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[땅 투자 #29] 박스로 된 사과보다는 개별 포장된 사과로 만들어라. |부동산노트

2008-10-06 09:37

http://blog.drapt.com/wlsdndi/91223253427497 주소복사

출처 : 지식부동산 > 전문가 칼럼

원문 : http://www.drapt.com/knowNew/?page_name=column_view&menu_key=10&uid=32775

 
사전적인 의미로 지적공부에 등록된 1필지를 2필지 이상으로 나누어 등록하는 토.지.분.할.  
 
토지분할의 매력은 덩어리가 큰 땅은 평단가가 낮지만, 수요자가 많이 찾는 평수로 쪼개기를 할때 평단가는 높아져 투자수익으로 연결된다는 데 있다.
예를 들면, 3.3㎡당 20만원인 땅 5,000평을 사면 10억원이 되는 것이 일반적인 셈법이지만, 콩나물과 같은 실물상품이기에 흥정도 가능하고 덩치가 커서 평단가가 낮아 20%정도 싸게 매입할 수 있어 8억원으로 매수할 수 있는 것이 보통이다.
이러한 땅을 수요가 많은 500평이나 주말 농장을 목적으로 1,000㎡이하로 쪼개기를 하여 매도할때는 다시 3.3㎡당 20만원선인 10억원으로 매도할 수 있기 때문에 2억원의 단순차익이 가능하다는 점에서 투자수익을 맛본 투자자라면 분할 가능성을 타진한다.
이러한 토지 분할은 광역적인 호재가 없어도 합법적으로 자신의 노력으로 얻어지는 수익이기 때문에 변수가 없는 투자법으로 주목을 하고 있는 것이다. 한마디로 안전하게 수익을 얻을 수 있는 블루칩이라 할 수 있다.
 
하지만, 무분별한 난개발을 방지하기 위해  분할이 가능한 대상을 다음과 같이 법적으로 명확하게 분류하였고, 각종 제한을 두고있어 꼼꼼한 접근이 필요하다.
 
■ 분할이 가능한 토지
① 1필지의 일부가 지목이 다르게 된 때
② 소유권이 공유로 되어 있는 토지의 소유자가 분할에 합의하거나, 토지거래허가구역에서 토지거래계약허가가 된 경우 또는 토지의 일부를 매수하기 위하여 매매계약 체결 등으로 인하여 1필지의 일부가 소유자가 다르게 된 때  
③ 분할이 주된 지목의 사용목적에 적합하게 토지소유자가 매매등을 위하여 필요로 하는 때
④ 토지이용상 불합리한 지상 경계를 시정하기 위한 때에 한하여 분할이 가능하도록 하고 있다.
 
일반적인 토지 분할 절차를 정리하면, 개발행위허가신청서와 분할측량신청에 의해 분할측량성과도와 함께 토지이동신고서를 도시계획과에 제출한다. 분할을 하기 위해서는 분할측량을 실시하고 소관청이 정확여부를 검사한 후에 발급한 측량성과도 및 신청서를 바탕으로 하여 토지표시사항을 정리하고 소유권 표시 사항은 분할전의 대장에 등록된 사항을 새로이 작성하는 대장에 옮겨 등록한다. 등록 완료시 관할 등기소에 토지표시변경 등기를 촉탁하고 등기필증을 토지소유자에게 통지하는 것으로 분할 절차는 종료된다.
 
분할이 가능한 토지라 하여, 무조건적으로 가능한 것이 아니다.
건축법, 그린벨트, 농지, 토지거래허가구역내 분할제한들이 있는 바 각종 분할제한을 숙지하여야 박스로 된 사과를 순도 높은 개별 사과로 포장하여 팔 수 있다는 것을 알아야 한다.
 
■ 건축법상의 최소토지면적 분할제한
건축법 제 49조에 의해 건축물이 있는 대지는 시행령이 정하는 범위안에서 당해 지방자치단체의 조례가 정하는 기준(2미터이상 도로, 건폐율 제한, 용적율 제한, 높이 제한 등)에 미달하게 분할할 수 없다.
건축법 시행령 제80조에 의해 도시계획 지역안에서 건축물이 있는 토지의 분할은 주거지역(80㎡), 상업지역(150㎡), 공업지역(150㎡), 녹지지역(200㎡), 기타지역(60㎡)으로 최소면적을 규정하고 있다.
여기서 투자포인트로서의 핵심은 도시계획이외의 지역과 건축물이 없는 토지는 적용대상이 아니라는 점이다.
 
■ 그린벨트내의 토지분할의 제한
개발제한구역에 관한 지정 및 관리에 관한 특별조치법 제16조 토지의 분할에 의하면, 그린벨트내에서 일반필지는 200㎡, 지목이 대인 토지를 주택 및 근린시설 건축시는 330㎡이내로 분할할 수 없다.
 
■ 농지 소유의 세분화 방지(농지법 제22조)
① 국가와 지방자치단체는 농업인이나 농업법인의 농지 소유가 세분화되는 것을 막기 위하여 농지를 어느 한 농업인 또는 하나의 농업법인이 일괄적으로 상속·증여 또는 양도받도록 필요한 지원을 할 수 있다.
②「농어촌정비법」에 따른 농업생산기반정비사업이 시행된 농지는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 외에는 분할할 수 없다.
1. 도시지역의 주거지역·상업지역·공업지역 또는 도시계획시설부지에 포함되어 있는 농지를 분할하는 경우
2. 농지전용허가를 받거나 농지전용신고를 하고 전용한 농지를 분할하는 경우
3. 분할 후의 각 필지의 면적이 2,000㎡를 넘도록 분할하는 경우
4. 농지의 개량, 농지의 교환·분합 등의 사유로 분할하는 경우
 
■ 토지거래계약의 허가를 요하지 아니하는 토지의 면적 등(국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 제118조)
토지거래허가구역내에서의 매매에 있어서 직접적인 분할제한의 규정은 없으나, 허가구역 지정후 최초의 분할은 분할전의 면적으로 허가여부를 판단하기 때문에 실질적인 분할 제한의 효과가 있다.
① 토지거래계약의 허가를 요하지 아니하는 토지의 면적은 용도지역별로 주거지역은 180㎡이하, 상업지역은 200㎡이하, 공업지역은 660㎡이하, 녹지지역은 100㎡이하, 도시지역안에서 용도지역의 지정이 없는 구역에서는 90㎡이하, 도시지역이외의 지역에서는 250㎡이하이지만 농지는 500㎡이하, 임야는 1,000㎡이하로 규정하고 있다.
② 일단의 토지이용을 위하여 토지거래계약을 체결한 후 1년 이내에 다시 같은 사람과 일단의 토지의 전부 또는 일부에 대하여 토지거래계약을 체결한 경우에는 그 일단의 토지 전체에 대한 거래로 본다.
③ 허가구역을 지정할 당시 규정된 면적을 초과하는 토지는 허가구역의 지정후 당해 토지가 분할된 경우에도 그 분할된 토지에 대한 토지거래계약을 체결함에있어서는 분할후 최초의 거래에 한하여 규정된 면적을 초과하는 토지거래계약을 체결하는 것으로 본다. 허가구역의 지정후 당해 토지가 공유지분으로 거래되는 경우 역시 같다.
 
 
과거, 큰 평수의 땅을 싼 값에 매입해 시세보다 터무니없이 10배이상 비싼 가격에 팔거나 개발호재를 부풀려 파는 기획부동산들 때문에 말도 많고 탈도 많았던 토지분할.
이런 이유로, 투자자들은 토지분할된 땅을 잡기가 어려운 것이 현실이다. 현지 중개업자나 전문가들이 선뜻 권유하기도 어려운 것이 토지분할된 땅들이다. 기획부동산의 대표적인 트릭이 토지분할이기에.... 
그러나, 개별등기가 가능하고 도로와 인접하여 개발이 가능하다면 소액투자로서 접근이 용이한 투자처라 할 수 있다.
 
실물자산으로의 땅, 흥정도 가능하고 쪼개기도 가능하여 얼마든지 맛 좋은 사과로 둔갑할 수가 있다.
원자재로서의 땅을 '토지분할'이라는 기술로 가공하여 보기 좋게 만들 수 있다면 최상의 수익을 얻을 수 있을 것이다.
 
재테크의 8할인 땅 투자, 합법적인 토지 리모델링인 토지분할을 통하여 성공 투자자로 거듭나기를 기대하면서.....
 
 
책 썸네일 투모컨설팅(www.toomo.co.kr) 대표 / '3040 대한민국 땅테크' 저자  강공석
 
 
 
 

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[땅 테크 #28] 땅 투자의 시작은 주말 체험 농장으로 접근하라. |부동산노트

2008-09-26 07:52

http://blog.drapt.com/wlsdndi/91222383152354 주소복사

출처 : 지식부동산 > 전문가 칼럼

원문 : http://www.drapt.com/knowNew/?page_name=column_view&menu_key=10&uid=32741

 
 
최근 농지 및 산지 규제 완화 소식과 함께, 수익률이 높은 투자 상품으로 인식된 토지 시장에 관심을 가지는 투자자들이 늘고 있다.  과거와 다른 점이 있다면 투자 연령대가 40~50대에서 30~40대로 이동하였다는 점이다. 부자의 전유물에서 저변화되어 가고 있다는 반증이여서 바람직한 투자환경이 조성되고 있다. 

땅 투자를 목적으로 오랜기간 동안 세미나, 현장답사 등을 통해 수많은 땅을 보아도 각종 규제로 인해 쉽게 결론은 내리지 못하고 필자를 찾는 사례가 늘고 있다. 또한, 토지거래허가규제로 인해 진입 장벽이 높아 하소연하는 사례 또한 만만치 않다.

첫술에 개발을 한다고 하여 예상하지 못한 암초에 걸려 진행하지도 포기하지도 못하는 어정쩡한 상태로 봉착하여 결국 실패사례로 남는 것은 부지기수다. 다행히, 매수자가 나타나 승계한다면 모를까 욕심이 화를 부른 것이다. 

그럴때마다, 필자는 최초의 땅 투자는 주말영농체험용 농지로 하는 것이 좋다고 권유한다.
2003년 도시민의 여가활동을 돕기 위해 농지법을 개정해 처음 도입된 주말영농체험용 농지란  농업인이 아닌 개인이 주말등을 이용하여 취미 또는 여가활동으로 농작물을 경작하거나 다년성 식물을 재배하는 것으로, 주말체험영농을 위한 면적 상한인 1,000㎡미만은 기존 소유 농지와 주말.체험 영농 목적으로 새로이 취득하는 농지 면적을 합한 농지를 말한다. 기존 소유 농지는 지역에 관계없이 농지를 취득하고자 하는 자 또는 그 세대원이 기존에 소유하고 있는 모든 농지를 일컫는다.  

주말영농체험용 농지를  취득하는 경우에는 논.밭.과수원등 지목에 관계없이 취득 가능하고 논을 밭으로 전환도 가능하다. 또한,  취득시기에 관계없이 농지전용도 가능하다.  
농지를 취득하기 위해서는 우선 농지취득자격증명(농취증)을 농지 소재지의 읍ㆍ면ㆍ동사무소 농지계에서 발급 받아야 한다. 물론, 농업경영계획서를 제출하지 않고 거주지로부터의 거리제한도 없다.  주말체험 영농 목적의 경우 1,000㎡ 이하의 땅에 한해 본인의사 확인후 3~4일 이내에 농취증이 발급된다. 농취증은 농지를 취득할 수 있는 자격을 심사하는 것으로 1,000㎡ 농지에 5명이 지분 취득할 경우에도 발급이 가능하다. 

2006년부터 부재지주가 소유한 농지에 대해 양도세를 60%로 중과하고 있지만 주말영농체험용 농지는 중과세 대상에서 제외하고 있다.  또한 농업진흥지역 밖의 주말영농체험용 농지에 짓는 연면적 33㎡ 이하의 소형주택에 대해서는 농지보전 부담금을 50% 감면해주고 주말영농체험용 농지는 토지거래허가나 토지분할 허가도 쉽게 받을 수 있다.
예를 들어 1만㎡ 규모의 농지를 10명이 공동으로 매입해 자치단체 분할허가를 받으면 개별 등기가 가능하다. 이렇게 하여 부재지주에게 중과되는 양도세를 피할 수 있는 것이다.  

토지 투자에서 공동투자의 실익은 소규모의 땅 매물은 구하기도 어렵지만 3.3㎡당 단가도 높지만, 대규모의 땅은 3.3㎡당 단가가 낮고 매물 구하기도 용이하여 대규모의 땅을 공동으로 매입하여 분할허가를 할 수 있다는 데 있다. 공동투자로 금싸라기땅으로 변모시키는 것이다. 
하지만, 공동투자의 피해도 만만치 않기에 신중하게 접근하여야 할 것이다. 자칫 공동명의자의 의견 다툼으로 법원에서 경매 처분을 통한 현금 분할 판결을 받는데 시세보다 낮은 낙찰금으로 인해 손해를 볼 수 있기 때문이다.

현행 농지법은 취득 목적 대로 농지를 이용하지 않는 땅 주인에게는 처분 의무 기간(1년6개월)을 주고, 이 기간 내 땅을 팔지 못하면 이행강제금(공시지가의 20%)을 내도록 하고 있다.

투자자들은 이런 규정을 피하기 위해 수확물을 나누는 조건으로 현지 주민을 고용하여 대리경작하거나, 지자체에 따라서는 씨앗, 비닐 등 농자재를 구입하고 받은 영수증 등을 제출받아 취득 목적대로 사용하고 있는 지 여부를 판단하기에  한 달에 한두번 가량 씨앗 등을 구입해 직접 농사를 짓기도 한다.  

땅 투자의 초보자로서, 비농업인으로서 주말영농체험용 농지를 사서 중과세를 피하면서 시세차익을 보는 사례도 있고, 퇴직 후 그 땅에 농가주택을 짓거나 주말농장을 겸해서 음식점이나 카페를 차려 제2의 투자를 하는 사례도 있고, 땅 투자의 재미를 느껴 토지거래허가구역내 농지투자를 비롯해 개발행위까지 시도하여 더 많은 수익을 창출하는 사례도 있다. 

토지거래허가구역에서는 주말농장은 불가하고, 타인과의 공동소유도 불가하다. 통작거리 제한도 있다. 허가구역 내 땅을 사기 위해서는 일정기간 세대주와 세대원이 거주하여야 한다.
믾은 규제로 인해 접근하기 어려운 땅 투자자라면 주말영농체험용 농지로 땅의 매력을 느껴보고 시작하여도 늦지 않다. 

과거의 땅 투자자는 묻어두기로 커다란 수익을 얻었다면, 이제는 과학적으로 시작하여 계단식 수익을 얻는 시대다.
주말영농체험용 농지로 땅 투자를 시작하는 것도 하나의 대안이 될 수 있음을 밝힌다.
 

투모컨설팅(www.toomo.co.kr) 대표
'3040 대한민국 땅테크'(경향미디어) 저자    강 공 석
 
 
 

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[땅 투자 #27] 달라지는 투자환경을 주목하자. |부동산노트

2008-09-03 09:10

http://blog.drapt.com/wlsdndi/91220400614547 주소복사

출처 : 지식부동산 > 전문가 칼럼

원문 : http://www.drapt.com/knowNew/?page_name=column_view&menu_key=10&uid=32588

 
 

지난 6월경 기획재정부는 토지완화에 대한 시그널을 보냈지만, 관심을 두고 있지 않은 투자자들이 많은 듯하다.

사실, 토지시장이 8.31대책으로 인해 2007년까지는 투자환경이 좋지 않았고 그동안 아파트 시장이 부동산 시장을 이끌었기 때문일것이다.

 

하지만, 2008년 들어 도시용지를 공급하겠다는 국토해양부의 업무보고가 있었기에 향후 토지시장은 개발 가능성있는 토지와 함께 한계농지, 농업보호구역등이 주목을 받을 것으로 보인다.

이제 시작이라 할 수 있는 토지시장의 해빙기, 어떻게 달라지고 있는지 기획재정부가 발표한 내용을 토대로 정리해보겠다.

 

1. 토지지용 규제완화를 통한 기업환경 개선

관리지역내 입주가 불가한 79개 업종중 환경기술의 발전으로 23개 업종은 입주가 가능하도록 하였고, 농공 단지내에 입주하고 있는 기업들의 부지난을 해소하기 위해 농공단지의 건폐율을 현행 60%에서 70%로 확대할 예정이다.

또한 녹지지역내 개발이 허용된 지역에 위치한 물류시설의 건폐율 및 개발제한구역내 농업용 창고․건조장의 설치규모를 확대하고 공장 신․증설시 연접 개발제한의 예외로 인정되는 진입도로의 범위를 현행 ‘도로법상 도로’에서 ‘농어촌 도로’까지로 확대한다. 토지이용 규제완화를 통한 기업환경 개선은 2008년 9월 30일부터 시행 예고되어 있다.

 

2. ’08년 하반기부터 최대 50년간의 저렴한 임대산업용지를 중소기업용 등으로 공급

'08년도에는 1차로 11개지구에서 임대산업용지 112만㎡를 공급할 계획이며, 2차로 118만㎡를 추가 공급할 계획이다.

11개지구로는 부천 오정(50,000㎡), 남양주 팔야(30,000㎡), 오산 가장2(250,000㎡), 용인 덕성(250,000㎡), 양주 고읍(29,000㎡), 화성 동지(33,000㎡), 충북 음성(33,000㎡), 전주 장동(42,000㎡), 전주 첨단(30,000㎡), 경북 안동(16,000㎡), 밀양 사포(353,000㎡)으로 총 1,166,000㎡의 면적으로 117만㎡을 공급하고 2009년도에는 430만㎡를 공급하고, 2010년부터는 매년 약330만㎡를 공급할 계획으로 알려져 있어 인근의 토지는 영향을 받을 수밖에 없다.

이러한 임대산업용지에 국내기업을 유치하기 위해 다양한 인센티브를 줄 것으로 예상되고 있다.

 

3. 인구 50만이상 도시, 자율적으로 도시관리계획 결정 가능

2008년 3월 26일, 도시관리계획 결정권 일부 이양 등 지방화 및․분권화를 통하여 자율적으로 도시계획을 수립할 수 있게 되었다. 기존 도시관리계획의 경우 시․군이 입안하고 도지사가 결정하는 것을 원칙으로 하였으나, 대도시의 경쟁력 제고 및 자율적 도시계획수립 기반 구축을 위해 인구 50만 이상의 대도시의 경우, 당해 시장이 직접 도시관리계획 결정권을 행사할 수 있게 된 것이다.

 

이에 따라, 수원․성남․고양․부천․용인․안산․안양․청주․전주․천안․포항․창원의 12개 도시의 경우 자율적으로 도시관리계획 결정이 가능해짐에 따라 달라진 도시를 그릴 수 있게 되었다.

 

4. 국도변 도로연결 허가 금지구간 완화 시행

도로연결허가 금지구간을 완화하여 도로변 토지의 활용도를 제고하겠다는 취지로 2008년 5월 13일부터 시행하고 있다.

종전에는 도로의 종단경사가 평지부에서 5% 초과하거나, 산지부에서 8% 초과하는 구간에서는 연결허가를 금지하였으나, 이번에 평지부에서 6%, 산지부에서 9% 초과하는 구간에서 연결허가를 금지 하도록 완화한 것이다.

 

터널 및 지하차도 등의 시설물로부터 500m 이내 구간은 연결허가를 금지하였으나, 연결하고자 하는 도로의 설계속도가 시속 60킬로미터 이하인 도로는 300m 이내 구간, 시속 60킬로미터 초과하는 도로는 350m 이내 구간에 대해 연결허가를 금지 하도록 완화하여 터널 인근 토지의 활용도를 제고한 것이다.

 

5. 부동산정보 대국민 서비스 통합.개편

2008년 5월 30일부터, 정부의 부동산정보 서비스 창구를 일원화하여 개별적으로 운영하던 4개의 부동산정보제공 사이트를 온나라 포털에서 통합하여 서비스하기로 하였다.

현재, 온나라 사이트에서 토지대장의 지목, 면적, 소유구분 정보 추가 제공, 본인소유의 재산조회 온라인 서비스, 양도세 산정을 위한 토지등급조회, 부동산 소유권 동향분석, 지적 및 토지소유, 과세 통계 제공 등을 제공하고 있다.

 

6. 골프장 입지관련 경사도 규제 개선 및 골프장 입지기준 완화

기존 농업인에게 출자하기로 한 골프장 사업계획에 대한 사전환경성검토시 중점 검토항목인 경사도 관련 규제를 일부 완화하여 중점검토 대상을 경사도 20°이상인 지역의 면적이 50%이상 지역에서 경사도 25°이상인 지역의 면적이 40%이상인 지역으로 변경하였다.

또한, 특별시․광역시 또는 도를 기준으로 총 골프장 면적이 총 임야면적의 100분의 5를 초과할 수 없도록 한 규정을 폐지하여 임야편입 비율에 따른 골프장 입지 제한이 없어졌고 골프장 사업계획지 내 산림 및 수림지를 100분의 40 이상 확보 규정을 폐지하였다. 2008년 7월부터 시행하고 있다.

 

7. 반환공여구역 주변지역 공장 신.증설 허용업종 확대

경제활력 회복을 위한 기업환경개선 추진시책과 주한미군 기지가 이전됨으로써 지역 경제기반이 와해되는 주한미군 반환공여구역 주변지역의 지역경제 활성화 일환으로 반환공여구역 주변지역의 공장 신․증설 허용업종의 확대를 추진하여 경제활성화 및 기업환경개선에 기여할 것으로 기대하고 있다. 수도권 정비계획법의 대대적인 손질이 예상된다.

 

8. 농업진흥지역 시설 제한 완화등 시행

2008년 6월 5일부터, 농업인 소득증대와 농촌경제 활성화를 위한 제도개선을 목적으로 농업진흥지역의 시설제한을 완화하기로 하였다. 진흥지역내 농수산물가공·처리시설 부지를 현행 3천㎡ 미만에서 1만㎡ 미만으로 확대, 진흥구역내 농업생산자 등이 설치하는 농기계보관시설 설치를 허용, 보호구역내 태양광발전설비 설치 허용등 시설제한을 완화하였다.

 

아울러, 골프장, 승마장등 체육시설 개발사업에 농업인이 농지 출자·임대시 농지보전부담금을 면제한다.

허가 권한의 폭을 넓혀 농업진흥지역 밖의 자연녹지・계획관리지역의 시・도지사 농지전용허가권한을 3만㎡이상 20만㎡미만을 3만㎡이상으로 확대 적용하기로 하여 농업진흥지역이 달라지는 모습을 기대할 수 있게 된 셈이다.

 

9. 산지이용, 정부규제는 줄이고 지자체 권한 확대

최근 7월 31일부터 시행된 산지이용 완화책은 국토의 64%를 차지하는 산림을 국민경제에 도움이 될 수 있도록 활용해야 한다는 시대적 요구가 증가함에 따라 나온 것이다.

먼저, 시․군별 보전산지 면적비율에 따라 탄력 적용하여 보전산지 편입비율을 확대하였다. 기업이나 지방자치단체 등이 30ha 이상의 대규모 산지를 개발하는 경우 지금까지는 보전산지 편입비율을 ‘사업계획부지의 50% 이내’로 제한하였으나, 앞으로는 해당 시․군․구의 보전산지 면적 비율에 따라 편입비율을 탄력적으로 적용할 수 있도록 하였다. 따라서 그동안 보전산지 면적이 많았던 시․군에서의 산지개발이 상대적으로 불리했던 문제점이 해소될 전망이다.

 

2003년 10월 난개발을 방지하기 위해 연접개발 제한을 시행하고 있었는데..그동안 사유권 침해 문제등으로 산지개발시 연접개발 제한 대폭 완화하여 시행하고 있다. 연접제한시 적용되던 면적합산 거리 기준을 현행 500m에서 250m로 대폭 축소하고, 660㎡ 이내의 실거주자 주택신축, 제1종 근린생활시설 등에 대하여는 연접개발 제한을 없애도록 한 것이다.

또한, 개발 수요가 많은 계획관리지역 안에서는 면적에 관계없이 시․도지사의 산지전용 허가만으로 산지를 이용할 수 있도록 하였다.

 

10. 군사시설보호구역 규제 완화

9월 22일 예고된 군사시설보호구역 규제완화를 주목할 만하다.

먼저, 민간인통제선을 군사분계선으로부터 15킬로미터 이내에서 10킬로미터 이내로 축소하여 제한보호구역으로 조정함에 따라 약 2.2억 제곱미터(여의도 면적 75배)가 통제보호구역에서 제한보호구역으로 완화하기로 하였다.

또한, 군사분계선으로 부터 25킬로미터 이외 지역에 있는 군사기지 및 군사 시설은 최외곽 경계선을 기준으로 통제보호구역을 500미터에서 300미터 이내로, 제한보호구역은 1,000미터에서 500미터 이내로 축소 조정하여 약 1억 제곱미터(여의도 면적 34배)가 보호구역에서 해제된다.

 

통제보호구역 내에서 모든 건축물 및 구조물의 신축과 증축이 금지되었던 것을 주택 신축을 제외하고는 국방부장관 또는 관할부대장과 협의시 허용 가능하고, 보호구역내 ‘농림지역이나 자연환경보전지역 등에서 연면적이 200제곱미터 미만이고 3층 미만인 건축물의 건축’, ‘바닥면적 합계가 85제곱미터 이내의 증축․개축 또는 재축’ 등 ‘건축법상 신고사항’은 군부대와 사전협의할 필요가 없게 되며, 통제보호구역 출입절차도 간소화될 예정이다.

 

300m마다 1개씩 설치하던 보호구역의 표찰 및 표석 설치를 일반인이 보기 쉬운 장소에 설치토록 개선함으로써 사유재산권 침해 문제가 대두되는 등의 민원요인을 사전에 예방할 수 있도록 하였고, 토지를 종래의 용도로 사용할 수 없어 그 효용이 현저하게 감소한 토지나, 토지의 사용 및 수익이 사실상 불가능한 토지에 대해서는 국방부장관에게 당해 토지의 매수를 청구할 수 있도록 매수청구 제도를 신설할 예정이다.

 

 

이상과 같이, 토지에 관한 투자환경이 서서히 변하고 있다는 것을 알 수 있다.

MB정부가 출범하기전 많은 공약가운데 토지 시장을 완화하겠다는 시그널이 있다. 다름 아닌, 수도권 규제완화, 농지 및 산지 규제완화, 토지 이용도 제고 등이다. 그에 대한 실천방안으로 국토해양부는 10여가지 규제 완화를 내놓았다.

 

이런 시그널을 놓치지 않는 투자자가 되어야 성공투자자가 될 수 있음은 자명한 일이다.

브라질에 있는 나비의 날갯짓이 미국 텍사스에 토네이도를 발생시킬 수도 있다는 '나비효과'를 토지투자에 비유한다면 억지일까? 나비효과는 기상관측한 데이터를 통해 처음 이야기된 효과로, 어떤 일이 시작될 때 있었던 아주 작은 양의 차이가 결과에서는 매우 큰 차이를 만들 수 있다는 이론이다.

 

토지시장의 작은 변화, 토지 투자자는 소중한 자료로서 여겨야 할 것이다. 성공 투자자로 거듭나기 위해서는...

 

 

책 썸네일 투모컨설팅(www.toomo.co.kr) 대표 / '3040 대한민국 땅테크' 저자  강공석

 

 

 

 

 

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