 하는 사람들도 땅, 농지에 투자하고자 할 때에는 막막하다.
투자의 단맛을 본 투자자들도 땅 투자의 어려움을 호소하는데,  종자돈을 가지고 땅 투어에 나선 땅초보는 땅 보는 안목이 없음을 알고 조용히 물러난다.
땅초보와 같이, 우리 주변에는 자금이 있어도 투자에 나서지 못하는 투자자를이 너무나 많다. 

Case2.
땅을 사서 몇배의 수익을 낸 이웃을 보거나, 부자들을 보면서 묻지마 투자의 형식으로 투자하는 쌩초보.
부동산 대박 신화에 현혹되어 전화로 아니면 일부 부동산의 이야기만 듣고는 1년에 2~3배, 2년이면 5배는 보장한다는 이야기에 넘어가는 사례가 너무나 많다. 

Case3.
원자재로서의 땅은 목적에 따라 활용도가 달라질 수 있고 가치가 있다는 것을 믿고 땅의 안목을 키워가는 왕대박.
전문가들이 주최하는 땅 투어나 세미나를 통해 오늘보다 나은 보물캐기를 위해 정보취합에 열을 올리는 왕대박이 많다.
 

부동산 투자의 로또는 '땅'에 있다는 것을 부인하기는 어려울 것이다. 
그러나, 토지는 아파트나 상가와는 달리 부동산 투자나 중개를 오래한 사람들도 현장을 보고서도 투자 여부를 판단하기가 어려운 것이 현실이다.
땅은 원자재로서의 가치가 있을 뿐아니라 보이지 않는 무형의 활용가치까지 판단하여야 하기때문에 평가를 내리기 어렵다.
때문에, 토지 투자는 나홀로 또는 중개업자의 소개로 단순하게 투자한다는 것은 쌈짓돈을 깊은 구덩이에 숨기는 것과 같다. 

이러한 땅 투자의 어려움으로 인해, 땅 로또의 희소성으로 인해 파이(이익)는 일부에게 돌아가는 것 같다.

그렇다면, 영원한 땅초보나 쌩초보로서 왕대박을 바라보기만 하여야 하는 것인가?
투자자로서, 성공할 수 있는 방법은 투자자 스스로 내공을 쌓아 준전문가 수준에서 땅을 보고, 분석하여 접근하는 방법이 있고 또 하나는 사람을 만나 노하우를 공유하거나 전수받는 방법이 있다. 

먼저 내공을 쌓기 위해, 농지의 취득방법과 성공투자자의 지침을 이해하는 것이 중요하다. 

일반적인 농지(토지) 취득방법

첫번째, 토지거래허가나 농지취득자격증명이 필요없이 소유권 이전등기할 수 있는 지역의 땅을 매수하는 것이다.
두번째, 경매나 공매에 의한 취득으로 농지취득자격증명을 발급 받아 소유권 이전등기하는 것이다.
세번째, 증여에 의한 취득으로 무상증여시 농지취득자격증명을 받아 등기하면 되고, 유상에 의한 부담부증여의 경우는 농지취득자격증명과 토지거래허가구역내는 토지거래허가를 받아야 한다.
마지막으로, 일반적인 매매에 의한 취득으로  농지취득자격증명과 토지거래허가구역내는 토지거래허가를 받아야 한다.

■ 토지 투자의 펀더멘탈

01. 정보 수집에 최선을 다한다. 세미나, 동호회등 활발한 커뮤니티로 정보의 옥석을 가려야 한다.
02. 도시 접근성이 좋은 곳이 개발 및 호재의 영향권에 든다. 개략적으로 반경 20~30킬로미터이내의 땅이 좋다.
03. 최소한 2차선의 지방도로에 접하거나, 접할 수 있어야 한다.
04. 연접제한등의 개발행위 제한이 없어야 한다.
05. 환금성을 고려하여 소액으로 분산 투자할 수 있어야 하고, 분할이 가능하여야 한다.
06. 전매제한등으로 인하여 여유자금에 의한 투자로 중.장기적으로 접근하여야 한다.
07. 큰 평수가 상대적으로 저렴하기에, 자금이 부족하다면 공동투자를 염두에 둔다. 
08. 공부확인(토지이용계획확인원, 토지대장, 지적도 등)은 직접 확인하여야 한다.
09. 지적도와 현장이 일치하는지 확인하여야 한다. 현장 확인은 필수다.
10. 믿을만한 전문가의 도움을 받는 것이 리스크를 줄일 수 있다.   


앞서, 토지투자의 성공자가 되기 위해서는 스스로 내공을 쌓거나, 사람을 만나 노하우를 공유하는 방법이 있다고 하였지만 땅초보나 쌩초보를 벗어나고 왕대박이 되기 위해서는 내공을 쌓아가는 것과 함께 파트너로서 노하우를 전수받는 것이 효과적이라 볼 수 있다. 

부동산 투자의 로또는 땅에서 나온다는 것을 많은 사람들은 알면서도, 접근방식을 몰라 우왕좌왕하면서 컨설팅을 의뢰하는 것을 보면 아직은 일부의 전유물인 듯하다.
이런 때일수록, 기초체력이 튼튼하여야 전.후반의 축구경기를 할 수 있고, 마라톤을 뛸 수 있다는 점에서 토지 투자의 내공을 쌓아가면서 노하우를 전수받는 방법을 찾아가는 것이 성공투자자로 거듭날 것이라 확신한다.
 

책 썸네일 투모컨설팅(www.toomo.co.kr) 대표 / '3040 대한민국 땅테크' 저자  강공석
 
 
 
 
 
 

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[땅 투자 #21] 토림(土林)을 주목하자. |부동산노트

2008-06-20 08:42

http://blog.drapt.com/wlsdndi/91213918972916 주소복사

 
토.지.임.야.

줄여서 토림은 과거에 전(田)이나 답(畓)등 토지로 이용하다가 장기간 농사를 짓지 않아 임야화된 토지를 소유자의 신청 또는 관청의 직권에 의해 임야로 지목변경한 토지를 말한다.
관리 소홀로 인한 것도 있으나, 임야는 농지에 비해 공시지가가 낮은 것을 이용하여 절세차원에서 이루어진 것도 있다. 
토림은 지적도 지번 뒤에 '임' 또는 한문으로 '林'이라고 표시된다. 

투자자들을 동행하면서 혼동하는 것들중의 하나가 바로 토림이다.
지적도를 보면서 지목이 "임야"인 것을 보면서 갸우뚱거리는 것을 쉽지 않게 본다. 아마도, 투자 공부를 공부하면서 강의나 책속에서 언급되지 않는 용어가 나오기 때문인데 십중팔구 지목이 임야인데 왜 지적도에 나오는지에 대해 묻는다.

토림을 이해하기 위해, 지적도와 임야도를 조금 더 알아야 할 것이다.  

통상 토지(전,답,대지 등)는 소축척도(1200분의 1 또는 500분의 1)을 사용하고, 임야는 대축척도(3,000분의 1 또는 6,000분 1)를 사용하는데, 실무적으로 대축척도를 쓴 것을 임야도라 하고, 소축척도를 쓴 도면을 지적도라 한다.
지적도에 나오는 토지는 번지앞에 "산"표시가 되지 않고 15번지로 표기되지만 임야도는 산 15번지등으로 표시되는 것으로 쉽게 구분한다. 

토림은 글자속에서 의미하듯, 임야임에도 불구하고 임야도가 아닌 지적도에 나오는 임야를 말한다.
지번 표기도 "15-3임" 또는 "15-3林"으로 되어 있다.
지적법상의 28개 지목에도 없고 별도의 법률용어도 아닌 토림은 땅 투자자들에 흔히 사용되는 실무상 용어에 불과하다.
임야이지만, 전.답등의 농지에 준한 대접(?)을 받기 때문에 지가 또한 전.답에 준하여 시세가 형성되기도 한다. 

과거 전(田)과 답(畓)이였기 때문에 토림은 대부분 낮은 구릉지대에 위치하면서 주위가 농경지로 되어 있기 때문에 좋은 땅인 경우가 많다. 아울러, 전답은 농지관리의 대상이 되나 토림은 농지관리의 대상도 아니고, 집단적인 조림과 육림에는 부적합한 소규모의 땅일 경우가 많으므로 산지관리법상 임야의 대우를 받지 못하고 있다.
이러한 토지는 토지이용계획확인원을 확인하면 관리지역 또는 자연녹지지역에 속할 가능성이 많다.  

토림을 주목하는 이유는 개발행위를 위한 절차가 일반 임야와 같다는 것이다.
전(田)과 답(畓)으로 활용할 수 있는 땅인데, 지목상 임야이기에 농지취득자격증명을 받지 않아도 되고, 농지보다 공시지가가 상대적으로 낮은 임야에 준하여 개발하기 때문에 농지전용부담금(최대 ㎡당 5만원)보다 대체산림자원조성비(최대 ㎡당 4,066원)를 납부하고, 등기비용이  적어 개발자는 항상 관심을 두고 있다.

개발시에 필요한 서류로는 사업계획서(산지전용의 목적, 사업기간, 산지전용을 하고자 하는 산지의 이용계획, 토사처리계획 및 피해방지계획 등이 포함),  산지의 소유권 또는 사용ㆍ수익권을 증명할 수 있는 서류, 산지전용예정지가 표시된 임야도(지적도) 사본 및 축척 25,000분의 1 이상의 지형도, 측량업자가 측량한 축척 6,000분의 1 내지 1,200분의 1의 산지전용예정지실측도, 영림기술자가 조사ㆍ작성한 입목 축적조사서, 복구대상산지의 종단도 및 횡단도와 복구방법이 포함된 복구계획서(복구하여야 할 산지가 있는 경우에 한한다)가 있다는 점에서 구비서류로서 농지개발보다는 준비할 것이 많다. 
 
우리가 지적도나 임야도를 보는 이유는 크게 세가지로 볼 수 있다.

첫째,  대상토지의 위치 확인.
둘째,  주변토지와의 현황(경계와 모양)을 확인.
셋째,  대상토지에 이르는 도로상태와 도로 접근성 여부 및 주요도로와의 연계성 확인. 

토림은 대개 500평~2,000평 미만의 평탄한 지반의 소규모 임야가 많아 통상의 임야도(1/3000 또는 1/6000)로서는 임야속에 위치한 작은 임야(토림)의 경우는 정확한 위치와 경계, 도로를 확인할 수 없다.
그런 이유로, 소유자의 신청 또는 지자체의 직권으로 측량후 지적도를 새롭게 만드는 것이다. 

관리지역에 있는 토림의 경우, 계획관리지역으로 편입되거나 편입될 가능성이 많아 토지투자자로서는 토림의 경우, 개발가능성을 타진하고 적극 투자하여야 할 1순위임에 틀림없다.

토지 투자의 시작은 주택시장의 용어가 아닌 토지시장의 용어들에 익숙해질때 비롯되는 것이다.
경매의 시작은 많은 법률용어에 익숙해지고, 내집마련의 시작은 청약등에 관심을 갖는 것처럼 말이다.
 

투모컨설팅(www.toomo.co.kr)  대표 / DAUM 카페 '부귀모' 시샵  
'1% 명품부자들에게 배우는 부동산 투자의 비밀'(중앙경제평론사) 저자   강 공 석 
 
 
 

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