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[땅 투자 #26] 농지은행으로 임대위탁하면서 시세차익을 노려라 |부동산노트

2008-08-27 08:58

http://blog.drapt.com/wlsdndi/91219795103680 주소복사

출처 : 지식부동산 > 전문가 칼럼

원문 : http://www.drapt.com/knowNew/?page_name=column_view&menu_key=10&uid=32492

 

토지 시장을 바라보면서, 토지 거래를 위축시키는 요인을 고르자면 토지거래허가제와 부재지주에 대한 양도소득세 중과때문이라 할 수 있다.

 

급벽한 지가상승을 막기 위해 투기적 수요를 막는 토지거래허가제는 쉽게 이해하면서 발을 동동거리는 투자자는 현지에서 자경을 할 수 없는 부재지주다. 이들은 지자체 단속이 무서워 마지못해 임대위탁을 맡기는 것이 현실이다. 또는 급전이 필요하여 울며 겨자먹기로 인근시세의 70%선에서 거래되고 있다는 것을 종종 보게된다.

예를 들면, 1억원의 시세차익이 있어도 주민세 포함 양도소득세는 6,600만원, 중개수수료 포함하고 거래세, 보유세등을 감안하면 실제 실현 수익은 2,000만원 내외라 할 수 있는데 3천만원 저렴하게 매도하여 7천만원의 양도차익이 있어도 실현수익은 1,500만원이상이 되어 별반 차이가 없으면서 거래를 빠르게 성사시킬 수 있다는 점에서 소위 '던지는 매물'로 둔갑한다.

이런 이유로 인해 자경농지와 부재농지의 시세 차이가 있을 수밖에 없어 투자자들에게는 바로 옆땅의 시세와 다르게 형성되는 땅을 보면서 고개를 갸웃거릴 수밖에 없다.

 

이와 같은 배경의 근거로, 경자 유전의 원칙을 실현하기 위해 취득한 농지를 농업 경영 등 취득 목적대로 이용하지 않을 경우, 이를 처분하도록 함으로써 투기적 수요를 방지하고 있기 때문이다.

매년 9월 1일부터 11월 30일까지 조사를 실시하여 농지소유자가 다음 내용(농지법 제10조)에 해당되면 그 사유가 발생한 날로부터 1년이내에 해당 농지를 처분해야 한다.

 

농지법 제10조. 농업경영에 이용하지 아니하는 농지 등의 처분

1. 소유 농지를 자연재해·농지개량·질병 등 정당한 사유 없이 자기의 농업경영에 이용하지 아니하거나 이용하지 아니한 경우

2. 농지를 소유하고 있는 농업회사법인의 대표자가 농업인이 아니거나, 업무재량권을 갖는 1/2이상이 농업인이 아니게 된후 3개월이 지난 경우

3. 주말·체험영농(농업인이 아닌 개인이 주말 등을 이용하여 취미생활이나 여가활동으로 농작물을 경작하거나 다년생식물을 재배하는 것을 말한다)을 하려고 농지를 취득한후 정당한 사유없이 이용하지 않는 경우

4. 농지전용허가를 받거나 농지전용신고를 하고 농지를 취득한 자가 취득한 날부터 2년 이내에 그 목적사업에 착수하지 아니한 경우

5. 농지 소유 상한을 초과해 농지를 소유한 것이 판명된 경우

6. 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 농지취득자격증명을 발급받아 농지를 소유한 것이 판명된 경우

7. 자연재해·농지개량·질병 등 정당한 사유 없이 농업경영계획서 내용을 이행하지 아니한 경우

 

 

관련 지자체는 1년의 처분의무기간 내에 처분대상 농지를 처분하지 않는 농지의 소유자에 대해 6개월 이내에 해당 농지를 처분할 것을 명할 수 있다. 그리고, 농지 처분명령을 받고 정당한 사유없이 처분기간 내에 농지를 처분하지 않는 농지소유자에게는 이행강제금을 부과한다.

이행강제금은 공시지가의 20%에 해당하는 금액이며, 이행강제금의 부과는 최초의 처분명령이 있는 날을 기준으로 해 처분명령이 이행될때까지 매년 1회 반복 부과한다. 물론, 농지소유자가 처분명령을 받으면 한국농촌공사에 해당 농지의 매수를 청구할 수 있다. 이때는 공시지가를 기준으로 매수하고, 실거래가격이 공시지가보다 낮을 경우에는 실거래가격을 기준으로 매수한다.

 

처분통지(명령)를 받은 농지소유자는 농지전용허가(협의.신고)를 받을 수 없으며, 처분의무 회피 수단으로 처분이 이용되는 것을 막기 위해 제3자(세대를 달리하는 자식 포함)에게만 해당 농지의 처분(매매 및 증여)이 가능하다.

결론적으로, 그동안 직접 자경을 하지 않는 부재지주의 농지는 비사업용 토지에 해당되어 매도시 양도차익의 60%에 해당되는 양도세중과세 대상이었으며 농지은행에 임대위탁시에도 ´비사업용´으로 분류되어 양도세 60% 납부로 인해 농지거래에 어려움이 있어, '던지는 매물'이 나오는 것이였다.

 

여기까지, 일반 투자자들은 아는 듯하지만 다음의 위탁영농에 대해서는 아직 모르는 투자자들이 많다.

 

지난 2월 22일 세법 개정으로 한국농촌공사에서 운용하는 농지은행에 8년 이상 위탁해 농지은행이 임대(유상)하거나 사용대차(무상)한 경우에는 재촌.자경하지 않아도 비사업용 토지에서 제외해 양도할 때 9~36%의 일반 누진세율을 적용하며 장기보유특별공제도 받을 수 있어 실제 경작을 하지 않는 도시민도 합법적으로 농지를 소유할 수 있도록 길을 열어두었다.

종전에는 지자체의 농지이용실태조사에서 적발되지 않을 목적으로 농지은행에 임대위탁 했으나 이제는 농지소유도 안전하게 할 수 있을 뿐만 아니라 절세효과까지 볼 수 있어 두마리 토끼를 다 잡을 수 있게 된 셈이다.

 

절차를 간략하게 정리하면, 한국농촌공사에 임대를 위탁하면 농촌공사가 현지 조사와 공고를 거쳐 실제 경작할 임차인을 선정한다.

농촌공사는 농사를 지을 임차인과 임대차계약을 체결하고 연간 임대료의 8~12% 상당을 위탁수수료로 공제하고 농지 소유자에게 지급하므로 농지 소유자는 고정적인 임대 수입을 기대할 수 있다.

다만 모든 농지를 위탁할 수 있는 건 아니다. 취득(증여 등 포함)후 최소 1년간 90일 이상은 직접 농사를 지은 후에 농지은행에 위탁할 수 있고, 도시지역 및 계획관리지역 내 농지, 농지전용 허가를 받은 농지, 소규모 농지(농업진흥지역 1000㎡ 미만, 진흥지역 밖 1500㎡ 미만), 영농하지 않아 처분 대상으로 결정한 농지 등은 위탁할 수 없다.

 

물론, 농지는 언제든지 매각할 수 있다. 매각할 경우에는 남은 임대기간의 임대료 총액에 20%를 배상금으로 지불해야 하지만, 이는 땅값 상승분에 비하면 아주 적은 금액이다.

예를 들어, 5년간 임대 수탁후 1년에 168만원을 임대료로 받았는데, 2년후에 매각할 경우 3년에 대한 배상금은 67만 2천원(168만원*3년*20% = 100만 8천원)이다. 2년간 받은 임대료가 336만원이니 100만 8천원을 제외해도 235만 2천원의 임대수익이 발생한다. 배상금이 적다는 사실을 알수 있다. 시세차익에 비하면 조족지혈이라 하겠다.

즉 1년간 임대료를 받았다면 나머지 4년에 대한 배상금보다 큰 금액이다.

 

또한, 2007년 8월 농지 1,000㎡를 1억원에 취득하여 1년후인 2008년 8월 농지은행에 위탁하고 8년뒤인 2016년 9월 농지를 2억원에 매도할 경우 종전에는 부재지주에 대한 양도차익의 60%에 해당하는 5,850만원을 양도세로 내야 했지만 앞으로 1,534만5000원만 납부하면 되어 74%에 해당하는 4,315만5000원의 절세효과를 볼 수 있다는 점에서 양도차익까지 기대할 수 있다.

이에 대한 틈새시장으로 여러필지를 매입한후, 1필지는 자경으로 나머지는 위탁경영으로 임대하여 임대수익과 시세차익을 기대하는 투자자들의 상담이 이어지고 있다.

 

다른 어떤 부동산 상품보다 실현수익율이 높다는 것을 알지만, 토지거래허가 및 양도소득세 중과세 등으로 인해 접근하기 어려운 것이 사실이였다. 그러나, 농지 시장 및 투자환경은 서서히 변하고 있다는 것을 예의주시할 필요가 있다.

 

'부동산 투자 아는 만큼 보인다'라는 격언이 떠오르는 위탁영농으로 임대수익과 시세차익을 노려봄직하다.

 

 

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[땅 투자 #25] 생활속에서도 각종 혜택을 받는 농지원부. |부동산노트

2008-07-23 09:58

http://blog.drapt.com/wlsdndi/91216774729210 주소복사

출처 : 지식부동산 > 전문가 칼럼

원문 : http://www.drapt.com/knowNew/?page_name=column_view&menu_key=10&uid=32339

 
세미나나 특강을 하다보면, 농지원부에 대한 의미를 모르고 농지투자에 나서는 것 같다.
농지투자에서 '덤'이라고 할까, 특혜라고 할까 농지를 매입하였다면 반드시 농지원부를 만드는 것이 좋다.

농지원부란 농업인을 증명하는 신분증 같은 기본 자료이다.
1천제곱미터이상의 농지에서 농작물 또는 다년성식물을 경작 또는 재배하거나,  농지에 330제곱미터이상의 고정식온실등 농업용시설을 설치하여 농작물 또는 다년성식물을 경작 또는 재배하는 농업인을 대상으로 작성한다.

농지의 소유 및 이용 실태를 파악하고 효율적으로 이용.관리하기 위해 시.구.읍.면에서는 농지원부를 작성해 비치한다.
이때, 농지원부는 소유관계를 기준으로 작성하는 것이 아니고 경작 현황을 기준으로 작성한다는 점이 특이하다.
즉, 농지원부는 소유권을 증명하는 것이 아니라 경작현황을 확인하는 것으로 소유농지든 임차농지든 관계없이 실제로 농사를 짓는 농엉인을 대상으로 하는 것이다. 

농지원부의 작성은 담당 공무원이 농지의 소유 및 이용 상황을 파악해 작성하는 것이 원칙이지만,  농업인 등의 신청에 의해 작성되거나 변동 사항을 정리하는 것이 일반적이다.

농업인은 특별한 절차나 서식이 없이 방문하거나 전화를 이용해 구두로도 할 수 있지만, 지번과 면적을 알아야 하므로 등기부등본, 토지대장을 첨부하는 것이 좋다. 소유관계가 아닌 경작 사실을 기준으로 하는 것이기 때문에 임대차 계약에 의해 농지를 경작하는 경우에는 임대차계약서와 같은 임차권을 증명할 수 있는 서류(이장의 확인이 필요할 수 있다)를 제출해야 한다.

물론, 농지취득자경증명서를 제출하면 경작 조회없이 바로 작성이 가능하다. 

농지법 제51조(농지원부의 작성비치)

① 시ㆍ구ㆍ읍ㆍ면장은 농지의 소유 및 이용실태를 파악하여 이를 효율적으로 이용ㆍ관리하기 위하여 대통령령이 정하는 바에 의하여 농지원부를 작성.비치하여야한다.
② 시ㆍ구ㆍ읍ㆍ면장은 제1항의 규정에 의한 농지원부를 작성ㆍ정리하거나 농지의 이용실태를 파악하기 위하여 필요한 때에는 당해 농지의 소유자로 하여금 필요한 사항을 보고하게 하거나 관계공무원으로 하여금 그 상황을 조사하게 할 수 있다.
③ 시ㆍ구ㆍ읍ㆍ면장은 농지원부의 내용에 변동사항이 발생한 때에는 그 변동사항을 지체없이 정리하여야 한다.
④ 제1항의 농지원부에 기재할 사항을 전산정보처리조직에 의하여 처리하는 경우에는 그 농지원부 화일(자기디스크ㆍ자기테이프 기타 이와 유사한 방법에 의하여 기록보관하는 농지원부를 말한다)은 제1항의 규정에 의한 농지원부로 본다.
⑤ 농지원부의 서식ㆍ작성ㆍ관리와 전산정보처리조직등에 관하여 필요한 사항은 농림부령으로 정한다.
농지법 시행령 제71조(농지원부의 작성)

① 법 제51조 제1항의 규정에 의한 농지원부는 다음 각호의 1에 해당하는 농업인(1세대에 2인이상의 농업인이 있는 경우에는 그 세대를 말한다)ㆍ농업법인 또는 제2항의 규정에 의한 준농업법인별로 작성한다.
1. 1천제곱미터이상의 농지에서 농작물 또는 다년성식물을 경작 또는 재배하는 자
2. 농지에 330제곱미터이상의 고정식온실등 농업용시설을 설치하여 농작물 또는 다년성식물을 경작 또는 재배하는 자
② 준농업법인은 직접 농지에 농작물을 경작하거나 다년성식물을 재배하는 국가기관ㆍ지방자치단체ㆍ학교ㆍ공공단체ㆍ농업생산자단체ㆍ농업연구기관 또는 농업기자재를 생산하는자 등으로 한다.

농지원부에는  농업인 성명, 주민등록번호, 주소, 세대원 사항 등의 농가일반현황,  소유인 주민번호, 소유면적, 경작구분(자경/임대 등)의 소유농지 현황,  농지소유자, 임차인 주민번호, 임차인명, 임차기간 등의 임차농지현황, 지번, 농지구분(진흥, 보호, 진흥밖), 재배작물, 경지정리여부, 면적 등의 농지일반현황이 기록된다.

한 세대에서 세대원이 농가주와 함께 농업 경영을 영위하던 중 농가주가 사망.이농.탈농 등의 이유로 더 이상 농업 경영을 영위하자 않을 때 가족 중 1인이 승계해 농업 경영을 계속하는 사실이 확인되면, 농업 승계인이 원할 경우 농가주만 변경되고 종전 내용은 그대로 유지된다. 

그렇다면, 왜 농지원부를 만들까?  다양한 혜택이 있기 때문이다.

1. 정부 지원혜택.

고등학생의 경우 학자금이 면제되고 대학생은 등록금이 무이자로 융자된다. 또한 만5세이하의 영.유아를 보육시설(유치원)에 보낼 경우 보조금 지원, 면세유 혜택 등 각종 보조금을 지원해주고 있다. 

2. 각종 세제혜택.

농지원부 작성후 2년이 경과해 농지를 취득시 취득 및 등록세의 50%를 경감받을 수 있으며,  국민주택채권 매입시 세금이 면제된다.  또한, 대출할 때 근저당 설정하면 등록세 및 채권 전부를 면제받을 수 있다.
농지원부를 보유하고 8년이상 재촌 및 자경이 입증되면 당해 농지 양도시 1억까지 양도소득세가 감면되고 1억이상의 금액에 대해서는 9~36%의 일반세율이 적용된다.
개발제한 구역에서 농업인의 혜택 부여시 확인 서류로 사용할 수 있고,  농기계 및 비닐하우스 시설 구입등을 지원한다. 

3. 농지보전부담금 면제.

농지를 전용 경우에는 농지전용부담금을 ㎡당 개별공시지가의 30%(최대 5만원)를 부담해야 하지만, 농업인의 지위를 인정받으면 농지보전부담금이 면제된다.
농가주택이나 농업용 축사등을 보다 저렴하게 전용할 수 있다는 점에서 매력이 있다. 

4. 농지.임야 구입 혜택

추가적으로 농지를 구입시 구입이 용이하고, 허가구역의 인근 시.군.구 농지도 구입할 수 있다.

생활속에서도 각종 혜택을 받는 농지원부.
단순히, 중.장기보유하거나 개발의 가치로 농지를 바라보는 것 뿐만이 아니라 농지원부의 '덤'까지 생각한다면 농지는 떠오르는 블루오션이라 할 수 있겠다.
 

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[땅 투자 #24] 이런 산지(토지)를 골라야 한다. |부동산노트

2008-07-11 08:40

http://blog.drapt.com/wlsdndi/91215733201853 주소복사

출처 : 지식부동산 > 전문가 칼럼

원문 : http://www.drapt.com/knowNew/?page_name=column_view&menu_key=10&uid=32304

 
지난 시간, 이런 산지는 피해야 한다는 주제를 가지고 투자의 방향을 접근하였는데, 그렇다면 어떤 산지(토지)를 골라야 하는지 알아보기로 하자.

1. 도로 진입이 수월하고 주변 인프라 및 생활 편의시설과 가까운 곳이 좋다.

도로라는 것은 사람이 왕래하면서 커뮤니케이션과 서로 다른 생활권을 연결해주는 가교역활을 하는 매개체이다.
그런 이유로, '길'이라는 것은 땅의 가치를 결정짓는 가장 큰 요인이 되는 것이다. 좋은 길을 배후에 두고 있는 토지는 활용가치가 넓어 가격이 높고, 길이 나지 않은 맹지는 건축이 힘들고 거래가 쉽지 않아 쓸모 없는 땅으로 분류되며 가격도 낮다.

따라서 토지투자의 기본적인 성공 요건은 인구 유입이 꾸준한 도로를 끼고 있는 땅에 투자하는 것이다.
도로망이 잘 정비되어 도로 접근성이 좋으면 전원주택으로, 관광단지로, 공장으로, 창고 등 무엇으로 개발하여도 내재가치가 높아지게 되어 실패하지 않는 투자자가 될 수 있다.
최근에는 공간적 거리 개념보다는 시간적 거리가 중요하고, 웰빙 트랜드가 자리잡아 가고 있어 주거는 쾌적함, 상업지는 인구이동, 공장지는 물류지로의 역활도 고려하기 때문에 도로(대중 교통망)와의 접근성이 중요한 잣대로 작용하고 있다.
필자는 투자성을 점검시, 대형 의료시설과 쇼핑시설, 초등학교를 찾아 투자처를 중심으로 직선거리와 시간거리를 가늠한다.

2. 교통이 좋아지고 관광자원이 풍부한 지역을 눈여겨 보자.
최근, 부동산 투자의 흐름을 변화시킨 요인중 가장 강력한 드라이브는 국가 정책에 달려있음을 누차 밝혀왔다.
국가, 토지공사, 지자체(지방자치단체) 등의 개발은 대상 부지의 입지 뿐만 아니라 동심원으로 퍼져나가 주변지역이 개발되는 효과까지 가져온다. 즉, 대규모 택지개발이나 지구단위계획, 정부가 발주하는 국도나 철도 등 주요 사회간접자본(SOC) 건설사업이 진행되면 대상부지는 엄청난 내재가치를 안게 되는 것이다. 한마디로 땅 팔자가 바뀌는 것이다.
이렇게, 주변의 개발로 인해 도로가 신설, 확장되고 교통 여건이 좋아질 뿐 아니라 유동 인구까지 늘고 지역 발전으로 사업의 투자가치를 높아지게 한다는 점에 포커스를 둔다면 투자의 방향을 잡을 수 있다.
또 하나, 관심있게 지켜봐야 할 개발 트랜드중의 하나가 지자체의 특화사업이다.
많은 지자체는 외지인을 끌어들일 수 있는 문화상품을 개발하여 관광사업과 연계시키면서 이벤트를 열고 있다.
지자체의 역점사업으로 자리잡는 관광상품과 연계되는 개발부지는 훌륭한 투자 상품이다.

3. 토지 투자의 웰빙은 조망권, 그러나 개발 행위허가는 받을 수 있어야 한다.

현대인의 문화코드를 꼽자면 바로 웰빙을 추구하는 것이다. 그런 흐름때문인지, 최근에 개발하는 전원주택지는 자연을 최대한 활용하여 비용을 절감하면서 웰빙문화를 만끽하는 것이다.
단지를 자연스럽게 조성할 수 있으나, 경사가 완만하지 않는 곳은 개발허가를 받기 어렵고 설령 허가를 받는다 하더라도 토목공사비등 부대비용이 발생한다. 웰빙을 추구하는 흐름에 맞추어, 도로 개설과 토목공사비등의 건축허가비용을 고려하여 투자성이 있다고 판단되면 투자하여도 무난하겠으나 일반 투자자가 접근하기는 어렵다.
그러나, 체크할 것을 확인하여야 한다. 즉, 개발 행위허가를 받을 수 있는지 여부는 필수다.

4. 목적에 맞는 땅을 찾아야 한다.

많은 투자자를 만나게 되는 데, '쓸만한 땅을 찾는다', '어느 지역이라도 상관없다. 좋은 투자처를 소개해달라', '언제 살 지 모르지만 시세를 알고 싶다'는 말을 하는 투자자는 십중팔구 계약을 하지 않는 부류라고 보아도 무방하다.
그 만큼, 땅을 투자한다면서 목적이 없다는 것은 방향을 잃은 나침반과 같다고 할 수 있다.

집을 짓기에 좋은 땅은 정사각형이고 근린생활시설을 고려할 때는 도로에 접한 면이 넓은 직사각형이 좋다. 
공장이나 물류부지를 고려할 때는 주위 환경을 고려하여 도로 접근성이 최단거리를 확보할 수 있는 땅이 좋다.

과거와 같은 묻지마 투자는 어렵다.
실수요자로 접근하든지, 장기투자로 접근하든 목적이 분명하여야 땅을 보는 안목과 함께 성공투자자로 자리매김 할 수 있다.

5. 지자체가 지역개발에 호의적인지 확인하자.

아직도, 지방은 혈연관계 및 지연관계로 얽혀 있어 땅을 사서 개발을 하고자 할때는 지자체의 협조뿐만 아니라 지역주민과의 유대관계도 중요하다. 지역을 기반으로 하는 사업이기 때문이다.
지역 주민들의 원성은 바로 '표'로 연결되기 때문에 지역 주민들과의 융화는 사업의 성패가 달려있다고 보아도 과언이 아니다.
수익사업의 경우, 일부를 지역 발전을 위해 내 놓기도 하고 주민들을 위해 편의시설을 제공하기도 하는 노력이 중요하다.

다른 토지투자와는 달리, 산지 투자는 동일한 사업이라 할지라도, 지역 주민과 지자체의 도움으로 사업추진 결과는 다를 수 있다는 것을 안다면 지자체의 의욕적인 개발 의지는 땅 투자의 플러스적인 요인이다.

6. 인구 유입이 꾸준히 늘어나는 성장형도시라면 주목할 만하다.

지난 1년간(2008.3월 기준) 인구 증가를 시도별로 볼 때 경기도는 같은 기간 19만5천791명, 인천은 4만1천113명, 서울은 1만3천376명 등이 증가해 전체 인구 증가분의 88%를 수도권이 차지했으며 특히 충청권은 3만7천679명이 늘어나 인구 증가 속도가 인천을 제외하고는 가장 높았다.
대구와 경북, 부산은 인구가 감소하였고 강원도, 울산과 창원이 있는 경남 인구는 증가하였다.

아울러, 인구 50만이상의 대도시에 대하여 도시관리계획 결정권한이 시장에게 있음을 지난 3월 28일에 시행하였음을 주시할 필요가 있다. 자율적으로 도시관리계획 결정이 가능한 12개의 도시는 수원, 성남, 고양, 부천, 용인, 안산, 안양, 청주, 전주, 천안, 포항, 창원이다. 

인구가 많다는 것은 산업활동 인구가 많아 생산과 소비가 왕성한 역동성있는 청.장년층과 같다. 도시의 자연스런 확대로 인해 개발에 필요한 많은 산지들은 오늘과 다른 모습을 보이는 것은 시간 문제다.
 
인구의 변화에 따른 지자체의 개별호재를 확인하고, 미래의 성장을 주도하는 국가 정책을 주시한다면 투자의 방향을 잡을 수 있을 것이다.
 

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