부동산노트(49)

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[땅 테크 #35] 2009년, 토지시장을 주목하라. |부동산노트

2009-01-07 01:15

http://blog.drapt.com/wlsdndi/91231258557190 주소복사

출처 : 지식부동산 > 전문가 칼럼

원문 : http://www.drapt.com/knowNew/?page_name=column_view&menu_key=10&uid=33315


최근, 금융시장의 불안과 더불어 부동산 시장의 침체로 인해 토지시장 역시 하락을 면치 못한다는 기사가 심심치 않게 나오고 있습니다.

오래 전부터, 현장 답사를 위해 현장을 다니면서, 2008년 하반기처럼 돈을 구경하기 힘든때는 처음이 아닌가 싶을정도로 “돈맥경화”가 심하다는 것을 알게 되었습니다.  

주식이나 펀드로 가용자산을 모두 날려버리는 투자자들이 속출하면서, 소위 있는 사람들의 돈 쓰기를 주저하면서 돈의 순환고리가 끊어졌고 이로 인해, 자주가는 지방의 한 식당에서 5천원짜리 국밥이 하루 10개미만을 파는 날이 많아 생활고를 겪고 있다는 하소연을 많이 듣습니다.


이들이, 사업을 위해서, 학자금을 위해서, 기타 다른 이유로 땅을 내 놓지만 호가만 내릴 수밖에 없는 사례가 부쩍 늘어나고 있어 안타까움만 더해가고 있지만 달리 방법이 있는 것도 아닙니다. 

거래라는 것이 매수자가 있어야 시세가 형성되는 법, 손바닥 소리도 양손이 있어야 크게 나는 것인데...소리없는 메아리만 현장에서 들리고 있기 때문입니다.


이러한 요인들이, 시세를 하락시키는 요인이라 할 수 있습니다.

하지만, 돈의 흐름만 정상화된다면 토지시장은 급반전될 수 있다고 확신합니다.


여기, 급반전될 수밖에 없는 요인들을 살펴보고 우리가 주목하여야 할 호재와 더불어 수혜지를 알아보도록 하겠습니다.



급반전될 수밖에 없는 토지 투자의 맵


MB정부가 출범하면서 수도권 규제완화, 농지 및 산지 규제완화, 토지 이용도를 제고하겠다는 핵심 공약을 내건지 어느덧 1년이 지났다.

보다 구체적으로, 2008년 3월 25일 국토해양부 업무보고에서 도시용지 비율을 2020년까지 국토면적의 9.2%까지 확대하여 종전의 6.2%에서 3%를 늘리기로 하였지만, “억”소리에 익숙한 우리들은 숫자에 둔감한 지 오래되어 고작 3%뿐이라 여겨 눈여겨 보지 않고 있다는 것을 세미나나 상담을 통해 알 수 있다.

3%의 도시용지 공급은 “분당신도시 150개“를 건설하는 것을 의미한다고 알려주면 그때서야 “그렇게나 많이?” 하는 표정을 짓기 마련이다.

참고로, 분당신도시는 19.6㎢, 여의도면적은 8.48㎢, 서울은 605.33㎢로 분당신도시의 약 31배, 여의도면적의 약 71배가 서울이다.  참여정부에서 발표한 경제자유구역인 인천이 209.34㎢, 부산.진해가 104.8㎢, 광양만권이 90.48㎢, 경기 및 충남지역이 68.136㎢, 대구.경북이 34.742㎢, 새만금 및 군산이 96.3㎢로 합계 603.798㎢로 서울 크기와 유사하다는 것은 우연의 일치일까?


이러하듯, 분당신도시 150개라 함은 서울만한 크기의 도시용지를 5개나 공급하겠다는 것을 말한다.

분당신도시와 여의도면적은 비교대상의 기준으로 언론지상에 자주 언급되는 수치이기에 알아두는 것이 좋다.


처음에, 이러한 로드맵을 제시할 때 어떤 방식으로 용지를 확보할까 의문부호를 가졌지만 2008년 10월 30일, 국토이용효율화방안을 발표하면서 이러한 의문에 마침표를 찍었다.

지난 1년간, 어떻게 도시용지를 확보하기로 하였는지 살펴본다면 2009년의 개발방향을 점칠 수 있고 향후, 금융시장의 안정과 함께 부동산 투자의 척도로 삼을 수 있을 것이다.



1. 군사시설보호구역 및 그린벨트 규제 완화


2008년 9월 22일, 군사시설보호구역 해제 및 완화지역은 여의도면적의 154배 규모로 서울 면적의 2배다.

9월 30일에는 분당신도시의 16배에 달하는 그린벨트도 2020년까지 해제하기로 하였다. 해제 예정지인 그린벨트는 서울 접근성이 좋은 지역들이 많아 블루칩으로 떠오를 전망이다.


2. 준공업지역 규제완화


2008년 6월 30일 여의도면적의 약 3배, 서울시 전체면적의 4.6% 규모의 준공업지역은 복합개발이 가능하도록 하였다.

구로구, 영등포구등 서울 서남권과 성동구의 준공업지역을 주목할만한데, 도심 접근성이 좋은 지역들은 해당 지역의 블루칩이 될 것으로 보이기 때문에 이들 지역의 흐름을 예의주시할 필요가 있다.


3. 국토이용효율화방안


2008년 10월 30일, 개발가능토지의 공급 능력을 확충하는 것을 골자로 향후 5년간 2,322㎢이상 공급하기로 하면서 향후 토지개발 소요량을 3,000㎢라고 추정하였다.

세부적으로 650㎢에 해당되는 농업진흥지역을 개발 가능토지로 공급하고, 약 1,000㎢에 해당하는 보전산지를 준보전산지로 조정하기로 하였다. 이 부분만 분당신도시의 84배의 크기다.

향후, 한계농지를 포함한 농지와 농업보호구역의 농지, 임업용산지를 주목할만한 이유가 여기에 있다.


기타, 4대강 정비구역인 한강의 충주, 낙동강의 대구.부산.안동, 금강의 연기, 영산강의 나주.함평이 있고, 5 2 광역경제권, 30대 광역권 프로젝트 등이 향후 토지시장을 움직일 것으로 보인다.



2009년에는 도로를 주목하라.


우리나라 부동산 시장에서 도로, 철도등이 개통되면서 교통 편리성이 개선된 곳들은 어김없이 부동산 가격이 상승하는 현상을 보여왔다. 대한민국 투자1번지를 꼽는다면 도로개통에 따른 인구이동이 꾸준한 곳이라 할 수 있다.

경부고속도로, 영동고속도로, 서해안고속도로, 수도권 외곽순환도로등이 개통되면서 지난 40년동안 우리나라 성장의 축을 함께 하였다. 포화상태에 이른 교통체증으로 새로운 도로시대가 열리면서 주목하여야 하는 투자처인 도로를 주목할 필요가 있다.


1. 40년만에 찾아온 노다지, 제2경부고속도로


경부고속도로는 1968년 착공하여 전국을 1일생활권으로 만들고, 산업발전의 축으로 자리매김된 상징적인 대한민국 대표 도로다.

수많은 택지개발로 인해 몸살을 앓고 있기에 경부고속도로축에 몰려 있는 중심기능을 대신할 수 있을뿐만 아니라 새로운 개발수요까지 가져오는 최대의 블루칩으로 자리잡을 제2경부고속도로는 골드라인이 틀림없어 보인다.

경기도 동서울(구리)에서 용인, 안성, 천안을 거쳐 세종시를 연결하는 라인으로 2017년 완공될 예정이고, 구체적인 노선이 발표되지 않았지만, 40년만에 찾아온 황금 기회를 눈여겨보아야 할 것이다.


2. 충청권을 수도권으로 탈바꿈시킨 제2서해안고속도로


평택, 당진, 서산, 군산, 목포등 수많은 투자처를 탄생시킨 2001년 개통된 서해안고속도로는 경제자유구역 개발 로드맵과 함께 교통체증은 가장 빠르게 늘어나는 고속도로가 되었다.

2018년 개통예정인 제2서해안 고속도로 수혜 예정지인 시흥, 평택, 아산, 예산, 홍성 역시 3승법칙인 정보 발표시에, 개발 착공시에, 완공시에 각각 시세가 상승한다는 법칙을 따라 꾸준한 시세상승이 예상되고 있다.


3. 수도권 제2기 신도시를 연결하는 수도권 제2외곽순환도로


1988년 퇴계원-판교 구간 착공으로 시작된 서울외곽순환고속도가 1기신도시를 연결하였다면, 2020년 완전개통되는 제2외곽순환도로는 인천, 김포, 파주, 양주, 포천, 남양주, 양평, 이천, 용인, 오산, 화성, 안산을 원형으로 연결하고 있어 2기 신도시를 연결하는 중심도로로 향후 수도권을 세계화시킬 수 있는 동력으로 자리매김 될 것임에 틀림이 없다.


4. 동서를 연결하는 제2영동고속도로


2013년 완공예정인 제2영동고속도로는 광주의초월읍, 오포읍, 양평의 양동면, 여주의 홍천면, 대신면, 원주의 지정면을 연결하면서 그동안 소외되었던 수도권의 자연보전권역과 강원권의 지리적 한계를 넘어 실수요자들이 많이 찾는 지역으로 역동성을 갖추게 될 전망이다.


5. 저평가된 성남~여주 복선전철

2011년 개통예정인 성남~여주간 복선전철은 광주에 삼동역, 광주역, 쌍동역, 곤지암역등 4개의 역사가 이천시에 신둔, 이천, 부발등 3개 역사가, 여주군에 능서, 여주등 2개역사가 들어서게 된다. 판교.분당 생활권으로 광주시가 최대 수혜지가 될 전망이고, 이천의 경우 성남~장호원간 도로와 함께 시너지효과를 기대할 수 있다는 점에서 매력이다.


이상과 같이, 향후 토지시장이 밝을 수밖에 없는 요인과 주목할만한 투자처를 살펴보았다.

하지만, 더 중요한 것은 아무리 좋은 정보라 하여도 바로 옆에 붙어 있는 땅이라 하여도 땅의 가치는 다를 수 있다는 것을 알아야 할 것이다. 이 말은 현장 답사를 통해, 땅의 옥석을 가려야 한다는 것이다.


준비된자만이, 성공대열에 합류할 수 있다는 단순한 논리를 이해하고 “땅목”을 키울 수 있다면 좋은 투자처를 찾을 수 있을 것이다.

안목이 사물을 보고 분별할 수 있는 혜안이라고 한다면, 땅목은 땅을 보고 가치를 알아낼 수 있는 혜안이다.

 


그럼 2009년에도, 좋은 일만 가득하시고...성공 투자자가 되시길 진심으로 기원합니다.


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[땅 테크 #34] 중산층의 로망, 타운하우스 |부동산노트

2008-12-04 22:23

http://blog.drapt.com/wlsdndi/91228397013686 주소복사

출처 : 지식부동산 > 전문가 칼럼

원문 : http://www.drapt.com/knowNew/?page_name=column_view&menu_key=10&uid=33160

 
저 푸른 초원위에 그림같은 집을 짓고, 사랑하는 우리 님과 한 평생 살고 싶네.....
 
삭막해져가는 도시 생활을 접고 자연과 함께 살고싶다는 생각을 누구나 한번쯤은 하였을 것이다.
하지만, 도시생활에 익숙해지면서 도시 및 문화생활을 단절한다는 것은 또 다른 고통이 수반되기에 그림같은 집만 마음속의 스케치북에 그려가는 것이 세상사다.
 
그러한 니즈(Need)에서 출발한 중산층의 로망(꿈, 이상), 타운하우스.
아파트라는 공동생활에 익숙해진 우리네 삶을 전원생활에 도입하여 보다 여유로운 삶을 추구하자는 사회적 트랜드로 시작하면서,  사전적 의미로 Common Space라고 하는 공동정원에 연속저층(低層)으로 건축된 주택이 바로 타운하우스다.  
단독주택이 가지고 있는 정원, 테라스 등 평면구조의 장점과 아파트의 장점을 겸하면서 1~2층의 단독주택이 10~100가구씩 모여 정원과 담장을 공유하는 형태로 개인의 프라이버시를 보호하면서 동시에 방범, 방재 등 관리의 효율성을 높인데다 전원주택의 여유로움까지 기대할 수 있어 고품격 생활이 가능하여 그들만의 리그로 조용히 자리를 잡아가고 있다.
 
1962년 마포의 마포아파트로 시작된 공동 생활공간이 70~80년대 강남 개발시대, 90년대 신도시 개발시대를 거쳐 40년이 넘도록 주거문화를 이끌어온 아파트 커뮤니티. 
아파트 문화를 거부(?)하면서 공간적인 여유와 삶의 질을 찾는다는 이유만으로 전통적인 단독주택 문화로 시작하여, 1990년대 들어 도심 외곽의 수려한 자연경관을 배경으로 한 전원주택에서 고즈넉한 삶의 여유를 즐기다가 최근들어서 아파트와 단독주택, 전원주택의 장점을 모아 타운하우스로 발전하기까지.....
 
1983년 총 1만 8천평 규모, 35개동 137가구로 부천시와 경계를 이루고 있는 최상급의 자연환경과 골프연습장과 농장이 있고 단지내부에 수영장, 테니스장이 있는  국내 타운하우스의 효시로 불리는 서울 항동 그린빌라.
 

2000년 크리스찬 동호인들이 주축되어 건설한 70평형 15가구로,  단지 내부에 들어서면 화분으로 장식되어 동화속의 들어온 듯한 착각을 불러일으킬 만큼 감탄사가 절로 나올 정도로 잘 꾸며져 있는 분당 이매동 조이빌리지.

 

5,000평의 대지에 5동 19가구로 이루어진, 2000년 완공된 대표적인 전원형 타운하우스인 양평군 단월면 명성리에 위치한 분지울 마을.   

 

타운하우스도 주택의 일부임을 인식시킨 2005년 9300평의 대지에 137세대, 자연친화적인 설계와 독특함으로 주목을 받기 시작한 파주 헤르만하우스.  

 

2008년 6월,  6,300평에 42가구가 입주하였고 2차까지 입주하면 124가구로 서구식 주거양식인 타운하우스에 전통 한국가옥의 안채, 사랑채 개념을 도입하여 자연스러움을 강조한 용인 동백지구 아펠바움.  

 

잔디 정원이 없는 대신 지하주차장에서 조명이 올라오는 공동 휴식공간이 공동마당에 마련되어 있어, 분당 빌라촌에서 가장 아름다운 곳으로 알려진 분당동 하나빌라.

 

경쟁률 6:1의 높은 경쟁율을 보인 동천동 래미안 아파트 단지내 힐하우스.

 

최고의 건축가가 설계하고, 처음으로 단지내 커뮤니티 공간인 클럽하우스가 마련되어 주목받은 용인 양지면의 발트하우스. 

 

성공케이스로 자리잡은 이들 타운하우스는 한적한 전원생활보다는 편리한 도시생활에 밀착하여 의료시설과 편의시설을 아파트처럼  모두 활용할 수 있으면서 충분한 대지지분과 녹지를 확보하여 쾌적함을 즐길 수 있어, 타운하우스를 새로운 주거문화로 뿌리내리는 데 일조하였고, 친숙한 삶의 공간으로서 자리잡아 가고 있다.  


그러나, 주거문화의 주류로서 타운하우스가 쉽게 자리잡지 못하는 이유는 무엇일까?
아파트라는 공동생활에 익숙하여 투자의 기준을 아파트에 견주어 비교한다는 데 있다. 아파트는 입지와 평형구조가 마음에 들면 별다른 고민없이 구입하여도 무방하나, 타운하우스는 아파트와 달리 실생활과 투자가치에 영향을 미치는 요소가 너무나 많은 관계로 아파트 구매하듯이 내부 마감과 입지만 보고 구매하였다가는 낭패당하기 쉽다.
또한, 아파트가 실내생활 위주의 주거 패턴인데 비해 타운하우스는 실내와 실외 공간이 유기적으로 연결되면서 집안 내부에서 정원, 테라스 등 실외 공간을 적극적으로 활용하는 자연친화적인 생활패턴임에 따라 내부구조 뿐만이 아니라 외부환경에 접할 수 있는 여건 또한 중요한 요소라는 것을 간과하고 있기 때문이다. 결국, 주거의 기준을 바꾸어야 하는 데 그렇지 못한 것이 큰 이유가 아닐까 생각된다.  
후회없는 타운하우스 투자자가 되기 위해서는 개별 주택만 보지 말고 이러한 주택이 모여 있을 경우 단지주변은 물론 단지 내부가 얼마나 여유롭고 쾌적한 환경을 이룰 수 있는지를 잘 그려 보는 것이 필요하다.  
 
최근, 맥 못추는 아파트 시장과는 달리 타운하우스 공급이 늘어가고 있어 일반 수요자들도 관심을 가져볼만하지만,  옥석을 가리는 지혜가 필요할 때다.
 
1. 타운하우스 역시 입지가 중요하다.
시간도 하나의 자원이기에, 공간적 거리 개념이 아님 시간적 거리의 중요성이 대두되면서 전원주택과 함께 타운하우스는 입지가 절대적이다. 최근에는 산업단지를 끼고 자전거 통행까지도 염두에 두고 있다. 게다가, 타운하우스는 개별화, 차별화된 단독주택이 모여 가치를 창출하기때문에 자연 친화적인 입지가 더욱 중요하다.
입지로 주목받는 지역은 화성 동탄, 용인, 남양주, 파주, 고양시로 대단위 택지지구에 가까운 곳에 있으면서 교통과 편의시설을 공유할 수 있는 곳들이다. 쾌적함과 교통은 상충되는 측면이 있지만, 최적의 조합을 갖춘 지역으로 손색이 없다.   
화성 동탄신도시의 푸르지오하임, 솔리움, 인앤인, 아트글란츠, 꿈에그린 갤러리하임등으로 타운하우스촌이 형성될 예정이고, 용인 아펠바움을 선두로 롯데 펜트하임, 라플리움, 죽전의 스타클래스, 보라동의 파크드림, 흥덕지구의 퍼스트빌 리젠시가 분양중이거나 공급할 예정이다. 파주에는 윈슬카운티, 고양시는 중흥S클래스, 남양주에 유보라 포레스트힐이 있다.
 
2. 타운하우스는 아파트가 아니다.
과거에는 인위적으로 만든 조경물로 개별공간과 공용공간을 가꾸어 억지스러움을 주었지만, 점차적으로 자연스러운 환경을 배경으로 각자의 개별공간을 영위하는 추세다. 땅을 보는 관점이 달라졌음을 시사한다. 넓은 집터보다는 자연스러움을 강조한 물과 숲이 있는 전형적인 터를 선호한다. 공원 같은 단지의 가치는 향후 주택의 가치에 엄청난 영향을 미침에 따라 단지의 형태에 많은 관심을 기울일 필요가 있다.  특히 개별 세대 모형만으로는 이러한 단지의 모습을 상상하기 쉽지 않기 때문에 세대가 모두 들어섰을 때의 모습을 상상해 보는 것이 필요하다는 것이다.
내집앞 정원만이 중요한 것이 아니라, 남의 집 정원을 보고 즐기는 공원의 여부가 중요하다. 외국의 모든 타운하우스도 세대간에 담장을 없애고 정원을 서로 시각적으로 공유하고 있다. 타운하우스는 아파트가 아니다. 함께 공유할 수 있는 공간이 타운하우스의 가치를 높인다는 것을 알아야 할 것이다.
 
3. 면적의 함정에 빠지지 말아야 한다.
입지, 개별 정원의 크기, 주택의 형식, 브랜드, 쾌적성, 도심과의 접근성, 마감수준, 단지형태, 관리구조등 타운하우스의 투자가치를 결정하는 요인들은 많다. 
주택에서 가장 중요한 항목을 고르자면 대지지분을 따지듯이 타운하우스 역시 대지지분이 중요하다. 일반적으로, 아파트의 대지지분은 분양평수의 50% 수준이지만 택지지구내 단독주택형 타운하우스는 분양면적의 200% 내외의 대지 지분을 갖는다. 타운하우스가 아파트보다 비싼 가장 큰 이유가 바로 대지 지분이 많기 때문이라 할 수 있다. 
또한, 건축법을 적용받는 주택과 주택법을 적용받는 주택은 면적과 3.3㎡당 분양가에서 차이가 있다. 같은 주거전용면적과 주거공용면적이라 하더라도 건축법을 적용받는 주택은 주차장 면적과 기타 공용면적까지 분양가에 산정되기 때문에 실질적으로 건축법을 적용받는 주택이 더 비쌀 수도 있다.  
예를들면, 주거전용면적이 18.1평(59.8㎡), 주거공용면적이 6.3평(20.8㎡)으로 총 소유면적이 24.4평(80.7㎡)인 주택법 적용 주택과 주차장 면적이 5.9평(19.5㎡), 기타 공용면적이 7.9평(26.1㎡)까지 더한 소유면적이 38.2평(126.3㎡)인 건축법을 적용하는 주택으로 주택법 적용을 받고 평당 분양가격이 700만원인 주택과 건축법 적용을 받고 평당 분양가격이 500만원인 주택이 있다고 하자.
주택법 적용 주택은 소유면적(24.4평) * 700만원으로  분양가는 170,800,000원이고 건축법 적용주택은 소유면적(38.2평) * 500만원으로 191,000,000원이 산출되는 것으로 주택법 적용을 받고 3.3㎡당 분양가격이 700만원인 주택이 더 저렴하다는 것을 알 수 있다. 
따라서 총 분양가를 대지지분을 기준으로 3.3㎡당 단가와 더불어 주택 분양면적을 기준으로 3.3㎡당 단가로 환산하여 투자가치를 판단하여야 할 것이다. 면적의 함정에 빠지지 말아야 할 것이다. 자칫, 이익이 있는 것처럼 착각에 빠질 우려가 있기 때문이다..
 
4. 환금성, 투자가치도 고려하라
부동산이 투기가 아닌 투자로서의 상품이라면, 부동산 시장에서 주택이란 거주공간으로서의 의미와 함께 투자적인 요소가 담겨져 있다. 영원히, 타운하우스에 거주하지 않는다면 더더욱 환금성을 고려하여야 한다. 
타운하우스는 일반 아파트와는 달리 마감재가 주상복합 이상으로 화려하다는 것을 견본주택을 통해서 알 수 있다. 이러한 화려함에 현혹되어 환금성을 무시하고 덜컥 계약하는 경우가 있다. 살면서 후회하는 최악의 수가 발생할 수 있다.
환금성을 고려한다면, 수요가 풍부한 지역과 인기평형대로 이루어진 주택을 선택하는 것이 바람직하다. 그동안, 타운하우스 공급은 대규모 평형대 즉, 70~100평대로 이루어졌기에 대중성이 떨어져 타운하우스 인기에 비해 분양시장이 저조하였다는 점에 공감되어 최근에는 다양한 평형대로 공급되고 있다는 점을 주목할 필요가 있다.
타운하우스는 실내 중심의 아파트와 달리 테라스와 정원 등 실외 공간을 적극적으로 실내 공간과 연결하여 사용하는 개념으로 시각적으로 넓어보이는 경향이 있기에 무조건적으로 넓은 평형대를 고집할 필요는 없다.
환금성을 좌우하는 또 다른 요인으로 고정비용 즉, 관리비를 들 수 있다. 아파트에 비해 냉난방 효율이 낮다면 과도한 유지비가 지출될 것이고 공동관리비(인건비 등)가 많다면 새로운 매수자를 찾는 데 어려움이 있다. 고정비용을 최소화하기 위해 지속적으로 하자보수 등 유지관리가 가능한 시공사 브랜드를 선정하는 것이 좋고, 공동관리비를 저렴하게 분산시킬 수 있다는 점에서 세대수가 많은 곳이 유리하다 할 수 있다.
 
칙칙한 회색 콘크리트의 삭막함 대신 자연과 함께 여유로운 삶을 즐기고 싶다는 사람이 늘어가고 있어, 타운하우스는 중산층의 로망으로 빠르게 자리잡아 가고 있다. 아파트의 편리함을 충족하면서 자연을 품에 안은 친환경, 도심과 가까워 출퇴근이 쉬운데다 편의시설 활용이 용이하다는 점에서 대중화를 선언하고 나선 건설사들이 늘어가고 있다는 점을 주목하여 아파트에 식상하고 단조로운 도심생활에 벗어나기를 원하는 수요자라면 타운하우스에 관심을 가져볼만하다.
 
 
 
 

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[땅 테크 #34] 땅은 개별성이 강한 실물상품이다. |부동산노트

2008-11-18 10:05

http://blog.drapt.com/wlsdndi/91226970348754 주소복사

출처 : 지식부동산 > 전문가 칼럼

원문 : http://www.drapt.com/knowNew/?page_name=column_view&menu_key=10&uid=32945

 
 
"저기 있는 저 땅은 평당 30만원으로 거래된 것으로 알고 있는 데, 왜 이 땅은 평당 50만원이나 합니까?" (매수인)
"바로 옆 땅의 시세가 평당 70만원이니까, 바로 붙어있는 땅을 평당 50만에 사면 싼 거 아닌가요?" (매수인)
 
"아랫마을 홍서방네 있는 땅이 평당 40만원에 거래되었는데...내 땅은 그 땅보다 더 좋아...그러니. 내 땅은 평당 60만원 받아야 겠어.." (매도인)
"지난 봄에, 바로 옆 땅이 평당 80만원에 거래되었는데, 아무리 못해도 그 만큼은 받아야 하지 않겠어?" (매도인)
 
현장에서, 흔히 들을 수 있는 말들이다.
그러면서, 도대체 어떻게 시세를 파악하여 하고 왜, 인근 시세와 동 떨어진 가격을 형성하는지 모르겠다고 하소연하는 투자자들이 많다. 그럴때마다, 한마디로 땅은 "개별성과 지역성이 강한 실물상품이다"라고 대답해준다. 
주택이나 상가등의 거래에 익숙한 투자자는 땅의 시세를 못미더워 하는 것이 당연하다는 것은 부수적으로 곁들인다.
 
온나라부동산정보 통합포털의 '토지 소유구분별 기본현황'에 따르면 우리나라 국토면적은 99,678㎢, 3,698만 필지로 구성되어 있다. 이렇게 많은 필지로 되어 있어도 똑 같은 것은 하나도 없다 할 수 있을만큼 생김새나 종류가 제각각이다.
 
첫째, 땅은 개인이 소유하는 민유지(개인)와 정부, 지방자치단체가 소유한 국공유지로 나뉜다. 국유지는 국토의 23.3%, 공유지는 7.3%를 차지한다. 민유지는 56%, 2,517만 필지로 되어 있다. 인구가 5천만명을 넘지 않았다고 한다면 2명중 1인은 1필지를 소유하고 있는 셈이다.
 
둘째, 국토계획법에서는 전국 토지를 4개 용도지역(도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역)으로 분류하도록 규정하면서 개발제한구역법, 군사시설보호법, 수도권정비계획법, 농지법, 산지관리법, 자연환경보전법 등 개별법에서 별도의 목적으로 지역.지구를 지정하는데 현재 401개의 지역.지구를 지정.운영하고 있다. 너무나 많은 지역지구제로 인해, 토지이용계획확인원을 확인하는 것만으로도 부족하여 관련 지자체를 방문하거나 전문가의 도움을 받아야 하는 이유가 여기에 있다. 
 
셋째,  땅의 용도는 논, 밭, 과수원, 목장용지, 임야, 잡종지, 상가, 공장, 창고처럼 다양하다. 땅이 현재 이용되는 용도를 지적법에서는 지목이라고 하는데, 28개의 지목으로 나누어진다. 일례로, 주거, 상업, 업무, 숙박용 건물이 지어진 땅은 '대지'라 하고, 창고가 지어진 땅은 '창고용지', 공장이 있는 땅은 '공장용지'라 일컫는다. 
지목중에서 임야가 전체의 64.9%를 차지하고 농경지(전,답,과수원,목장용지)는 21.2%로 임야와 농지가 86%를 차지하고 있다는 것을 알 수 있다. 공공용지는 9%, 공장용지는 0.7%에 불과하다. 수도권 정비계획법과 공장총량제 등의 불합리하고 과도권 규제로 말미암아 국내기업의 해외이전과 노동력 상실을 초래한 것으로 11.3대책은 이 부분에 포커스를 두어 공급 확대 정책을 추진하게 된 것이다. 도시화와 공장용지의 확대로 지목의 다양한 변경이 예고되고 있다. 
우리 투자자가 주목할만한 지목으로 전,답,과수원,임야,대지,도로가 있다. 더 나은 투자수익율을 위해서는 구거, 잡종지, 하천, 묘지, 염전등도 눈여겨보아야 할 지목들이다.
 
넷째, 땅의 생김새를 보면 삼각형, 사각형, 부정형, 자루형등 다양하다. 또한, 경사도에 따라 법면이 있는 곳도 있고 도로보다 낮거나 높은 땅도 있어, 생김새만으로도 수많은 다양성이 존재한다.
여기서, 도로에 접한 땅은 비싸고 맹지는 저렴하다는 사실은 다 아는 사실이다. 법면으로 인해, 실제 사용할 수 있는 면적이 적은 땅도 있다. 건물을 짓기에는 정사각형이나  직사각형이 좋고, 가급적 각이 직각에 가까운 각들이 많은 것이 좋다.   
답사하면서, 정사각형이라 하여도 푹 꺼진 땅들도 많고 암반이 섞인 땅들도 있다.
 
다섯때, 땅의 크기를 보면 측량이 어려운 수십만평의 땅도 있고, 10평미만의 땅들도 많아 자체적인 개발이 불가한 땅들도 많다.
분할이 필요하기도 하고, 합병이 필요하기도 한다. 분할하면서 시세가 2~3배 폭등하는 것도 있고 합치기로 금싸리기땅으로 변모한 귀족땅도 있다. 주택을 짓기에 적합한 크기, 공장용지에 어울릴만한 크기, 근린시설을 지을만한 크기등 모두 주변환경에 적합하여야 하지만  크기의 다양성도 많다.
 
여섯번째, 입지에 따라 인구 유동이 많은 지역은 땅의 팔자가 달라지기도 하고, 인적이 없는 오지는 10년이상 변함이 없을 것이고 하루아침에 개발호재를 타고 도시지역으로 편입되는 땅들도 있다.
 
일곱번째, 법률적인 권리관계로 등기부등본에 누더기처럼 주렁주렁 달려 있어 정나미 떨어지는 땅도 있지만, 20년이상 권리관계가 변함이 없이 깨끗한 땅들도 있다. 물론, 깨끗하다고 하여 좋은 것은 아니다.
 
이밖에도 땅은 분류할 수 있는 기준은 무수히 많고, 보이지 않은 시장의 법칙까지 적용한다면 똑 같은 모양을 가지고 동일한 시세를 가진 땅은 하나도 없다고 하여도 과언이 아니다. 이런점때문에, 땅의 가치와 시세를 알아내기란 어려운 일이다.
이런 이유때문에, 매도인과 매수인은 비교 기준이 다를 수밖에 없고, 서로 다른 기준에 의해 호가를 형성하기 때문에 쉽게 거래를 이루기도 어려운 것이 현실이다.  
 
땅테크의 성공요인을 하나 꼽자면, '발품'이다. 발품을 통해, 비교기준을 많이 세울 수 있다면 고수라 부를 수 있다. 
개별성이 강한 땅으로 혹자는 성공하기도 하고 혹자는 변함없는 시세로 인해 실패하기도 한다.
땅테크는 전국의 3,700만여 필지중에서 보석을 찾는 게임이라 할 수 있다.  원석을 캐내 보석으로 가공할 수 있는 노하우로 땅의 가치를 높여 단기적으로 수익을 창출할 수 있고, 원석의 가치를 그대로 간직하여 후일 희소가치로 승부를 낼 수도 있다.
 
땅의 가치를 알 수 있는 노하우, 어떻게 얻을 것인지 땅의 얼굴을 그려가면서 멋진 미래를 설계하기 바란다.
 
 
 

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