2008-12-17 08:36

http://blog.drapt.com/taxwon50/2426711229470614911

일정요건 갖춰야 입주권 자격

재개발 구역 땅 건물

Q: 재개발구역의 땅이나 건물을 구입하면 재개발로 짓는 새 아파트의 입주권을 받을 수 있나. A: 재개발 대상 지역 안에 있는 땅이나 건물 소유자 모두에게 입주권이 나오는 게 아니다. 때문에 입주권을 기대하고 무작정 땅이나 건물을 샀다가 낭패 볼 수 있다. 땅과 건물을 매입하는 게 가장 안전하다. 땅과 건물 소유자에게는 입주권이 보장되기 때문이다. 여기서 말하는 땅과 건물은 서로 떨어져서는 안되고 한 덩어리로 이뤄져야 하는데 단독주택이나 다가구·다세대주택을 말한다. 주택에는 건물과 함께 땅은 대지지분으로 딸려 있다. 그런데 다세대주택의 경우 주의해야 할 게 있다. 원래 단독주택이나 다가구주택이었다가 다세대주택으로 바뀌었으면(지분 쪼개기) 모든 세대주에 입주권이 나오는 게 아니고 하나의 입주권만 나온다. 쪼갠 지분은 입주권 안 나올 수도 용도 변경된 다세대인지 확인해야 하는 것이다. 2003년 12월 30일 이전 변경된 다세대주택에는 입주권이 모두 나오긴 하지만 주택 크기가 전용면적 60㎡ 이하로 제한된다. 단독주택을 허물고 올 7월 30일 이후 건축허가를 받아 새로 지은 다세대주택에도 입주권이 하나만 나오기 때문에 언제 지어진 다세대인지도 따져야 한다. 공부상 주택(정식 주택)이 아니더라도 사실상 주택으로 사용하는 건물에도 입주권이 나온다. 우선 무허가 건축물이 해당된다. 그렇다고 모든 무허가 건축물에 입주권이 나오는 것은 아니다. 서울시는 무허가 건축물 중 ▶1981년 12월 31일 현재 무허가 건축물 대장에 등재됐거나 ▶1981년 항공사진에 수록돼 있거나 ▶재산세 납부 등 공부상에 1981년 12월 31일 이전부터 있는 건물 등에만 입주권 자격을 주고 있다. 상가 등 주택이 아닌 건물도 실제로 사람이 살며 주거용으로 쓰이고 있다면 입주권이 나온다. 상가 역시 아무 때나 주거용으로 사용한다고 입주권 대상이 되는 것은 아니다. 올 7월 30일 이전부터 조합원 분양신청 때까지 계속해서 주거용으로 사용해야 한다. 건물이 딸리지 않은 땅만 갖고 있어도 입주권이 나오는 경우가 있다. 면적이 90㎡ 이상일 때다. 면적이 30~90㎡이더라도 2003년 12월 30일 이전에 쪼개진 땅으로 세대원 전원이 사업승인일부터 재개발 공사가 끝날 때까지 무주택이면 입주권을 받을 수 있다. 재개발구역에서 주거용이 아니고 영업을 하는 상가에도 입주권이 나오는 경우가 있다. 권리가액(종전 자산 평가액)이 새 아파트의 최소 분양가 이상인 경우다. 가장 작은 새 아파트의 크기가 전용 60㎡이고 조합원들을 대상으로 한 이 집 분양가가 3억원이면 3억원 이상의 권리가액이 나오는 상가 소유자는 입주권을 받게 된다. *자세한 내용은 중앙일보조인스랜드가 발간한 ‘MB시대 부동산투자 핵 재개발·뉴타운’을 참고하면 된다.  서울시 재개발 입주권 자격 구분 기준 내용 토지 면적 90㎡ 이상 입주권 나옴 30~90㎡ -2003년 12월 30일 이전 분할돼 세대원 전원이 사업승인일부터 재개발 완공 때까지 무주택이면 입주권 나옴 -도로는 제외 30㎡ 미만 입주권 나오지 않고 현금청산 다세대 준공 시부터 다세대 입주권 나옴 2003년 12월 30일 이전 다세대로 전환 전용면적 60㎡ 이하의 입주권 나옴 2003년 12월 30일 이후 다세대로 전환 입주권 하나만 나옴 2008년 7월 30일 이후 단독주택이나 비주거용건축물을 다세대로 신축 입주권 하나만 나옴 상가 주거용 -올 7월 30일부터 조합원 분양신청 때가지 계속 주거용이어야 입주권 나옴 -올 7월 30일 이후 지정된 구역에선 특히 구역지정 고시일로부터 분양신청 때까지 세대원 전원이 무주택이어야 상업용 권리가액이 조합원 분양주택 최소 분양가 이상이어야 입주권 나옴                                                             자료:서울시 권이상 기자[kwonsgo@joongang.co.kr]

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2008-12-17 08:32

http://blog.drapt.com/taxwon50/2426711229470340884

자료출처: ♡ 한아름 공인중개사 富로그♡

미국경제 불안으로 세계 경제 전반이 침체의 늪으로 빠져 들어가고 있다고 합니다. 이런 불황으로 우리나라 부동산 가격의 대폭락을 예견하는 사람들도 있습니다. 이제 우리는 대폭락 여부에 대한 논란의 수준을 넘어서야 합니다. 그런 논란보다 이런 불황에서도 후회 없이 선택할 수 있는 '내 집 마련 선택 기준'에 대해 이야기해야 합니다.

분양가 이하나 제로 프리미엄 분양권이 시장에 출회해 주택시장이 갈수록 어려워도 '이런 주택'을 선택하면 좋습니다. 주택 가격이 앞으로 혹자가 말하듯이 폭락해도 지금 우리는 삶의 공간으로서 가능한 한 어떤 주택을 선택해야 합니다.

'아무리 폭락해도 이런 주택은 좋다'는 선택의 기준으로 필자는
1. 주택 공사, 토지공사와 관련된 아파트.
2.대기업이 회사의 땅에 자체 브랜드로 건설하는 아파트.
3.대단지로 접근성 · 편의성 · 학군 · 쾌적성을 두루 갖춘 아파트로 중 · 소형이며 환금이 유리한 아파트.
4. 기존 주택은 경매나 공매 아파트를 꼽아 보겠습니다.

이를 내 집 마련의 선택 기준으로 활용 하시고 주택시장의 소위 호 · 불황에 연연 하지 말고 내 집 마련을 계획한 한해 전, 반년 전의 마음을 계속 견지 하시면 분명 좋은 기회를 만날 것이라 확신 합니다.

먼저 1번 주택공사에서 지은 아파트는 국가에서 보증하는 견실한 아파트로 부도의 위험이 전혀 없는 게 큰 장점입니다. 주공 아파트라도 앞으로 분양가 이하로 떨어 질 수 있습니다. 하지만 분양가 수준으로 회복은 그리 많은 시간이 소요되지 않을 것입니다. 또 토지공사와 관련된 아파트 예를 들어 동탄신도시의 '메타폴리스'나 아산신도시의 '펜타 포트'같은 곳은 토지공사가 은행과 건설업체와 컨소시엄을 형성해 건설하는 아파트로 부도위험이 없음은 물론 각개 신도시의 중심인데 현재 '제로 프리미엄'의 상황이라고 합니다.

서울이나 남부 수도권에 거주하며 이들 신도시를 겨냥한 사람은 한번쯤 이런 기회의 활용 여부를 고민 해 볼 만 합니다. 지난해 분양당시 인기였던 이 아파트를 필자가 이런 불황의 시기에 예로 드는 것은 독자와 생각을 나눠 보자는 의도이지 결코 특정 아파트를 선전하는 것은 아니며 주변을 돌아보면 더 좋은 아파트를 만나 고민 할 수 있다는 점을 더 강조합니다.

다음 2번 대기업 자체브랜드의 경우도 부도 위험이 없고 관심을 가지고 계속 체크해 볼 만 합니다. 예를 들어(특정 아파트의 거명은 1번과 같으므로 변명은 생략 합니다.) 인천에 사시는 분이면 '한화 에코메트로'를 주시해볼 만합니다. 이 아파트는 한국화약 토지이며 한화건설의 자체브랜드를 사용하는 대 단지로 건설 중 잘못될 염려가 없어 분양권 가격 추이를 점검 해 볼 만 합니다.

3번은 누구나 알고 있는 내용입니다. 필자가 이들 내용을 굳이 한 번 더 들먹이는 것은 이 내용이 지금의 시장 상황에서 '아무리 강조해도 지나치지 않기' 때문입니다. 여기서 자녀 교육이 우선이라면 학군에 가중치를 두고 다른 요소인 접근성 등에는 점수를 덜 줘 이 부분을 희생 시키는 선택을 해야 합니다. 어느 것에 가중치를 두느냐는 전적으로 각개 개인의 문제이며 신혼부부이면 환금성에 가중치를 더 둘 수 도 있습니다. 모든 것이 다 좋은 자신의 처지에 꼭 맞는 아파트는 없다는 것을 아는 것도 중요 합니다.

4번 경매와 공매로 내 집 마련을 하는 경우 위 3가지 기준을 접목해 보는 것이 가격 판단이나 기타 의사결정에 도움이 되리라고 생각 합니다. 이미 오래 전부터 내 집 마련의 한 가지 방법으로 자리 잡아온 경 · 공매 분야는 특히 요즘 같은 시장 상황에서 고려해 볼 만 합니다. 경매나 공매라면 머리가 아픈 분야로 미리부터 겁을 먹거나 도외시하는 분이 있는데 이제 이 분야도 절차가 '크게 간소화'되고 권리관계 특히 아파트의 경우 '권리분석이 단순'하며 낙찰에서 입주까지 기간인 명도기간도 '그리 길지 않아' 한 번 도전 해 볼 만 합니다.
경 · 공매는 그 개념의 차이부터 틀려 일정량의 공부를 해야 합니다. 분양을 통해 신규 아파트를 사거나 중개업소등을 통해 기존 아파트를 사는 것 같이 이 분야도 내공이 꼭 필요함은 물론입니다.

이런 네 가지 선택 기준 중 하나를 정하거나 복합적으로 활용해 주변을 잘 살펴보면 한해 전 아니 그보다 훨씬 오래전부터 꿈꿔온 내 집 마련의 꿈을 이룰 단초를 발견할 수 있을 것입니다. 한 번 더 강조 하고 싶은 것은 아무리 상황이 어려워도 '꿈'을 포기하지 말고 계획 당시의 초심을 굳건히 견지하시라는 것입니다. 지난 주택 경기가 좋았던 시절 내 집 마련을 위해 온 힘을 쏟았던 그때로 되돌아가는 것입니다.

너무 기초적이며 상식 수준의 이 이야기를 다시 반복해 말씀드리는 이유는 부동산 가격이 내려가는 시기는 군중 심리에 의해 내 집 마련에 대해 '손을 놓고 강 건너 불구경 하듯'하는 게 일반적이기 때문입니다. 2 - 3분 만 숨을 못 쉬면 질식하는데도 공기의 귀중함을 모르듯 우리는 너무 일반적인 현상이나 흔한 것의 귀함을 망각하고 살아갑니다.

매입 시기에 대해 '내년 상반기 · 하반기'를 점치는 사람들이 있으나 이는 일반론이고, 그동안 주변을 잘 살펴 자신의 처지에 맞는 주택을 계속 찾아온 사람은 지금을 내 집 마련의 호기로 적극 활용해야 합니다.

정부, 기업, 가계 등 각개 경제 주체들이 정부는 부동산시장연착륙을 위해, 기업은 살아 남기위해 가계는 자신과 가족의 행복을 위해 혼신의 노력을 다하는 것은 지극히 정상입니다. 정부가 분양가 상한제, 다주택자 양도세, 개발 부담금을 제외하고 규제를 모두 제거 했고 기업(건설업체)은 '고분양가 비난', '기업 이미지 추락', '기존 계약자와 형평 문제'등으로 분양가를 낮추지 못했는데 이제 어떤 형태로든 분양가가 내려갑니다. 정부의 '미분양 아파트 매입'에 40% 하락 한 물건이 나올 수 있고 '미분양 펀드'가 활성화되면 펀드에 20%이상 내린 가격으로 파는 분양가 하향 조정 현상이 생길 공산이 큽니다. 기업은 지금까지 은밀히 내려온 분양가를 양지인 시장에 나오게 하기 위해 여러 방안을 연구 중 이라고 합니다.

이제 무주택자가 내 집 마련에 유리하도록 시장이 크게 변하고 있습니다. 자신이 사는 곳이나 점찍은 곳의 시장에서 눈을 떼지 않으면 '좋은 주택을 선택해' '꿈'을 이룰 수 있습니다.

- 원룸클럽 김상헌 대표

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2008-12-17 08:30

http://blog.drapt.com/taxwon50/2426711229470251204

자료출처: 인생은 아름다운 것~!

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